【正文】 租狀況租賃條件細(xì)節(jié) —— 租期及裝修免租期行 業(yè) 面 積 租 期 免租裝修期主力店 超市 20230平米以上 20年 ~ 6~ 9月百貨 20230平米以上 10年 ~ ~6月娛樂(lè) 1000平米以上 5年或以上 6090天一般零售商鋪 （服裝、鞋、珠寶、首飾等）30平米以下 ~2年 ~5天30－ 150平米 2~3年 ~30天150平米以上 ~5年 ~45天餐飲 500平米以上 5年 ~ 60天 ~半主力店 （包括電器城、家居專業(yè)店、健身中心、體育運(yùn)動(dòng)用品專業(yè)店等） 1000平米以上 5~10年 90天 ~目標(biāo)商家承租狀況租戶構(gòu)成推廣策略u(píng) 主力店能為 Mall帶來(lái)巨大的人流，但是租金水平很低。u次主力店能帶來(lái)的人流數(shù)量不及主力店，但是租金水平要明顯高于主力店。u結(jié)構(gòu)性品牌專賣(mài)店在人流和租金兩方面都能有不小的貢獻(xiàn)，而且會(huì)吸引一些相關(guān)品牌的入駐。u普通的零售商鋪是主要的租金承擔(dān)者，其自身吸引人流的能力較差。租金人流主力店知名商家結(jié)構(gòu)性品牌專賣(mài)店零售商鋪次主力店金牛型租戶 明星型租戶問(wèn)題型租戶 瘦狗型租戶招商推廣手段推廣手段 目的 收效公關(guān)活動(dòng) 體驗(yàn)式營(yíng)銷報(bào)紙廣告 高調(diào)曝光新聞炒作 輿論先行樓書(shū) 教授投資電視臺(tái) 主攻形象現(xiàn)場(chǎng)包裝 巨無(wú)霸姿態(tài)戶外媒體 強(qiáng)調(diào)注目度特定雜志 品牌跟蹤禮品 加深印象n增強(qiáng)參與感n提高知名度n建立消費(fèi)群n提高影響力n創(chuàng)立項(xiàng)目品牌推廣手段分期開(kāi)發(fā)銷售策略招商策略經(jīng)營(yíng)管理業(yè)態(tài)規(guī)劃綜合運(yùn)用直接銷售與返租銷售模式模式 售后返租 返租 +回購(gòu) 直接銷售 承諾租賃操作特征?客戶購(gòu)鋪同時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂委托協(xié)議 .將房產(chǎn)返租給開(kāi)發(fā)商 .租期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng) .租期兩到十幾年不等；?發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；?返租期內(nèi) .業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào) .在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購(gòu)保證，回購(gòu)的年限一般為 3~10年 .直接推出銷售，不提供任何附加價(jià)值及服務(wù)商鋪銷售同時(shí)，針對(duì)商鋪?zhàn)陨項(xiàng)l件（產(chǎn)品原因、地段原因等）向客戶承諾在一定的期限內(nèi)幫購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶對(duì)外出租其鋪位 .優(yōu)勢(shì)分析快速銷售、回籠資金分割靈活，客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強(qiáng)的安全感增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目未來(lái)升值潛力的信心，降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度及對(duì)價(jià)格的敏感度 .開(kāi)發(fā)商無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力；操作簡(jiǎn)單增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)的信心度，適當(dāng)降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度劣勢(shì)分析實(shí)際租金收益不能滿足返租所需，政策限制投資客戶對(duì)回購(gòu)的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注推售行為主動(dòng)性差客戶對(duì)代租承諾持懷疑態(tài)度，力度弱適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售現(xiàn)狀一般、招商難度大，但成長(zhǎng)空間樂(lè)觀的商業(yè)項(xiàng)目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)：綜合考慮以下因素 通常選擇預(yù)售前 1~2個(gè)月入市宣傳、推售號(hào)碼，一方面可以提前造勢(shì)，另一方面積累有效客戶。 在做好從分的展示＆包裝的前提下入市，保持良好的形象。 入市前充分宣傳項(xiàng)目?jī)r(jià)值：城市 —— 區(qū)域 —— 項(xiàng)目 —— 團(tuán)隊(duì)，做好足夠的鋪墊。 一般每年有兩個(gè)黃金銷售時(shí)段： 10～ 12月以及 3～ 5月。 根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要，合理安排回款進(jìn)度，提高資金的利用效率。 根據(jù)工程進(jìn)度、價(jià)格策略、銷售導(dǎo)向等分期入市，控制銷售節(jié)奏。營(yíng)銷節(jié)奏安排銷售階段充分預(yù)熱市場(chǎng)充分預(yù)熱市場(chǎng)1 2 3 5啟動(dòng)開(kāi)盤(pán)啟動(dòng)開(kāi)盤(pán) 持續(xù)銷售持續(xù)銷售 尾盤(pán)銷售尾盤(pán)銷售銷售節(jié)奏營(yíng)銷事件營(yíng)銷強(qiáng)度階段成果再次開(kāi)盤(pán)再次開(kāi)盤(pán)4產(chǎn)品推薦會(huì)招商活動(dòng)新穎的開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 促銷活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)積累客戶積累客 消化 80%以上的產(chǎn)品點(diǎn)燃市場(chǎng)，前期誠(chéng)意客戶成為業(yè)主借勢(shì)再次形成市場(chǎng)熱點(diǎn) 完美銷售時(shí)機(jī)分期開(kāi)發(fā)銷售策略招商策略經(jīng)營(yíng)管理業(yè)態(tài)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管理模式 —— 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)u“統(tǒng)一招商管理 ”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。　　 所謂 “品牌審核管理 ”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書(shū)（適用于專賣(mài)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)等。　　 “完善的租約管理 ”。　　 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：　?。?1）承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購(gòu)物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可）；　?。?2）營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；　?。?3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；　?。?4）為整個(gè)購(gòu)物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；　　（ 5）承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；　?。?6）投保范圍事宜；　?。?7）是否統(tǒng)一的收銀。運(yùn)營(yíng)管理模式 1u“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理 ”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益?！　∮捎谀壳百?gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，管理公司應(yīng)該為購(gòu)物中心策劃好 1年 365天的天天營(yíng)銷計(jì)劃，所謂 “大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò) ”，組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻?gòu)物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。u“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督 ”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。u購(gòu)物中心須設(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證購(gòu)物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有：（ 1）指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣(mài)場(chǎng)布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；（ 2）協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；（ 3）服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；（ 4）監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)購(gòu)物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門(mén)的管理。u “統(tǒng)一的物業(yè)管理 ”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)?！　≠?gòu)物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。 運(yùn)營(yíng)管理模式 —— 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理模式 2商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容（一） 安全保衛(wèi)管理 ： 巡查，并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費(fèi)環(huán)境。（二）消防管理： 制定消防預(yù)案，建立消防團(tuán)隊(duì)，應(yīng)變突發(fā)情況。（三）車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時(shí)要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場(chǎng)所。（四）環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護(hù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。（五）房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時(shí)、定期查巡。（六）商業(yè)形象的推廣 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)。（七）承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？ 體量布局？ 符合需求？ 體量實(shí)現(xiàn)？ 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？本項(xiàng)目可能面臨一些的風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為都可以通過(guò)合理的手段防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃不具前瞻性 充分考慮市場(chǎng)未來(lái)的需求設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮好實(shí)用性 聘請(qǐng)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)公司，對(duì)設(shè)計(jì)嚴(yán)格把關(guān)管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 保證前期財(cái)務(wù)規(guī)劃的有效和嚴(yán)格執(zhí)行，拓寬融資渠道，控制項(xiàng)目成本工期延誤風(fēng)險(xiǎn) 保證施工隊(duì)伍的專業(yè)水平，保證管理的效率工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 從前期規(guī)劃階段，就充分考慮市場(chǎng)需求；在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化 。建立強(qiáng)大的銷售隊(duì)伍招商風(fēng)險(xiǎn) 先招商再規(guī)劃，充分考慮商家的要求；建立專業(yè)的招商隊(duì)伍經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 在規(guī)劃上充分考慮競(jìng)爭(zhēng)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，外聘經(jīng)營(yíng)管理公司。政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)政策 保證項(xiàng)目在資金和利潤(rùn)要求上的寬裕度本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)金融政策商業(yè)政策經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退江北經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避結(jié)束語(yǔ)謝謝觀看！靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 22:28:0222:28:0222:284/2/2023 10:28:02 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 四月 2122:28:0222:28Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。 22:28:0222:28:0222:28Friday, April 02, 20231乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 四月 21四月 2122:28:0222:28:02April 02, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 02 四月 202310:28:02 下午 22:28:02四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 四月 2110:28 下午 四月 2122:28April 02, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/4/2 22:28:0222:28:0202 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 10:28:02 下午 10:28 下午 22:28:02四月 21沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 22:28:0222:28:0222:284/2/2023 10:28:02 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 四月 2122:28:0222:28Apr2102Apr211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 22:28:0222:28:0222:28Friday, April 02, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2122:28:0222:28:02April 02, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 02 四月 202310:28:02 下午 22:28:02四月 211楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 四月 2110:28 下午 四月 2122:28April 02, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/4/2 22:28:0222:28:0202 April 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 10:28:02 下午 10:28 下午 22:28:02四月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 22:28:0222:28:0222:284/2/2023 10:28:02 PM1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 2122:28:0222:28Apr2102Apr211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 22:28:0222:28:0222:28Friday, April 02, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 四月 21四月 2122:28:0222:28:02April 02, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 02 四月 202310:28:02 下午 22:28:02四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 四月 2110:28 下午 四月 2122:28April 02, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/2 22:28:0222:28:0202 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 10:28:02 下午 10:28 下午 22:28:02四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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