【正文】 項目銷售策略項目銷售策略 商鋪價格體系和原則商鋪價格體系和原則租金租金定價總體原則市場租金水平項目周邊競爭區(qū)域其他區(qū)域本項目情況市場銷售項目情況售價售價市場接受情況內(nèi)部交通人流（外部交通、入口）主力店位置物業(yè)互動項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目地塊條件說明項目地塊條件說明 項目銷售策略項目銷售策略 直接銷售物業(yè)直接銷售物業(yè) 根據(jù)項目整體規(guī)劃和商鋪分割等條件，結(jié)合前期項目銷售進(jìn)程和模式，考慮客戶的反根據(jù)項目整體規(guī)劃和商鋪分割等條件，結(jié)合前期項目銷售進(jìn)程和模式，考慮客戶的反映和實際狀況，在后期商鋪銷售中將沿用直接銷售的策略和方法。5號樓二樓西側(cè)音像圖書廣場號樓二樓西側(cè)音像圖書廣場238。地下超市地下超市238。地下停車場面積地下停車場面積238。投資回報型獨立店鋪投資回報型獨立店鋪238。直接銷售型商業(yè)店鋪，主題商業(yè)街直接銷售型商業(yè)店鋪，主題商業(yè)街238。持有型商業(yè)持有型商業(yè)238。西安、浙江、成都?？蛻羧?。針對性的制定策略。性營銷。針對性的制定策略。 與商業(yè)管理、經(jīng)營掛鉤，保證長期運營與商業(yè)管理、經(jīng)營掛鉤，保證長期運營238。 實行多元化、具有較大吸引力的銷售策略，推動銷售進(jìn)程實行多元化、具有較大吸引力的銷售策略，推動銷售進(jìn)程238。 符合漢中投資市場需求特點符合漢中投資市場需求特點238。 兩個主題廣場兩個主題廣場　　　　　　　　　　　　　　 電腦數(shù)碼廣場電腦數(shù)碼廣場　　　　　　　　　　　　　　 圖書音像廣場圖書音像廣場238。 一個商業(yè)中心一個商業(yè)中心　　　　　　　　　　 　　　　 新型商業(yè)中心（購物中心）新型商業(yè)中心（購物中心）238。之間關(guān)系明確，利于商鋪銷售和市場傳播。進(jìn)行。根據(jù)集中商業(yè)的規(guī)模、位置、樓層、空間關(guān)系等條件，其完全具備漢中最立的關(guān)鍵。 租金較高，滿足銷售要求租金較高，滿足銷售要求238。 符合項目整體業(yè)態(tài)搭配組合，更協(xié)調(diào)，商業(yè)互動性更強符合項目整體業(yè)態(tài)搭配組合，更協(xié)調(diào)，商業(yè)互動性更強238。 經(jīng)營性質(zhì)決定市場發(fā)展空間經(jīng)營性質(zhì)決定市場發(fā)展空間238。 漢中缺少真正意義的電腦電子消費地，商戶居無定所漢中缺少真正意義的電腦電子消費地，商戶居無定所238。結(jié)合項目具體如類市場、電腦市場進(jìn)行了研究，確認(rèn)電子市場商業(yè)具備發(fā)展可行性。側(cè)的獨立店鋪。 項目商業(yè)整體中，第一，餐飲面積過??；第二，只滿足項目商業(yè)整體中，第一，餐飲面積過?。坏诙?，只滿足p 了個別大型餐飲的條件，中小餐飲沒有選擇空間；投資了個別大型餐飲的條件，中小餐飲沒有選擇空間；投資p 客群的重疊客群的重疊238。 原體育場夜店、夜市基礎(chǔ)良好原體育場夜店、夜市基礎(chǔ)良好商業(yè)發(fā)展層面：商業(yè)發(fā)展層面：238。 漢中餐飲業(yè)、部分娛樂業(yè)正處于上升和快速發(fā)展階段，空間較大漢中餐飲業(yè)、部分娛樂業(yè)正處于上升和快速發(fā)展階段，空間較大238。行研究和說明。作用。人流動線，利于銷售。念進(jìn)行了整合，從而體現(xiàn)本項目核心經(jīng)營理念和投資價值。 突出以休閑、娛樂、餐飲帶動購物的經(jīng)營理念突出以休閑、娛樂、餐飲帶動購物的經(jīng)營理念238。 引領(lǐng)潮流、打造時尚引領(lǐng)潮流、打造時尚238。的特點和訴求，能夠準(zhǔn)確的表達(dá)項目的發(fā)展方向。我司認(rèn)為，此主題的確定符合項目整體經(jīng)營題，我司對于商管公司的理念十分認(rèn)可。　保證項目商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、穩(wěn)定運營　保證項目商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、穩(wěn)定運營238?！〕浞肿鹬厍捌陧椖可虡I(yè)規(guī)劃成果，結(jié)合營銷進(jìn)行適度微調(diào)　充分尊重前期項目商業(yè)規(guī)劃成果，結(jié)合營銷進(jìn)行適度微調(diào)238?！《ㄎ蛔龅娇傮w商業(yè)布局完整、業(yè)態(tài)準(zhǔn)確可行、功能完備、區(qū)域劃分清晰合理　定位做到總體商業(yè)布局完整、業(yè)態(tài)準(zhǔn)確可行、功能完備、區(qū)域劃分清晰合理238。 上述問題將在定位中加以解決上述問題將在定位中加以解決項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位2.? 項目商業(yè)整體主題定位說明項目商業(yè)整體主題定位說明 ? 項目分區(qū)定位項目分區(qū)定位? 商業(yè)空間規(guī)劃商業(yè)空間規(guī)劃? 項目發(fā)展業(yè)態(tài)項目發(fā)展業(yè)態(tài)項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目地塊條件說明項目地塊條件說明 項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位 項目整體定位原則項目整體定位原則 根據(jù)項目前期整體市場研究，結(jié)合項目整體空間規(guī)劃、項目各方面工作進(jìn)展?fàn)顩r等條根據(jù)項目前期整體市場研究，結(jié)合項目整體空間規(guī)劃、項目各方面工作進(jìn)展?fàn)顩r等條件，對項目商業(yè)整體發(fā)展業(yè)態(tài)等進(jìn)行確定，在此部分工作中，將遵循如下的原則和目件，對項目商業(yè)整體發(fā)展業(yè)態(tài)等進(jìn)行確定，在此部分工作中，將遵循如下的原則和目標(biāo)：標(biāo)：238。 店鋪分割全部按照零散店鋪劃分，投資產(chǎn)品基本趨同，客戶選擇空間過小，市場導(dǎo)店鋪分割全部按照零散店鋪劃分，投資產(chǎn)品基本趨同，客戶選擇空間過小，市場導(dǎo)向不清晰向不清晰238。 整體發(fā)展整體發(fā)展 項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目交通條件項目交通條件 車貨出入口人流出入口人流主動線核心商業(yè)景觀 項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目物業(yè)條件項目物業(yè)條件 項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目地塊條件說明項目地塊條件說明 項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 商業(yè)極點的設(shè)置商業(yè)極點的設(shè)置 132245 項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目地塊條件說明項目地塊條件說明 項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目核心問題一項目核心問題一 通過對于項目規(guī)劃、商業(yè)環(huán)境等條件的研究，本項目在規(guī)劃中存在一定的缺陷，對于通過對于項目規(guī)劃、商業(yè)環(huán)境等條件的研究，本項目在規(guī)劃中存在一定的缺陷，對于商鋪銷售將產(chǎn)生較大的影響，具體如下：商鋪銷售將產(chǎn)生較大的影響，具體如下：238。 結(jié)合商業(yè)環(huán)境、交通等條件，利用業(yè)態(tài)等軟結(jié)合商業(yè)環(huán)境、交通等條件，利用業(yè)態(tài)等軟238。 充分利用目前基本已定的現(xiàn)有規(guī)劃條件，進(jìn)充分利用目前基本已定的現(xiàn)有規(guī)劃條件，進(jìn)238。 臨街商鋪的最大化，有利于商鋪銷售臨街商鋪的最大化，有利于商鋪銷售238。 中心商業(yè)是項目命脈，決定規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展是否成立中心商業(yè)是項目命脈，決定規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展是否成立238。 工程、招商、項目自身條件趨于成熟工程、招商、項目自身條件趨于成熟 項目銷售條件已成型項目銷售條件已成型238。 120230㎡㎡ 的商業(yè)規(guī)模，是把雙刃劍的商業(yè)規(guī)模，是把雙刃劍 化整為零、化零為整化整為零、化零為整238。 238。突破堅冰突破堅冰 突破堅冰突破堅冰萬邦時代廣場綜合體商業(yè)部分萬邦時代廣場綜合體商業(yè)部分項目市場研究、商業(yè)定位、銷售策略、宣傳項目市場研究、商業(yè)定位、銷售策略、宣傳營銷整體匯報演示營銷整體匯報演示 匯報綱要匯報綱要 商業(yè)整體主題定位商業(yè)整體主題定位商業(yè)定位商業(yè)定位項目分區(qū)定位項目分區(qū)定位商業(yè)空間規(guī)劃商業(yè)空間規(guī)劃發(fā)展業(yè)態(tài)發(fā)展業(yè)態(tài)項目自身認(rèn)知項目自身認(rèn)知 整體銷售策略整體銷售策略銷售策略銷售策略目標(biāo)客群目標(biāo)客群商鋪租售價格體系商鋪租售價格體系銷售模式確定銷售模式確定營銷策略營銷策略財務(wù)測算財務(wù)測算項目問題項目營銷基礎(chǔ)基礎(chǔ) 市場市場 出口出口項目自身認(rèn)知項目自身認(rèn)知1.? 項目特性項目特性? 商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境? 項目自身地塊、現(xiàn)有規(guī)劃條件項目自身地塊、現(xiàn)有規(guī)劃條件? 交通條件交通條件? 商業(yè)條件商業(yè)條件 項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目特性項目特性 漢中時代廣場，總建筑面積漢中時代廣場，總建筑面積 170000㎡㎡ ，其中商業(yè)面積，其中商業(yè)面積 120230㎡㎡ ，是一個集購物、餐，是一個集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、居住、旅游、酒店一體的一站體驗型商業(yè)中心，是漢中甚至飲、娛樂、休閑、文化、居住、旅游、酒店一體的一站體驗型商業(yè)中心，是漢中甚至整個陜南地區(qū)最具規(guī)模的城市綜合建筑體。整個陜南地區(qū)最具規(guī)模的城市綜合建筑體。 地段、商業(yè)氛圍條件，是項目鋪路石地段、商業(yè)氛圍條件，是項目鋪路石 項目具備潛力和前景項目具備潛力和前景238。 漢中城市商業(yè)屬性的一元性，決定了本項目商業(yè)發(fā)展途徑漢中城市商業(yè)屬性的一元性，決定了本項目商業(yè)發(fā)展途徑 城市商業(yè)的集中濃縮城市商業(yè)的集中濃縮238。 二次啟動銷售，存在一定的運作困難二次啟動銷售，存在一定的運作困難 把握穩(wěn)、新、快策略把握穩(wěn)、新、快策略 項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目規(guī)劃現(xiàn)狀說明項目規(guī)劃現(xiàn)狀說明 項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目規(guī)劃現(xiàn)狀說明項目規(guī)劃現(xiàn)狀說明 通過上述項目商業(yè)整體規(guī)劃的研究和說明，可以看出本項目在整體運作中，存在如下通過上述項目商業(yè)整體規(guī)劃的研究和說明，可以看出本項目在整體運作中，存在如下的特點：的特點：238。 基本最大化了項目商業(yè)價值，同時通過規(guī)劃保證了項目各部分商業(yè)的均衡基本最大化了項目商業(yè)價值，同時通過規(guī)劃保證了項目各部分商業(yè)的均衡238。 但是，就現(xiàn)有規(guī)劃，也存在若干問題但是，就現(xiàn)有規(guī)劃，也存在若干問題為什么要研究現(xiàn)有規(guī)劃？為什么要研究現(xiàn)有規(guī)劃？ 定位原則定位原則238。 行定位行定位238。 性手段完善規(guī)劃、調(diào)整規(guī)劃，保證項目商業(yè)性手段完善規(guī)劃、調(diào)整規(guī)劃，保證項目商業(yè)238。 項目全部按照零售型商鋪規(guī)劃，與商業(yè)環(huán)境不符項目全部按照零售型商鋪規(guī)劃，與商業(yè)環(huán)境不符238。 部分業(yè)態(tài)不符合商鋪銷售需求部分業(yè)態(tài)不符合商鋪銷售需求238?！》蠞h中商業(yè)市場特點，符合項目區(qū)域商業(yè)發(fā)展需要　符合漢中商業(yè)市場特點，符合項目區(qū)域商業(yè)發(fā)展需要238?！I造亮點，利于傳播，提升形象　營造亮點，利于傳播，提升形象238。　商業(yè)運營為出發(fā)點，商鋪營銷為基準(zhǔn)點，最大程度的推動項目商鋪銷售工作　商業(yè)運營為出發(fā)點，商鋪營銷為基準(zhǔn)點，最大程度的推動項目商鋪銷售工作238?！∽畲蠡虡I(yè)價值　最大化商業(yè)價值項目自身再認(rèn)知項目自身再認(rèn)知 項目地塊條件說明項目地塊條件