【正文】 公寓 ： 辦公： 商業(yè)： 9萬平米 地下面積： 10萬平米。 注明：公寓、辦公、商業(yè)比例為 3： 3： 4 地上商業(yè)部分擬建成 9至 12層裙房類型； 地下考慮未來地鐵 3號線站點對接，擬建 4層，負 2層均為與地鐵站相連的地下商業(yè)街區(qū)，負 4層為停車場。 初步分析判斷 ——銷售預(yù)期 說明：項目獲取后 2023年即可開工，開發(fā)周期 6年。 2023年公寓及辦公物業(yè)開盤銷售，商業(yè)實現(xiàn)進入招商運營階段。 開發(fā)年度 2023 2023 2023 2023 2023 開發(fā)進度 （萬平米） 酒店式公寓 3 辦公 3 商業(yè)（含地下） 10 5 4 銷售進度 （萬平米） 酒店式公寓 3 辦公 3 商業(yè) 9 初步分析判斷 ——銷售預(yù)期 參考同類型物業(yè)銷售業(yè)績及未來市場走勢判斷，各類型物業(yè)銷售價格預(yù)期如下： ? 酒店式公寓： 在 2023年開始銷售時，綜合銷售均價可達到 /平米，整個銷售周期（ 2023～ 2023）的綜合銷售均價可達約 /平米 ； ? 辦公 ： 銷售全周期（ 2023～ 2023）的綜合銷售均價可達約 元 /平米 ； ? 商業(yè)： 2023年折現(xiàn)額可達 3萬元 /平米 。此外，從謹慎性原則出發(fā)，假定商業(yè)部分在 2023～ 2023年的培育期僅能實現(xiàn)收益與成本持平，故測算商業(yè)部分成本時需增加此 3年期間的資本成本（年息 10％）。 ? 參考同類型高層物業(yè)建造成本，綜合造價按照 8000元 /平米測算，該成本為地上、地下全建造成本概念（即平衡了地下地上部分的投入成本差異），而地下車位等銷售收入出于保守策略暫未考慮。 ? 地下商業(yè)部分不計入資產(chǎn)折現(xiàn)，但租金收益參照地面商業(yè)平均投資回報率水平推算。 初步分析判斷 ——投資估算 投資收益估算 序號 費用名稱 數(shù)量 單價 金額（億元） 一 項目總投資 土地費用 2070萬元 /畝 契稅 4% 綜合開發(fā)成本 32萬平方米 8000元 /平方米 綜合稅費 7% 商業(yè)部分增加利息 （ 9 8000）萬 元 10％ /年 3年 綜合單方成本 12834元 /平米 二 項目總銷售（折現(xiàn)）收入 酒店式公寓 /平方米 辦公 /平方米 商業(yè)（ 2023年折現(xiàn)） 9萬平方米 3萬元 /平方米 27 項目總收益 (稅前，含商業(yè)折現(xiàn) ) 初步分析判斷 ——現(xiàn)金流估算 楊公井地塊現(xiàn)金流估算表（億元） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 現(xiàn)金流出：土地 – 公寓建設(shè) – – 辦公建設(shè) – – 商業(yè)建設(shè) –8 –4 – 綜合稅費 – – 流出小計 – –8 – – – 現(xiàn)金流入（折現(xiàn)）： 公寓銷售 /m2 /m2 辦公銷售 2萬 /m2 /m2 7 商業(yè)折現(xiàn) 3萬 /m2 27 流入小計 27 凈現(xiàn)金流 27 累積現(xiàn)金流 – – – – – 內(nèi)部收益率（ IRR） 20% 初步分析判斷 ——收益預(yù)期 ? 息稅前現(xiàn)金流量分析 ： 預(yù)計本項目 2023年將出現(xiàn)息稅前累計現(xiàn)金凈流出峰值－ ，隨后迅速下降，整個項目的回收期約為 7年，最終的息稅前累計現(xiàn)金 (折現(xiàn) )凈流入值可達約 23億元。 內(nèi)部收益率： 20％ 初步分析判斷 ——結(jié)論 ? 總投資回報率： ％ ? （ － ） /＝ ％ ? 注：酒店式公寓及辦公所得的銷售收入之和為 ，與項目總投資 ，因此本項目的主要利潤來源為 9萬平方米的持有性商業(yè)（ 2023年時折現(xiàn)價值為 億元）以及地下部分的商業(yè)經(jīng)營收入，而保守預(yù)計持有該商業(yè)部分及地下負一、二兩層商業(yè)自 2023年起每年可產(chǎn)生至少約。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 24, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 01:21:1101:21:1101:211/24/2023 1:21:11 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :21:1101:21Jan2324Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 01:21:1101:21:1101:21Tuesday, January 24, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :21:1101:21:11January 24, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 24日星期二 上午 1時 21分 11秒 01:21: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 上午 1時 21分 :21January 24, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 24日星期二 1時 21分 11秒 01:21:1124 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 1時 21分 11秒 上午 1時 21分 01:21: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 24, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 01:21:1101:21:1101:211/24/2023 1:21:11 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :21:1101:21Jan2324Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 01:21:1101:21:1101:21Tuesday, January 24, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :21:1101:21:11January 24, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 24日星期二 上午 1時 21分 11秒 01:21: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 1月 上午 1時 21分 :21January 24, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 24日星期二 1時 21分 11秒 01:21:1124 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 1時 21分 11秒 上午 1時 21分 01:21: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 24, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 01:21:1101:21:1101:211/24/2023 1:21:11 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :21:1101:21Jan2324Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 01:21:1101:21:1101:21Tuesday, January 24, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :21:1101:21:11January 24, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 24日星期二 上午 1時 21分 11秒 01:21: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 1時 21分 :21January 24, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 24日星期二 1時 21分 11秒 01:21:1124 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 1時 21分 11秒 上午 1時 21分 01:21: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴