【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展示性要求較高，對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容 SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容 SPA類商家物業(yè)條件要求技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 80－ 150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4開間（ m） 4－ 8進(jìn)深（ m） 1020給排水 提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道 裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿?不需要排污 提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于 經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大 。 技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 50200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） ≤3層高要求（ m） ≥3開間（ m） 35進(jìn)深（ m） 1015物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。生活家居類技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） ≥200500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 2～ 3結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4給排水 提供接口供配電 提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污 提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿?需要停車場(chǎng)車位 50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯娛樂休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)于供配電、供給水、排污、停車位等要求高，同時(shí)， 面積的需求也相對(duì)較大。休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般在二、三樓制定項(xiàng)目戰(zhàn)略社區(qū)商業(yè)概述 解讀本案 解讀市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃?戰(zhàn)略定位?分目定位社區(qū)商業(yè)定位系統(tǒng)項(xiàng) 目 戰(zhàn) 略 定 位主題定位 市場(chǎng)定位 客群定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位以一種概念或文化標(biāo)注項(xiàng)目的核心價(jià)值確定占領(lǐng)市場(chǎng)的特定身份：領(lǐng)袖？跟隨？差異？創(chuàng)新？結(jié)合項(xiàng)目或市場(chǎng)確定購(gòu)買圈層確定項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格、檔次展示項(xiàng)目的整體印象以高價(jià)確定項(xiàng)目地位，或以低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力本分享，將定位系統(tǒng)，根據(jù)邏輯關(guān)系，分散到各個(gè)章節(jié)中項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位 ——原則戰(zhàn)略定位：完整體現(xiàn)和代表項(xiàng)目的核心價(jià)值的理念定位的原則整體項(xiàng)目的大定位消費(fèi)者的需求社區(qū)商業(yè)物業(yè)的特征平衡區(qū)域商業(yè)布局的需要周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的商業(yè)特點(diǎn)項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位 ——方法方法 1：三相交定位法方法 2：假設(shè)論證定位法方法 3：剝洋蔥法定位法等等 ……消費(fèi)者希望什么 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)偏向地塊自身適宜做什么項(xiàng)目定位消費(fèi)者、地塊、市場(chǎng)組成一個(gè)大的立體平臺(tái)，三者在內(nèi)容、作用、功能上交叉聯(lián)系，相交的平衡點(diǎn)就是項(xiàng)目的定位依據(jù)項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位 ——方法方法 1：三相交定位法方法 2：假設(shè)論證定位法方法 3：剝洋蔥法定位法等等 ……假設(shè)論證法 ——從結(jié)論出發(fā)在很難確定最佳定位時(shí)，對(duì)集中難以排出的定位進(jìn)行假設(shè)論證，分析各自的優(yōu)劣勢(shì)，再將分析結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，據(jù)此確定最終定位方法建立的條件： 詳盡的市場(chǎng)調(diào)查該方法的優(yōu)勢(shì)： 直奔主題、迅速快捷，適用于疑難項(xiàng)目、特殊項(xiàng)目、單體項(xiàng)目，不適合大型項(xiàng)目步驟：1. 先設(shè)計(jì)幾種最佳定位，然后分別對(duì)每一個(gè)定位進(jìn)行分析、求證2. 求證結(jié)論選取最優(yōu)的兩個(gè)定位，以時(shí)間、成本、難度為坐標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)操作程序再次求證分析3. 根據(jù)再次求證的結(jié)論最終確定項(xiàng)目定位，并將該定位于市場(chǎng)同類項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，以判斷該定位的預(yù)期效果項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位 ——方法方法 1：三相交定位法方法 2：假設(shè)論證定位法方法 3：剝洋蔥法定位法等等 ……剝洋蔥定位法 ——讓矛盾層層轉(zhuǎn)化此方法就是找矛盾，讓矛盾不斷轉(zhuǎn)化，而最關(guān)鍵的是否找準(zhǔn)第一個(gè)核心矛盾1. 項(xiàng)目的核心問題到底是什么？這是項(xiàng)目成功與否的決定性條件。2. 項(xiàng)目最大的難點(diǎn)是什么？這是解決和突破的最大障礙。接觸地塊：發(fā)現(xiàn)主要矛盾 A地塊研究：轉(zhuǎn)化為主要矛盾 B市調(diào)：轉(zhuǎn)化為主要矛盾 C綜合分析：轉(zhuǎn)化為主要矛盾 D主要矛盾 A主要矛盾 C主要矛盾 D……定位產(chǎn)生主要矛盾 B主題定位商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模休閑？娛樂？餐飲？休閑？文化？購(gòu)物？專業(yè)店？專賣店？便利店？超市？外向？中間？?jī)?nèi)向？主題定位表述舉例：為社區(qū)生活配套服務(wù)的，以經(jīng)營(yíng)休閑、文化、娛樂、日常購(gòu)物為主的，綜合性社區(qū)商業(yè)檔次定位項(xiàng)目整體戰(zhàn)略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？檔次定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤的整體風(fēng)格； 項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍； 主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等；形象定位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述 解讀本案 解讀市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃?商業(yè)規(guī)模?業(yè)態(tài)規(guī)劃?面積配比?店面規(guī)格?布局規(guī)劃?建筑風(fēng)格?環(huán)境景觀?功能配套商業(yè)規(guī)模 ——思路零售業(yè)飽和狀態(tài)分析 零售業(yè)引力模型計(jì)算 城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范要求商 業(yè) 規(guī) 模 定 位商業(yè)規(guī)模 ——零售業(yè)飽和狀態(tài)分析目標(biāo)? 判斷是否可能設(shè)立商場(chǎng)假設(shè)? 在本項(xiàng)目地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低要求是服務(wù)于本社區(qū)，最高要求是服務(wù)于商圈，據(jù)此來確定社區(qū)商業(yè)物業(yè)的規(guī)模區(qū)間? 商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象是主力商店，臨街商鋪不計(jì)入飽和度計(jì)算的營(yíng)業(yè)面積內(nèi)分析模型按照零售飽和理論， 只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商圈內(nèi)開設(shè)商場(chǎng) 。計(jì)算公式如下：零售飽和度 IRS（元 /㎡ .日） =C（人） RE（元 /日） /RF（㎡）IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)； C ——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目RE ——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出； RF——商圈內(nèi)主要商店的營(yíng)業(yè)面積計(jì)算的零售飽和度與全市零售業(yè)盈虧平衡點(diǎn)單位營(yíng)業(yè)額比較，高于平均值則表明所在商圈內(nèi)商業(yè)零售業(yè)尚未達(dá)到飽和狀態(tài)商業(yè)規(guī)模 ——零售業(yè)飽和狀態(tài)分析計(jì)算 :極限規(guī)模測(cè)算表下限：社區(qū)商業(yè) 上限：城市商業(yè)社區(qū)常住人口總數(shù)（戶） A 城市商圈總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） F社區(qū)配套超市（㎡） B 商圈內(nèi)人均消費(fèi)（元 /年） G社區(qū)人流量（萬(wàn)人 /日） C偶得性消費(fèi)商業(yè)面積 D 商圈內(nèi)年總消費(fèi)（億元） H中西餐廳、休閑娛樂等目的性消費(fèi)商業(yè)面積（㎡） E項(xiàng)目可能的規(guī)模下限（萬(wàn)㎡） X 項(xiàng)目可能的規(guī)模上限（萬(wàn)㎡） Y? 規(guī)模下限的計(jì)算，根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范，社區(qū)商業(yè)面積在 9000㎡ 17000㎡? 規(guī)模上限的計(jì)算，根據(jù)零售商業(yè)飽和度進(jìn)行計(jì)算，即當(dāng)零售商業(yè)飽和度達(dá)到盈虧臨界值時(shí)，所需要的商業(yè)面積，計(jì)算公式： RF（㎡） =C（人） RE（元 /日） /零售飽和度 臨界值 IRS（元 /㎡ .日）商業(yè)規(guī)模 ——零售引力模型目標(biāo)? 考慮競(jìng)爭(zhēng)因素下，計(jì)算本案商業(yè)能夠占領(lǐng)的市場(chǎng)份額要點(diǎn)1. 明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象及競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模2. 商業(yè)點(diǎn)吸引顧客的概率與商業(yè)面積正相關(guān)，與出行時(shí)間負(fù)相關(guān)3. 出行時(shí)間，按商圈人口重心到商業(yè)點(diǎn)步行時(shí)間進(jìn)行計(jì)算引力模型本案吸引商圈人口到達(dá)本案 i購(gòu)物的概率J表示第 N個(gè)商業(yè)點(diǎn)Sj表示第 j個(gè)商業(yè)點(diǎn)的商業(yè)面積， Tij表示從商圈 i到達(dá) j商業(yè)點(diǎn)步行時(shí)間修正系數(shù)，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)品種而定，一般取 1或 2商業(yè)名稱 商業(yè)面積 S J點(diǎn)到達(dá)本項(xiàng)目的出行時(shí)間 S/Tλ 到 j點(diǎn)消費(fèi)的概率J1 S1 T1 X1 P1J2 S2 T2 X2 P2J3 S3 T3 X3 P3…… …… …… ……本案假設(shè) 最大上限 Si Ti Xi Pi商業(yè)規(guī)模 ——零售引力模型計(jì)算考慮競(jìng)爭(zhēng)的客戶分流情況下，將初次計(jì)算的社區(qū)商業(yè)規(guī)模上限修正為：修正后本案商業(yè)規(guī)模上限 =最大的上限 Si*到本案消費(fèi)概率 Pi（也就是本案可能所占的市場(chǎng)份額）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述 解讀本案 解讀市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃?商業(yè)規(guī)模?業(yè)態(tài)規(guī)劃?面積配比?店面規(guī)格?布局規(guī)劃?建筑風(fēng)格?環(huán)境景觀?功能配套業(yè)態(tài)規(guī)劃前提 ——功能定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 功能支撐 項(xiàng)目整體商業(yè)功能休閑功能購(gòu)物功能社區(qū)公共服務(wù)功能餐飲功能保健功能文化功能娛樂功能功能選擇超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：n 社區(qū)商業(yè)的基本特性： 超市、餐飲和服務(wù)配套 是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)；n 租金收益的最大化， 位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；n 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；n 能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；n 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。業(yè)態(tài)