【正文】 ?人流集散中心具有唯一性；?能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；?人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；?兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃主力店分布位置人流焦點(diǎn)案例示意在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，依此拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃 人流端點(diǎn)案例示意以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過(guò)社區(qū)的大部分商業(yè)注意點(diǎn)：1. 規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng) 簡(jiǎn)單易達(dá) ，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2. 人流 焦點(diǎn) 或人流 端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置 ，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；3. 人流 焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置 ，均勻的拉動(dòng)人流；人流 端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè) ；4. 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主 ，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化；5. 人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況 設(shè)置具有銜接過(guò)渡的中庭 等設(shè)施，一方面使人流的動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價(jià)值。社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述 解讀本案 解讀市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃?商業(yè)規(guī)模?業(yè)態(tài)規(guī)劃?面積配比?店面規(guī)格?布局規(guī)劃?建筑風(fēng)格?環(huán)境景觀?功能配套建筑風(fēng)格四個(gè)原則1. 與項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格保持協(xié)調(diào)一致2. 區(qū)別于住宅等，需要具備商業(yè)的建筑特點(diǎn)，具有昭示性，從住宅建筑群體凸顯出來(lái)3. 主入口突出4. 提升整體項(xiàng)目形象與品質(zhì)環(huán)境設(shè)計(jì)的重點(diǎn)中心廣場(chǎng)的聚流效應(yīng) 中心廣場(chǎng)與主入口的導(dǎo)流效應(yīng)購(gòu)物環(huán)境格格節(jié)點(diǎn)的呼應(yīng)主入口的視覺(jué)沖擊力度休閑小品的搭配層次感室內(nèi)、外停車場(chǎng)的比例分配環(huán)境設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)與商業(yè)整體戰(zhàn)略定位、商業(yè)主題、形象、業(yè)態(tài)規(guī)劃等相協(xié)調(diào)的景觀營(yíng)造包括? 整體風(fēng)格? 細(xì)節(jié)營(yíng)造? 小品點(diǎn)綴? 材質(zhì)? ……功能配套其他配套停車位電梯水電配套及設(shè)備機(jī)房及其他輔助用房實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述 解讀本案?營(yíng)銷模式?價(jià)格定位解讀市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃n 銷售n 招商社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷模式n 推廣營(yíng)銷模式總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容 SPA、休閑足浴品牌商家品牌 24小時(shí)便利店等招商目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。? 帶租約銷售： 售后包租的一種。即該商鋪已經(jīng)有商家入駐，并且已經(jīng)簽訂租賃合同，投資客在購(gòu)買該商鋪后，可立即得到租金收益，但是收益率的高低不能保證。? 返租銷售： 該商鋪不一定已經(jīng)有商家入駐，但是開(kāi)發(fā)商或者商業(yè)管理公司會(huì)向投資客承諾一定的租金回報(bào)，并且回報(bào)率較為固定。銷售優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：劣勢(shì)：適用：適用：252。 商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解；252。 純街鋪銷售；252。 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。252。 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；252。 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。252。產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；252。無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；252。 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；252。 若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。銷售 ——純 銷 售優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：252。通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；252。能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；252。短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：劣勢(shì)：252。鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；252。未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；252。銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；252。中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；252。后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；252。各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：適用：252。商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；252。可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；252。純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售 ——帶租約 銷 售優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：v前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。v幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；v3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：劣勢(shì)：v承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；v返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高；v因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售 ——反租三年優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：v前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；v給投資者堅(jiān)定信心。v返租銷售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。v如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)：劣勢(shì)：v承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；v如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。v因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售 ——返租十年實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述 解讀本案?營(yíng)銷模式?價(jià)格定位解讀市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)格定位租、售定位市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。籶 發(fā)展商的意圖252。 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；252。 若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來(lái)打造，則建議以租為主；252。 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。p 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判252。出租 ——租金定位比較因素 權(quán)重 % 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目A項(xiàng)目 B項(xiàng)目 C項(xiàng)目 D項(xiàng)目整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13人流量 20 18 14 18 19 12主力店 15 13 8 12 14 8交通條件 10 8 6 8 9 6發(fā)展商實(shí)力 5 4 3 4 3 4規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2升值前景 5 3 2 3 3 2合計(jì) 100% 85% 66% 84% 89% 60%一層街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià) 19000 17500 15000 20230 　 ——權(quán)重值比例 　 ——所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% 　 ——一層街鋪權(quán)重租金均價(jià) 2682 5250 3214 2697 13843 市場(chǎng)比較法舉例252。出售 ——售價(jià)定位方法一 市場(chǎng)比較法舉例比較因素 權(quán)重 % 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目A項(xiàng)目 B項(xiàng)目 C項(xiàng)目 D項(xiàng)目整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13人流量 20 18 14 18 19 12主力店 15 13 8 12 14 8交通條件 10 8 6 8 9 6發(fā)展商實(shí)力 5 4 3 4 3 4規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2升值前景 5 3 2 3 3 2合計(jì) 100% 85% 66% 84% 89% 60%一層街鋪銷售均價(jià) 19000 17500 15000 20230 　 ——權(quán)重值比例 　 ——所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% 　 ——一層街鋪權(quán)重銷售均價(jià) 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù) 市場(chǎng)比較法 推導(dǎo)出本項(xiàng)目的 銷售均價(jià)，約： 13800元 /㎡ 。售價(jià)定位的另一方法為 收益還原法 ，即通過(guò)租金的調(diào)研來(lái)推算售價(jià)，舉例如下。主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目： A、 B、 C、 D、 E等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目 A 項(xiàng)目 B 項(xiàng)目 C 項(xiàng)目 D 項(xiàng)目 E 項(xiàng)目 F租金水平（元 /㎡ ） 45 7580 70 60 6065 5060根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約 50—60元 /㎡ 。252。出售 ——售價(jià)定位方法二 收益還原法舉例 收益還原法 根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6％ ：均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低 ,均價(jià)： 60元 /㎡ 247。6%12月 =12023元 /㎡ 50元 /㎡ 247。6%12月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在 10000—15000元 /㎡ 之間。252。出售 ——售價(jià)定位方法二收益還原法舉例項(xiàng)目的均價(jià)為： 12023元 / ㎡ 左右市場(chǎng)比較法收益還原法售價(jià)定位結(jié)果寫(xiě)在最后：分享匯報(bào)結(jié)束！后續(xù)的補(bǔ)充與完善剛剛開(kāi)始！