【導讀】人們在經(jīng)濟、事業(yè)上的成功，需要有社會承認的標識。撫順的成功人士卻有一。和失落，號稱高檔的物業(yè)，或者房型過時，或者缺乏環(huán)境??。故而，紛紛前往大。連、沈陽購置房產(chǎn)。然而現(xiàn)在，在““銀河灣””。經(jīng)過艱難跋涉而成功的人們，在“銀河灣”里將得以享受成功的喜悅。以與國內(nèi)任何住宅媲美的純美國的頂級Tonwhouse。在電影、畫報以及夢境中出現(xiàn)。的臥具，室外一百多平方米的私家花園花團錦簇，綠草茵茵。在一個懶洋洋的下午，暖暖的陽光灑在你的后花園中，你的鄰居正在和幾個朋友穿著沙灘裝在燒烤、嬉笑聲朗朗傳來。你走出自己的庭院，穿過片片草地，一絲輕涼河風拂過，你一抬頭，隱約看見遠出燈火闌珊的城市夜景倒影在緩緩流動的渾河上。在“銀河灣”中，您曾經(jīng)的夢，將真實地依次展現(xiàn)在你的眼前，無言的酬謝，回報你創(chuàng)業(yè)的苦辣酸甜和智慧。頃，可以說在撫順市是一規(guī)模非常大的住宅區(qū)。

　　

【正文】 5%— 10%； 銷售后期： 銷售下降階段，以促銷銷售的方式，回復到正常售價； 收 尾 期： 銷售基本停頓，進入隨機銷售，以批發(fā)銷售或一口價等方式，靈活地下調(diào)售價，清盤。 2． 付款方式 付款方式是影響銷售的重要因素之一。根據(jù)本項目目標客戶的特點和天津市場漸入超前消費的特征，靈活的付款方式、尤其是低比例的首期付款可以迎合不同的買家、吸引大批的客戶。同時，按付款方式給予不同的折扣，亦可以吸引客戶的注意力，刺激銷售。 ● 一次性付款： 折 要鼓勵客戶一次性付款，所以這種方式折扣最 大 ●建筑期分期付款： 折 訂 金 5% 一 周 內(nèi) 20%（含訂金） 主體工程封頂后一周內(nèi) 30% 主體 完工后 一周內(nèi) 30% 交 房 前 20% ●按揭付款： 折 安排兩家銀行作為本項目的貸款人，貸款成數(shù)及期限分別為 5 成 10 年、 7 成20 年、 7 成 30 年、 8 成 30 年多種檔次，利于買家選擇。 另外，因別墅首付款數(shù)額較大，首期款可考慮無息分期付款的方式，如分四期、每季度付一次 款，一年內(nèi)付清；或者，月付、年內(nèi)付清。 銷售執(zhí)行之 一： 前期準備 1． VI 系統(tǒng)導入（視覺識別系統(tǒng)） VI 系統(tǒng) 是品牌的形象標志，是項目品位及企業(yè)精神的形象表述。 VI 系統(tǒng)包含“基本識別要素”及“應用識別要素”兩大部分。 ●基礎設計要素 —— 標志 LOGO、標準字、標準色、標準組合 基礎設計要素關系著整個系統(tǒng)的品位，其設計需要在專業(yè)的設計公司中招標進行。在推廣上也可以利用這個過程做活動，在報上公開招標，請大家評選，并借機做項目規(guī)劃宣傳；對于外地的公司可以有選擇性地發(fā)邀請函，或在網(wǎng)上發(fā)布消息 。 ● 應用系統(tǒng)要素 —— 售 樓 處、地盤形象、員工服裝、資料公文、廣告牌、報紙廣告版面設計、電視廣告平面設計、工作用車。具體內(nèi)容見下表 “小石城” VI 系統(tǒng)識別系統(tǒng) 一、標志 客戶意見調(diào)查表 環(huán)境保護告示牌 LOGO 手提袋 舉報箱、建議箱 標準字 光盤封套 物業(yè)管理服務指南封面 標準色 資料大信封 業(yè)主入住通知卡 標準字組合 三、辦公用品 告示欄 輔助色 胸卡 /胸徽 商鋪門牌號 輔助圖形 水杯 標語牌、注意施工安全牌 反白稿 名片 吸煙區(qū)、非吸煙區(qū)示意牌 標志網(wǎng)格 信紙（橫格、方格、無 格） 物業(yè)管理公司辦公室 反白墨稿 小信 樓牌、單元牌、門牌 最小尺寸 請柬（含封套） 指路牌、組團名、道路名 最小予留空間及標志方格制圖法 信封 /資料袋 /資料盒 洗手間門牌、路燈編號牌、樓梯上落示意圖 二、賣場 簽字筆 來人來訪登記薄封面 室內(nèi) — 接待臺 煙灰缸 社區(qū)垃圾箱 接待臺背板 資料架 門衛(wèi)室標牌 吊旗 文件夾 商業(yè)風情街公約欄 桌牌（簽約臺、咨詢臺、洽談臺 ? ） 筆筒 會所洽談區(qū)、更衣間、收款臺示意牌 門牌（衛(wèi)生間辦公室、樣板間標示、樣板間功能說明） 遮陽傘（雨傘） 業(yè)主手冊封面 、業(yè)主意見反饋薄封面 展示臺（建材展示） 專用車車體 設備房標志牌 合同范本、按揭程序說明 安全帽 /廣告遮陽帽 管線標識牌 銷控表 四、禮品 會所平面示意圖版式設計、業(yè)主會所指示牌 室外 — 接待中心外檐標識 禮品包裝紙 停車場示意牌、停車場標志 室外接待中心指示 標志胸針 歡迎牌 請柬、賀卡 項目象征旗幟 鑰匙扣 圍檔 文化衫 道旗 五、物業(yè)管理 認購書 /合同封面 小區(qū)規(guī)劃平面圖版式設計、線路示意牌 流程圖 /按揭流程圖 物業(yè)管理手冊封面版式 售房面積價格明細表 綠地警 示牌 客戶來訪登記表 植物名稱標牌 2． 案場包裝 （ 1） 示范村 示范村是項目外在表現(xiàn)的場所之一，是展示項目魅力、造夢的主陣地，所以，示范村不僅要充分表現(xiàn)項目優(yōu)勢，還要營造超越項目的夢境氛圍。 “小石城”示范村現(xiàn)有規(guī)劃位置是合理的，從營銷上考慮，應具備以下功能： ●整體規(guī)劃展示功能 包括規(guī)劃模型、整體規(guī)劃示意圖、示范村引導圖等 ●生態(tài)環(huán)境展示功能 包括入口廣場、社區(qū)大門、園林、小景、中心綠地、庭院、小品等 ●建筑風格展示功能 包括多種立面風格、色彩、建筑材料、建筑配套等 ●多樣戶型展示功能 主力戶型全展 ● 品位居家展示功能 包括不同風格裝修、家居布置、居家物品選配等 ●物業(yè)服務展示功能 包括安全防范服務、禮儀服務、保潔服務、垃圾處置管理、物業(yè)規(guī)范標志（小區(qū)宣傳欄、指路牌、郵筒、交通標志、樓徽、各崗位服裝）等 ●銷售功能 現(xiàn)場售樓中心 的設計建議 一個 設計精美、高雅氣派的售樓部，容易使客戶產(chǎn)生認同感；一個布置舒適、功能齊全的售樓部可以使客戶產(chǎn)生良好的身份感和安全感，進而對項目產(chǎn)生充分的占有興趣，最終實現(xiàn)購買。據(jù)統(tǒng)計，客戶首次在設計精美的售樓部中心停留的時間和再次光顧的記錄遠遠高于普通售樓部。所以，”小石城 ”售樓部的設計一定要能夠超凡脫俗，要緊扣項目定位主題：做一個精美的、“原汁原味的美式風格”售樓中心?？紤]到公司已經(jīng)修建了一個 500 多平方米的大型售樓中心，建議命名為：““小石城”售樓中心”，保留現(xiàn)有的禾和灣售樓部為公司的另外一個項目 — “禾和灣新城”服務。 ●售樓部內(nèi)部功能設置 售樓部內(nèi)部布置要細膩、功能要齊備，各功能分區(qū)要方便和明確。 主要區(qū)域劃分 前臺接待區(qū) 銷控區(qū) 模型、展板展示區(qū) 裝飾材料展示區(qū) 物業(yè)管理展示區(qū) 客戶洽談區(qū) 客戶簽約區(qū)（貴賓室、合同管理室、財務收款室） 辦公區(qū)（經(jīng)理辦公室、會議室、更衣 室、雜物間等） 客戶休息區(qū) 兒童游戲區(qū) 洗手間 電腦管理 為了更明顯地突出項目的時代感和超前的設計理念，并考慮到可以提高工作效率、讓看房的客戶感到新鮮感和震撼感，建議售樓部采用電腦實行銷售管理、采用觸摸屏電腦介紹樓盤（由于觸摸屏通過手指在電腦屏幕上的直接點擊就可以進入并查看到相關的資料，具有方便和易操作的特點）。 電腦銷售管理軟件應包含 以下與銷售相關的基本軟件 檔案管理系統(tǒng)：工作安排及記錄、銷售進度表、合同登記等 樓盤展示系統(tǒng)：小區(qū)鳥瞰效果圖、小區(qū)平面圖、樓盤平面及戶型、多角度外立面、樣板間裝璜效果 圖等來自 3722 資料搜索網(wǎng) 中國最大的資料庫下載 樓盤 數(shù) 據(jù)庫：戶型開間尺寸、面積等 財務管理系統(tǒng)：價格表、折扣、按揭、付款、客戶記錄等 應實現(xiàn)的功能包括 ☆ 當鎖定一套戶型單元時，小區(qū)鳥瞰立體效果圖、小區(qū)平面圖、樓盤平面及 戶型、多角度外立面、多種裝璜（立體）效果圖、單元不同朝向景觀圖、 單元的單價和總價，不同的付款方式說明、按揭程續(xù)、房產(chǎn)登記程續(xù)、物業(yè)管理手冊等資料均可隨意調(diào)出和打印； ☆對已銷售和未銷售的房子進行統(tǒng)計分析，并自動生成銷售日報、周報表及月報表。 ☆自動生成銷售認購書。 ☆財務部能同步獲 知銷售的情況，生成相應的財務報表，并自動提醒應催款的數(shù)目、期限、客戶資料。 ☆公司高層領導可以在異地通過電腦直接訪問，及時獲知銷售情況，為公司決策提供第一手資料。 觸摸屏里備查資料包括 ☆ 小區(qū)鳥瞰立體效果圖 ☆ 小區(qū)平面圖 ☆ 樣板間立體裝飾效果圖 ☆ 園林綠化效果圖 ☆ 小區(qū)各局部效果圖 ☆ 模擬戶型不同朝向的景觀顯示 ☆ 廣告片 ☆ 專題片 背投電視 由于觸摸屏電腦的屏幕最大只有 17 寸，在人多的時候就會顯得有點小，因此也建議在售樓部購買一部大屏幕的背投影電視機，把電腦連接到大屏幕的背投影電視機里 ，然后通過鼠標操作由專人定時地向客戶集中講解，在非講解的時候則可以循環(huán)地播放”小石城”的電視廣告，這樣不僅可以增強售樓部的氣氛，同時也可以使消費者加深對”小石城”的整體印象。 沙盤模型 模型能夠把項目的整個發(fā)展計劃形象化、直觀化，使客戶能深入地了解項目的情況，而且制作精美的模型也能給客戶留下深刻而良好的印象?！毙∈恰钡哪Ｐ徒ㄗh分為六組： ☆小區(qū)總體規(guī)劃模型（包括南區(qū)生態(tài)公園、學校、 SOPPING MALL） ☆戶型室內(nèi)剖視模型 ☆園林效果模型 ☆林蔭大道效果模型 展 示 版 內(nèi) 容 開發(fā)商簡介、小區(qū)簡介、區(qū)位圖、交通網(wǎng)絡圖及介紹、總平面圖（鳥瞰圖）及介紹、配套設施介紹、合作組合介紹、物業(yè)管理形象展示、銷控表、各種法 律 批文、裝修標準等。 員工工裝 每位員工分夏裝和冬裝，各兩套。男士為西服套裝，女士為職業(yè)套裙。色調(diào)上按級別、職務加以區(qū)分，根據(jù)職位的高低由深到淺。物業(yè)員工，尤其是保安服裝應以美式風格設計。 （ 2） 工地包裝 ●工地圍墻的包裝 工地圍墻不僅是為安全而設立的，而且還是項目品牌形象另一個外在表現(xiàn)場所，是售樓部的外延，所以它也被稱為 LOGO 墻。工地圍墻設計要與示范村的風格相匹配，高貴、精美。 高度為 2 米左右，要有”小石城”的標志、主廣告語、主題形象、售樓熱線等內(nèi)容。 ●工地現(xiàn)場包裝 與工程施工單位隨時保持聯(lián)系，要求工地現(xiàn)場施工規(guī)范、文明，材料擺放整齊，地面清潔無積水，腳手架加綠色防護外罩網(wǎng)，工棚整潔，施工人員衣著規(guī)范、文明，懸掛施工標語，入夜亮燈（亮度要夠），工程進度嚴格按照公司要求和計劃執(zhí)行。施工單位保正了良好的施工進度，實際也是給了客戶信心和保證。 （ 3）案場外 POP 廣告 指示路牌 配置在售樓現(xiàn)場外部周邊和小區(qū)內(nèi)二緯路 兩旁，醒目展示項目名稱及標志，起到廣告及向?qū)У碾p重作用。樣式精美，要與示范村、售樓中心和圍墻匹配。 戶外燈箱 設于售樓處外部和小區(qū)內(nèi)二緯路兩旁，要求同上。 條幅展旗 條幅和展旗色調(diào)要雅致，制作要講究，設于臨街顯箸位置腳手架外，或者其它裝飾位置。小橫幅、展旗可以沿地盤周邊道路等距離擺設，尺寸視具體情況定。 3．戶外廣告 戶外廣告在宣傳效果上具有宣傳持久性強的優(yōu)點，是形象廣告的主要表現(xiàn)手段。分龍門架廣告牌、電腦噴畫廣告牌、路燈燈桿燈箱廣告、車身廣告、站亭燈箱廣告、街名牌燈箱廣告 、電話亭燈箱廣告等多種形式。但對宣傳路段要求較高。 （ 1）龍門架廣告牌、電腦噴畫廣告牌 這種廣告牌畫面面積較大、直觀表現(xiàn)力較強、宣傳持久性強，但存在單個宣傳點位所需費用較高、有效宣傳點位較少、宣傳輻射面較窄、宣傳滲透時間性長的缺點。因此，在推廣宣傳時，只適宜利用一至兩個點位做直觀的形象宣傳，而不適宜做區(qū)域性的覆蓋宣傳。 建議在津滬路立交橋旁、津京路口分別設立一個大型電腦噴繪廣告牌。 （ 2）站亭燈箱廣告、電話亭燈箱廣告 宣傳直觀性和畫面渲染力較強，可進行區(qū)域性的宣傳覆蓋。但電話亭燈箱廣告存在宣傳位置較差、 宣傳視角有阻礙；站亭燈箱廣告由于天津市的公交車站亭美觀性不強，缺少強烈的視覺吸引力。 建議在小區(qū)內(nèi)部設置的電話亭和車站處設置。 （ 3）車身廣告 宣傳直觀性和畫面渲染力較強，具有流動性的宣傳特點。但同時因其移動性較強，宣傳時效較難固定。在車身上做形象廣告，可以增強其他廣告及宣傳所形成的推廣效果。 建議在小區(qū)購房直通車上做”小石城”廣告。另外可以選定由小區(qū)開往市區(qū)、車身形象好的公共大巴車做。 （ 4）路燈燈桿燈箱廣告、街名牌燈箱廣告 路燈燈桿燈箱廣告具有區(qū)域集中性宣傳效果。由于宣傳點位較集中，因 此在宣傳時可擺脫戶外廣告宣傳表現(xiàn)單一的狀況，可在集中區(qū)域宣傳基礎上進行多角度的宣傳表