【正文】 否 有 支持性文件和記錄 《電梯機(jī)房管理規(guī)定》 《電梯運(yùn)行記錄表》 xx 物業(yè) 工程部 工作指導(dǎo)書(shū) 文件編號(hào)： XXXX10 版本： A 改次： 0 電梯機(jī)房巡查規(guī)程 頁(yè) 碼 第 1 頁(yè) 共 1 頁(yè) 電壓、電流是否正常 各接線頭是否過(guò)熱 鋼纜有無(wú)毛刺、斷服 有否異聲、異味 機(jī)房照明、通風(fēng)機(jī)是否正常 開(kāi)關(guān)是否過(guò)熱 電機(jī)變速箱是否過(guò)熱 室內(nèi)清潔及雜物 填寫(xiě)巡查記錄表 檢查原因 維修 通知保養(yǎng)公司 維修 清理 18 目的： 規(guī)范巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。 適用范圍： 樓宇范圍內(nèi)的高壓室巡查。 排水管箅子 堵 塞，積水引起天花板漏水。 1) 在天花板上發(fā)現(xiàn)水漬，首先，要詢問(wèn)客戶該處水漬是突然出現(xiàn)，還是時(shí)有時(shí)無(wú)。同 樣可檢查漏電開(kāi)關(guān)是否有燒焦的跡象和氣味，來(lái)作出判斷。 填單：請(qǐng)客戶填寫(xiě)維修服務(wù)意見(jiàn)。經(jīng)客戶許可后，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋，拆卸的零件，不能將工具和拆 卸下來(lái)的零件直接放在地 上。 如客戶對(duì) 所需材料有特殊要求或倉(cāng)庫(kù)無(wú)此材料時(shí)，可由客戶采購(gòu)提供或或向公司 購(gòu)。 職責(zé)： 維修領(lǐng)班指導(dǎo)、監(jiān)督及協(xié)助技工完成維修工作。 ，客戶前臺(tái)負(fù)責(zé)開(kāi)單及跟進(jìn)。 檢驗(yàn)： ：維修領(lǐng)班及時(shí)收回每日的《維修單》，以檢驗(yàn)維修的及時(shí)性和客戶對(duì)維修服務(wù)過(guò)程是否滿意，檢查當(dāng)天維修任務(wù)的完成情況。 職責(zé)： 維修領(lǐng)班每日對(duì)《維修單》進(jìn)行檢驗(yàn)。 11)執(zhí)行公司及管理處工作計(jì)劃，遵守公司規(guī)章制度，積極參加各種類培訓(xùn)，不斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。 3)及時(shí)處理各種突發(fā)事故，并做好記錄。 9)負(fù)責(zé)工程方面技術(shù)圖紙、文件和設(shè)備檔案的接管和歸檔工作。 維修部 主管 /領(lǐng)班 直接上級(jí)： 工程 部 經(jīng)理 直接下級(jí)： 維修技工 工作職責(zé)： 1)配合管理處主任 /經(jīng)理的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)。 籌劃、協(xié)助和完善自動(dòng)控制系統(tǒng)。 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的措施： 工程部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，作好大廈設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管控的各項(xiàng)工作，確保運(yùn)行設(shè)備設(shè)施完好率 95%以上，維修及時(shí)處理率 95%以上。 負(fù)責(zé)對(duì)所轄的機(jī)電設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一管理，積極做好維修運(yùn)行的日常管理工作，提高工程質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)，確保維修及時(shí)率 95%以上。 對(duì)各專業(yè)主管及員工作考勤及考核工作。 4)深入現(xiàn)場(chǎng)， 掌握人員及設(shè)備狀況，審核各種運(yùn)行記錄，掌握能耗規(guī)律 及時(shí)處理異常情況。 12)負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)工程維修方面各項(xiàng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。 6)負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)的供配電的正常運(yùn)行，保證正常供電。 2）準(zhǔn)確快速地完成維 修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。 基本內(nèi)容： 維修過(guò)程的檢驗(yàn)要求： ：如無(wú)特殊情況從接到維修要求起至到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)時(shí) 間不超過(guò)３０分鐘。 月檢：維修領(lǐng)班每月監(jiān)督檢查時(shí)應(yīng)對(duì)維修記錄進(jìn)行抽查 ,檢驗(yàn)維修記錄填寫(xiě)是否規(guī)范，維修回訪滿意率是否達(dá)到要求等 。 ,簡(jiǎn)單的進(jìn)行維修 ,如較復(fù)雜通知保修單位進(jìn)行維修 ,如施工隊(duì) 未能及時(shí)處理 ,通知公司工程部組織人員維修，物業(yè)管家匯同客戶進(jìn)行驗(yàn)收。 ，即日或預(yù)約上門查看（如為簡(jiǎn)單維修無(wú)須此步驟）或維修， 如客戶要求馬上上門則必須在３０分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 敲門。如維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)所須維修項(xiàng)目的價(jià)格，就自行計(jì)費(fèi)，請(qǐng)客戶簽字確認(rèn)，一式兩份，一份留客戶，一份自留交收費(fèi)員。 有關(guān)上門維修常見(jiàn)的問(wèn)題及處理方法： 全屋停電有以下幾種情況： 1)區(qū)域停電，為不可抗力?？蓽y(cè)出哪兩根線間的短路引起的跳閘，再進(jìn)行檢查，可找出問(wèn)題。而如果是排水管漏水的話，水跡會(huì)給人污糟的感覺(jué)，甚至?xí)挟愇?。外墻有水跡，如排除空調(diào)漏水，墻內(nèi)無(wú)水管，則是外墻有裂縫，下雨導(dǎo)致外墻滲水，查明原因后，再進(jìn)行針對(duì)性維修。 適用范圍： 樓宇低壓房 。 基本內(nèi)容 : : 支持性文件和記錄 《水泵房管理規(guī)定》 《水泵房運(yùn)行記錄表》 xx 物業(yè) 工程部 工作指導(dǎo)書(shū) 文件編號(hào)： XXXX11 版本： A 改次： 0 水泵房巡查規(guī)程 頁(yè) 碼 第 1 頁(yè) 共 1 頁(yè) 檢查控制柜電壓 檢查水池出水閥門 檢查排水泵控制柜 轉(zhuǎn)成手動(dòng) 將有關(guān)數(shù)據(jù)記在運(yùn)行記錄表上 檢查水池水位 檢查水泵是否自動(dòng)狀態(tài) 檢查壓力 檢查水泵房馬達(dá)運(yùn)行時(shí)有否發(fā)生噪音，振動(dòng)或達(dá)，電流是否穩(wěn)定 檢查線路 檢查水池進(jìn)水閥 通知領(lǐng)班 檢查線路 轉(zhuǎn)換成自動(dòng) 換備用泵 停泵 檢查 不正常 不正常 不正常 不是 是 正常 不正常 正常 19 目的： 規(guī)范巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。 工程維修領(lǐng)班 協(xié)同維修技工負(fù)責(zé)具體實(shí)施維修保養(yǎng)工作。 根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施維修保養(yǎng)工作。 xx 物業(yè) 工程部 工作指導(dǎo)書(shū) 文件編號(hào)： XXXX13 版本： A 改次： 0 供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 頁(yè) 碼 第 1 頁(yè) 共 3 頁(yè) 21 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如同時(shí)有異常摩 擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承。 用壓縮空氣、干凈抹布清潔柜內(nèi)所有器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú) 積塵、無(wú)污物。 用 500V搖表測(cè)量自耦減壓?jiǎn)?dòng)器的絕緣電阻，應(yīng)不低于 ，否則要進(jìn)行干燥處理。 、信號(hào)繼電器應(yīng)作模擬試驗(yàn)，檢查二者的動(dòng)作是否可靠，輸出 信號(hào)是否正確，如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的中間繼電器、信號(hào)繼電器。 C 對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑。 液位控制器的維修保養(yǎng) A 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換。 管理處主任 /經(jīng)理進(jìn)行審批和監(jiān)督實(shí)施。 。 檢修前一天通知客戶停電時(shí)間。 ，在手動(dòng)和電磁合閘操作情況下應(yīng)可靠閉合，當(dāng) 手按“斷開(kāi)”按鈕時(shí)能立即動(dòng)作。 檢修操作步驟：母排接觸處重新擦凈，抹上凡士林，用新彈簧墊片螺絲加以緊固，檢查母排間的絕緣子、間距、連接處有無(wú)異象，檢查電流、電壓、互感器的二 次繞組的可靠性。 檢修中應(yīng)詳細(xì)了解哪些線路是雙供電。 對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑。 支持性文件和記錄 《閥門保養(yǎng)檢查記錄表》 xx物業(yè) 工程部 工作指導(dǎo)書(shū) 文件編號(hào)： XXXX17 版本： A 改次： 0 閥門保養(yǎng)規(guī)程 頁(yè) 碼 第 1 頁(yè) 共 1 頁(yè) 29 目的： 確?？刂乒駥?duì)設(shè)備的運(yùn)行、控制正常。 （即電子元件）控制板的，應(yīng)檢查電路組件是否清潔，元件有否脫焊。 ： 時(shí) 間 項(xiàng) 目 每 周 每 月 每 季 每 年 緊固螺絲，接線 － － ※ ※ 清理灰塵 － － ※ ※ 電動(dòng)機(jī)主線路，二次控制回路絕緣電阻 － － － ※ 接地裝置檢查 － － － ※ xx 物業(yè) 工程部 工作指導(dǎo)書(shū) 文件編號(hào)： XXXX18 版本： A 改次： 0 控制柜保養(yǎng)規(guī)程 頁(yè) 碼 第 1 頁(yè) 共 1 頁(yè) 30 支持性記錄 :《控制柜保養(yǎng)記錄表》 目的： 保證避雷系統(tǒng)在雷雨氣候能正常起作用。 內(nèi) 容 每 月 半 年 每 年 檢查避雷系統(tǒng)如有銹蝕，刷銀粉漆 ※ － ※ 檢查導(dǎo)電接觸部件，焊點(diǎn) ※ － ※ 接地電阻測(cè)試 － － ※ 支持性文件和記錄 《防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)記錄表》 xx 物業(yè) 工程部 工作指導(dǎo)書(shū) 文件編號(hào)： XXXX19 版本： A 改次： 0 防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 頁(yè) 碼 第 1 頁(yè) 共 1 頁(yè) 31 目的 :確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài) 。 ，合上接地開(kāi) 關(guān)并上鎖掛標(biāo)示牌。 ，用 2500V搖表?yè)u測(cè)變壓器一次側(cè)，二次側(cè)的線圈相與相之間、相與地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于 300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于 10兆歐。 適用范圍： 適用于樓宇內(nèi)給水設(shè)施（含消防給水機(jī)組）的操作。 基本內(nèi)容： 發(fā)電機(jī)組由維修領(lǐng)班協(xié)助發(fā)電機(jī)維保公司進(jìn)行保養(yǎng)； 維修領(lǐng)班協(xié)助及監(jiān)督維保公司人員進(jìn)行發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)，并將工作過(guò)程和更換零件數(shù)目作詳細(xì)記錄，填寫(xiě)發(fā)電機(jī)試車 /運(yùn)行記錄； 保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生 機(jī)組故障應(yīng)即時(shí)通知維保公司，維保公司應(yīng)負(fù)責(zé) 24小時(shí)內(nèi)排除故障，若在時(shí)限范圍無(wú)法排除故障，應(yīng)將實(shí)際情況報(bào)告管理處，協(xié)調(diào)時(shí)間維修。 。 內(nèi)部故障 當(dāng)高壓柜真空開(kāi)關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作 引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茳c(diǎn)柜停電，此 時(shí)值班員應(yīng)遵守下列程序： 將故障柜的真空開(kāi)關(guān)退出（若引起火警，一人用手提式 1211滅火器 滅火，一人向消防中心報(bào)告）。 并通知客服中心通知停電事宜。 ，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥 ， 將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送醫(yī)救治。如用干的干凈的抹布