【正文】 府周邊 建筑面積 62萬(wàn)平米 容積率 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 價(jià)格 13001700 開發(fā)程度 無(wú)拆遷，在建回遷房，封頂，已 停工三個(gè)月 ，經(jīng)適房部分尚未動(dòng)工 銷售情況 經(jīng)適房已銷售 12套 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 收入水平較低 包括工人、單收入家庭、新婚尚無(wú)穩(wěn)定收入的年輕人 外地常住務(wù)工人員 【 和諧佳園 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 地塊情況 】 回遷房 地形高差 溪湖西路 淺山 地塊西高東低、北高南低，便于組團(tuán)規(guī)劃 地塊間存在較大高差，將提高開發(fā)成本 臨河面較長(zhǎng)，已規(guī)劃臨河觀景高層住宅 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 地塊臨近沉陷區(qū)，或有部分地塊位于沉陷區(qū) 地塊東南一公里為一鐵廠區(qū)，污染嚴(yán)重 西、南均為矮山 地塊西南方向?yàn)槔厦旱V及抗日時(shí)期萬(wàn)人坑 東有鐵路線，視野內(nèi)為東方新湖儷城 北為社區(qū)及溪湖西路 【 周邊環(huán)境 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 黑廳 三居 二居 戶型面積 48101平米 主力戶型 6080平米 優(yōu)點(diǎn) 小戶型多居室，滿足多代居住需求 缺點(diǎn) 客廳、衛(wèi)生間不采光 戶型設(shè)計(jì)可優(yōu)化 【 戶型 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 產(chǎn)品 】 外立面帶有回族建筑元素 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 SWOT】 ?地塊面山臨水，可借助的景觀因素較豐富 ?交通相對(duì)更為便利 ?項(xiàng)目尚無(wú)正式面對(duì)市場(chǎng)，市場(chǎng)策略可調(diào)整空間大 ш相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚，將流失大量客戶 ш水系沒(méi)有流經(jīng)地塊，東億瑞馨佳園占有優(yōu)勢(shì) ш項(xiàng)目容積率較高，導(dǎo)致開發(fā)成本加大 О主要污染源一鐵的搬遷將改變區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量； τ主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手瑞馨佳園大規(guī)模供應(yīng)將提前消化大量需求 τ市場(chǎng)需求很可能已經(jīng)受到擠壓，且一個(gè)區(qū)域不可能吸引所有的購(gòu)買需求 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 市場(chǎng)預(yù)期 】 鑒于以下情況： ? 區(qū)域經(jīng)適房存量巨大，客戶可選擇空間非常大 ? 過(guò)去一年區(qū)域經(jīng)適房銷售量在十萬(wàn)平米左右 ? 政府對(duì)價(jià)格的管制非常嚴(yán)格 ? 本項(xiàng)目目前無(wú)拆遷等影響項(xiàng)目開發(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn) ? 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)年銷售量預(yù)計(jì)可在 5000060000平米左右 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資評(píng)估應(yīng)著重關(guān)注以下幾點(diǎn)： ? 高企的開發(fā)成本。地形高差需要大量的改造費(fèi)用，過(guò)高容積率下的小高層為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)勢(shì)必大幅增加開發(fā)成本； ? 投資回收慢。本溪市經(jīng)適房區(qū)別于其它城市，其實(shí)際是廉價(jià)的商品房，銷售速度慢，投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金回收慢，且供應(yīng)量巨大； ? 政府補(bǔ)貼、優(yōu)惠及土地成本。東億瑞馨佳園獲得政府補(bǔ)貼四億元，本項(xiàng)目是否能夠獲得足夠的政府支持也是決定本項(xiàng)目投資價(jià)值的關(guān)鍵因素 。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 東方新湖儷城 地理位置 溪湖站對(duì)面 原溪湖百貨對(duì)面 交通條件 溪湖西路通達(dá)市區(qū)主要干道，距市中心（火車站）四公里，四條公交線路通過(guò) 生活配套 新營(yíng)業(yè)大商超市距本項(xiàng)目四百米，其它配套設(shè)施齊全 建筑面積 容積率 綠化率 33% 價(jià)格 16681940 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 開發(fā)程度 一期回遷房 1000套，經(jīng)適房 572套，已全部封頂，二期均為經(jīng)適房，尚有拆遷 銷售情況 06年 9月開始銷售，目前一期尚余 50余套未售，二期已積累客戶 500余組 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 多為收入水平較低人群，由于周邊環(huán)境大為改觀，后期吸引部分公務(wù)員等中等收入人群 【 東方新湖儷城 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 新湖儷城一期西區(qū) 新湖儷城一期東區(qū)及二期（黃色區(qū)域） 新湖儷城東西區(qū)之間寺廟 藏龍寺 【 規(guī)劃 】 經(jīng)適房 回遷房 回遷房 二期地塊為坡地地形，產(chǎn)品延續(xù)了一期風(fēng)格 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 新湖儷城南部大商超市 新湖儷城南側(cè)街道老社區(qū) 新湖儷城西眺和諧佳園 新湖儷城南側(cè)社區(qū) 【 周邊環(huán)境 】 大商超市填補(bǔ)了區(qū)域配套的缺乏 地塊南側(cè)社區(qū)環(huán)境較為嘈雜 西向視野遼闊 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題 】 二期地塊尚有三百余戶未拆遷住戶 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 SWOT】 ?地塊較為平坦，只有少數(shù)緩坡 ?交通最為便利 ?周邊生活配套最為便利 ш項(xiàng)目周邊為老式社區(qū)，較為嘈雜 ш二期地塊存在較大量的拆遷 О周邊生活配套設(shè)施的完善，將吸引更大范圍的客戶前來(lái)置業(yè) τ市場(chǎng)需求很可能已經(jīng)受到擠壓，且一個(gè)區(qū)域不可能吸引所有的購(gòu)買需求 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 市場(chǎng)預(yù)期 】 鑒于以下情況： ? 同區(qū)域內(nèi)經(jīng)適房存量巨大 ? 過(guò)去一年區(qū)域經(jīng)適房銷售量在十萬(wàn)平米左右 ? 政府對(duì)價(jià)格的管制非常嚴(yán)格 ? 本項(xiàng)目二期開發(fā)地塊仍存在拆遷問(wèn)題 ? 本項(xiàng)目具備一定的地段競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 本項(xiàng)目已為二期積累了五百余組意向客戶，初期銷售方面應(yīng)不存在太大壓力 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資評(píng)估應(yīng)著重關(guān)注以下幾點(diǎn)： ? 開發(fā)成本。 地塊容積率高，拆遷成本高 都將大幅增加本項(xiàng)目的開發(fā)成本。 ? 利潤(rùn)測(cè)算。需根據(jù)政府給予的 優(yōu)惠政策及土地成本 等，結(jié)合高容積率、拆遷成本測(cè)算利潤(rùn)。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 山水儷城 地理位置 張家堡 太子河邊 生活配套 距離中小學(xué)校較近、醫(yī)院、購(gòu)物不便 建筑面積 36萬(wàn)平米 容積率 項(xiàng)目類型 商品房 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 價(jià)格 21002580 開發(fā)程度 一期 18萬(wàn)平米，多層主體結(jié)構(gòu)施工中，二期拆遷中 銷售情況 未正式銷售，客戶積累 500余組 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)子女就學(xué)客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠礦經(jīng)營(yíng)者等收入較高人群 【 山水儷城 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 南為遠(yuǎn)山 北為錦繡濱江項(xiàng)目 西為紡織廠及學(xué)校 東為太子河 —— 自然環(huán)境良好，視野開闊，市容整潔 【 周邊環(huán)境 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 長(zhǎng)方形地塊，南北跨度大，占據(jù)太子河發(fā)源地的寶貴資源 組團(tuán)規(guī)劃，營(yíng)造了豐富的天際線及社區(qū)景觀帶 沿河高層產(chǎn)品充分利用了河景、山景優(yōu)勢(shì) 整體規(guī)劃較為合理 【 規(guī)劃 】 一期 二期 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 最小戶型 48平米，最大戶型 141平米 主力戶型 戶型設(shè)計(jì)合理，功能布局、功能性、采光性均較佳 戶型設(shè)計(jì)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力 【 戶型 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 存在的問(wèn)題 】 二期地塊拆遷量較大，估計(jì)尚有五百戶待拆遷，拆遷阻力較大 地塊位于本溪縣城東南角，在本地人心目中偏遠(yuǎn)區(qū)域 一期在建樓為磚混結(jié)構(gòu)，而本地人對(duì)框架的安全性認(rèn)識(shí)度較高，是一劣勢(shì) 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 SWOT】 ?項(xiàng)目面山依水，環(huán)境非常優(yōu)越 ?項(xiàng)目地塊巨大，可依市場(chǎng)需求調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及類型 ?項(xiàng)目周邊就學(xué)條件非常便利 ш項(xiàng)目位置距城中心有一定心理距離 ш項(xiàng)目周邊生活配套亟待完善 О周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)并校 帶來(lái)大量為解決就學(xué)問(wèn)題的置業(yè)需求 О項(xiàng)目周邊項(xiàng)目供應(yīng)已接近完畢， 競(jìng)爭(zhēng)減小 τ市場(chǎng)面臨飽和風(fēng)險(xiǎn) τ拆遷問(wèn)題可能影響后續(xù)開發(fā)進(jìn)程 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 市場(chǎng)預(yù)期 】 鑒于以下情況： ? 周邊已無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ? 往年各供應(yīng)項(xiàng)目平均年銷售量在 40000平米至 60000平米之間 ? 區(qū)域高檔商品房均價(jià)已達(dá)到 3000元 /平米 ? 受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)并校影響，帶來(lái)大量新增需求 ? 項(xiàng)目具備優(yōu)越的景觀優(yōu)勢(shì) ? 本項(xiàng)目地塊仍存在拆遷問(wèn)題 ? 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn) 28003000元 /平米的整體銷售均價(jià) 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資評(píng)估應(yīng)著重關(guān)注以下幾點(diǎn)： ? 拆遷成本及難度。地塊尚有五百余戶待拆遷，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解， 拆遷難度較大 ，其導(dǎo)致的成本增加，對(duì)開發(fā)進(jìn)程的影響需謹(jǐn)慎評(píng)估。 ? 一期產(chǎn)品已無(wú)調(diào)整空間。一期產(chǎn)品 18萬(wàn)平米已動(dòng)工，已無(wú)對(duì)產(chǎn)品的調(diào)整的可能。 ? 吸納能力。本溪縣人口少，往年 供應(yīng)量已吸納大部分需求，本項(xiàng)目規(guī)模較大，預(yù)計(jì)將有可能面臨市場(chǎng)飽和的風(fēng)險(xiǎn) 。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 興華儷城 】 地理位置 解放南路與轉(zhuǎn)山路交界處附近 交通條件 項(xiàng)目距市中心 ，解放南路、廣裕路為城市主干道 規(guī)劃用地面積 92200平方米 規(guī)劃建筑面積 291534平方米 周邊配套 周邊購(gòu)物、就醫(yī)、子女就學(xué)等生活設(shè)施較為齊全 發(fā)展前景 本溪市受到廣泛認(rèn)可的新興區(qū)域，特別受到高端客戶的青睞 地塊現(xiàn)況 目前正在動(dòng)遷中 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 轉(zhuǎn)山路 廣裕路 解放南路 本鋼青年公寓 興華地塊 2 市場(chǎng) 興華地塊 3 興華地塊 1 第四高中 二十五中 和平新城 豐澤隆園 老式社區(qū) 本鋼南地醫(yī)院門診 老式社區(qū) 老式社區(qū) 小學(xué) 【 周邊環(huán)境及配套情況 】 周邊就學(xué)條件優(yōu)越 周邊環(huán)境略顯嘈雜 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 存在的問(wèn)題 】 地塊尚有 2500個(gè)待拆遷戶，拆遷難度大 項(xiàng)目由三個(gè)地塊組成，不利于統(tǒng)一規(guī)劃 周邊老社區(qū)非常多，環(huán)境嘈雜 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 SWOT】 ?地勢(shì)平坦，便于規(guī)劃產(chǎn)品 ?交通非常便利 ?項(xiàng)目緊鄰市屬重點(diǎn)學(xué)校，子女就學(xué)非常方便 ш項(xiàng)目周邊為老式社區(qū)，較為雜亂 ш項(xiàng)目周邊有較多低端娛樂(lè)場(chǎng)所，對(duì)區(qū)域安全和品味有較大影響 ш地塊拆遷問(wèn)題極大 О本區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行滦椭行膮^(qū)，各類配套設(shè)施將更加齊全，將吸引更多中高端客戶 τ本鋼大量棚戶區(qū)的改造將成為本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 τ大量拆遷戶的補(bǔ)償及回遷問(wèn)題