【正文】 參考同類型物業(yè)銷售業(yè)績及未來市場走勢判斷，各類型物業(yè)銷售價格預(yù)期如下： ? 酒店式公寓： 在 2023年開始銷售時，綜合銷售均價可達(dá)到 /平米，整個銷售周期（ 2023～ 2023）的綜合銷售均價可達(dá)約 /平米 ； ? 辦公 ： 銷售全周期（ 2023～ 2023）的綜合銷售均價可達(dá)約 元 /平米 ； ? 商業(yè)： 2023年折現(xiàn)額可達(dá) 3萬元 /平米 。 項(xiàng) 目 沿 革 ? 本項(xiàng)目曾為 2023年南京金秋懇談會重點(diǎn)招商項(xiàng)目，原投資方于 2023年 11月與政府正式簽約，按人民幣 地定向摘牌轉(zhuǎn)讓方式獲得。設(shè)計(jì)單位在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，認(rèn)真運(yùn)用價值工程原理，在保證工程安全和不降低功能的前提下，通過 合理的 采用新技術(shù)、新材料、新工藝，節(jié)約工程投資， 應(yīng)按一定比例給設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員提取獎勵 ,做到 ―優(yōu)質(zhì)優(yōu)價 ‖，在設(shè)計(jì)合同中應(yīng)有節(jié)約工程造價的獎勵和浪費(fèi)投資的處罰條款，利用合同措施調(diào)動設(shè)計(jì)人員造價控制的積極性。 4） .嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，有效控制工程投資 由于初步設(shè)計(jì)畢竟受到外部條件的限制，如工程地質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價格的變化，以及人們主觀認(rèn)識的局限性，往往會造成施工圖設(shè)計(jì)階段甚至施工過程中的局部變更，由此會引起對己確認(rèn)造價的改變，但這種正常的變化在一定范圍內(nèi)是允許的。 結(jié)構(gòu)配筋 ：結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。 建筑造價構(gòu)成比 ： 建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。 （我們經(jīng)常習(xí)慣請進(jìn)來，不習(xí)慣走出去） 舉例一：泰州項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 專題調(diào)研： 項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)乜疾欤l(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況較好，多采用筏板基礎(chǔ)。 ，應(yīng)與甲方一起對設(shè)計(jì)計(jì)算有關(guān)的原始數(shù)據(jù)、重要參數(shù)、計(jì)算書進(jìn)行認(rèn)真的研究復(fù)核。/㎡ 33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室） 序號 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≦ 62kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量 /建筑面積 ≦ 179。在施工圖紙會審過程中如果發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目不經(jīng)濟(jì)，甲方有權(quán)要求乙方對方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以達(dá)到限額指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。 、概算書應(yīng)有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。這個階段目標(biāo)成本的設(shè)定對定位有絕對的影響。 ? 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，同政府力爭一些優(yōu)惠政策，以降低成本。 施工招標(biāo)階段成本控制包括設(shè)備、材料采購和施工招投標(biāo)，其控制重點(diǎn)在于投標(biāo)單位的選擇，招標(biāo)文件的制訂、評標(biāo)、定標(biāo)，其中招標(biāo)文件的編制應(yīng)放在重中之重。 ? 加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙會審與審查。成本會議前 5天，下屬公司的合約審算部提交相關(guān)的報(bào)表和成分分析報(bào)告； ? 成本大檢查。 ? 5．產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要設(shè)計(jì)、營銷、工程、成本反復(fù)溝通。 ? 此階段可同時根據(jù)蘇房投 [2023]47號文件集中采購目錄和房地產(chǎn)開發(fā)合同，提前進(jìn)行合約規(guī)劃工作。 ? 上報(bào)時間： ? 項(xiàng)目策劃開始前 ? 成果文件： ? 啟動版目標(biāo)成本 ? 數(shù)據(jù)組成： ? 原則上項(xiàng)目開發(fā)成本僅編制到二級科目即可，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用編制到一級科目即可； （二）目標(biāo)成本（方案版） ? 1．編制依據(jù)： ? 啟動版目標(biāo)成本、策劃報(bào)告、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目指標(biāo)、人才機(jī)市場價格； ? 2．編制要求： ? 由項(xiàng)目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術(shù)部、營銷客服部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)策劃報(bào)告，各部門對項(xiàng)目策劃階段成本測算進(jìn)行修正和細(xì)化，經(jīng)下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織總部相關(guān)部門評審?fù)ㄟ^后，報(bào)總部領(lǐng)導(dǎo)審批，最終形成項(xiàng)目方案版目標(biāo)成本，并自動成為項(xiàng)目總規(guī)方案設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)； ? 3．上報(bào)時間： ? 總規(guī)設(shè)計(jì)前 ? 4．成果文件： ? 方案版目標(biāo)成本 ? 5．?dāng)?shù)據(jù)組成： ? 原則上項(xiàng)目開發(fā)成本僅編制到二級科目即可，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用編制到一級科目即可； （三）目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版） ? 1．編制依據(jù)： ? 方案版目標(biāo)成本、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文件、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人才機(jī)市場價格； ? 2．編制要求： ? 由項(xiàng)目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術(shù)部、綜合管理部、營銷客服部、財(cái)務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件，對項(xiàng)目擴(kuò)初階段成本測算進(jìn)行修正和細(xì)化，經(jīng)下屬公司各相關(guān)部門和總經(jīng)理審核，集團(tuán)成本管理部組織集團(tuán)各部門評審?fù)ㄟ^后，報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)、總部領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，形成項(xiàng)目施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本，并自動成為項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)。 ? 4．成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計(jì)算依據(jù)、市場行情計(jì)算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。成本分析會按照時間劃分有月度、季度和年度等，按照過程劃分有施工招投標(biāo)階段、竣工結(jié)算階段等。項(xiàng)目公司相關(guān)技術(shù)人員配合總部做好相應(yīng)工作，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)定位，工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果確定各項(xiàng)指標(biāo)。 （ 4）二次設(shè)計(jì)問題 ? 委托專業(yè)隊(duì)伍對于設(shè)計(jì)院不能完成或完成不好的專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，并完善相關(guān)手續(xù)。 ? (6) 加強(qiáng)各專業(yè)的施工協(xié)調(diào)工作； ? (7) 嚴(yán)控施工進(jìn)度款的撥付； ? (8) 形成成本月報(bào)制度。因此對投資控制的設(shè)置是最重要的。乙方在提交各階段匡算書、概算書時，必須首先對設(shè)計(jì)成果是否滿足限額指標(biāo)進(jìn)行評估，如果滿足限額指標(biāo)，才能作為合格的設(shè)計(jì)成果予以提交；如果不能滿足限額指標(biāo)，乙方必須自行調(diào)整設(shè)計(jì)，直到乙方認(rèn)為滿足限額指標(biāo)要求時，再予以提交。乙方進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)概算的計(jì)價規(guī)則為，執(zhí)行《江蘇省建筑工程概算定額》（ 2023）；乙方進(jìn)行施工圖概算書的計(jì)劃規(guī)則為，執(zhí)行《江蘇省建筑與裝飾、安裝工程計(jì)價表》（ 2023），設(shè)備材料價格按各階段出圖前一個月《泰州工程造價管理》的信息價（具體材料價格信息出處列表說明）；各設(shè)計(jì)階段的概算書應(yīng)視為設(shè)計(jì)成果文件的一部分（具體要求見設(shè)計(jì)任務(wù)書）。 序號 分部分項(xiàng)工程 建 筑 面 積（ ㎡ ） 單方造價 （ 元 /㎡ ） 總價 （ 萬元 ）1 11層小高層建筑 不超過 1250 2 18層高層建筑 不超過 1350 3 地下室 不超過 2500 4 小于 不超過 900 表 2各類建筑建安工程單方造價經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（參考值） 33層點(diǎn)式高層建筑（不含地下室） 序號 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≦ 65g/㎡ 2 混凝土 混凝土用量 /建筑面積 ≦ 179。咨詢結(jié)果如不滿意第 ， 乙方應(yīng)無條件對施工圖進(jìn)行優(yōu)化修改 。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標(biāo)。大體而言，影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主要因素有以下八個方面。 窗墻比： 在滿足規(guī)范要求的情況下，窗墻比越低越經(jīng)濟(jì)。 （ 3） 嚴(yán)格 推行施工圖限額設(shè)計(jì) 在設(shè)計(jì)方案確定后，在施工圖設(shè)計(jì)推行施工圖限額設(shè)計(jì)，制止投資浪費(fèi)，在設(shè)計(jì)合同中要采取必要經(jīng)濟(jì)的措施， 增加 投資控制的獎勵和處罰條款，充分調(diào)動設(shè)計(jì)人員和工程經(jīng)濟(jì)人員的積極性，使他們密切配合，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)定的投資估算，利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，利用反饋信息進(jìn)行各專業(yè)設(shè)計(jì)的多方案比較，能動地影響設(shè)計(jì)。 6） .采取 獎罰分明 的合同措施 ，調(diào)動設(shè)計(jì)人員的積極性 由于現(xiàn)行的設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，難以調(diào)動設(shè)計(jì)人員主動控制工程造價的積極性，不利于工程造價的控制。 A、 B、 C三個地塊由三條東西向知名商業(yè)街：楊公井、淮海路、游府西街與兩條南北向道路：太平南路、延齡巷分隔圍合成 ―金角銀邊 ‖商業(yè)街，改造后可成為南京高端商務(wù)中心和地標(biāo)級中心商業(yè)街區(qū)。 2023年公寓及辦公物業(yè)開盤銷售，商業(yè)實(shí)現(xiàn)進(jìn)入招商運(yùn)營階