【正文】 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 投資回報(bào)型獨(dú)立店鋪投資回報(bào)型獨(dú)立店鋪 根據(jù)上述思路，本項(xiàng)目將主要有根據(jù)上述思路，本項(xiàng)目將主要有 4個(gè)部分采用投資回報(bào)型獨(dú)立商鋪進(jìn)行銷售，主要原因個(gè)部分采用投資回報(bào)型獨(dú)立商鋪進(jìn)行銷售，主要原因如下所示：如下所示：2\3號(hào)樓的內(nèi)街商鋪號(hào)樓的內(nèi)街商鋪238。目前銷售狀況不理想，客戶對(duì)經(jīng)營(yíng)前景表示擔(dān)憂，缺乏足夠投資信心目前銷售狀況不理想，客戶對(duì)經(jīng)營(yíng)前景表示擔(dān)憂，缺乏足夠投資信心238。商鋪價(jià)格偏高，客戶接受度一般商鋪價(jià)格偏高，客戶接受度一般238。商業(yè)使用率過低，客戶接受困難商業(yè)使用率過低，客戶接受困難238。位置較差，不具備絕對(duì)投資優(yōu)勢(shì)位置較差，不具備絕對(duì)投資優(yōu)勢(shì)旅游街、古玩街、電腦廣場(chǎng)旅游街、古玩街、電腦廣場(chǎng)238。全部為主題性商業(yè)，需要對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，前期進(jìn)行市場(chǎng)培育全部為主題性商業(yè)，需要對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，前期進(jìn)行市場(chǎng)培育238。通過回報(bào)進(jìn)行統(tǒng)一的管理通過回報(bào)進(jìn)行統(tǒng)一的管理238。增加投資價(jià)值，推動(dòng)銷售增加投資價(jià)值，推動(dòng)銷售項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說明項(xiàng)目地塊條件說明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 投資回報(bào)型獨(dú)立店鋪投資回報(bào)型獨(dú)立店鋪 針對(duì)上述位置的投資回報(bào)型獨(dú)立商鋪，結(jié)合其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其采用的投資策略將主要按針對(duì)上述位置的投資回報(bào)型獨(dú)立商鋪，結(jié)合其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其采用的投資策略將主要按照如下的方式進(jìn)行：照如下的方式進(jìn)行：238。采用固定回報(bào)的總體銷售方式采用固定回報(bào)的總體銷售方式238。投資回報(bào)率投資回報(bào)率 8%,包租包租 3年年238。一次性返還首年投資收益一次性返還首年投資收益238?？蛻艨蛇x擇回報(bào)模式，也可選擇自己獨(dú)立進(jìn)行租賃，不硬性約定客戶可選擇回報(bào)模式，也可選擇自己獨(dú)立進(jìn)行租賃，不硬性約定238。也可考慮采用帶租約直接銷售方式也可考慮采用帶租約直接銷售方式項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說明項(xiàng)目地塊條件說明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)商鋪中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)商鋪 中心商業(yè)將是本項(xiàng)目二次啟動(dòng)銷售的核心物業(yè)，其銷售策略將直接決定后期的整體營(yíng)中心商業(yè)將是本項(xiàng)目二次啟動(dòng)銷售的核心物業(yè)，其銷售策略將直接決定后期的整體營(yíng)銷方向、客戶反映等，因此針對(duì)中心商業(yè)的商鋪策略，應(yīng)具備強(qiáng)勁的市場(chǎng)吸引力，同銷方向、客戶反映等，因此針對(duì)中心商業(yè)的商鋪策略，應(yīng)具備強(qiáng)勁的市場(chǎng)吸引力，同時(shí)與其它商鋪形成錯(cuò)位和差異，通過中心商業(yè)的銷售，拉動(dòng)周邊商業(yè)的銷售。策略具時(shí)與其它商鋪形成錯(cuò)位和差異，通過中心商業(yè)的銷售，拉動(dòng)周邊商業(yè)的銷售。策略具體如下：體如下：238。中心商業(yè)采用產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售手段中心商業(yè)采用產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售手段238。投資回報(bào)率投資回報(bào)率 10%，包租，包租 5年年238。一次性返還一次性返還 3年投資收益年投資收益238。5年包租，第三年可選擇原價(jià)回購(gòu)年包租，第三年可選擇原價(jià)回購(gòu)238。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，投資客戶不可進(jìn)行獨(dú)立租賃，全部回租管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，投資客戶不可進(jìn)行獨(dú)立租賃，全部回租管理公司238。1\2\3樓銷售，樓銷售， 4樓貼補(bǔ)；提價(jià)樓貼補(bǔ)；提價(jià)項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說明項(xiàng)目地塊條件說明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)商鋪中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)商鋪 案例：案例：1號(hào)樓號(hào)樓 1Fa商鋪面積商鋪面積 40㎡㎡ ，銷售單價(jià)，銷售單價(jià) 10000元，商鋪總價(jià)元，商鋪總價(jià) 400000元；采用按揭付款元；采用按揭付款客戶客戶? 商鋪總價(jià)商鋪總價(jià) 400000元，按揭付款，首付款元，按揭付款，首付款 202300? 按照投資回報(bào)按照投資回報(bào) 10%要求，每年支付回報(bào)金額要求，每年支付回報(bào)金額 40000元，包租元，包租 5年，總投資回報(bào)年，總投資回報(bào) 50%? 在交納商鋪款時(shí)，從首付款中直接扣除前在交納商鋪款時(shí)，從首付款中直接扣除前 3年的投資收益，即年的投資收益，即 120230元，相當(dāng)于元，相當(dāng)于? 直接折扣直接折扣 30%? 客戶實(shí)際交納房款客戶實(shí)際交納房款 80000元元? 承諾，承諾， 5年中的第三年的合同期第一個(gè)月內(nèi)，可原價(jià)回購(gòu)年中的第三年的合同期第一個(gè)月內(nèi)，可原價(jià)回購(gòu)? 返款時(shí)間計(jì)算時(shí)間為開業(yè)時(shí)間返款時(shí)間計(jì)算時(shí)間為開業(yè)時(shí)間? 客戶無權(quán)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，全部交還商管公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)客戶無權(quán)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，全部交還商管公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說明項(xiàng)目地塊條件說明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)商鋪中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)商鋪 決定中心商業(yè)回報(bào)率、銷售模式的關(guān)鍵因素，即其租賃水平和經(jīng)營(yíng)能力，將直接對(duì)商決定中心商業(yè)回報(bào)率、銷售模式的關(guān)鍵因素，即其租賃水平和經(jīng)營(yíng)能力，將直接對(duì)商鋪銷售產(chǎn)生重要的影響。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，漢中目前鋪銷售產(chǎn)生重要的影響。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，漢中目前 3個(gè)物業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目中心個(gè)物業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目中心商業(yè)租賃、經(jīng)營(yíng)具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。商業(yè)租賃、經(jīng)營(yíng)具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 樓層樓層 租金水平租金水平世紀(jì)陽光世紀(jì)陽光 1F 120－－ 1302F 120145星光商城星光商城 1F 80＋＋ 122F 70＋＋ 123F 40＋＋ 12男人街女人街男人街女人街 1F 90120根據(jù)上述項(xiàng)目的綜合比較，考慮商業(yè)環(huán)境、地理位置、商業(yè)規(guī)模、持續(xù)經(jīng)營(yíng)等各方面根據(jù)上述項(xiàng)目的綜合比較，考慮商業(yè)環(huán)境、地理位置、商業(yè)規(guī)模、持續(xù)經(jīng)營(yíng)等各方面因素后，同時(shí)考慮項(xiàng)目啟動(dòng)階段應(yīng)以培育市場(chǎng)、培養(yǎng)客戶為主導(dǎo)思路，前期租金應(yīng)相因素后，同時(shí)考慮項(xiàng)目啟動(dòng)階段應(yīng)以培育市場(chǎng)、培養(yǎng)客戶為主導(dǎo)思路，前期租金應(yīng)相對(duì)較合理，保持穩(wěn)定性，初步確定本項(xiàng)目各樓層租金水平為：對(duì)較合理，保持穩(wěn)定性，初步確定本項(xiàng)目各樓層租金水平為：上述物業(yè)中，世紀(jì)陽光、星光百貨與本項(xiàng)目更加類似，具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。在制定上述物業(yè)中，世紀(jì)陽光、星光百貨與本項(xiàng)目更加類似，具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。在制定本項(xiàng)目租金時(shí)，將重點(diǎn)參考世紀(jì)陽光的各樓層租金水平。本項(xiàng)目租金時(shí)，將重點(diǎn)參考世紀(jì)陽光的各樓層租金水平。樓層樓層 租金水平租金水平1F 1002F 853F 554F 35項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說明項(xiàng)目地塊條件說明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)商鋪中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)商鋪 1 　　 面積面積 月單租金月單租金 年總租金年總租金一層一層 100 5619636二層二層 90 5078138三層三層 50 6124098四層四層 35 4286869合計(jì)合計(jì) 59 21108741－－ －?。?三層租金合計(jì)三層租金合計(jì) 168218721號(hào)樓租金收益號(hào)樓租金收益號(hào)樓號(hào)樓 14層租金收益層租金收益銷售面積銷售面積 保底均價(jià)保底均價(jià) 10786 保底總價(jià)保底總價(jià) 211325340銷售均價(jià)銷售均價(jià) 13000銷售總價(jià)銷售總價(jià) 254693920　　 保底銷售單價(jià)保底銷售單價(jià) 實(shí)際銷售單價(jià)實(shí)際銷售單價(jià)1F 20230 25779 2F 12023 15468 3F 6000 6000均價(jià)均價(jià) 10786 13000號(hào)樓商鋪銷售價(jià)格說明號(hào)樓商鋪銷售價(jià)格說明項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說明項(xiàng)目地塊條件說明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)商鋪中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)商鋪 2 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 1F 2F 3F 4F租金水平租金水平 100 90 50 35樓層租金折樓層租金折算算561963650781386124098 4286868回報(bào)率回報(bào)率 10% 10% 10% －－對(duì)應(yīng)銷售價(jià)對(duì)應(yīng)銷售價(jià)格格 12023 10800 6000 －－貼補(bǔ)后樓層貼補(bǔ)后樓層租金租金939208055925626124098 0貼補(bǔ)后租金貼補(bǔ)后租金 167 99 50 0可實(shí)現(xiàn)售價(jià)可實(shí)現(xiàn)售價(jià) 20235 11894 6000 0銷售價(jià)格銷售價(jià)格 20230 12023 6000 －－通過上述計(jì)算，本項(xiàng)目在不考慮租金上漲的情況下，利用通過上述計(jì)算，本項(xiàng)目在不考慮租金上漲的情況下，利用 4樓部分的租金，將樓部分的租金，將 1\2層物層物業(yè)的銷售價(jià)格拉高，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的目的。業(yè)的銷售價(jià)格拉高，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的目的。此種計(jì)算方式，對(duì)于發(fā)展商而言，具備較強(qiáng)的可實(shí)施性，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目后期的商業(yè)運(yùn)此種計(jì)算方式，對(duì)于發(fā)展商而言，具備較強(qiáng)的可實(shí)施性，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了合理的規(guī)避。營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了合理的規(guī)避。項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說明項(xiàng)目地塊條件說明 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 整體投資策略說明整體投資策略說明 3\4F 項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說明項(xiàng)目地塊條件說明 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 整體投資策略說明整體投資策略說明 1F 項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說明項(xiàng)目地塊條件說明 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 整體投資策略說明整體投資策略說明 2F 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略4.演示完畢演示完畢 敬請(qǐng)指導(dǎo)敬請(qǐng)指導(dǎo)THANKS北京和輝旭展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司北京和輝旭展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 12:47:5812:47:5812:471/24/2023 12:47:58 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 一月 2112:47:5812:47Jan2124Jan211故人江海 別 ，幾度隔山川。 12:47:5812:47:5812:47Sunday, January 24, 20231乍 見 翻疑夢(mèng)，相悲各 問 年。 一月 21一月 2112:47:5812:47:58January 24, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 24 一月 202312:47:58 下午 12:47:58一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 2112:47 下午 一月 2112:47January 24, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 2023/1/24 12:47:5812:47:5824 January 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 12:47:58 下午 12:47 下午 12:47:58一月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 12:47:5812:47:5812:4