【正文】 容積率： ，其中非住宅部分建筑面積占地塊內(nèi)總建筑面積的比例為 20％～ 30％ ?規(guī)劃總建筑面積：約 42萬(wàn)平米 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 人流方向 天鴻經(jīng)紀(jì) 地塊昭示性較強(qiáng)，人流主要來(lái)自仁皇山新區(qū)，但與市中心有一定距離。 ? 地塊位置限定條件 1. 地塊處于仁皇山新區(qū)，該區(qū)域是湖州市新的行政、文化中心，也是湖州今后 重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域 之一 2. 地塊南側(cè)是旄兒港，東西兩側(cè)的太湖路和長(zhǎng)興路是由湖州老中心城區(qū)通往南太湖區(qū)域和仁皇山新區(qū)的主要干道，北側(cè)的仁皇山路是貫通仁皇山區(qū)東西向的主干道， 景觀優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)明顯 3. 地塊西側(cè)是政府的辦公區(qū)域，目前已有土地局、環(huán)保局入住，日后將會(huì)有更多的政府辦公投入使用 太湖路 長(zhǎng)興路 仁皇山路 行政中心 旄兒港 天鴻經(jīng)紀(jì) 公建在項(xiàng)目中的地位分析 1. 根據(jù)限定條件性可以看出，本項(xiàng)目市場(chǎng)主要來(lái)自于周邊生活、行政辦公區(qū) 2. 公建部分的設(shè)計(jì)主風(fēng)格應(yīng)和周邊建筑風(fēng)格保持一致，可以在局部設(shè)計(jì)加入不同的元素，作為公建部分的亮點(diǎn) 3. 公建的業(yè)態(tài)配比上，以滿足周邊生活、商務(wù)的生活需求和服務(wù)需求為主 4. 從整個(gè)項(xiàng)目考慮，公建項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方式要保證項(xiàng)目的整體收益。 公建定位前提條件 ?中、高端品質(zhì)； ?對(duì)住宅的配套、服務(wù)作用； ?經(jīng)濟(jì)效益； 天鴻經(jīng)紀(jì) 酒店可行性研究 天鴻經(jīng)紀(jì) 湖州酒店星級(jí)酒店集中分布在老中心區(qū) 雷迪森酒店 湖州大廈 莫泰 168連鎖酒店 浙北大酒店 湖州國(guó)際大酒店 天煌大酒店 南太湖度假區(qū) 華亭賓館 湖州香溢大酒店 老中心區(qū) 五星 四星 三星 連鎖 ? 目前湖州地區(qū)規(guī)模較大的酒店和知名度較高的酒店共有8家 ? 1家準(zhǔn)五星級(jí)酒店；2家四星級(jí)酒店； 4家三星或準(zhǔn)三星酒店； 1家連鎖酒店 ? 從湖州目前情況來(lái)看，出了南太湖度假區(qū)的“雷迪森”酒店為五星配備（開(kāi)業(yè)剛一年還未評(píng)星）外，其他酒店集中在老中心區(qū) ? 湖州高檔酒店處于空白狀態(tài)；中高檔酒店也很少，都集中在老中心區(qū) 天鴻經(jīng)紀(jì) ? 名稱(chēng)：雷迪森酒店 ? 位臵：湖州太湖南岸 ? 星級(jí)： 5星配備 ? 規(guī)模： 4萬(wàn)㎡ ? 客房： 226套 ? 硬件：衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)播系統(tǒng)；寬帶；吹風(fēng)機(jī)；小酒吧；長(zhǎng)途電話 ? 配套：中西餐廳、咖啡廳、酒吧、茶室、燒烤、舞廳、商務(wù)中心、KTV、錄像室、桌球室、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)外游泳池等 ? 服務(wù)： DDD電話、 IDD電話、外幣兌換服務(wù)、郵政服務(wù)、美容美發(fā)服務(wù)等 五星：雷迪森酒店 天鴻經(jīng)紀(jì) ? 名稱(chēng)：湖州國(guó)際大酒店 ? 位臵：湖州市紅旗路中段 ? 星級(jí)： 4 ? 客房： 200套 ? 硬件：閉路電視；電影點(diǎn)播；寬帶上網(wǎng)；停車(chē)場(chǎng) ? 配套：會(huì)議廳、餐廳、多功能廳、棋牌室、保齡球、 KTV、歌舞廳、溫泉游泳池等 ? 服務(wù)：外幣兌換、 DDD電話、 IDD電話、洗衣、郵政、美容美發(fā)、票務(wù)服務(wù)等 四星：湖州國(guó)際大酒店 天鴻經(jīng)紀(jì) ? 名稱(chēng)：浙北大酒店 ? 位臵：湖州市中心 ? 星級(jí)： 4 ? 營(yíng)業(yè)面積： 40000 ㎡ ? 客房： 214套 ? 餐位： 2023個(gè) ? 硬件：閉路電視；網(wǎng)絡(luò)；柚木、水曲柳家具； ㎡停車(chē)場(chǎng) ? 配套：健身、會(huì)議中心、咖啡廳、酒吧、棋牌室、 KTV夜總會(huì)、中西餐廳、美食廣場(chǎng)等 ? 服務(wù)：電腦出租、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、傳真、復(fù)印、打字、信用卡服務(wù)、嬰兒服務(wù)、送餐、票務(wù)、鮮花、美容美發(fā)洗衣 浙北大酒店 四星：浙北大酒店 天鴻經(jīng)紀(jì) ? 名稱(chēng)：天煌大酒店 ? 位臵：湖州龍溪北路 168號(hào) ? 星級(jí)： 3 ? 規(guī)模： ㎡ ? 客房： 138套 ? 硬件：電視；電話；寬帶；停車(chē)場(chǎng) ? 配套：中餐廳、會(huì)議廳、卡拉 OK、棋牌室、電子游戲機(jī)室、按摩室、桑拿房等 ? 服務(wù)： DDD電話、 IDD電話、票務(wù)服務(wù)、洗衣服務(wù)、美容美發(fā)、送餐服務(wù)等 四星 ： 天煌大酒店 天鴻經(jīng)紀(jì) ? 名稱(chēng)：湖州華亭賓館 ? 位臵：湖州苕溪路與北街的交匯處 ? 星級(jí)：準(zhǔn) 3星 ? 客房： 106套 ? 硬件：寬帶；數(shù)字電視；國(guó)際直播電話 ? 配套：會(huì)議廳、中餐廳、茶室、棋牌室等 ? 服務(wù)： DDD電話、 IDD電話 準(zhǔn)三星 ： 華亭賓館 天鴻經(jīng)紀(jì) ? 名稱(chēng)：湖州香溢大酒店 ? 位臵：湖州市區(qū)東部 ? 星級(jí)： 3 ? 規(guī)模： ㎡ ? 客房： 103套 ? 硬件：衛(wèi)星電視；寬帶；應(yīng)急呼叫系統(tǒng)；停車(chē)場(chǎng) ? 配套：會(huì)議廳、商務(wù)中心、中西餐廳、 KTV、棋牌室、按摩室、桑拿等 ? 服務(wù)：票務(wù)服務(wù)、 DDD電話、 IDD電話、美容美發(fā)、洗衣服務(wù)、送餐服務(wù) 三星：湖州香溢大酒店 天鴻經(jīng)紀(jì) ? 位臵：湖州市中心駱駝橋畔 ? 星級(jí)： 3 ? 客房： 123套 ? 硬件：電視；電話；部分網(wǎng)絡(luò)；部分電腦；停車(chē)場(chǎng) ? 配套：餐廳、會(huì)議室、商務(wù)中心、 DDD電話、 IDD電話、殘疾人客房、夜總會(huì)、迪吧、茶室等 ? 服務(wù)： DDD電話、 IDD電話、郵政服務(wù)、美容美發(fā) 準(zhǔn)三星：湖州大廈 天鴻經(jīng)紀(jì) ? 名稱(chēng)：莫泰 168酒店 ? 位臵：湖州紅旗路 ? 形式：連鎖酒店 ? 客房： 139套 ? 硬件：電視；電話；寬帶 ? 配套：中餐廳 ? 服務(wù)： DDD電話、洗衣服務(wù)、送餐服務(wù)、復(fù)印 連鎖：莫泰 168酒店 天鴻經(jīng)紀(jì) 入住情況： 三星以上酒店全年入住率情況 75％ 左右 407570807090 90020406080100雷迪森酒店 浙北大酒店 國(guó)際大酒店 天煌大酒店 香溢大酒店華亭賓館莫泰168快捷酒店雷迪森酒店浙北大酒店國(guó)際大酒店天煌大酒店香溢大酒店華亭賓館莫泰1 6 8 快捷酒店 ?湖州主要酒店入住率在 75％ 左右 ?湖州地區(qū)酒店基本 不受淡旺季的影響 天鴻經(jīng)紀(jì) 價(jià)格情況： 價(jià)位大多數(shù)處在中、高檔水平 酒店名稱(chēng) 門(mén)市價(jià)格范圍（元） 折后價(jià)格范圍（元） 雷迪森酒店 1380～ 18800 530～ 12023 浙北大酒店 350～ 1000 280～ 800 湖州國(guó)際大酒店 680～ 1980 398～ 1180 天煌大酒店 420～ 880 288～ 518 湖州大廈 300～ 488 180～ 268 湖州香溢大酒店 460～ 2200 275～ 875 湖州華亭賓館 310～ 490 186～ 440 莫泰 168連鎖酒店 168～ 198 158～ 188 ?除南太湖的“雷迪森酒店”外，其他 3～ 4星級(jí)的酒店價(jià)位基本處在中、高檔水平 ?對(duì)外優(yōu)惠程度基本在 4～ 6折左右 ?視客戶(hù)體量大小，優(yōu)惠程度有上下浮動(dòng) 天鴻經(jīng)紀(jì) 客戶(hù)情況： 商務(wù)、會(huì)議接待客戶(hù)為主 ? 商務(wù)洽談：多為外區(qū)域的客戶(hù)來(lái)此商務(wù)出差 ? 會(huì)議接待：以政府會(huì)議為主，少量企業(yè)會(huì)議 ? 旅游：游客多為去周邊旅游，多數(shù)在湖州周轉(zhuǎn) ? 散客：本地客人 酒店名稱(chēng) 客群構(gòu)成 客戶(hù)分析 雷迪森 酒店 會(huì)議 主要以旅游團(tuán)帶來(lái)的會(huì)議客戶(hù)為主 浙北大酒店 商務(wù) +會(huì)議接待 商務(wù)客戶(hù)為主，會(huì)議接待不多 湖州國(guó)際大酒店 商務(wù) +會(huì)議接待 商務(wù)客戶(hù)為主，會(huì)議接待不多 天煌大酒店 商務(wù) +會(huì)議接待 +旅游 商務(wù)客戶(hù)為主，會(huì)議接待不多，少量旅游周轉(zhuǎn) 湖州大廈 商務(wù)＋旅游 商務(wù)客戶(hù)為主，旅游接待不多 湖州香溢大酒店 本地散客＋會(huì)議、旅游 商務(wù)客戶(hù)和本地散客為主，會(huì)議和旅游的客戶(hù)較少 湖州華亭賓館 商務(wù)＋本地散客＋會(huì)議 商務(wù)客戶(hù)和本地散客為主，會(huì)議和旅游的客戶(hù)較少 莫泰 168連鎖酒店 本地散客為主；周末和節(jié)假日生意好；旅游團(tuán)少（體量有限） 主要以本地散客和商務(wù)客戶(hù)為主，旅游接待不多 天鴻經(jīng)紀(jì) 湖州酒店機(jī)會(huì)分析 發(fā)展?jié)摿Υ?、區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯 政策機(jī)會(huì)： ?切實(shí)提高招商引資水平 ?加快環(huán)太湖南岸城市帶建設(shè) ?大力發(fā)展旅游業(yè) － 《湖州 2023年政府工作要點(diǎn)》、《湖州市城市總體規(guī)劃 (2023— 2023)》 區(qū)域機(jī)會(huì)： ? 行政中心逐步完善并投入使用 ? 仁皇山新區(qū)酒店資源缺失 ? 太湖路是鏈接老中心區(qū)和南太湖區(qū)域的主要道路 天鴻經(jīng)紀(jì) 市場(chǎng)情況： 1. 酒店集中老中心區(qū)，仁皇山地區(qū)酒店缺稀少 2. 三星級(jí)或準(zhǔn)四星級(jí)酒店占主體 3. 酒店硬件條件一般 4. 服務(wù)項(xiàng)目多為商務(wù)服務(wù) 5. 入住率 75％ 6. 價(jià)格處在中上水平 7. 商務(wù)接待是客戶(hù)的主要來(lái)源 酒店市場(chǎng)分析 標(biāo)準(zhǔn)化配置的高檔酒店較少 招商引資帶來(lái)更多的酒店客群資源 ＋ 仁皇山新區(qū)具備酒店的發(fā)展空間 ＋ 湖州具備發(fā)展酒店項(xiàng)目的潛力和機(jī)會(huì) 建議設(shè)置高檔（四星級(jí)）酒店 天鴻經(jīng)紀(jì) 酒店可行性研究結(jié)論 ?定位基本理念 ?檔次定位：國(guó)際 標(biāo)準(zhǔn) 4星級(jí)酒店 ?功能定位：商務(wù)、政府接待 ?定位的主要依據(jù) ?有關(guān)檔次 湖州地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力及發(fā)展前景，酒店的檔次必然要進(jìn)一步提升 仁皇山新區(qū)作為湖州地區(qū)新的政治、文化中心，有足夠的客戶(hù)支持 天鴻經(jīng)紀(jì) 硬件配臵 ? 風(fēng)格初探 考慮到地塊位臵根據(jù)酒店的檔次及定位，將近水而建；風(fēng)格上建議以現(xiàn)代的建筑為主體 ? 項(xiàng)目配臵 ? 基礎(chǔ)配臵 基礎(chǔ)配臵按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 4星酒店配備，包括各種房間（標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)間、套間、豪華套間）；中餐廳；西餐廳（自助）；寬帶；衛(wèi)星電視；國(guó)內(nèi)外長(zhǎng)途電話； mini bar；保險(xiǎn)柜等 ?商務(wù)、政務(wù)接待配置 本項(xiàng)目的主題功能之一，是項(xiàng)目定位的關(guān)鍵，也是酒店實(shí)現(xiàn)效益的關(guān)鍵，主營(yíng)項(xiàng)目包括：就餐包房、高級(jí)商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳（含大、中、小型會(huì)議廳 ,兼具小型會(huì)展功能 ）、公共休息廳、精品專(zhuān)賣(mài)等； 天鴻經(jīng)紀(jì) ? 休閑配臵 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)所在，也是制造人氣的關(guān)鍵，主營(yíng)項(xiàng)目包括：棋牌室、 KTV、舞廳、保齡球、桑拿健康中心（含大型生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等） 、足療中心、室內(nèi)游泳池、健身房、美容美發(fā)、咖啡廳、茶室、風(fēng)情酒吧等 ? 服務(wù)配臵 外幣兌換、商務(wù)服務(wù)、郵政服務(wù)、洗衣服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、嬰兒服務(wù)、鮮花服務(wù)、泊車(chē)服務(wù)等 ? 特別提示：在符合標(biāo)準(zhǔn)的前提下適當(dāng)豐富休閑、娛樂(lè)的比重，以構(gòu)成本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色和效益的支撐平臺(tái) 天鴻經(jīng)紀(jì) 商業(yè)可行性研究 天鴻經(jīng)紀(jì) 湖州商業(yè)分布 老中心區(qū)為核心商圈；周邊發(fā)展區(qū)域性商業(yè) ? 新天地購(gòu)物廣場(chǎng) ? 浙北大廈購(gòu)物中心 ? 星火服裝大廈 ? 樂(lè)購(gòu)超市 ?眾鑫廣場(chǎng) ?鳳凰時(shí)代廣場(chǎng) ?大潤(rùn)發(fā) 湖州億安花鳥(niǎo)市場(chǎng) ；湖州江南車(chē)城；湖州億豐國(guó)際建材城 老中心區(qū) 鳳凰區(qū) 西南分區(qū) 仁皇山新區(qū) ?城市之心 ?天盛花園 天鴻經(jīng)紀(jì) ?地處湖州市的商業(yè)中心地段－－紅旗路 ?營(yíng)業(yè)面積 5萬(wàn)㎡ ?經(jīng)營(yíng)種類(lèi)包括服裝、百貨、食品、化妝品等多種類(lèi)型 ?頂層有 6000 ㎡美食廣場(chǎng)，可供購(gòu)物者在購(gòu)物之余休息、用餐 ?商業(yè)檔次定位在中、高檔精品為主，消費(fèi)水平在湖州地區(qū)屬于 中高層 浙北購(gòu)物中心 天鴻經(jīng)紀(jì) ?地處湖州市紅旗路，東側(cè)是浙北購(gòu)物廣場(chǎng)，南側(cè)是浙北大廈 ?新天地商貿(mào)中心是湖州中心區(qū)商圈地區(qū)唯一定位 SHOPPING MALL的商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目 ?該商業(yè)總建筑面積 17萬(wàn)㎡，由商務(wù)辦公樓、公寓樓、商務(wù)大廈和商業(yè)樓構(gòu)成 ?該項(xiàng)目商業(yè)構(gòu)成包括臨街商鋪、超市、服裝城、娛樂(lè)、餐飲等多種形式 ?目前該項(xiàng)目擁有樂(lè)夠、五星家電、格里特健身中心等知名商家 ?臨街店鋪多以銷(xiāo)售為主，多為品牌專(zhuān)賣(mài)店 新天地商貿(mào)中心 天鴻經(jīng)紀(jì) ?地處湖州市紅旗路東側(cè)，浙北購(gòu)物中心旁邊 ?經(jīng)營(yíng)規(guī)模 2萬(wàn)㎡ ?主營(yíng)業(yè)務(wù)是服裝零售為主，擁有多種服裝品牌 ?該大廈低中高檔服裝品牌均有，多以 廠家直銷(xiāo) 的方式銷(xiāo)售 ?因銷(xiāo)售模式等原因，其消費(fèi)水平比其他的綜合性商業(yè)略低， 但性?xún)r(jià)比較高 星火服裝大廈 天鴻經(jīng)紀(jì) ?地處紅旗路 55號(hào)，是湖州市的中心地段 ?營(yíng)業(yè)面積 ㎡ ?商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式以面向大眾為主，能滿足不同層次的不同需求 ?商廈經(jīng)營(yíng)模式主要以精品店的形式為主，同時(shí)也擁有宏圖三胞等知名品牌的加盟 湖州銀泰大廈 天鴻經(jīng)紀(jì)