【正文】 ①、主城區(qū)黃金地段一批高層項(xiàng)目群集中上市，是導(dǎo)致住房均價(jià)上漲的主要原因 。 ②、高層、小高層商品住房預(yù)售面積占商品房市場(chǎng)的 ％ ，也影響房?jī)r(jià)上漲。 ③、住房需求旺盛。從供給上看， 1～ 4月份，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 米，同比下降 23%，而 1～ 4月份商品住房登記銷售面積大幅上升，需求增加， 導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲； 加上媒體炒作、開發(fā)商利用不正當(dāng)手段，誘發(fā)房?jī)r(jià) 非正常上 漲，導(dǎo)致人們 “買漲不買落”的心理恐慌，形成超前消費(fèi)。 ④、房地產(chǎn)開發(fā)中的土地及其它因素成本上漲 。 ㈡、 2023“第二居所”居民購(gòu)買意向調(diào)查 調(diào) 查 內(nèi) 容 調(diào) 查 結(jié) 果 ◆近一年是否有意向購(gòu)買第二居所 有意購(gòu)買的人占 % ◆購(gòu)買第二居所的主要目的 用于投資的 % ；用于自住的 % ◆購(gòu)買人群的家庭年收入 10～ 25萬(wàn)元的占 % ◆購(gòu)買人群的年齡構(gòu)成 28～ 40 歲的占 % ◆購(gòu)買人群的文化程度 本、?？埔陨蠈W(xué)歷占 % ◆購(gòu)買第二居所的主要障礙因素 社會(huì)治安不好 % 交通不方便 % 生活配套不全 % 物業(yè)管理差 % 樣本： 500人； 對(duì)象： 省會(huì)居民； 時(shí)間： 2023年 4月； 地點(diǎn)： 省會(huì)街頭 調(diào)查分析： 越來(lái)越多的人開始向往第二套房子，有過(guò)“休閑生活”的愿望； 省會(huì)“第二居所”購(gòu)買人群正在由中老年人向時(shí)尚人群轉(zhuǎn)變； 安全和生活配套問題仍是當(dāng)前人們考慮的主要因素； 更多的人還是將“第二居所”視為第二套房子，便宜，宜于投資。 消費(fèi)意向調(diào)查： 省會(huì)居民期望的“第二居所”是什么樣子？ 項(xiàng) 目 調(diào) 查 結(jié) 果 社區(qū)環(huán)境 綠化率不能低于 40%，容積率最好在 1 以下，最好是別墅，其次是低層板 樓（ 2～ 4層），最多不能超過(guò) 6 層。選擇郊區(qū)，希望能享受綠地、藍(lán)天。 配 套 考慮到郊區(qū)市政不是特別完善， 社區(qū)配套要盡量齊全 ，消遣的會(huì)所、購(gòu)物 的超市以及銀行、郵政等設(shè)施越全越好；有孩子的，要求有 幼兒園 。 交 通 具備交通易達(dá)性 —— 最好 驅(qū)車 40分鐘 就可到達(dá)。 公交巴士 也十分必要。 建筑規(guī)劃 繁復(fù)的歐洲古典式建筑風(fēng)格受到省會(huì)居民冷遇。 簡(jiǎn)潔、實(shí)用、自然 的建筑 立面受青睞。層高不能低于 ，起居室面寬最好大于 ，除房屋本 身外，陽(yáng)光、空氣等自然因素與房屋的結(jié)合是居民新要求，希望房子配以 大面積的玻璃窗和門 ，有 真正的陽(yáng)臺(tái) ，陽(yáng)臺(tái)擋板不要高，能實(shí)現(xiàn)室內(nèi)環(huán)境 與戶外綠化的交融，住出陽(yáng)光明媚的郊區(qū)感。 房屋的私密性要好！ 戶型設(shè)計(jì) 客廳不能小 ，便于朋友經(jīng)常聚會(huì)； 衛(wèi)生間要多 ，最好每個(gè)居室都有，父母 也許會(huì)在此養(yǎng)老，老少三代搶廁所可夠?qū)擂蔚?；如果有保姆間，最好人性 點(diǎn)，給留個(gè)窗戶，甚至配個(gè)洗浴間； 公寓戶型基本選擇 1室 2廳或 2室 2廳 。 面積、房?jī)r(jià) 別墅為二次購(gòu)房者最愛，多數(shù)希望獨(dú)棟別墅面積在 200～ 270m2之間，總 價(jià) 45～ 60萬(wàn)元 ；公寓面積多數(shù)希望在 50～ 80m2之間，總價(jià) 10～ 15萬(wàn)元 。 舒適細(xì)節(jié) 保安是否嚴(yán)謹(jǐn)？小區(qū)會(huì)所是否太??？綠化是否拒人于千里之外？園林中有 無(wú)休閑座椅？這些細(xì)節(jié)決定能否安享舒適休閑生活，也影響客戶購(gòu)買。 ㈢、樓市后期走勢(shì)分析 ① ■ 房地產(chǎn)新政“控制套型建筑面積”對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大 ： 2023年石家莊在建商品住房 600萬(wàn) m2， 2023年計(jì)劃建設(shè)普通商品房 360萬(wàn) m2， 經(jīng)濟(jì)適用房新開工 60萬(wàn) m2； 按照市區(qū)目前住房水平和人口規(guī)模，今后五年 石家莊 每年需建設(shè)普通商品房 350萬(wàn) m2左右，才能基本滿足居民的住房要求。 2023年石家莊可供銷售商品房預(yù)計(jì)達(dá)到 230萬(wàn) m2，與市場(chǎng)需求比尚有一定 缺口，但從市場(chǎng)供給、銷售和房?jī)r(jià)水平看，目前可售的 m2商品房中，非 普通商品住房和別墅雖占 %， 120m2 以上商品房銷售卻只占總量 %， 120m2 以上商品房的供求比已達(dá) ； 而 80m2 以下供求比為 。 這說(shuō)明當(dāng)前 商品住房的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在， 中低價(jià)位、中小戶型商品住房供應(yīng)偏少。 鑒于市區(qū)居民購(gòu)房需求特別是普通商品住宅的需求仍很旺盛，分析認(rèn)為， 控制套型建筑面積的政策對(duì)石家莊市房產(chǎn)市場(chǎng)影響非常大，如果能得到真正落 實(shí)，將完全改變當(dāng)前市場(chǎng)上的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為中低收入者購(gòu)房帶來(lái)希望。 ■ 購(gòu)房主力是收入穩(wěn)定的中等收入階層 （個(gè)人月收入 2023－ 3000元） ： 這個(gè)社會(huì)里并不是人人都買得起房子，這一點(diǎn)不僅是個(gè)體的收入高低決定 的，更是開發(fā)商所做出的產(chǎn)品決定的。而且今年 5 月出臺(tái)的“國(guó)六條”新政和 近期石家莊八部門聯(lián)手整治“村證房”、違規(guī)集資房，極大打壓了省會(huì)的炒房 群體和低收入階層的商品房消費(fèi)需求。 由此分析，目前省會(huì)年實(shí)際銷售規(guī)模 180－ 190萬(wàn) m2 的購(gòu)房大軍中，主力 既不 是高級(jí)白領(lǐng)以上的階層，也不是享受社會(huì)保障照顧的人群， 而是收入水平 穩(wěn)定的 中等收入階層，這個(gè)群體的主要特征是： ★ 個(gè)人月收入 2023－ 3000元，家庭年收入 3－ 5萬(wàn)元 ； ★ 以畢業(yè)后工作 4－ 5年、有一定積蓄、需要購(gòu)買婚房的年輕一代為主； 還有 部分是年齡在 40－ 50歲 左右，有改善住房需求中青年人群； ★ 不具備購(gòu)買政府公務(wù)員房、廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的資格； ★ 其居住要求： 單價(jià)在 2500－ 3500元，總房?jī)r(jià)在 45萬(wàn)以下的中等戶型 。 滿足這個(gè)群體對(duì)住房的要求，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也決定未來(lái)樓市的健康發(fā)展！ 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)后期走勢(shì)分析 ② ■ 供需矛盾依然存在，別墅、“第二居所”等高端住宅競(jìng)爭(zhēng)加劇 ： 根據(jù)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房意向調(diào)研，多數(shù)購(gòu)房者預(yù)計(jì)購(gòu)買房屋處于 2500－ 3500 元 /m2范圍內(nèi)，占總體比例的 58%；他們心目中的房子 80%在二環(huán)以內(nèi)或周邊， 但從 2023年新盤所處區(qū)域看， 3500 元以下樓盤分布主要以城郊結(jié)合部為主。 如：東南分區(qū)版塊、汊河版塊及西北版塊等。 石家莊作為一個(gè)上升中的二線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量和水平一般， 市區(qū)城市 居民人均可支配收入 2023年剛突破萬(wàn)元；目前市區(qū)常住人口 ，約 72 萬(wàn)戶，真正 的高端消費(fèi)者寥寥無(wú)幾，他們中又有不少人不會(huì)選擇在石家莊購(gòu)置 豪宅的（ 北京的輻射效應(yīng)一直是石家莊的癥結(jié)，在這些人看來(lái)，石 家莊不足以 襯托他們的地位和身份的 ）；而且 近三四年來(lái)高端項(xiàng)目的開發(fā)已分流相當(dāng)部分 客戶。因此，別墅市場(chǎng)已開始呈現(xiàn)尷尬局面： 一般人買不起，富人不想買 ！ 因政策宏觀調(diào)控，別墅等高端住宅建設(shè)用地長(zhǎng)期將呈遞減趨勢(shì)，但由于近 一兩年石家莊市區(qū)及周邊不少高端項(xiàng)目集中上市，別墅、“第二居所”等高端 產(chǎn)品在 2023年將 出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，價(jià)格上漲趨勢(shì)變緩，銷售也會(huì)受阻 。 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)后期走勢(shì)分析 ③ 謝 謝 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 07:12:4107:12:4107:122/14/2023 7:12:41 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :12:4107:12Feb2314Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 07:12:4107:12:4107:12Tuesday, February 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :12:4107:12:41February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 2月 14日星期二 上午 7時(shí) 12分 41秒 07:12: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 7時(shí) 12分 :12February 14, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 14日星期二 7時(shí) 12分 41秒 07:12:4114 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 7時(shí) 12分 41秒 上午 7時(shí) 12分 07:12: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 14, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 07:12:4107:12:4107:122/14/2023 7:12:41 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :12:4107:12Feb2314Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 07:12:4107:12:4107:12Tuesday, February 14, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :12:4107:12:41February 14, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 14日星期二 上午 7時(shí) 12分 41秒 07:12: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 上午 7時(shí) 12分 :12February 14, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 14日星期二 7時(shí) 12分 41秒 07:12:4114 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 7時(shí) 12分 41秒 上午 7時(shí) 12分 07:12: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 07:12:4107:12:4107:122/14/2023 7:12:41 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :12:4107:12Feb2314Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 07:12:4107:12:4107:12Tuesday, February 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :12:4107:12:41February 14, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 14日星期二 上午 7時(shí) 12分 41秒 07:12: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 上午 7時(shí) 12分 :12February 14, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 14日星期二 7時(shí) 12分 41秒 07:12:4114 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 7時(shí) 12分 41秒 上午 7時(shí) 12分 07:12: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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