【正文】 74 2＃一期價(jià)格定位 樓市漲幅研判 1） 0708年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)：地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下降通道，預(yù)計(jì)整體降幅為 20％左右（具體詳見《 2023深圳房地產(chǎn)預(yù)測(cè)》）； 2） 09年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)： 08年底或 09年初在經(jīng)過地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整后，市場(chǎng)走出低迷的觀望期，有望出現(xiàn)升幅，但預(yù)測(cè)樓市漲幅將仍低于經(jīng)濟(jì)漲幅，預(yù)測(cè)漲幅 58%區(qū)間； 3） 1012年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)：待樓市逐步穩(wěn)定，樓市漲幅將等于經(jīng)濟(jì)漲幅，預(yù)測(cè)漲幅 1015%區(qū)間； 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)價(jià)格：金地梅隴鎮(zhèn) 3期，對(duì)比 2期，預(yù)計(jì)降價(jià)幅度約為 30％，據(jù)業(yè)務(wù)員告知 08年 3月將入市，對(duì)外報(bào)價(jià) 1100012023元 /M2（帶精裝修 1000元）； 根據(jù)本項(xiàng)目地段位臵、規(guī)模優(yōu)勢(shì)等可形成 1500元 /M2價(jià)差優(yōu)勢(shì)。故本項(xiàng)目同期入市實(shí)現(xiàn)價(jià)格約 1150012500（毛坯）； 項(xiàng)目 09年 10月入市，初步預(yù)估項(xiàng)目一期價(jià)格； ∑ ＝ 12500（ 1+8％ +8/2%） ≈ 【 130014000】元 /M2（毛坯） 75 2*2*2（通過凹陽臺(tái)贈(zèng)送改三房） 88㎡ —— 目標(biāo)客戶定位 面積占比 33% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 88*14000＝ 1232023 首付 2成： 252023 20年月供： 7396元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 城市主流階層（首次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。年齡相對(duì)較輕，介于 28到 35歲之間的中青年，兩口或三口之家。 216。家庭年收入 20萬以上，受教育程度較高。 216。戶型面積需求 7090平米之間。 216。收入一般，以專業(yè)人士為主，主要為金融、 IT行業(yè)。 216。目前居住區(qū)域主要是福田、南山一帶。 216。首次臵業(yè)者為主。 客戶需求特征： 216。較為注重區(qū)域潛力，交通和配套相對(duì)完善 216。首付能力較弱，月供能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)總價(jià)有所控制。 216。愿意為一些特色戶型，支付高出其預(yù)期的價(jià)格 216。了解開發(fā)商品牌和實(shí)力，具有一定的鑒賞力 客戶形態(tài)描述： 216。 該類客戶屬于這個(gè)城市成長(zhǎng)中新興階層，是源源不斷流入這個(gè)城市中的新鮮血液的一分子， 216。 處于事業(yè)快速發(fā)展階段，未來無限美好。 購房屬于剛性需求。 主力客戶分析 76 3*2*2 110㎡ —— 目標(biāo)客戶定位 面積占比 30% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 110*14000＝ 1540000 首付 3成： 470000 20年月供： 9432元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 城市中堅(jiān)階層（二次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。年齡介于 30到 35歲之間的中青年，三口之家居多。 216。家庭年收入 30萬以上，受教育程度較高。 216。戶型面積需求 100120平米之間。 216。較高的收入，以企業(yè)中高層管理者、個(gè)體私營(yíng)戶以及專業(yè)技術(shù)人員為主。 216。目前居住區(qū)域主要是龍華、福田一帶。 216。此部分人群購房較為理性，二次臵業(yè)換房客戶為主。 客戶需求特征： 216。較為注重區(qū)域潛力，對(duì)物業(yè)管理，小區(qū)配套有較高要求。 216?？蛻舳酁?2次以上臵業(yè)，購買力相對(duì)較強(qiáng)，首付月供能力較強(qiáng)。 216。注重開發(fā)商品牌和實(shí)力，有一定的品牌忠誠度 客戶形態(tài)描述： 216。“城市中堅(jiān)階層” 在社會(huì)中占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤?，?duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、政治等均起到推動(dòng)作用； 216。 事業(yè)已具規(guī)模，積極努力拓展公司業(yè)務(wù)，讓強(qiáng)者更強(qiáng)，追求更高層次的境界 216。 家庭結(jié)構(gòu)變化（孩子成長(zhǎng)）導(dǎo)致的要求居住舒適度提升的需求。 主力客戶分析 77 2*2*1 65㎡ —— 目標(biāo)客戶定位 面積占比 10% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 65*14000＝ 910000 首付 2成： 190000 20年月供： 5435元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 年輕成長(zhǎng)階層（首次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。年齡相對(duì)較輕，介于 25到 30歲之間，單身或年輕兩口之家。 216。家庭年收入 1520萬以上。 216。較穩(wěn)定的職業(yè)，以城市白領(lǐng)、小資階層為主，專業(yè)人士為輔。 216。目前居住區(qū)域主要是福田、南山一帶。 216。首次臵業(yè)者為主，極少量投資者。 客戶需求特征： 216。較為注重交通。 216。首付能力月供能力較弱，對(duì)物業(yè)總價(jià)有所控制。 216。以自住性客戶為主，對(duì)物業(yè)管理，小區(qū)配套有較高要求。 216。具有一定品位，對(duì)發(fā)展商品牌有所認(rèn)知 客戶形態(tài)描述： 216。 該類客戶處于事業(yè)起步階段，他們注重價(jià)格，對(duì)總價(jià)控制要求極為嚴(yán)格 216。 有一定的品牌意識(shí)。購房愿望強(qiáng)烈，為剛性需求。 主力客戶分析 78 3*2*1 79㎡ —— 目標(biāo)客戶定位 面積占比 13% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 79*14000＝ 1106000 首付 2成： 226000 20年月供： 6582元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 城市主流階層（首次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。與 88㎡客戶特征相近 客戶需求特征： 216。與 88㎡客戶特征相近 216?？紤]未來家庭發(fā)展，需求三房 216。并不強(qiáng)烈要求必須有二個(gè)衛(wèi)生間，不愿為多出的面積埋單。 客戶形態(tài)描述： 216。該類客戶價(jià)格敏感度較高，受總價(jià)限制，以及未來換房的貸款壓力，采用一次到位原則。 非主力客戶分析 79 3*2*2 125㎡ —— 目標(biāo)客戶定位 面積占比 7% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 125*14000＝ 1750000 （大的首付 2成，小的付 3成） 首付： 410000 20年月供： 10583元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 城市中堅(jiān)階層（多次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。與 110㎡客戶基本相近 客戶需求特征： 216。與 110㎡客戶基本相近 客戶形態(tài)描述： 216。該類客戶處于事業(yè)成熟階段，更好地享受生活、可能會(huì)父母一起居住，以產(chǎn)品舒適性為考慮要素 216。更注重家庭，有很強(qiáng)的責(zé)任感，孩子也已長(zhǎng)大 216。無太大經(jīng)濟(jì)壓力，在買房時(shí)較為挑剔，看重樓盤的綜合素質(zhì)。 非主力客戶分析 80 4*2*2 140㎡ —— 目標(biāo)客戶定位 面積占比 10% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 140*14000＝ 1960000 （大的首付 2成，小的付 3成） 首付： 450000 20年月供： 11458元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 穩(wěn)定資產(chǎn)階層（多次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。年齡介于 3545歲之間。 216。后小太陽之家（業(yè)主 +12孩子未成年小孩）或者三代同堂 216。家庭收入 4060萬以上； 216。戶型面積需求 130140平米之間。 216。主要來源區(qū)域是福田、羅湖中高層管理者。 客戶需求特征： 216。自住需求主導(dǎo)，追求高品質(zhì)產(chǎn)品，對(duì)精致打造的產(chǎn)品十分喜歡，看中社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和安全性。 216。部分因家庭結(jié)構(gòu)變化（孩子考慮結(jié)婚、需要更大戶型（比如傳統(tǒng)潮汕人的多代同堂）。 216?？蛻糍徺I力較強(qiáng)。 216。物管及品牌在決策中起到關(guān)鍵作用。 客戶形態(tài)描述： 216。具有話語權(quán)，企業(yè)、公司的風(fēng)云人物 216。想要更好的居住環(huán)境，給家人一個(gè)更舒適更安全的地方 216。注重家庭，更注重小孩的教育培養(yǎng)，給小孩提供上好的教育條件，并充滿希望。 非主力客戶分析 81 頂層復(fù)式 考慮面積比占 3% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 220*14000＝ 3080000 首付 3成： 930000 20年月供： 18865元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 城市財(cái)富階層（多次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。年齡介于 3545歲之間。 216。家庭結(jié)構(gòu)較大，如三代同堂等（業(yè)主 +孩子 +老人） 216。家庭收入 60100萬之間； 216。主要來源區(qū)域是周邊村民 (自有村屋）、私營(yíng)企業(yè)主。主要從事商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè) 客戶需求特征： 216。此部分人群關(guān)注社區(qū)整體檔次、安全性及能夠體現(xiàn)其身份和檔次。 216。部分家庭由于子女與父母分開居住而購買。 216?？粗形飿I(yè)的保值能力 客戶形態(tài)描述： 216。此類客戶大部分屬于苦盡甘來型客戶，踏實(shí)保守，實(shí)用主義觀念濃厚，喜好證明自己實(shí)力與品位 216。受教育程度一般，子女已基本成人，購房經(jīng)驗(yàn)更多參考圈子里的朋友。 非主力客戶分析 82 開發(fā)順序研判 二期 （分期開發(fā)方式二） 一期 二批 一期一批 以上兩種開發(fā)順序，我司建議均可選擇，主要考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)后，這兩種開發(fā)方式的戶型配比是否符合分批推售多元化戶型搭配銷售的策略。 （分期開發(fā)方式一） 二期 一期 二批 一期一批 83 2＃二期產(chǎn)品定位 —— 對(duì)比一期放大 備注：戶型設(shè)計(jì)可在項(xiàng)目部分質(zhì)素高的樓棟設(shè)計(jì)頂層復(fù)式大戶豪宅，以滿足少量本地客戶購買需求，該少量戶型為非組合形式； 二期戶型 核心面積 建筑面積 贈(zèng)送后使用面積（按照建筑面積 1520％計(jì)算） 面積比 面積控制范圍 面積(m2） 套數(shù) 套數(shù)比 類型 組合情況 四房 4房 2廳 3衛(wèi) +工人房 165 160170 190198 20% 不高 于 20467 124 13% 24% 居家型四房，輔助產(chǎn)品 83M2和82M2組合 4房 2廳 2衛(wèi) +工人房 140 138144 161168 15% 15350 110 11% 經(jīng)濟(jì)型四房，補(bǔ)充產(chǎn)品 85M2和55M2組合；有 79套不組合 三房 3房 2廳 2衛(wèi) 110 108112 132138 35% 不低 于 35817 326 33% 57% 居家型三房，主力產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 2衛(wèi) 88 8589 101106 20% 不低 于 20467 233 24% 經(jīng)濟(jì)型三房，輔助產(chǎn)品 不組合 LOFT 2房 2廳 1衛(wèi) 55 5357 6366 10% 不高 于 10233 186 19% 特色產(chǎn)品 不組合 合計(jì)建筑面積 102333萬平米 100% 102334 979 100% 90/70指標(biāo) ,約占 45％ 84 2＃產(chǎn)品定位 建議 2地塊總體戶型配比如下： 備注：戶型設(shè)計(jì)可在項(xiàng)目部分質(zhì)素高的樓棟設(shè)計(jì)頂層復(fù)式大戶豪宅，以滿足少量本地客戶購買需求，該少量戶型為非組合形式； 2＃整體戶型 核心面 積 建筑面積 贈(zèng)送后使用面積（按照建筑面積 1520％計(jì)算） 面積比 面積控制 范圍 面積 (m2） 套數(shù) 套數(shù)比 類型 組合情況 四房 4房 2廳 3衛(wèi) +工人房 165 160170 190198 8% 不高于 20467 124 5% 17% 居家型四房，補(bǔ)充產(chǎn)品 83M2和82M2組合 4房 2廳 2衛(wèi) +工人房 140 138144 161168 13% 33750 241 9% 經(jīng)濟(jì)型四房， 輔助產(chǎn)品 85M2和55M2組合 。有79套不組合 4房 2廳 2衛(wèi) 125 123128 144150 5% 12023 96 4% 過渡型四房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 85M2和40M2組合 三房 3房 2廳 2衛(wèi) 110 108112 127132 26% 不低于 67817 617 23% 67% 居家型三房，輔助產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 2衛(wèi) 88 8589 101106 31% 不低于 80467 914 34% 經(jīng)濟(jì)型三房， 主力產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 1衛(wèi) 79 7782 9095 8% 不高于 21600 273 10% 過渡型三房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 不組合 二房 2房 2廳 1衛(wèi) 65 6268 7578 6% 不高于 16000 246 9% 經(jīng)濟(jì)型二房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 不組合 LOFT 2房 2廳 1衛(wèi)） 55 5357 贈(zèng)送空間 70％即 4% 不高于 10233 186 7% 特色產(chǎn)品 不組合 合計(jì)建筑面積 262333萬平米 100% 262334 2697 100% 100％要求實(shí)行 90/70指標(biāo) 85 5＃一期產(chǎn)品定位 5＃一期戶型配比 核心面積 建筑面 積 贈(zèng)送后使用面積（按照建筑面積1520％計(jì)算） 面積比 面積控制范圍 面積(m2） 套數(shù) 套數(shù)比 類型 組合情況