【正文】 ?人流集散中心具有唯一性；?能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；?人流集散中心為兩個或多個；?兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃主力店分布位置人流焦點案例示意在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，依此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃 人流端點案例示意以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)注意點：1. 規(guī)劃人流動線應(yīng) 簡單易達(dá) ，增強商業(yè)的便利性；2. 人流 焦點 或人流 端點盡量臨主要道路設(shè)置 ，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；3. 人流 焦點應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置 ，均勻的拉動人流；人流 端點的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè) ；4. 人流動線設(shè)計以直線為主 ，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5. 人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況 設(shè)置具有銜接過渡的中庭 等設(shè)施，一方面使人流的動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價值。社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃實現(xiàn)項目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述 解讀本案 解讀市場 項目定位 營銷客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃?商業(yè)規(guī)模?業(yè)態(tài)規(guī)劃?面積配比?店面規(guī)格?布局規(guī)劃?建筑風(fēng)格?環(huán)境景觀?功能配套建筑風(fēng)格四個原則1. 與項目整體建筑風(fēng)格保持協(xié)調(diào)一致2. 區(qū)別于住宅等，需要具備商業(yè)的建筑特點，具有昭示性，從住宅建筑群體凸顯出來3. 主入口突出4. 提升整體項目形象與品質(zhì)環(huán)境設(shè)計的重點中心廣場的聚流效應(yīng) 中心廣場與主入口的導(dǎo)流效應(yīng)購物環(huán)境格格節(jié)點的呼應(yīng)主入口的視覺沖擊力度休閑小品的搭配層次感室內(nèi)、外停車場的比例分配環(huán)境設(shè)計景觀設(shè)計與商業(yè)整體戰(zhàn)略定位、商業(yè)主題、形象、業(yè)態(tài)規(guī)劃等相協(xié)調(diào)的景觀營造包括? 整體風(fēng)格? 細(xì)節(jié)營造? 小品點綴? 材質(zhì)? ……功能配套其他配套停車位電梯水電配套及設(shè)備機房及其他輔助用房實現(xiàn)項目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述 解讀本案?營銷模式?價格定位解讀市場 項目定位 營銷客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃n 銷售n 招商社區(qū)商業(yè)營銷模式n 推廣營銷模式總體思路：以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容 SPA、休閑足浴品牌商家品牌 24小時便利店等招商目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。? 帶租約銷售： 售后包租的一種。即該商鋪已經(jīng)有商家入駐，并且已經(jīng)簽訂租賃合同，投資客在購買該商鋪后，可立即得到租金收益，但是收益率的高低不能保證。? 返租銷售： 該商鋪不一定已經(jīng)有商家入駐，但是開發(fā)商或者商業(yè)管理公司會向投資客承諾一定的租金回報，并且回報率較為固定。銷售優(yōu)勢：優(yōu)勢：劣勢：劣勢：適用：適用：252。 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；252。 純街鋪銷售；252。 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。252。 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補貼與相關(guān)稅費；252。 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。252。產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進駐；252。無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；252。 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；252。 若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。銷售 ——純 銷 售優(yōu)勢：優(yōu)勢：252。通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；252。能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費；252。短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：劣勢：252。鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；252。未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；252。銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達(dá)到投資者期望；252。中、長期收益難以穩(wěn)定；252。后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；252。各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：適用：252。商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；252?？射N售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；252。純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售 ——帶租約 銷 售優(yōu)勢：優(yōu)勢：v前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。v幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；v3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。劣勢：劣勢：v承擔(dān)前幾年的返租補貼；v返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；v因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。銷售 ——反租三年優(yōu)勢：優(yōu)勢：v前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；v給投資者堅定信心。v返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。v如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。劣勢：劣勢：v承擔(dān)十年的返租補貼；v如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。v因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。銷售 ——返租十年實現(xiàn)項目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述 解讀本案?營銷模式?價格定位解讀市場 項目定位 營銷客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃價格定位租、售定位市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大小）；p 發(fā)展商的意圖252。 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；252。 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；252。 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。p 項目的租售前景預(yù)判252。出租 ——租金定位比較因素 權(quán)重 % 可類比項目 本項目A項目 B項目 C項目 D項目整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13人流量 20 18 14 18 19 12主力店 15 13 8 12 14 8交通條件 10 8 6 8 9 6發(fā)展商實力 5 4 3 4 3 4規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2升值前景 5 3 2 3 3 2合計 100% 85% 66% 84% 89% 60%一層街鋪租金均價 19000 17500 15000 20230 　 ——權(quán)重值比例 　 ——所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% 　 ——一層街鋪權(quán)重租金均價 2682 5250 3214 2697 13843 市場比較法舉例252。出售 ——售價定位方法一 市場比較法舉例比較因素 權(quán)重 % 可類比項目 本項目A項目 B項目 C項目 D項目整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13人流量 20 18 14 18 19 12主力店 15 13 8 12 14 8交通條件 10 8 6 8 9 6發(fā)展商實力 5 4 3 4 3 4規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2升值前景 5 3 2 3 3 2合計 100% 85% 66% 84% 89% 60%一層街鋪銷售均價 19000 17500 15000 20230 　 ——權(quán)重值比例 　 ——所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% 　 ——一層街鋪權(quán)重銷售均價 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù) 市場比較法 推導(dǎo)出本項目的 銷售均價，約： 13800元 /㎡ 。售價定位的另一方法為 收益還原法 ，即通過租金的調(diào)研來推算售價，舉例如下。主要選取區(qū)位相同或類似參考性強的項目： A、 B、 C、 D、 E等，進行橫向比較。商業(yè)項目 項目 A 項目 B 項目 C 項目 D 項目 E 項目 F租金水平（元 /㎡ ） 45 7580 70 60 6065 5060根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處于成長期，平均租金約 50—60元 /㎡ 。252。出售 ——售價定位方法二 收益還原法舉例 收益還原法 根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實際租金回報率一般為 6％ ：均價＝租金 /投資回報率；由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低 ,均價： 60元 /㎡ 247。6%12月 =12023元 /㎡ 50元 /㎡ 247。6%12月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項目售價在 10000—15000元 /㎡ 之間。252。出售 ——售價定位方法二收益還原法舉例項目的均價為： 12023元 / ㎡ 左右市場比較法收益還原法售價定位結(jié)果寫在最后：分享匯報結(jié)束！后續(xù)的補充與完善剛剛開始！