【正文】 算銷售價(jià)格（元）項(xiàng)目名稱 全程均價(jià)獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 花園洋房 高爾夫公寓 商業(yè) 銷售面積 (萬平方米)項(xiàng)目名稱 建筑面 積獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 花園洋房 高爾夫公寓137424.00 商業(yè) 各時(shí)期銷售比例產(chǎn)品類型總面積（平方米） 單價(jià) 總價(jià) 2023 2023 2023 2023獨(dú)棟別墅 0% 20% 80% 0%雙拼別墅 0% 50% 20% 30%聯(lián)排別墅 0% 30% 70% 0%疊拼別墅 70% 30% 0% 0%花園洋房 70% 30% 0% 0%高爾夫公寓 0% 50% 35% 10%商業(yè) 0% 40% 60% 0%總計(jì) 銷售收入銷售收入　 總計(jì) 2023 2023 2023 2023獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 疊拼別墅 花園洋房 高爾夫公寓 商業(yè) 總計(jì) 出售型物業(yè)損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 \年份 共計(jì) 2023 2023 2023 2023 銷售收入 　 　 　 　 　　 收入小計(jì)（萬元） 開發(fā)費(fèi)用 　 　 　 　 　　 土地費(fèi)用 (地價(jià)款 )（萬元） 　 前期工程費(fèi)（萬元） 　 房屋開發(fā)費(fèi)（萬元） 　 小計(jì)（萬元） 公共配套設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 營(yíng)銷及市場(chǎng)推廣（萬元） 項(xiàng)目行政管理費(fèi)（萬元） 開發(fā)期間稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)（萬元） 財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬元） 經(jīng)營(yíng)稅金（萬元） 　 　 　 　 　營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅 稅前利潤(rùn) 　 () 累計(jì)稅前利潤(rùn)（萬元） 　 () () 所得稅（ 33% ） 　 　 　 稅后利潤(rùn) 　 　 　 累計(jì)稅后利潤(rùn)（萬元） 　 　 　 資金利潤(rùn)率 　 　 % 資金凈利潤(rùn)率 　 　 　 　 %經(jīng)濟(jì)參數(shù)序號(hào) 項(xiàng)目 \年份 共計(jì)（萬元） 2023 2023 2023 2023 現(xiàn)金流入　　 　 　　 銷售收入 　 小計(jì) 現(xiàn)金流出 　 　 　 　 　　 開發(fā)成本 　 營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅 　 所得稅 　 小計(jì) 凈現(xiàn)金流量 　 () 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 () () 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 　 () 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 　 () () 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (IRR): 　 　 　 % 　 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV 10%): 　 　 　 萬元人民幣 投資回收期 (PBP): 　 　 　 年敏感性分析敏感性分析項(xiàng)目 變化范圍 內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值銷售價(jià)格 +15% % +10% % +5% % 0 % 5% % 10% % 15% % 建安費(fèi) +15% % +10% % +5% % 0 % 5% % 10% % 15% % 結(jié)論凈利潤(rùn)： 8653 萬元資金利潤(rùn)率： ％內(nèi)部收益率（ IRR）： ％ 10 ％財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）： 萬元 0從財(cái)務(wù)測(cè)算方面，本策劃方案可行！第一部分：淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析第二部分：項(xiàng)目開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議及設(shè)計(jì)方案第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟(jì)測(cè)算第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷策略及方案建議一、項(xiàng)目營(yíng)銷定位思考二、項(xiàng)目營(yíng)銷概念導(dǎo)入三、項(xiàng)目營(yíng)銷策略設(shè)定四、項(xiàng)目媒體策略建議n 平均價(jià)格　　　　作為一個(gè)處于起步階段的區(qū)域市場(chǎng)，淮北樓市平均價(jià)格偏低，而項(xiàng)目較高的利潤(rùn)預(yù)期所帶來的平均售價(jià)偏高，將使項(xiàng)目在未來市場(chǎng)上存在一定的價(jià)格壓力；n 溫哥華城　　　　作為周邊區(qū)域最大也是最直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，溫哥華城一期平均每平米１５００元的銷售價(jià)格為區(qū)域市場(chǎng)樹立了一個(gè)價(jià)格標(biāo)尺和開發(fā)樣本，因此溫哥華城是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的同時(shí)，也是項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)的一個(gè)伙伴。n 低密度產(chǎn)品銷售不理想　　　　目前淮北市場(chǎng)低密度產(chǎn)品供應(yīng)不多，且多為綜合性社區(qū)規(guī)劃，盡管市場(chǎng)供應(yīng)有限，但除了少數(shù)項(xiàng)目銷售較理想外，其他項(xiàng)目多銷售不理想。一、項(xiàng)目營(yíng)銷定位思考－市場(chǎng)參考n 郊區(qū)地塊　　　　項(xiàng)目地塊位于人民路東段，周邊區(qū)域城郊農(nóng)村，以前為農(nóng)業(yè)用地，淮北購房人群在心理上對(duì)于該區(qū)域地塊存在心理抗性。n 政府東遷　　　　盡管項(xiàng)目區(qū)域?qū)τ诨幢辟彿靠腿捍嬖谝欢ǖ男睦砜剐?，但政府相關(guān)部門的東遷和未來地塊周邊區(qū)域，所要傾力打造的淮北經(jīng)濟(jì)文化中心的城市新區(qū)定位，將為區(qū)域市場(chǎng)帶來政策諸多利好，這對(duì)于項(xiàng)目打造淮北 “富人區(qū) ”的區(qū)域概念提供了政策依據(jù)和炒作題材。n 景觀資源　　　　項(xiàng)目北側(cè)的桓潭公園和南側(cè)一路之隔的生態(tài)高爾夫的存在，為項(xiàng)目周邊區(qū)域的景觀資源價(jià)值提升提供了良好的板塊資源，在淮北置業(yè)者對(duì)于城市綠地的趨好性，將為項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值提升提供稀缺的景觀支持。一、項(xiàng)目營(yíng)銷定位思考－地段參考n 人均收入不均衡　　　　盡管淮北礦區(qū)職工平均年收入達(dá)到４－５萬元，但市區(qū)居民平均收入有限，作為淮北城市居民中最高素質(zhì)的城區(qū)人口，其收入水平不高，這將限制和拉低淮北地產(chǎn)市場(chǎng)整體的消費(fèi)水平。n 礦區(qū)人群城區(qū)置業(yè)　　　　煤礦業(yè)作為淮北城市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，目前淮北市場(chǎng)的主力購買人群中超過６０％為礦區(qū)人群。項(xiàng)目超過２０萬平米的建筑體量和綜合性的社區(qū)規(guī)劃決定了，項(xiàng)目將不能也不應(yīng)該忽視礦區(qū)購房人群，相反該類型人群將在項(xiàng)目未來客群構(gòu)成中占相當(dāng)比例。一、項(xiàng)目營(yíng)銷定位思考－經(jīng)濟(jì)參考n 在區(qū)域市場(chǎng)板塊尚未形成規(guī)模之時(shí)，如何弱化客戶對(duì)區(qū)域地段置業(yè)的心理抗性；n 在淮北樓市平均房?jī)r(jià)偏低的當(dāng)前，如何克服項(xiàng)目的高售價(jià)預(yù)期所面臨的市場(chǎng)壓力；n 作為項(xiàng)目最大的地段資源，地塊所擁有的景觀資源如何在項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值中兌現(xiàn)；n 面對(duì)溫哥華城二期的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目如何通過開發(fā)組合和銷售策略來與之形成差異化；一、項(xiàng)目營(yíng)銷定位思考－解決的問題一、項(xiàng)目營(yíng)銷定位思考二、項(xiàng)目營(yíng)銷概念導(dǎo)入三、項(xiàng)目營(yíng)銷策略設(shè)定四、項(xiàng)目媒體策略建議二、項(xiàng)目營(yíng)銷概念導(dǎo)入－概念策動(dòng)項(xiàng)目問題價(jià)值資源 富人區(qū) 高質(zhì)量生活煤炭城市城市綠地 地段價(jià)值 樓盤價(jià)格公園＋