【正文】 以上房屋公攤：未定開盤時間： 07年年底或 08年年初交房時間：未定售出率：未售項目定位與檔次：高檔社區(qū)項目主題概念：居住為主1目標群體定位：政府公務員、城南企事業(yè)單位工作人員、城南私營業(yè)主、 IT行業(yè)者、 公司白領(lǐng)及中高層管理人員購房者、城南的二次置業(yè)者、外地購房者。n 項目賣點區(qū)位 — 該項目位于南部新城咽喉要塞位置，西與和黃項目隔路相望，南對市政中心，東鄰 11號地塊，北臨職業(yè)技術(shù)學院宿舍。地塊交通通達性非常理想，與中心城區(qū)及郊區(qū)之間有城市快速道路連接，距市區(qū)三環(huán)路不到 1公里，距雙流國際機場約 20公里，主要干道是天府大道南延線、紅星路南延線站華路等，距地鐵出口僅 100米，有 50 9 80 809四條公交路線經(jīng)過。項目建成后極有可能成為該區(qū)域的 “中心地標 ”品牌。香港十大地產(chǎn)商之一，總資產(chǎn)上千億，著名的 “船王家族 ”，有良好的開發(fā)業(yè)績和口碑。該地塊有一定規(guī)模，且形狀較為規(guī)則，有利于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，周邊多個公園環(huán)抱，無污染型工業(yè)，空氣清新純凈。前瞻城市規(guī)劃，未來設(shè)施齊備。 該地塊片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅：?，因為臨近新市政中心，辦事方便，周邊又都是高檔社區(qū)，消費潛力大，交通也便利。 定位 — 高尚國際社區(qū)，重點突出樓盤的高品質(zhì)特征，以體現(xiàn)業(yè)主高貴身份和優(yōu)質(zhì)的生活方式。屆時隨政府南遷的公務員群體及高新區(qū)海內(nèi)外高級白領(lǐng)將成為最主要的消費群。n 綜合分析從地塊條件來看，和黃 “南地王 ”位于城南副中心，目前正是開發(fā)熱土，除了政府的規(guī)劃支持外，新會展中心的進入，也使該區(qū)域居家商業(yè)配套全面升級，帶動了周邊地塊的升溫，再憑借和黃強大的品牌影響力和多年的地產(chǎn)操作經(jīng)驗，一個精品大盤呼之欲出。而土地面積只有和黃十分之一的九龍倉，如何打造成都的開篇之作？九龍倉成都公司的管理團隊系重慶原班人馬，按照其在重慶的操作風格，要將土地價值最大化，只有求 “高 ”：高規(guī)格、高品質(zhì)、總高度 …… 根據(jù)該地塊的建設(shè)要求，在高度上只有下限，沒有上限，也就是說，建筑物的上限高度可由企業(yè)自行設(shè)計，這樣產(chǎn)品間距及空間形態(tài)限制影響就較小，可以做足產(chǎn)品品質(zhì)和內(nèi)部環(huán)境營造，也就極大地擴大了企業(yè)的自由操作空間。如果九龍倉這時提出復制個它在香港的作品 “碧堤半島 ”會足夠讓成都人深信不疑那就是真正的高尚社區(qū)，真正的富人區(qū)，比起和黃這個項目可謂優(yōu)勢不小。就開發(fā)周期比和黃的短，業(yè)主也不會數(shù)十年飽受社區(qū)開發(fā)的建筑噪音之苦，社區(qū) 100多畝比起和黃單個 90畝的社區(qū)大很多，整體性比和黃的好，這幾點就足夠讓和黃在一期銷售時頗有壓力，如果九龍倉在戶型的設(shè)置和消費人群的定位做好功課，應該會得到市場的認同和追捧。 由于九龍倉現(xiàn)在的規(guī)劃還在設(shè)計之中，很多東西都沒定，但有一點可以肯定的是它們一定會分流我們的高端客戶群體。我們在產(chǎn)品品質(zhì)上可以打敗和黃，但卻很難超越九龍倉，從現(xiàn)在來看唯一可預計的便是它的均價會高出我們 500—600 元 m2，其建筑密度將大于我們，對于這個對手，我們將給予長期的觀察和跟蹤，及時的了解它們的規(guī)劃、定價和推廣策略，找出破綻，調(diào)整自身的策略，并予以打擊。八、中海大源項目n 項目介紹 中海成都公司在 06年 9月 29日以 110畝土地。凈用地面積： 110畝總建筑面積： 308284萬平米。容積率： 建筑密度： 25％綠地率： 30%限高： 81米地價： 420萬 /畝車位：未定總戶數(shù)：未定目前進度：方案設(shè)計n 綜合分析按中海一貫的開發(fā)節(jié)奏和每年的推盤量來看，大源項目在今年必動無疑，雖不確定其具體日期，但有一點可以肯定的是其開盤時間會晚于我們項目。我們項目和中海這個項目在很多方面都有一致性，屬于同質(zhì)化的樓盤，例如：區(qū)位、交通、配套、產(chǎn)品定位和目標客戶群體等等，由于目前還不清楚該項目的具體情況，所以只能從宏觀面來判斷和分析，相對于我們項目，它們的優(yōu)勢在于： 土地價格的優(yōu)勢；一塊整體性非常好的土地，利于做產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計； 容積率略低于我們項目。而我們的優(yōu)勢在于開盤時間上領(lǐng)先它們，開盤時我們可以提前消化很大部分的客戶群；工程進度領(lǐng)先它們，它們在預售階段，我們的產(chǎn)品品質(zhì)已大部分呈現(xiàn)，對于客戶的說服力增強。由于中海現(xiàn)在的方案還在設(shè)計之中，很多東西都沒定，對于這個對手，我們將給予長期的觀察和跟蹤，及時的了解它們的規(guī)劃、定價和推廣策略，找出破綻，調(diào)整自身的策略，并予以打擊。九、河畔新世界n 項目介紹香港新世界和成都心怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資（新世界在今年 5月以 5億元的總價，收購了成都心怡 60％的股權(quán)，從而獲得了這塊土地的開發(fā)權(quán)）的河畔新世界項目預計總投資 100個億以上，占地 1600多畝，首期開發(fā)面積大約在 300畝左右，計劃投資約 25億元，將在年內(nèi)動工。該土地毗鄰正在興建的成都地鐵總站，并鄰近連接成都市中心的高速公路，位置優(yōu)越，建成后將成為成都又一個高檔社區(qū)。該項目將包括低、中、高層住宅和一座五星級酒店，這極有可能是成都最后一個面積超過千畝的 “城市大盤 ”?？傆玫孛娣e： 2046畝，計有 3000米河岸線；凈用地面積：約 1600多畝總建筑面積； 300平方米容積率： 產(chǎn)品類型：別墅、多層、小高層、高層俱全，產(chǎn)品形態(tài)豐富；一期規(guī)劃主要濱水低層住宅、花園式高層、中高層住宅和超高層高檔住宅組成。規(guī)劃設(shè)計了 30萬元平方的大型開放式濱休閑娛樂商業(yè)群有集中大賣場，沿河打造象上海新天地一樣的東西，風情商業(yè)，其中有國際水準的五星級酒店是該商業(yè)群中的亮點 預計明年初銷售 十、雅居樂韓婆嶺項目n 項目介紹2023年 6月 21日，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司以 萬安鎮(zhèn)韓婆嶺、天平等村 (簏山國際社區(qū)東面 )， 面積約為 1,338,960平方米，位于成都南部新城，距成都市中心僅 15至 30分鐘車程，離全國第五大航空港雙流國際機場僅 2公里，臨近橫貫成都南北的成昆鐵路。該地塊將會建設(shè)成以居住為主，集酒店、商業(yè)、娛樂、辦公、文化為一體的生態(tài)型綜合小區(qū)?？傉嫉孛娣e： 2023畝總建筑面積： 134萬平方米容積率： 建筑密度： 40%建筑高度： 100米綠地率： 30%地價： 93萬 /畝n 產(chǎn)品分析目前開始前期準備工作、人員，目前做什么產(chǎn)品還不知道，從成功開發(fā)了中山雅居樂花園、中山雍景園、雍逸廷、凱茵豪園、凱茵新城、傲云峰半山別墅、廣州雅居樂花園、南湖半島花園、南海雍景豪園、花都雍華廷等多個大型房地產(chǎn)項目來看，樓盤均以杰出的規(guī)劃設(shè)計、建筑質(zhì)量、園林綠化及物業(yè)管理共同打造成理想的人居環(huán)境，并以物超所值的高性價比、多樣化的建筑風格廣受置業(yè)者推崇，該地塊開發(fā)低密度住宅的可能性較大。n 它們的弱點地理位置太遠，麓山往龍泉方向 6公里才到達項目地塊，這樣會引起居住的諸多不便，例如：交通、配套、冬季限電、安全隱患等等。風水太差。韓婆嶺號稱國家森林公園，其實是墳場，雅居樂拿地之后，整個墳場會搬遷，但一想到以后居住地下面曾經(jīng)埋得死人，真的還是有點讓人毛骨悚然。n 總結(jié)在城南區(qū)域，無論樓盤大小，品質(zhì)高低，基本上都保持了比較好的銷售態(tài)勢，成都人對城南區(qū)域的認同都是非常高的；現(xiàn)階段，城南三環(huán)內(nèi)的供應量已經(jīng)很小，城南的樓盤主要都集中在三環(huán)外；城南項目擁有的所有區(qū)位帶來的優(yōu)勢和劣勢，如市政府南遷、地鐵、完善的交通、發(fā)展前景、配套的完善過程、世紀城及會展中心等等，同區(qū)域的其他競爭項目同樣擁有；城南項目在競爭上面臨南北兩面夾擊：北面的和黃南城都匯、九龍倉站南項目將截留來自城內(nèi)的客戶；南面的麓山國際、雅居樂、河畔新世界將通過產(chǎn)品形態(tài)，分流高端客戶；心怡、遠大等項目單價上有競爭優(yōu)勢，低端客戶會被他們所吸引；像中海這類型公司進駐花蔭村，對城南項目來講即是區(qū)域共榮，也面臨著直接的競爭。 城南項目在競爭策略上，可通過公司品牌先擺脫心怡、遠大等低端樓盤的競爭；通過南部新城的整體性、規(guī)劃性、高檔性、居住性和前瞻性這五大訴求來區(qū)隔首座和神仙樹大院這兩個三環(huán)內(nèi)的高檔盤；將競爭對手鎖定在和黃、九龍倉、中海、新世界和麓山等高品質(zhì)項目上，尤其以和黃、九龍倉和中海為主，要緊盯和黃和九龍倉。 由于區(qū)位的特質(zhì)雷同，項目的相對競爭優(yōu)勢需要通過產(chǎn)品本身來體現(xiàn)，規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品標準將成為城南項目的突破方向；世紀城二期在城南項目開盤時，已基本消化完畢。世紀城在 06年 17月銷售了 33萬平方米，為成都之最，體現(xiàn)了本區(qū)域已為成都人所認同；世紀城本身帶有大量的配套，在后續(xù)開發(fā)中，世紀城的配套及區(qū)域優(yōu)勢是可盡量借用的。競爭對手的分析是一個長期而持續(xù)的過程，我部門會一直密切關(guān)注區(qū)域競爭對手的變化，為營銷推廣的思路、計劃、訴求、表現(xiàn)和節(jié)奏做好充分的準備。THANKS城南營銷部2023年 1月 10日靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 09:52:5909:52:5909:523/24/2023 9:52:59 AM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 三月 2109:52:5909:52Mar2124Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 09:52:5909:52:5909:52Wednesday, March 24, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 三月 21三月 2109:52:5909:52:59March 24, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 24 三月 20239:52:59 上午 09:52:59三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 219:52 上午 三月 2109:52March 24, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/3/24 9:52:5909:52:5924 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 9:52:59 上午 9:52 上午 09:52:59三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 09:52:5909:52:5909:523/24/2023 9:52:59 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 2109:52:5909:52Mar2124Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 09:52:5909:52:5909:52Wednesday, March 24, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2109:52:5909:52:59March 24, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 24 三月 20239:52:59 上午 09:52:59三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 219:52 上午 三月 2109:52March 24, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/24 9:52:5909:52:5924 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 9:52:59 上午 9:52 上午 09:52:59三月 21 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 09:52:5909:52:5909:523/24/2023 9:52:59 AM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 2109:52:5909:52Mar2124Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 09:52:5909:52:5909:52Wednesday, March 24, 20231知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 三月 21三月 2109:52:5909:52:59March 24, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 24 三月 20239:52:59 上午 09:52:59三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 219:52 上午 三月 2109:52March 24, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/3/24 9:52:5909:52:5924 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 9:52:59 上午 9:52 上午 09:52:59三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴