【正文】 未來的市場環(huán)境會怎么變化？項目應(yīng)該開發(fā)什么產(chǎn)品？項目的客戶在哪？ …… 經(jīng)過討論，易居認(rèn)為現(xiàn)階段的主要工作時進(jìn)行深入細(xì)致的市場研究，消除開發(fā)商的疑問。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 情景三： 通過市場研究，我們得到了如下的結(jié)論： 未來 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)競爭項目較多，而且其它片區(qū)的同檔次項目 也比較多，競爭比較激烈。 隨著香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，銀行方面通過減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷市場比較活躍。 從片區(qū)再售項目看，當(dāng)時的市場均價一般在 7300元 /平米左右。 深圳本地住宅消費(fèi)趨勢向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉(zhuǎn)變。 地塊周邊配套設(shè)施比較缺乏，特別是中檔商業(yè)及優(yōu)秀的教育資源。 靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。 從片區(qū)競爭項目看，在產(chǎn)品特點方面都比較注重挖掘海景資源。 從片區(qū)競爭項目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在 20%左右。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過來比較方便。 從競爭項目看，外銷客戶占有很重要的比例。 從項目體量衡量，單靠深圳本地市場消化，難度較大， 周期較長 基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項目的市場定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 案例討論 情景四： 基于上述判斷，現(xiàn)在我們可以具體描述一下項目的目標(biāo)客戶 … 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 項目 外 銷 內(nèi) 銷 來深置業(yè)客戶群 30歲以上，月收入在 35萬元，有一定事業(yè)成就及閑暇時間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。 有實力的購買年齡段， 3245歲，月收入 3萬 6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。 購買用途 度假為主。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風(fēng)情。 自用為主。起居生活有身份標(biāo)志的尊貴府邸。 行業(yè)可能 一類： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員（包括教師、警察、入境處海關(guān)人員等）、律師、醫(yī)生等。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點的灰領(lǐng)階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。 購房愿承擔(dān)的總價 50萬 80萬 100萬以上 主力戶型需求 2房、 3房 3房、 4房 面積區(qū)間 65M2 –75M2 ； 85M2左右 130 M2—160 M2 景觀需求 海景 附加需求 室內(nèi)：帶家私裝修 +分體空調(diào) 室外：游泳池 設(shè)備：深港直通巴士 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大 室外：高尚的運(yùn)動設(shè)施與園林 需求：安全且私密性，有充足的車位。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級紅樹林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。 2. 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗豐富，產(chǎn)品設(shè)計能力領(lǐng)先市場。 3. 開發(fā)商品牌信譽(yù)較好，美譽(yù)度較高。 W（ weakness） 1. 地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。 3. 離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不是很完。 4. 具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏； 5. 教育配套水平較低； O（ opportunity） 片區(qū)地位逐步抬升； 獨(dú)特的景觀與未來的高起 點規(guī)劃，越來越受到市場 的矚目； T（ threat） 1. 翠堤灣對本項目構(gòu)成較大的競爭威脅； 2. 未來 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量較大； 3. 相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶； 案例討論 情景五： 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 案例討論 根據(jù) SWOT分析的結(jié)果和 “ 強(qiáng)化優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化劣勢、把握機(jī)會、規(guī)避威脅 ” 的定位策略，確定案例產(chǎn)品定位的要點： 突出海景資源優(yōu)勢、做到海景價值最大化 通過項目自身配套彌補(bǔ)周邊配套的不足 注重品質(zhì)和品位 體現(xiàn)對客戶的關(guān)懷 …… 100%海景 +泰式風(fēng)情園林 +高檔會所 +尊貴硬件設(shè)施 +完善配套 +星級物管 都市全海岸悠游尊貴府邸 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 弧形大曲線的布局以及抬高 ，使得海景價值最大化 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 香堤雅鏡 —— 小空間，大感覺！泰式風(fēng)情園林，濃濃度假風(fēng)格，令項目的園林別具風(fēng)格；整體園林架高 ，內(nèi)景遠(yuǎn)處海景渾然一體；底層架空，通透視野 ！ 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 功能設(shè)置： 標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)籃球場 排球場 三個羽毛球場 壁球室 大型親子兒童游戲室 兩片網(wǎng)球場 沙弧球練習(xí)室 室內(nèi)泳池 海景健身會所 香熏 spa 功能會所 ——設(shè)計格調(diào)，氣勢恢宏；布局合理；項目新穎時尚。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設(shè)計 ——從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復(fù)式住宅到珍貴的獨(dú)立 TOWNHOUSE，每個戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。 低區(qū) townhouse 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 商業(yè)配套 ——不僅滿足業(yè)主基本生活需要，更提供一定休閑購物場所，寓生活與度假之中。 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、特色快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 細(xì)節(jié)品質(zhì)： 在 1期的前廣場配備兩部自動感應(yīng)手扶電梯方便業(yè)主上下 。 開通從皇崗口岸到項目現(xiàn)場的業(yè)主住戶接送專車，方便香港客戶穿梭深港兩地，提供更加便利的交通網(wǎng)絡(luò) ! 設(shè)立 2200平方米的國際雙語幼兒園，為業(yè)主子女方便就讀。 選用英國品牌 ICI優(yōu)質(zhì)外墻涂料，抗拒海風(fēng)侵蝕。 選用了法國原裝的 ALDES通風(fēng)系統(tǒng)，解決南面高速公路的噪聲影響與開窗通風(fēng)的矛盾。 配備豪華、職能化電梯，內(nèi)配液晶顯示器提供業(yè)主關(guān)心的信息，使業(yè)主上下樂趣無窮。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 情景六： 通過研究和分析，我們得到如下的定位： 市場定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 產(chǎn)品定位： 都市全海岸悠游尊貴府邸 100%海景 +泰式風(fēng)情園林 +高檔會所 +尊貴硬件設(shè)施 +完善配套 +星級物管 客戶定位： 香港中層白領(lǐng)度假客群 +深圳精英自住客群 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 分享結(jié)束！ 謝謝傾聽 … 點郵： 電話： 02156386872 傳真： 02156386490 如需業(yè)務(wù)垂詢，請聯(lián)系：易居中國 | 咨詢中心 劉文超 總監(jiān) 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 演講完畢，謝謝觀看！