沈陽瀚博地產遼大地塊發(fā)展定位報告-85p-資料下載頁
2025-02-06 20:10本頁面
【正文】 筑面積大約為 94926平米才能滿足容積率，各產品線面積配比為： ? 當商業(yè)模型采用方案一（預留商業(yè)大賣場），住宅模型如下： 北區(qū)： Ⅰ 區(qū)住宅總面積為： 88600 ㎡ ，可以與商業(yè)模型方案一進行融合擺放。 南區(qū)： ? 當商業(yè)模型采用方案二（全滿鋪臨街商業(yè)），同樣的面積配比下，住宅模型如下： 南區(qū)： 北區(qū)： Ⅰ 區(qū)住宅總面積為： 95080，可以與商業(yè)模型方案二進行融合擺放。 ? Ⅱ 區(qū)（ 149畝）面積配比： 按以上比例，各類型棟數及建筑面積如下： 149畝按照經濟指標 ≤，建筑面積為： ≤159834，對于 Ⅱ 區(qū)，我司設想的模型容積率為： 。 目標客戶定位 ? 購買客戶狀況分析： ? 城市新移民者： – 學生： ? 年齡段主要集中在 2030歲之間。 ? 城市發(fā)展的新生力量，接受新事物的能力較強，思維活躍，具有一定的超前消費意識。 ? 主要經濟收入來自父母的支持，此外只有業(yè)余時間所得收入微薄且不穩(wěn)定。 ? 承受挫折的能力相對較差，無抵抗風險意識。 ? 不滿足目前的生活現狀，內心向往擁有高品質生活。 ? 由于其購買承載力以及居住人口等因素制約，其購買面積大多集中在5080平方米之間 ? 對項目形象、物業(yè)服務質量等是其置業(yè)所考慮的主要因素。 當地農民： ? 政府征用土地，失地農民得到大量政府拆遷補償金。 ? 房屋拆遷，急需住房滿足日常生活需要。 ? 消費心理較為傳統，其消費行為僅限于單純的購買。 ? 大多只完成了義務教育，學歷相對較低。 ? 主要代步交通工具為公交車、自行車等。 ? 家庭結構復雜。 ? 所需的居住面積大多集中在 70100平方米之間。 ? 購買承載力相對較低，對建筑質量、銷售單價要求較高，由于其置業(yè)心理的不斷成熟，產品形象以及物業(yè)服務質量也成為其考慮的重點。 公務員： ? 年齡段分布在 26歲以上。 ? 學歷由于參加工作的時間不同存在差異；通過公務員考核的學歷相對較高，年齡偏大的人員學歷相對較低。 ? 代步交通工具為機關用車、出租車等。 ? 距離工作地較近便于工作。 ? 對建筑質量、園區(qū)配套、銷售單價、物業(yè)管理要求較高。 高校教職工： ? 教師的收入水平由于所在學校的師資力量不同所以收入水平也同樣存在差距。 ? 普通交通工具如自行車、公交車、通勤車等。 ? 高校教職工大多以集資建房的形式置業(yè)。 ? 置業(yè)意向大多選擇在工作地周邊。 ? 看重價格、園區(qū)配套、物管品質。 專業(yè)投資客： ? 年齡集中在 40歲以上。 ? 對房地產行業(yè)有一定的認知，大多為二次以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經驗。 ? 此類客戶置業(yè)根據地域升值空間及單價訴求的不同所選擇的面積段也有所區(qū)別，但大多以中小面積戶型為主。 ? 沈北新區(qū)掛牌成立，帶動房地產行業(yè)的發(fā)展，升值空間不斷增加，投資地產能為其帶來巨大的投資回報率，是吸引他們在此投資置業(yè)的主要因素。 ? 置業(yè)投資所考慮的住宅的面積段大多為 6080平方米的中小戶型。 ? 此類客戶主要來自市區(qū)的中心區(qū)域，以來自皇姑區(qū)的客戶為主、沈河區(qū)、和平區(qū)客戶為輔。 購買區(qū)域范圍細化分析： 道義經濟技術開發(fā)區(qū)、大學城周邊客戶、皇姑區(qū)長江北街、黃河北大街、怒江北街沿線。 沈北新區(qū)的掛牌成立為本區(qū)域的發(fā)展帶了很大的發(fā)展機遇，吸引很多市內其它區(qū)域客戶在此投資置業(yè)，購買區(qū)域主要來自 皇姑區(qū)、和平、及沈河區(qū)等一環(huán)以內 的市中心客戶。 住宅價格定位定位 ? 價格定位原則 – 以目標客戶購房消費承載力為根本出發(fā)點； – 滿足項目開發(fā)投資成本的資金回報率； – 考慮項目開發(fā)的整體戰(zhàn)略； – 結合項目形象、市場定位的價格要求； – 遵循區(qū)域市場內的項目與競爭區(qū)域市場內的類比項目所反映出的價格要求原則。 ? 推導思路 :選取道義地區(qū) \城北地區(qū) \近郊地區(qū)代表項目 ,利用權重得出最終價格 ? 道義區(qū)域市場內的價格推導 ? 依據項目所在區(qū)域內的資源條件、項目定位、產品品質等各方面因素，在項目所在區(qū)域選擇出以下重點項目，作為本案在價格定位時的參考項目。 根據以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據量化比較公式，可計算出各比較樓盤的修正價格，見下表： 本案價格定位參考均價之一： /㎡ ? 城北區(qū)域內市場的價格推導 ? 依據項目資源條件、產品定位、客戶定位、主題定位、產品品質等各方面因素，在城北區(qū)域市場內選擇出以下重點在售項目，作為我們在定價時的類比項目。 ? 根據以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據量化比較公式，可計算出各比較樓盤的修正價格，見下表： 本案均價定位的參考建議二： /㎡ ? 沈陽市郊區(qū)市場的價格推導 ? 依據項目擬打造的項目的檔次、產品定位、客戶定位、項目品質等各方面因素，在沈陽二環(huán)以外區(qū)域選擇出以下類比項目，作為我們在定價時的參考項目。 ? 根據以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據量化比較公式，可計算出各比較樓盤的修正價格，見下表： 本案均價定位的參考建議三： /㎡ ? 市場比較法所得出本案的價格定位 ? 各區(qū)域市場權重比例分配 本案的價格定位 道義區(qū)域市場內的價格推導結果 /㎡ 沈陽市郊區(qū)市場的價格推導結果 /㎡ 城北區(qū)域市場的價格推導結果 /㎡ 3075元 /㎡ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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