沈陽(yáng)瀚博地產(chǎn)遼大地塊發(fā)展定位報(bào)告-85p-資料下載頁(yè)
2025-02-06 20:10本頁(yè)面
【正文】 筑面積大約為 94926平米才能滿足容積率，各產(chǎn)品線面積配比為： ? 當(dāng)商業(yè)模型采用方案一（預(yù)留商業(yè)大賣場(chǎng)），住宅模型如下： 北區(qū)： Ⅰ 區(qū)住宅總面積為： 88600 ㎡ ，可以與商業(yè)模型方案一進(jìn)行融合擺放。 南區(qū)： ? 當(dāng)商業(yè)模型采用方案二（全滿鋪臨街商業(yè)），同樣的面積配比下，住宅模型如下： 南區(qū)： 北區(qū)： Ⅰ 區(qū)住宅總面積為： 95080，可以與商業(yè)模型方案二進(jìn)行融合擺放。 ? Ⅱ 區(qū)（ 149畝）面積配比： 按以上比例，各類型棟數(shù)及建筑面積如下： 149畝按照經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ≤，建筑面積為： ≤159834，對(duì)于 Ⅱ 區(qū)，我司設(shè)想的模型容積率為： 。 目標(biāo)客戶定位 ? 購(gòu)買客戶狀況分析： ? 城市新移民者： – 學(xué)生： ? 年齡段主要集中在 2030歲之間。 ? 城市發(fā)展的新生力量，接受新事物的能力較強(qiáng)，思維活躍，具有一定的超前消費(fèi)意識(shí)。 ? 主要經(jīng)濟(jì)收入來自父母的支持，此外只有業(yè)余時(shí)間所得收入微薄且不穩(wěn)定。 ? 承受挫折的能力相對(duì)較差，無(wú)抵抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 ? 不滿足目前的生活現(xiàn)狀，內(nèi)心向往擁有高品質(zhì)生活。 ? 由于其購(gòu)買承載力以及居住人口等因素制約，其購(gòu)買面積大多集中在5080平方米之間 ? 對(duì)項(xiàng)目形象、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等是其置業(yè)所考慮的主要因素。 當(dāng)?shù)剞r(nóng)民： ? 政府征用土地，失地農(nóng)民得到大量政府拆遷補(bǔ)償金。 ? 房屋拆遷，急需住房滿足日常生活需要。 ? 消費(fèi)心理較為傳統(tǒng)，其消費(fèi)行為僅限于單純的購(gòu)買。 ? 大多只完成了義務(wù)教育，學(xué)歷相對(duì)較低。 ? 主要代步交通工具為公交車、自行車等。 ? 家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜。 ? 所需的居住面積大多集中在 70100平方米之間。 ? 購(gòu)買承載力相對(duì)較低，對(duì)建筑質(zhì)量、銷售單價(jià)要求較高，由于其置業(yè)心理的不斷成熟，產(chǎn)品形象以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也成為其考慮的重點(diǎn)。 公務(wù)員： ? 年齡段分布在 26歲以上。 ? 學(xué)歷由于參加工作的時(shí)間不同存在差異；通過公務(wù)員考核的學(xué)歷相對(duì)較高，年齡偏大的人員學(xué)歷相對(duì)較低。 ? 代步交通工具為機(jī)關(guān)用車、出租車等。 ? 距離工作地較近便于工作。 ? 對(duì)建筑質(zhì)量、園區(qū)配套、銷售單價(jià)、物業(yè)管理要求較高。 高校教職工： ? 教師的收入水平由于所在學(xué)校的師資力量不同所以收入水平也同樣存在差距。 ? 普通交通工具如自行車、公交車、通勤車等。 ? 高校教職工大多以集資建房的形式置業(yè)。 ? 置業(yè)意向大多選擇在工作地周邊。 ? 看重價(jià)格、園區(qū)配套、物管品質(zhì)。 專業(yè)投資客： ? 年齡集中在 40歲以上。 ? 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定的認(rèn)知，大多為二次以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 ? 此類客戶置業(yè)根據(jù)地域升值空間及單價(jià)訴求的不同所選擇的面積段也有所區(qū)別，但大多以中小面積戶型為主。 ? 沈北新區(qū)掛牌成立，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，升值空間不斷增加，投資地產(chǎn)能為其帶來巨大的投資回報(bào)率，是吸引他們?cè)诖送顿Y置業(yè)的主要因素。 ? 置業(yè)投資所考慮的住宅的面積段大多為 6080平方米的中小戶型。 ? 此類客戶主要來自市區(qū)的中心區(qū)域，以來自皇姑區(qū)的客戶為主、沈河區(qū)、和平區(qū)客戶為輔。 購(gòu)買區(qū)域范圍細(xì)化分析： 道義經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城周邊客戶、皇姑區(qū)長(zhǎng)江北街、黃河北大街、怒江北街沿線。 沈北新區(qū)的掛牌成立為本區(qū)域的發(fā)展帶了很大的發(fā)展機(jī)遇，吸引很多市內(nèi)其它區(qū)域客戶在此投資置業(yè)，購(gòu)買區(qū)域主要來自 皇姑區(qū)、和平、及沈河區(qū)等一環(huán)以內(nèi) 的市中心客戶。 住宅價(jià)格定位定位 ? 價(jià)格定位原則 – 以目標(biāo)客戶購(gòu)房消費(fèi)承載力為根本出發(fā)點(diǎn)； – 滿足項(xiàng)目開發(fā)投資成本的資金回報(bào)率； – 考慮項(xiàng)目開發(fā)的整體戰(zhàn)略； – 結(jié)合項(xiàng)目形象、市場(chǎng)定位的價(jià)格要求； – 遵循區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的類比項(xiàng)目所反映出的價(jià)格要求原則。 ? 推導(dǎo)思路 :選取道義地區(qū) \城北地區(qū) \近郊地區(qū)代表項(xiàng)目 ,利用權(quán)重得出最終價(jià)格 ? 道義區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的價(jià)格推導(dǎo) ? 依據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的資源條件、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品品質(zhì)等各方面因素，在項(xiàng)目所在區(qū)域選擇出以下重點(diǎn)項(xiàng)目，作為本案在價(jià)格定位時(shí)的參考項(xiàng)目。 根據(jù)以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據(jù)量化比較公式，可計(jì)算出各比較樓盤的修正價(jià)格，見下表： 本案價(jià)格定位參考均價(jià)之一： /㎡ ? 城北區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的價(jià)格推導(dǎo) ? 依據(jù)項(xiàng)目資源條件、產(chǎn)品定位、客戶定位、主題定位、產(chǎn)品品質(zhì)等各方面因素，在城北區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)選擇出以下重點(diǎn)在售項(xiàng)目，作為我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)的類比項(xiàng)目。 ? 根據(jù)以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據(jù)量化比較公式，可計(jì)算出各比較樓盤的修正價(jià)格，見下表： 本案均價(jià)定位的參考建議二： /㎡ ? 沈陽(yáng)市郊區(qū)市場(chǎng)的價(jià)格推導(dǎo) ? 依據(jù)項(xiàng)目擬打造的項(xiàng)目的檔次、產(chǎn)品定位、客戶定位、項(xiàng)目品質(zhì)等各方面因素，在沈陽(yáng)二環(huán)以外區(qū)域選擇出以下類比項(xiàng)目，作為我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)的參考項(xiàng)目。 ? 根據(jù)以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據(jù)量化比較公式，可計(jì)算出各比較樓盤的修正價(jià)格，見下表： 本案均價(jià)定位的參考建議三： /㎡ ? 市場(chǎng)比較法所得出本案的價(jià)格定位 ? 各區(qū)域市場(chǎng)權(quán)重比例分配 本案的價(jià)格定位 道義區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的價(jià)格推導(dǎo)結(jié)果 /㎡ 沈陽(yáng)市郊區(qū)市場(chǎng)的價(jià)格推導(dǎo)結(jié)果 /㎡ 城北區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格推導(dǎo)結(jié)果 /㎡ 3075元 /㎡ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1