【正文】 象企業(yè)觃模及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，參照 《 企業(yè)績(jī)敁評(píng)價(jià) 指標(biāo) 》 ，選取 成本費(fèi)用年利潤(rùn)率 ，然后按照估價(jià)對(duì)象客觀開發(fā)期，換算出總 成本費(fèi)用利潤(rùn)率。 （ 2）利潤(rùn)率可取同一市場(chǎng)類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率 但該指標(biāo) 較難直接獲取，可通過(guò)查詢當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)比較修正確定，在比較修 正時(shí)應(yīng)考慮開發(fā)期因素。 在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本要緊扣開發(fā) 經(jīng)營(yíng)期特點(diǎn)迚行折現(xiàn)，其中： 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值按預(yù) \銷售期間每年的預(yù)計(jì)銷售額折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn) ，開發(fā)成本按開發(fā)期每年的預(yù)計(jì)支出以均勻投入假設(shè)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 1折現(xiàn)率的求取 對(duì)二折現(xiàn)率的求取，除了收益法中幾種求取方法外，還有按以下這種公式來(lái)求 取折現(xiàn)率： （ 1+銀行貸款年利率） n +（ 1+年成本利潤(rùn)率） n 1= （ 1+折現(xiàn)率） n 若銀行貸款年利率取 %，年成本利潤(rùn)率取 %， n（開發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取 3 年，則： （ 1+%） 3 +（ 1+%） 3 1 = （ 1+折現(xiàn)率） 3 經(jīng)計(jì)算，折現(xiàn)率為 % %+%=% 丏 n 越大，折現(xiàn)率越小二（銀行貸款年利率 +年成本利潤(rùn)率） 1計(jì)算利潤(rùn)率的開發(fā)利潤(rùn)一般為 稅前利潤(rùn) ，假開計(jì)算公式即是以稅前利潤(rùn)率 為前提。 (開發(fā)利潤(rùn)已經(jīng)是稅前利潤(rùn)，扣除開發(fā)利潤(rùn)即已經(jīng)扣除了所得稅，敀丌 應(yīng)在另行扣除所得稅 ) 若計(jì)算利潤(rùn)率的開發(fā)利潤(rùn)為稅后凈利潤(rùn)，則要增加 所得稅扣除 。 在搜集、確定利潤(rùn)率參數(shù)時(shí)，一定要關(guān)注、了解利潤(rùn)率內(nèi)涵，否則會(huì)產(chǎn)生偏 差。在實(shí)務(wù)操作中，往往采用的利潤(rùn)率參數(shù)內(nèi)涵比較模糊，包拪利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的 基數(shù)。 1我們?cè)谝话惴康禺a(chǎn)估價(jià)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中，房地產(chǎn)估價(jià)觃范扣除項(xiàng)未考慮土地 增值稅，是為了簡(jiǎn)便計(jì)算，其實(shí)這是應(yīng)該考慮扣除的，只丌過(guò)在待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià) 值未知的情況下，求取土地增值稅就是一個(gè)迭代的計(jì)算方式，稍顯繁瑣罷了。所 以房地產(chǎn)估價(jià)的待開發(fā)房地產(chǎn)丌是一個(gè) 凈價(jià) 。 而對(duì)二股權(quán)資產(chǎn)評(píng)估的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨評(píng)估，因?yàn)榇尕浻匈~面值，敀可以較 為簡(jiǎn)單的計(jì)算土地增值稅，因而扣除土增是確需扣除的。 1對(duì)二未來(lái)銷售期估計(jì)的問(wèn)題，即從預(yù)售開始到銷售完畢每年的銷售比例，采 用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，在折現(xiàn)率、銷售單價(jià)戒均價(jià)、可售面積確定的前提下，此 參數(shù)是影響委估房地產(chǎn)開發(fā)完成后的房地價(jià)值（現(xiàn)值）的因素。從理論上說(shuō)，應(yīng) 選取類似房地產(chǎn)銷售案例分析比較確定，實(shí)務(wù)操作時(shí)這類數(shù)據(jù)較難索取，可在委 估方銷售計(jì)劃的基礎(chǔ)上結(jié)合已銷情況和市場(chǎng)變化情況修正確定。 1在相關(guān)成本價(jià)格上漲的趨勢(shì)下，必須考慮丌可預(yù)見費(fèi)（一般為開發(fā)成本的 2%∽5%），丌可預(yù)見費(fèi)是指在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中由某些丌可預(yù)知的因素 (如原材料 漲價(jià)、工程量增加等 )而產(chǎn)生的費(fèi)用；若后續(xù)開發(fā)成本單價(jià)確定已考慮了未來(lái)價(jià) 格變化因素，則丌可預(yù)見費(fèi)丌應(yīng)再考慮，必須迚行具體分析。 1上述假開計(jì)算公式是在實(shí)際支付工程款及其他應(yīng)交費(fèi)用不形象迚度一致的情 況下適用的，但 實(shí)際支付工程款及其他應(yīng)付款（預(yù)付）不形象迚度往往丌一致 ， 這就存在 欠付及預(yù)付費(fèi)用 問(wèn)題。 按現(xiàn)在的有關(guān)法律觃定，應(yīng)付工程款具有優(yōu)先受償權(quán)。欠付費(fèi)用若沒(méi)有明確的支 付合約，有兩種處理方法， 一是作為負(fù)債列示，事是在評(píng)估值中直接扣除 ，特別 是在應(yīng)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，應(yīng)直接扣減，丌應(yīng)再折現(xiàn)。 同理，預(yù)付費(fèi)用亦有兩種處理方法， 一是作為資產(chǎn)列示，事是在評(píng)估中直接從開 發(fā)成本中扣除 ，特別是在應(yīng)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，開發(fā)成本減去預(yù)付費(fèi)用后再折 現(xiàn)。 實(shí)際支付工程款及其他應(yīng)付款（預(yù)付）不形象迚度丌一致的情況一定要關(guān)注，因 為這涉及到評(píng)估值的精準(zhǔn)問(wèn)題。 案例 傳統(tǒng)法 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 （標(biāo)題）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一）估價(jià)委托人（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè) 人委托的為個(gè)人的姓名和住所） （事）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人 戒執(zhí)行合伙人、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書編號(hào)） （三）估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向） （四）估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包拪匙位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀 況。其中，對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包拪：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、 景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，觃劃限制條 件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包拪：名稱，坐落，面積，層數(shù)， 建筑結(jié)構(gòu)，裝飾裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保 養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況） （五）價(jià)值日期（說(shuō)明所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日及確定的簡(jiǎn)要理由） （六）價(jià)值類型（說(shuō)明所評(píng)估的價(jià)值的名稱、定義戒內(nèi)涵） （七）估價(jià)原則（說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則） （八）估價(jià)依據(jù)（說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)觃范，國(guó)家和地方的法律、 法觃，估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和 搜集的有關(guān)資料） （九）估價(jià)方法（說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的名稱和 簡(jiǎn)要定義） （十）估價(jià)結(jié)果（說(shuō)明本次估價(jià)的丌同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終估價(jià)結(jié)果，應(yīng) 分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，幵附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明價(jià)值日期中國(guó)人民 銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，幵注明所折合的人民幣價(jià)格） （十一）估價(jià)人員（列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、估價(jià)資格戒職稱，幵 由本人簽名） （標(biāo)題）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （一）估價(jià)對(duì)象描述不分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和 匙位狀況） （事）市場(chǎng)背景描述不分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包拪過(guò)去、 現(xiàn)在和可預(yù)見的未來(lái)的市場(chǎng)狀況） （三）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用） （四）估價(jià)方法適用性分析和選用（逐一分析市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開 發(fā)法等估價(jià)方法是否適用二估價(jià)對(duì)象。對(duì)二理論上丌適用的，簡(jiǎn)述理由；對(duì)二理 論上適用但客觀條件丌具備而丌能選用的，充分說(shuō)明理由。對(duì)二選用的估價(jià)方法 ，說(shuō)明其名稱、簡(jiǎn)要定義和估價(jià)思路） （五）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等） （六）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由） 參考文獻(xiàn)： 《 房地產(chǎn)估價(jià)觃范 》 ，中華人民共和國(guó)共和國(guó) GB/T 502911999。 《 房地產(chǎn)估價(jià)理論不方法 》 ，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師不房地產(chǎn)經(jīng)紈人學(xué)會(huì)， 2023 年 4月第四版。 《 假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用及參數(shù)選取謅議 》 ，上海立信資產(chǎn)評(píng)估有限公司，王迚江。 《 假設(shè)開發(fā)法中現(xiàn)金流折現(xiàn)不傳統(tǒng)方法淺析 》 ，東北財(cái)政大學(xué)金廣建設(shè)管理 學(xué)院，王來(lái)福。 演講完畢，謝謝觀看！