【導讀】維修服務滿意率=—————————————×100%，不得低于85%。管控的各項工作，確保運行設備設施完好率95%以上，維修及時處理率95%以上。組織工程部技術人員熟悉、掌握所管轄設備性能，參與解決大廈突發(fā)事。的完好率95%以上，為服務提供基本保障。4)深入現(xiàn)場，掌握人員及設備狀況，審核各種運行記錄，掌握能耗規(guī)律及時處理異常情況。5)不定期檢查重點設備運行狀況，不斷改進設備缺陷，支持下屬合理的技術改造，使設備日趨完善。

　　

【正文】 － － ※ － ※ ※ (箱 )二次回路絕緣電阻 － － － ※ ,電纜溝接地支架 ,配電柜(箱 )的接地電阻 － － － ※ 28 1． 0 目的： 規(guī)范樓宇內(nèi)常用閥門的保養(yǎng)方法 ，確保各類閥門正常使用。 2． 0 適用范圍： 樓宇轄內(nèi)所有閥門。 3． 0 職責： ，培訓員工和進行工作指導。 維修領班和維修技工共同落實相關規(guī)定。 基本內(nèi)容： 有關閘閥的維修保養(yǎng) 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊。 檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩。 對閘閥閥桿加黃油潤滑。 對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底 漆后重新油漆。 止回閥的維修保養(yǎng) 檢查止回閥膠墊是否損壞，如損壞則應更換。 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠如不夠則應更換同規(guī)格彈簧。 檢查止回閥油漆是否脫落，如嚴重脫落則應重新處理。 浮球閥維修保養(yǎng) 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化應更換。 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲 則應校直。 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。 支持性文件和記錄 《閥門保養(yǎng)檢查記錄表》 xx物業(yè) 工程部 工作指導書 文件編號： XXXX17 版本： A 改次： 0 閥門保養(yǎng)規(guī)程 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 29 目的： 確?？刂乒駥υO備的運行、控制正常。 適用范圍： 樓宇各類控制柜。 職責： 。 。 基本內(nèi)容： 認真檢修保養(yǎng)控制柜各部件，元件及線路。 ，檢查柜內(nèi)的各類開關、接觸器，有損壞的要及時更換，觸點凹凸不平的必須更換。 ，緊固所有接線螺栓，彈簧墊片不行的應進行更換。 ，電流表，指示燈等工作是否正常。 （即電子元件）控制板的，應檢查電路組件是否清潔，元件有否脫焊。 ，有否鼓漲或流液現(xiàn)象，如有要及時更換。 ，柜表面油漆有無脫落，有問題要及時修補。 每季度對柜內(nèi)外進行一次全面清潔，用毛刷子或吹風機清除灰塵，特別是殘留電線及金屬絲線，以防造成電路短路。 接通控制電源，注意有無異常響聲及異味，檢查各指示部件的工作狀態(tài)應正常，對有弱電控制板的要用萬用表檢查板上輸入電壓是否正常，操作上應小心。 。 （Ｒ≥１０ＭΩ）。 （Ｒ≤１０Ω）。 ： 時 間 項 目 每 周 每 月 每 季 每 年 緊固螺絲，接線 － － ※ ※ 清理灰塵 － － ※ ※ 電動機主線路，二次控制回路絕緣電阻 － － － ※ 接地裝置檢查 － － － ※ xx 物業(yè) 工程部 工作指導書 文件編號： XXXX18 版本： A 改次： 0 控制柜保養(yǎng)規(guī)程 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 30 支持性記錄 :《控制柜保養(yǎng)記錄表》 目的： 保證避雷系統(tǒng)在雷雨氣候能正常起作用。 適用范圍： 樓宇樓宇防雷系統(tǒng)的日常維護。 職責： 。 ，并作好記錄， 基本內(nèi)容： 檢查避雷針、避雷帶及引下線接頭有否銹蝕，如有要及時除銹并刷 銀粉漆。對于銹蝕程度嚴重，截面銹蝕達３０％以上的必須更換。 ，檢查接觸是否良好，焊點連接有否脫焊，有問題要及時解決。 ，接地螺母是否牢固可靠，如發(fā)現(xiàn)問題要及時改正及緊固。 ，用接地電阻測試儀測試避雷系統(tǒng)的接地電阻（ R≤ 10Ω）。 內(nèi) 容 每 月 半 年 每 年 檢查避雷系統(tǒng)如有銹蝕，刷銀粉漆 ※ － ※ 檢查導電接觸部件，焊點 ※ － ※ 接地電阻測試 － － ※ 支持性文件和記錄 《防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)記錄表》 xx 物業(yè) 工程部 工作指導書 文件編號： XXXX19 版本： A 改次： 0 防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 31 目的 :確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài) 。 適用范圍 :樓宇電房變壓器。 職責 : 。 。 。 基本內(nèi)容： 投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。 用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關，合上高壓側真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。 。 ，合上接地開 關并上鎖掛標示牌。 ，防止反送電。 ，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減小變壓 器運行時外罩受振動而產(chǎn)生噪音。 ，緊固聯(lián)接螺絲，螺絲生銹應予更換。 。 ，緊固風機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電路是否良好。 用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵。 。 ，用 2500V搖表搖測變壓器一次側，二次側的線圈相與相之間、相與地之間的絕緣電阻，一次側絕緣電阻不低于 300兆歐，二次側絕緣電阻不低于 10兆歐。 ，鎖上變壓器外隔離柵門。 ，變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側總開關搖入，并轉移負荷到保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況是否正常。 每兩年聘請供電局或專業(yè)公司進行檢測。 做好保養(yǎng)記錄。 安全注意事項： 操 作高壓開關應穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套。 搖測絕緣電阻必須由兩人進行。 xx 物業(yè) 工程部 工作指導書 文件編號： XXXX20 版本： A 改次： 0 變壓器保養(yǎng)規(guī)程 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 32 支持性文件和記錄 《變壓器保養(yǎng)記錄表》 目的： 規(guī)范給水系統(tǒng)設施，設備操作工作，確保給水設施，設備各項性能完好。 適用范圍： 適用于樓宇內(nèi)給水設施（含消防給水機組）的操作。 職責： 的維修保養(yǎng)計劃并組織監(jiān)督實施。 。 。 。 基本內(nèi)容： 消防給水機組： 、水泵進水閥并關閉其排水閥； ； [1用 2備或 2用 1備 ]為自動； ，為手動； ，水泵啟動，檢查各壓力表及電源表是否正常； ； 生活給水機組： 首先把變頻調(diào)速 壓力至設置為 ,水泵遠傳壓力表上限調(diào)至 ~，下限調(diào)至~； ，打開各水泵給水閥及主輸出水管主水閥； （自動或手動）； ，水泵啟動，檢查各壓力表及電源表是否正常； ； 支持性文件和記錄 xx 物業(yè) 工程部 工作指導書 文件編號： XXXX21 版本： A 改次： 0 給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 33 《供水系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》 《水泵保養(yǎng)記錄表》 《給水系統(tǒng)運行記錄》 目的： 規(guī)范發(fā)電機維修保養(yǎng)的運作。 適用范圍： 適用于樓宇內(nèi)柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)。 職責 ； ，和對外委維修公司的督導。 基本內(nèi)容： 發(fā)電機組由維修領班協(xié)助發(fā)電機維保公司進行保養(yǎng)； 維修領班協(xié)助及監(jiān)督維保公司人員進行發(fā)電機維修保養(yǎng)，并將工作過程和更換零件數(shù)目作詳細記錄，填寫發(fā)電機試車 /運行記錄； 保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生 機組故障應即時通知維保公司，維保公司應負責 24小時內(nèi)排除故障，若在時限范圍無法排除故障，應將實際情況報告管理處，協(xié)調(diào)時間維修。 ； ，油缸內(nèi)是否有雜質； ； ； ； ； ； ，添加防銹水； ； ； ； ，加上保護油； 。 交流發(fā)電機 ； ； 。 控制系統(tǒng) ； ； 。 整臺發(fā)電機維護 ； xx 物業(yè) 工程部 工作指導書 文件編號： XXXX22 版本： A 改次： 0 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 34 ； 運行 機組，留意下列事項并記錄：啟動時間、所有指示燈之準確性，所有儀表之準確性，檢查排煙及聲音，清潔機身。 支持性文件和記錄 《柴油發(fā)電機運行記錄表》 《柴油發(fā)電機保養(yǎng)記錄表》 目的： 保證處理供電突發(fā)性故障的有序進行。 適用范圍： 樓宇供電系統(tǒng)的突發(fā)性故障的處理。 職責： 。 。 停電處理流程： ： xx 物業(yè) 工程部 工作指導書 文件編號： XXXX23 版本： A 改次： 0 供電系統(tǒng)突發(fā)性事故應急規(guī)程 頁 碼 第 1 頁 共 3 頁 停電 檢查線路 合閘試送電 通知領班 聯(lián)系廠家 維修 通知客服中心 通知供電局 檢查 市政停電 是否正常 是否正常 再送電 跳閘 發(fā)電機轉送電 通知部門 和客戶 YES NO YES NO NO 35 ： 停電后，維修領班及技工盡快趕到電房； 檢查停電原因，若電房開關跳閘，試送電，正常即可。如不行檢查線路后再 送電，還不行通知管理處聯(lián)系廠家 維修。 如屬市政停電，用對講機通知客服中心查詢，進行應急系統(tǒng)發(fā)電機發(fā)電應急換送電工作。 停電不能在短時間（通常半個小時）內(nèi)恢復，應通知客戶有關停電事宜，如 停電原因、預計恢復時間等。 正常供電后，進行有關事故的記錄。 事故及故障處理方法： 當外線故障導致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。 向供電部門報告并了解故障情況。 內(nèi)部故障 當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作 引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受點柜停電，此 時值班員應遵守下列程序： 將故障柜的真空開關退出（若引起火警，一人用手提式 1211滅火器 滅火，一人向消防中心報告）。 將故障柜的低壓總開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。 投入另一變壓器，保證樓宇用電。 向管理處報告經(jīng)過和 處理情況。 分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面報告至管理處。 配電柜自動空氣開關跳閘的處置： 判斷跳閘原因（短路或過載）。 查清楚負載種類及分布情況。 xx 物業(yè) 工程部 工作指導書 文件編號： XXXX23 版本： A 改次： 0 供電系統(tǒng)突發(fā)性事故應急規(guī)程 頁 碼 第 2 頁 共 3 頁 36 對可疑處逐個檢查，確認故障請求支援解決。 并通知客服中心通知停電事宜。 故障排除后立即恢復供電。 觸電處置：發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當值電工應保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使 觸電者脫離電源，并進行搶救。 、拔去插頭或熔斷器。 （膠鉗）剪斷電線。 ，將觸電者脫離電源。 。 ，則必須使其保持冷靜，并立即送醫(yī)，密 切觀察其癥狀變化。 ，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰臥 ， 將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應積極進行人工呼吸，并及時送醫(yī)救治。 、脈搏及心跳都已停止，此時不能認為其已死亡， 應當立即對其進行人工呼吸，并連續(xù)不斷的做到觸電者自行呼吸或醫(yī)生到場為止。 變配電房發(fā)生火警、火災按《火警、火災應急處理規(guī)程》處置。 變配電房發(fā)生水浸時的處置： 視進水情況，拉下總電源開關或高壓開關。 堵住漏水源。 如果漏水較大，應立即通知管理處，同時 盡力阻滯進水。 在工程部領班的組織下進行堵漏，漏水源堵住后，立即排水。 排干水后，應立即對濕水的設施設備進行除濕處理。如用干的干凈的