【正文】 租狀況租賃條件細節(jié) —— 租期及裝修免租期行 業(yè) 面 積 租 期 免租裝修期主力店 超市 20230平米以上 20年 ~ 6~ 9月百貨 20230平米以上 10年 ~ ~6月娛樂 1000平米以上 5年或以上 6090天一般零售商鋪 （服裝、鞋、珠寶、首飾等）30平米以下 ~2年 ~5天30－ 150平米 2~3年 ~30天150平米以上 ~5年 ~45天餐飲 500平米以上 5年 ~ 60天 ~半主力店 （包括電器城、家居專業(yè)店、健身中心、體育運動用品專業(yè)店等） 1000平米以上 5~10年 90天 ~目標商家承租狀況租戶構成推廣策略u 主力店能為 Mall帶來巨大的人流，但是租金水平很低。u次主力店能帶來的人流數量不及主力店，但是租金水平要明顯高于主力店。u結構性品牌專賣店在人流和租金兩方面都能有不小的貢獻，而且會吸引一些相關品牌的入駐。u普通的零售商鋪是主要的租金承擔者，其自身吸引人流的能力較差。租金人流主力店知名商家結構性品牌專賣店零售商鋪次主力店金牛型租戶 明星型租戶問題型租戶 瘦狗型租戶招商推廣手段推廣手段 目的 收效公關活動 體驗式營銷報紙廣告 高調曝光新聞炒作 輿論先行樓書 教授投資電視臺 主攻形象現場包裝 巨無霸姿態(tài)戶外媒體 強調注目度特定雜志 品牌跟蹤禮品 加深印象n增強參與感n提高知名度n建立消費群n提高影響力n創(chuàng)立項目品牌推廣手段分期開發(fā)銷售策略招商策略經營管理業(yè)態(tài)規(guī)劃綜合運用直接銷售與返租銷售模式模式 售后返租 返租 +回購 直接銷售 承諾租賃操作特征?客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協議 .將房產返租給開發(fā)商 .租期內由開發(fā)商轉租經營 .租期兩到十幾年不等；?發(fā)展商一次性返數年租金降低首付；?返租期內 .業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報 .在售后返租模式的基礎上，增加回購保證，回購的年限一般為 3~10年 .直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務商鋪銷售同時，針對商鋪自身條件（產品原因、地段原因等）向客戶承諾在一定的期限內幫購買商鋪的客戶對外出租其鋪位 .優(yōu)勢分析快速銷售、回籠資金分割靈活，客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風險的敏感度及對價格的敏感度 .開發(fā)商無商業(yè)運營壓力；操作簡單增強客戶對項目購買的信心度，適當降低客戶對項目投資風險的敏感度劣勢分析實際租金收益不能滿足返租所需，政策限制投資客戶對回購的關注轉為并品牌的關注推售行為主動性差客戶對代租承諾持懷疑態(tài)度，力度弱適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產權分割銷售現狀一般、招商難度大，但成長空間樂觀的商業(yè)項目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項目入市時機：綜合考慮以下因素 通常選擇預售前 1~2個月入市宣傳、推售號碼，一方面可以提前造勢，另一方面積累有效客戶。 在做好從分的展示＆包裝的前提下入市，保持良好的形象。 入市前充分宣傳項目價值：城市 —— 區(qū)域 —— 項目 —— 團隊，做好足夠的鋪墊。 一般每年有兩個黃金銷售時段： 10～ 12月以及 3～ 5月。 根據發(fā)展商的資金運作需要，合理安排回款進度，提高資金的利用效率。 根據工程進度、價格策略、銷售導向等分期入市，控制銷售節(jié)奏。營銷節(jié)奏安排銷售階段充分預熱市場充分預熱市場1 2 3 5啟動開盤啟動開盤 持續(xù)銷售持續(xù)銷售 尾盤銷售尾盤銷售銷售節(jié)奏營銷事件營銷強度階段成果再次開盤再次開盤4產品推薦會招商活動新穎的開盤活動 促銷活動強勢營銷活動 開盤活動積累客戶積累客 消化 80%以上的產品點燃市場，前期誠意客戶成為業(yè)主借勢再次形成市場熱點 完美銷售時機分期開發(fā)銷售策略招商策略經營管理業(yè)態(tài)規(guī)劃運營管理模式 —— 統一管理，分散經營u“統一招商管理 ”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理?！　?所謂 “品牌審核管理 ”是指：招商對象需經品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等?！　? “完善的租約管理 ”?！　? 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：　　（ 1）承租戶的經營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經開發(fā)商認可）；　?。?2）營業(yè)時間的確定；　?。?3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；　?。?4）為整個購物中心促銷承擔的義務；　?。?5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；　　（ 6）投保范圍事宜；　?。?7）是否統一的收銀。運營管理模式 1u“統一的營銷管理 ”有助于維護和提高經營者的共同利益?！　∮捎谀壳百徫镏行母偁幖ち遥芾砉緫摓橘徫镏行牟邉澓?1年 365天的天天營銷計劃，所謂 “大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過 ”，組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果購物中心統一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。u“統一的服務監(jiān)督 ”有助于經營者間的協調和合作。u購物中心須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監(jiān)督承租戶的經營活動，保證購物中心的高效運轉。常見的方式有：（ 1）指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排；（ 2）協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；（ 3）服務項目：行政事務管理；（ 4）監(jiān)督項目：維護購物中心的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。u “統一的物業(yè)管理 ”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)?！　≠徫镏行牡奈飿I(yè)管理內容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。 運營管理模式 —— 統一管理，分散經營運營管理模式 2商業(yè)物業(yè)管理內容物業(yè)管理內容（一） 安全保衛(wèi)管理 ： 巡查，并安裝維護監(jiān)控系統，保證良好安全消費環(huán)境。（二）消防管理： 制定消防預案，建立消防團隊，應變突發(fā)情況。（三）車輛管理： 負責指揮維持交通，安排車輛停放，同時要有專人負責車輛看管；設置不同車輛的專用停放場所。（四）環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護經營場所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。（五）房屋及附屬設備設施管理： 供電設備系統、給排水系統、消防系統、照明系統、霓虹燈廣告、電梯等設備定時、定期查巡。（六）商業(yè)形象的推廣 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識別系統。（七）承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。思維導圖商業(yè)體量？ 體量布局？ 符合需求？ 體量實現？ 風險規(guī)避？本項目可能面臨一些的風險，我們認為都可以通過合理的手段防范和規(guī)避風險 應對措施技術風險 規(guī)劃不具前瞻性 充分考慮市場未來的需求設計沒有考慮好實用性 聘請商業(yè)經驗豐富的設計公司，對設計嚴格把關管理運營風險 財務風險 保證前期財務規(guī)劃的有效和嚴格執(zhí)行，拓寬融資渠道，控制項目成本工期延誤風險 保證施工隊伍的專業(yè)水平，保證管理的效率工程質量風險市場風險 銷售風險 從前期規(guī)劃階段，就充分考慮市場需求；在產品上實現與競爭對手的差異化 。建立強大的銷售隊伍招商風險 先招商再規(guī)劃，充分考慮商家的要求；建立專業(yè)的招商隊伍經營風險 在規(guī)劃上充分考慮競爭，與競爭對手實現錯位經營，外聘經營管理公司。政策風險 房地產政策 保證項目在資金和利潤要求上的寬裕度本項目抗風險能力強金融政策商業(yè)政策經濟風險 宏觀經濟衰退江北經濟發(fā)展受阻風險及其規(guī)避結束語謝謝觀看！靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 22:28:0222:28:0222:284/2/2023 10:28:02 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 四月 2122:28:0222:28Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。 22:28:0222:28:0222:28Friday, April 02, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 四月 21四月 2122:28:0222:28:02April 02, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 02 四月 202310:28:02 下午 22:28:02四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 四月 2110:28 下午 四月 2122:28April 02, 20231行動出成果，工作出財富。 2023/4/2 22:28:0222:28:0202 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 10:28:02 下午 10:28 下午 22:28:02四月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 22:28:0222:28:0222:284/2/2023 10:28:02 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 四月 2122:28:0222:28Apr2102Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 22:28:0222:28:0222:28Friday, April 02, 20231不知香積寺，數里入云峰。 四月 21四月 2122:28:0222:28:02April 02, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 02 四月 202310:28:02 下午 22:28:02四月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 2110:28 下午 四月 2122:28April 02, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/4/2 22:28:0222:28:0202 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 10:28:02 下午 10:28 下午 22:28:02四月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 22:28:0222:28:0222:284/2/2023 10:28:02 PM1越是沒有本領的就越加自命不凡。 四月 2122:28:0222:28Apr2102Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 22:28:0222:28:0222:28Friday, April 02, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 四月 21四月 2122:28:0222:28:02April 02, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 02 四月 202310:28:02 下午 22:28:02四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 2110:28 下午 四月 2122:28April 02, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/2 22:28:0222:28:0202 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 10:28:02 下午 10:28 下午 22:28:02四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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