沈陽(yáng)瀚博地產(chǎn)遼大地塊發(fā)展定位報(bào)告-85p(文件)
【正文】 市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資金回收 產(chǎn)品第一次飛躍，建立產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品第二次飛躍，實(shí)現(xiàn)整個(gè)樓盤形象的拔高 各種產(chǎn)品線情況 ? 普通多層產(chǎn)品 ? 原則 ：普通多層產(chǎn)品的主要作用是打開(kāi)市場(chǎng)，確保資金回收，其檔次基本屬于整個(gè)社區(qū)最低的，本項(xiàng)目 Ⅰ 區(qū)為商業(yè)體量較大的一個(gè)區(qū)域，而且商業(yè)也要作為首要建設(shè)以實(shí)現(xiàn) 101國(guó)道的形象工程，居住氛圍相對(duì) Ⅱ 區(qū)缺乏，因此，我司建議 Ⅰ 區(qū)的住宅產(chǎn)品以普通多層為主，與商業(yè)共同建設(shè)，提前推出市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資金回收，減輕商業(yè)的資金壓力。 ? 高層公寓 ? 原則： 高層產(chǎn)品由于建筑形態(tài)對(duì)形象及建筑群的錯(cuò)落美感均起到很好的作用，對(duì)于高層公寓的擺放，我司建議在本項(xiàng)目的 Ⅰ 區(qū)，既可以起到形象工程作用，又可以實(shí)現(xiàn)容積率的拔高。 ? 產(chǎn)品建議：如果本案高層產(chǎn)品以兩口之家為主要目標(biāo)打造高層產(chǎn)品，面積必須要在 80平米左右，這種情況下，市場(chǎng)已經(jīng)是證明該產(chǎn)品存在的市場(chǎng)抗性，另外，項(xiàng)目本身存在競(jìng)爭(zhēng)，該產(chǎn)品與 75—85平米的多層產(chǎn)品出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)，面積再增加就重復(fù)祥瑞家園的尷尬局面，因此我司建議單戶面積約 60平米，以白領(lǐng)及投資客為主，項(xiàng)目周邊紅火的租賃市場(chǎng)也證明該項(xiàng)需求，地鐵的存在及區(qū)域的發(fā)展足以吸引單身白領(lǐng)的購(gòu)買，而且 60平米也滿足使用的要求。 ? 產(chǎn)品建議： 該產(chǎn)品在戶型的進(jìn)深和開(kāi)間跟普通的住宅產(chǎn)品是存在明顯的區(qū)別，一般的進(jìn)深是在 9—10米，而且開(kāi)間也比普通多層產(chǎn)品大，短進(jìn)深、大開(kāi)間對(duì)于居住的舒適感來(lái)說(shuō)是無(wú)可挑剔的，面積區(qū)間為 90—100平米，兩房或三房，避免跟項(xiàng)目自身的普通多層產(chǎn)品出現(xiàn)沖突。 ? 產(chǎn)品建議： 市場(chǎng)上退臺(tái)花園洋房的面積段從八十平在二百多平不等，但對(duì)于本項(xiàng)目，我司建議其面積約為 120—140平米左右，該面積為銷售面積，其他附加值象底層花園、每層的退臺(tái)、頂層的露臺(tái)等等均不計(jì)算進(jìn)該面積。 ? Ⅱ 區(qū)（ 149畝）面積配比： 按以上比例，各類型棟數(shù)及建筑面積如下： 149畝按照經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ≤，建筑面積為： ≤159834，對(duì)于 Ⅱ 區(qū)，我司設(shè)想的模型容積率為： 。 ? 承受挫折的能力相對(duì)較差，無(wú)抵抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 ? 房屋拆遷，急需住房滿足日常生活需要。 ? 家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜。 ? 學(xué)歷由于參加工作的時(shí)間不同存在差異；通過(guò)公務(wù)員考核的學(xué)歷相對(duì)較高，年齡偏大的人員學(xué)歷相對(duì)較低。 高校教職工： ? 教師的收入水平由于所在學(xué)校的師資力量不同所以收入水平也同樣存在差距。 ? 看重價(jià)格、園區(qū)配套、物管品質(zhì)。 ? 沈北新區(qū)掛牌成立，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，升值空間不斷增加，投資地產(chǎn)能為其帶來(lái)巨大的投資回報(bào)率，是吸引他們?cè)诖送顿Y置業(yè)的主要因素。 沈北新區(qū)的掛牌成立為本區(qū)域的發(fā)展帶了很大的發(fā)展機(jī)遇，吸引很多市內(nèi)其它區(qū)域客戶在此投資置業(yè)，購(gòu)買區(qū)域主要來(lái)自 皇姑區(qū)、和平、及沈河區(qū)等一環(huán)以內(nèi) 的市中心客戶。 ? 根據(jù)以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據(jù)量化比較公式，可計(jì)算出各比較樓盤的修正價(jià)格，見(jiàn)下表： 本案均價(jià)定位的參考建議二： /㎡ ? 沈陽(yáng)市郊區(qū)市場(chǎng)的價(jià)格推導(dǎo) ? 依據(jù)項(xiàng)目擬打造的項(xiàng)目的檔次、產(chǎn)品定位、客戶定位、項(xiàng)目品質(zhì)等各方面因素，在沈陽(yáng)二環(huán)以外區(qū)域選擇出以下類比項(xiàng)目，作為我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)的參考項(xiàng)目。 ? 推導(dǎo)思路 :選取道義地區(qū) \城北地區(qū) \近郊地區(qū)代表項(xiàng)目 ,利用權(quán)重得出最終價(jià)格 ? 道義區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的價(jià)格推導(dǎo) ? 依據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的資源條件、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品品質(zhì)等各方面因素，在項(xiàng)目所在區(qū)域選擇出以下重點(diǎn)項(xiàng)目，作為本案在價(jià)格定位時(shí)的參考項(xiàng)目。 ? 此類客戶主要來(lái)自市區(qū)的中心區(qū)域，以來(lái)自皇姑區(qū)的客戶為主、沈河區(qū)、和平區(qū)客戶為輔。 ? 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定的認(rèn)知，大多為二次以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 ? 高校教職工大多以集資建房的形式置業(yè)。 ? 距離工作地較近便于工作。 ? 購(gòu)買承載力相對(duì)較低，對(duì)建筑質(zhì)量、銷售單價(jià)要求較高，由于其置業(yè)心理的不斷成熟，產(chǎn)品形象以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也成為其考慮的重點(diǎn)。 ? 大多只完成了義務(wù)教育，學(xué)歷相對(duì)較低。 ? 由于其購(gòu)買承載力以及居住人口等因素制約，其購(gòu)買面積大多集中在5080平方米之間 ? 對(duì)項(xiàng)目形象、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等是其置業(yè)所考慮的主要因素。 ? 城市發(fā)展的新生力量，接受新事物的能力較強(qiáng)，思維活躍，具有一定的超前消費(fèi)意識(shí)。 各類產(chǎn)品線的配比： ? 本項(xiàng)目住宅共四種產(chǎn)品線，其中普通多層產(chǎn)品是保證去貨量，實(shí)現(xiàn)量的積累，控制合理的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此普通多層產(chǎn)品必須是大比例產(chǎn)品，薄板通透型多層產(chǎn)品、退臺(tái)花園洋房為項(xiàng)目的亮點(diǎn)，提高社區(qū)品質(zhì)及檔次，它跟打造形象的高層公寓應(yīng)該占小比例，具體比例根據(jù)城北區(qū)域及其他區(qū)域近郊項(xiàng)目的市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行參考定制： ? 城北區(qū)域市場(chǎng)： ? 沈陽(yáng)其他區(qū)域?qū)τ趹粜兔娣e的供應(yīng)及需求結(jié)論如下（市場(chǎng)報(bào)告有詳細(xì)敘述）： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，城北市場(chǎng)的供應(yīng)及市場(chǎng)需求在三環(huán)以外基本集中在 70—80平米，基本占到總貨量的 50%以上，三環(huán)以里基本集中在 80—90平米，其他區(qū)域的面積供應(yīng)及需求也基本為 70—90平米，因?yàn)楸景肝挥谌h(huán)以外， 首先吸納的客戶基本集中在周邊，再向外圍輻射影響， 因此在對(duì)本案進(jìn)行面積區(qū)間比例分配設(shè)定要堅(jiān)持 以量為核心，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍 ，我司對(duì)于面積配比的建議如下： ? Ⅰ 區(qū)（ 132畝）面積配比： ? 因?yàn)?Ⅰ 區(qū)中商業(yè)占了較大的體量，該區(qū)也是首要開(kāi)發(fā)的區(qū)域，并且兼顧形象工程，對(duì)于商業(yè)采用 方案一（預(yù)留商業(yè)大賣場(chǎng)）， 住宅的建筑面積大約為 87183平米才能滿足容積率，對(duì)于 方案二（全滿鋪臨街商業(yè)）， 住宅建筑面積大約為 94926平米才能滿足容積率，各產(chǎn)品線面積配比為： ? 當(dāng)商業(yè)模型采用方案一（預(yù)留商業(yè)大賣場(chǎng)），住宅模型如下： 北區(qū)： Ⅰ 區(qū)住宅總面積為： 88600 ㎡ ，可以與商業(yè)模型方案一進(jìn)行融合擺放。 退臺(tái)花園洋房 ? 原則： 退臺(tái)花園洋房產(chǎn)品是項(xiàng)目第二次實(shí)現(xiàn)檔次提高的產(chǎn)品線，因此對(duì)于該產(chǎn)品的擺放也必須要滿足居住價(jià)值最優(yōu)化
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