沈陽瀚博地產遼大地塊發(fā)展定位報告-85p(文件)
【正文】 市場，實現(xiàn)資金回收 產品第一次飛躍，建立產品檔次 產品第二次飛躍，實現(xiàn)整個樓盤形象的拔高 各種產品線情況 ? 普通多層產品 ? 原則 ：普通多層產品的主要作用是打開市場，確保資金回收，其檔次基本屬于整個社區(qū)最低的，本項目 Ⅰ 區(qū)為商業(yè)體量較大的一個區(qū)域，而且商業(yè)也要作為首要建設以實現(xiàn) 101國道的形象工程，居住氛圍相對 Ⅱ 區(qū)缺乏，因此，我司建議 Ⅰ 區(qū)的住宅產品以普通多層為主，與商業(yè)共同建設，提前推出市場，實現(xiàn)資金回收，減輕商業(yè)的資金壓力。 ? 高層公寓 ? 原則： 高層產品由于建筑形態(tài)對形象及建筑群的錯落美感均起到很好的作用，對于高層公寓的擺放，我司建議在本項目的 Ⅰ 區(qū)，既可以起到形象工程作用，又可以實現(xiàn)容積率的拔高。 ? 產品建議：如果本案高層產品以兩口之家為主要目標打造高層產品，面積必須要在 80平米左右，這種情況下，市場已經是證明該產品存在的市場抗性，另外，項目本身存在競爭，該產品與 75—85平米的多層產品出現(xiàn)競爭，面積再增加就重復祥瑞家園的尷尬局面，因此我司建議單戶面積約 60平米，以白領及投資客為主，項目周邊紅火的租賃市場也證明該項需求，地鐵的存在及區(qū)域的發(fā)展足以吸引單身白領的購買，而且 60平米也滿足使用的要求。 ? 產品建議： 該產品在戶型的進深和開間跟普通的住宅產品是存在明顯的區(qū)別，一般的進深是在 9—10米，而且開間也比普通多層產品大，短進深、大開間對于居住的舒適感來說是無可挑剔的，面積區(qū)間為 90—100平米，兩房或三房，避免跟項目自身的普通多層產品出現(xiàn)沖突。 ? 產品建議： 市場上退臺花園洋房的面積段從八十平在二百多平不等，但對于本項目，我司建議其面積約為 120—140平米左右，該面積為銷售面積，其他附加值象底層花園、每層的退臺、頂層的露臺等等均不計算進該面積。 ? Ⅱ 區(qū)（ 149畝）面積配比： 按以上比例，各類型棟數及建筑面積如下： 149畝按照經濟指標 ≤，建筑面積為： ≤159834，對于 Ⅱ 區(qū)，我司設想的模型容積率為： 。 ? 承受挫折的能力相對較差，無抵抗風險意識。 ? 房屋拆遷，急需住房滿足日常生活需要。 ? 家庭結構復雜。 ? 學歷由于參加工作的時間不同存在差異；通過公務員考核的學歷相對較高，年齡偏大的人員學歷相對較低。 高校教職工： ? 教師的收入水平由于所在學校的師資力量不同所以收入水平也同樣存在差距。 ? 看重價格、園區(qū)配套、物管品質。 ? 沈北新區(qū)掛牌成立，帶動房地產行業(yè)的發(fā)展，升值空間不斷增加，投資地產能為其帶來巨大的投資回報率，是吸引他們在此投資置業(yè)的主要因素。 沈北新區(qū)的掛牌成立為本區(qū)域的發(fā)展帶了很大的發(fā)展機遇，吸引很多市內其它區(qū)域客戶在此投資置業(yè)，購買區(qū)域主要來自 皇姑區(qū)、和平、及沈河區(qū)等一環(huán)以內 的市中心客戶。 ? 根據以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據量化比較公式，可計算出各比較樓盤的修正價格，見下表： 本案均價定位的參考建議二： /㎡ ? 沈陽市郊區(qū)市場的價格推導 ? 依據項目擬打造的項目的檔次、產品定位、客戶定位、項目品質等各方面因素，在沈陽二環(huán)以外區(qū)域選擇出以下類比項目，作為我們在定價時的參考項目。 ? 推導思路 :選取道義地區(qū) \城北地區(qū) \近郊地區(qū)代表項目 ,利用權重得出最終價格 ? 道義區(qū)域市場內的價格推導 ? 依據項目所在區(qū)域內的資源條件、項目定位、產品品質等各方面因素，在項目所在區(qū)域選擇出以下重點項目，作為本案在價格定位時的參考項目。 ? 此類客戶主要來自市區(qū)的中心區(qū)域，以來自皇姑區(qū)的客戶為主、沈河區(qū)、和平區(qū)客戶為輔。 ? 對房地產行業(yè)有一定的認知，大多為二次以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經驗。 ? 高校教職工大多以集資建房的形式置業(yè)。 ? 距離工作地較近便于工作。 ? 購買承載力相對較低，對建筑質量、銷售單價要求較高，由于其置業(yè)心理的不斷成熟，產品形象以及物業(yè)服務質量也成為其考慮的重點。 ? 大多只完成了義務教育，學歷相對較低。 ? 由于其購買承載力以及居住人口等因素制約，其購買面積大多集中在5080平方米之間 ? 對項目形象、物業(yè)服務質量等是其置業(yè)所考慮的主要因素。 ? 城市發(fā)展的新生力量，接受新事物的能力較強，思維活躍，具有一定的超前消費意識。 各類產品線的配比： ? 本項目住宅共四種產品線，其中普通多層產品是保證去貨量，實現(xiàn)量的積累，控制合理的市場風險，因此普通多層產品必須是大比例產品，薄板通透型多層產品、退臺花園洋房為項目的亮點，提高社區(qū)品質及檔次，它跟打造形象的高層公寓應該占小比例，具體比例根據城北區(qū)域及其他區(qū)域近郊項目的市場數據進行參考定制： ? 城北區(qū)域市場： ? 沈陽其他區(qū)域對于戶型面積的供應及需求結論如下（市場報告有詳細敘述）： 從以上數據可以看出，城北市場的供應及市場需求在三環(huán)以外基本集中在 70—80平米，基本占到總貨量的 50%以上，三環(huán)以里基本集中在 80—90平米，其他區(qū)域的面積供應及需求也基本為 70—90平米，因為本案位于三環(huán)以外， 首先吸納的客戶基本集中在周邊，再向外圍輻射影響， 因此在對本案進行面積區(qū)間比例分配設定要堅持 以量為核心，實現(xiàn)質的飛躍 ，我司對于面積配比的建議如下： ? Ⅰ 區(qū)（ 132畝）面積配比： ? 因為 Ⅰ 區(qū)中商業(yè)占了較大的體量，該區(qū)也是首要開發(fā)的區(qū)域，并且兼顧形象工程，對于商業(yè)采用 方案一（預留商業(yè)大賣場）， 住宅的建筑面積大約為 87183平米才能滿足容積率，對于 方案二（全滿鋪臨街商業(yè)）， 住宅建筑面積大約為 94926平米才能滿足容積率，各產品線面積配比為： ? 當商業(yè)模型采用方案一（預留商業(yè)大賣場），住宅模型如下： 北區(qū)： Ⅰ 區(qū)住宅總面積為： 88600 ㎡ ，可以與商業(yè)模型方案一進行融合擺放。 退臺花園洋房 ? 原則： 退臺花園洋房產品是項目第二次實現(xiàn)檔次提高的產品線，因此對于該產品的擺放也必須要滿足居住價值最優(yōu)化
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