【正文】 租狀況租賃條件細(xì)節(jié) —— 租期及裝修免租期行 業(yè) 面 積 租 期 免租裝修期主力店 超市 20230平米以上 20年 ~ 6~ 9月百貨 20230平米以上 10年 ~ ~6月娛樂 1000平米以上 5年或以上 6090天一般零售商鋪 （服裝、鞋、珠寶、首飾等）30平米以下 ~2年 ~5天30－ 150平米 2~3年 ~30天150平米以上 ~5年 ~45天餐飲 500平米以上 5年 ~ 60天 ~半主力店 （包括電器城、家居專業(yè)店、健身中心、體育運動用品專業(yè)店等） 1000平米以上 5~10年 90天 ~目標(biāo)商家承租狀況租戶構(gòu)成推廣策略u 主力店能為 Mall帶來巨大的人流，但是租金水平很低。u次主力店能帶來的人流數(shù)量不及主力店，但是租金水平要明顯高于主力店。u結(jié)構(gòu)性品牌專賣店在人流和租金兩方面都能有不小的貢獻(xiàn)，而且會吸引一些相關(guān)品牌的入駐。u普通的零售商鋪是主要的租金承擔(dān)者，其自身吸引人流的能力較差。租金人流主力店知名商家結(jié)構(gòu)性品牌專賣店零售商鋪次主力店金牛型租戶 明星型租戶問題型租戶 瘦狗型租戶招商推廣手段推廣手段 目的 收效公關(guān)活動 體驗式營銷報紙廣告 高調(diào)曝光新聞炒作 輿論先行樓書 教授投資電視臺 主攻形象現(xiàn)場包裝 巨無霸姿態(tài)戶外媒體 強調(diào)注目度特定雜志 品牌跟蹤禮品 加深印象n增強參與感n提高知名度n建立消費群n提高影響力n創(chuàng)立項目品牌推廣手段分期開發(fā)銷售策略招商策略經(jīng)營管理業(yè)態(tài)規(guī)劃綜合運用直接銷售與返租銷售模式模式 售后返租 返租 +回購 直接銷售 承諾租賃操作特征?客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議 .將房產(chǎn)返租給開發(fā)商 .租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營 .租期兩到十幾年不等；?發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；?返租期內(nèi) .業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報 .在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的年限一般為 3~10年 .直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務(wù)商鋪銷售同時，針對商鋪自身條件（產(chǎn)品原因、地段原因等）向客戶承諾在一定的期限內(nèi)幫購買商鋪的客戶對外出租其鋪位 .優(yōu)勢分析快速銷售、回籠資金分割靈活，客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度及對價格的敏感度 .開發(fā)商無商業(yè)運營壓力；操作簡單增強客戶對項目購買的信心度，適當(dāng)降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度劣勢分析實際租金收益不能滿足返租所需，政策限制投資客戶對回購的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注推售行為主動性差客戶對代租承諾持懷疑態(tài)度，力度弱適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售現(xiàn)狀一般、招商難度大，但成長空間樂觀的商業(yè)項目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項目入市時機：綜合考慮以下因素 通常選擇預(yù)售前 1~2個月入市宣傳、推售號碼，一方面可以提前造勢，另一方面積累有效客戶。 在做好從分的展示＆包裝的前提下入市，保持良好的形象。 入市前充分宣傳項目價值：城市 —— 區(qū)域 —— 項目 —— 團(tuán)隊，做好足夠的鋪墊。 一般每年有兩個黃金銷售時段： 10～ 12月以及 3～ 5月。 根據(jù)發(fā)展商的資金運作需要，合理安排回款進(jìn)度，提高資金的利用效率。 根據(jù)工程進(jìn)度、價格策略、銷售導(dǎo)向等分期入市，控制銷售節(jié)奏。營銷節(jié)奏安排銷售階段充分預(yù)熱市場充分預(yù)熱市場1 2 3 5啟動開盤啟動開盤 持續(xù)銷售持續(xù)銷售 尾盤銷售尾盤銷售銷售節(jié)奏營銷事件營銷強度階段成果再次開盤再次開盤4產(chǎn)品推薦會招商活動新穎的開盤活動 促銷活動強勢營銷活動 開盤活動積累客戶積累客 消化 80%以上的產(chǎn)品點燃市場，前期誠意客戶成為業(yè)主借勢再次形成市場熱點 完美銷售時機分期開發(fā)銷售策略招商策略經(jīng)營管理業(yè)態(tài)規(guī)劃運營管理模式 —— 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營u“統(tǒng)一招商管理 ”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。　　 所謂 “品牌審核管理 ”是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等?！　? “完善的租約管理 ”?！　? 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：　?。?1）承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；　?。?2）營業(yè)時間的確定；　　（ 3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；　?。?4）為整個購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；　?。?5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；　　（ 6）投保范圍事宜；　?。?7）是否統(tǒng)一的收銀。運營管理模式 1u“統(tǒng)一的營銷管理 ”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益?！　∮捎谀壳百徫镏行母偁幖ち遥芾砉緫?yīng)該為購物中心策劃好 1年 365天的天天營銷計劃，所謂 “大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過 ”，組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻徫镏行慕y(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M用。u“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督 ”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。u購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有：（ 1）指導(dǎo)項目：培訓(xùn)售貨員、賣場布置指導(dǎo)、促銷活動安排；（ 2）協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；（ 3）服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；（ 4）監(jiān)督項目：維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。u “統(tǒng)一的物業(yè)管理 ”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。　　購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。 運營管理模式 —— 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營運營管理模式 2商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容（一） 安全保衛(wèi)管理 ： 巡查，并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費環(huán)境。（二）消防管理： 制定消防預(yù)案，建立消防團(tuán)隊，應(yīng)變突發(fā)情況。（三）車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場所。（四）環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護(hù)經(jīng)營場所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。（五）房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時、定期查巡。（六）商業(yè)形象的推廣 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識別系統(tǒng)。（七）承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？ 體量布局？ 符合需求？ 體量實現(xiàn)？ 風(fēng)險規(guī)避？本項目可能面臨一些的風(fēng)險，我們認(rèn)為都可以通過合理的手段防范和規(guī)避風(fēng)險 應(yīng)對措施技術(shù)風(fēng)險 規(guī)劃不具前瞻性 充分考慮市場未來的需求設(shè)計沒有考慮好實用性 聘請商業(yè)經(jīng)驗豐富的設(shè)計公司，對設(shè)計嚴(yán)格把關(guān)管理運營風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險 保證前期財務(wù)規(guī)劃的有效和嚴(yán)格執(zhí)行，拓寬融資渠道，控制項目成本工期延誤風(fēng)險 保證施工隊伍的專業(yè)水平，保證管理的效率工程質(zhì)量風(fēng)險市場風(fēng)險 銷售風(fēng)險 從前期規(guī)劃階段，就充分考慮市場需求；在產(chǎn)品上實現(xiàn)與競爭對手的差異化 。建立強大的銷售隊伍招商風(fēng)險 先招商再規(guī)劃，充分考慮商家的要求；建立專業(yè)的招商隊伍經(jīng)營風(fēng)險 在規(guī)劃上充分考慮競爭，與競爭對手實現(xiàn)錯位經(jīng)營，外聘經(jīng)營管理公司。政策風(fēng)險 房地產(chǎn)政策 保證項目在資金和利潤要求上的寬裕度本項目抗風(fēng)險能力強金融政策商業(yè)政策經(jīng)濟風(fēng)險 宏觀經(jīng)濟衰退江北經(jīng)濟發(fā)展受阻風(fēng)險及其規(guī)避結(jié)束語謝謝觀看！靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 22:28:0222:28:0222:284/2/2023 10:28:02 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 四月 2122:28:0222:28Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。 22:28:0222:28:0222:28Friday, April 02, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 四月 21四月 2122:28:0222:28:02April 02, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 02 四月 202310:28:02 下午 22:28:02四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 四月 2110:28 下午 四月 2122:28April 02, 20231行動出成果，工作出財富。 2023/4/2 22:28:0222:28:0202 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 10:28:02 下午 10:28 下午 22:28:02四月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 22:28:0222:28:0222:284/2/2023 10:28:02 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 四月 2122:28:0222:28Apr2102Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 22:28:0222:28:0222:28Friday, April 02, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2122:28:0222:28:02April 02, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 02 四月 202310:28:02 下午 22:28:02四月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 2110:28 下午 四月 2122:28April 02, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/4/2 22:28:0222:28:0202 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 10:28:02 下午 10:28 下午 22:28:02四月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 22:28:0222:28:0222:284/2/2023 10:28:02 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 2122:28:0222:28Apr2102Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 22:28:0222:28:0222:28Friday, April 02, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 四月 21四月 2122:28:0222:28:02April 02, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 02 四月 202310:28:02 下午 22:28:02四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 2110:28 下午 四月 2122:28April 02, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/2 22:28:0222:28:0202 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 10:28:02 下午 10:28 下午 22:28:02四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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