【正文】 紫金硯、地方特色工藝品商鋪特征 經(jīng)營面積 40平方米，租賃，月租 7元 /平方米經(jīng)營狀況描述 0 06年生意較差， 0 08年生意興旺， 09年有所下滑客群來源及購買目的 以本地人為主，外地顧客以省內(nèi)居多，購買目的多作為政府、企業(yè)禮品金灣名街發(fā)展前景 一般，位于主城區(qū)，但交通擁擠、顧客來往不便，管理不善業(yè)態(tài)發(fā)展前景 很看好，認(rèn)為市場空間廣闊，關(guān)鍵是商家的經(jīng)營思路要對路對本項目看法 看好，但不愿做吃螃蟹的人，如果勢頭良好愿意開個分店對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測 估計市場能接受 10多家紫金硯類的商家對入駐條件要求 考慮租賃，面積 3050平方米，關(guān)注項目人氣和政府扶持力度聚英堂張華君 年齡 48歲 田家庵人 從業(yè)年限 6年79Document number1 旅游文化市場訪談 /金灣名街古玩城 9訪談主要要素 訪談主要內(nèi)容專好 字畫（不出售），以畫交友、自娛自樂工作室特征 面積 60平方米，租賃，月租 7元 /平方米字畫市場評價 愛好者多、市場極小，淮南沒有能靠賣字畫生存的工作室字畫市場經(jīng)營思路 盈利空間小，可以作為宣傳、但難以作為實際內(nèi)容金灣名街發(fā)展前景 僅足以維持，難有發(fā)展業(yè)態(tài)發(fā)展前景 文化類市場看好，但字畫市場的前景不看好對本項目看法 認(rèn)為能做文化市場，但是規(guī)模不能做太大，否則前景堪憂對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測 樂觀估計 15家以下對入駐條件要求 不打算入駐美術(shù)家協(xié)會王老先生 年齡 60多 田家庵人 業(yè)余愛好80Document number1 旅游文化市場訪談 /其他信息訪談中的其他要素 主要信息收獲招商資源 金灣名街 1/3的商戶來自謝八區(qū)，他們是本項目招商的重要倚重對象商戶建議 1 經(jīng)營戶普遍認(rèn)為展覽會和交流會對招攬人氣非常重要市場規(guī)律 文化產(chǎn)品不是每日生活必需品，因此項目區(qū)位并不是最重要的，如項目能提供最豐富的文化產(chǎn)品選擇，消費者可以接受較遠的距離商戶建議 2 希望開發(fā)商持有物業(yè)，通過租金優(yōu)惠和宣傳把市場培育起來，而不要急著出售金灣名街租金 月租：目前一樓約 22元 /平方米，二樓約 7元 /平方米其他文化商家分布 龍湖公園東門周末有幾十家攤販；長江商貿(mào)廣場有幾家店鋪；有很多在家經(jīng)營者金灣名街歷史 07年以后停車場停止使用，失去大量的外地客源，是目前蕭條局面的重要原因81Document number2 旅游文化市場訪談 /長江奇石花卉市場 1訪談主要要素 訪談主要內(nèi)容經(jīng)營業(yè)態(tài) 奇石為主商鋪特征 50平米，面寬 5米，進深 10米經(jīng)營狀況描述 經(jīng)營狀況尚好，有一定利潤客群來源及購買目的 淮南本地為主，部分外地游客，以春季居多，部分以批發(fā)為目的長江奇石花卉市場發(fā)展前景 區(qū)位、交通及市場配套均不理想，市場知名度不高，難以形成氣候業(yè)態(tài)發(fā)展前景 良好運作，有一定發(fā)展空間對本項目看法 前期費用不能太高，對前期入駐商戶要有較大優(yōu)惠政策，要培育市場；可做大，形成規(guī)模，打造淮南奇石硯臺集散基地形式；會入駐，并會帶動市場其它商戶。對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測 50家左右對入駐條件要求 租賃，需要 1樓， 50平米左右傳璧奇石店主 年齡 60 本地人 長江商貿(mào)花鳥魚蟲奇石商會會長 淮南市觀賞石協(xié)會副會長82Document number2 旅游文化市場訪談 /長江奇石花卉市場 2訪談主要要素 訪談主要內(nèi)容經(jīng)營業(yè)態(tài) 花卉盆景商鋪特征 30平米，面寬 5米，進深 6米經(jīng)營狀況描述 經(jīng)營狀況尚好，有一定利潤客群來源及購買目的 淮南市區(qū)及區(qū)域客群都有長江奇石花卉市場發(fā)展前景 對市場發(fā)展前景把握不定業(yè)態(tài)發(fā)展前景 良好運作，有一定發(fā)展空間對本項目看法 可考慮入駐，希望形成規(guī)模，需要提供一定場地。對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測 50家左右對入駐條件要求 租賃，需要 1樓，店面不需要太大， 20平米足夠花卉盆景店主 年齡 35 本地人83Document number淮南旅游文化市場總結(jié)84Document number1 旅游文化市場分析 /現(xiàn)狀總結(jié)空間有限，仍有突破機會點? 市場需求有限消費群體較小，市場需求量小并逐步萎縮 ? 突破業(yè)態(tài)名人字畫、根雕根藝、古玩玉器等市場空間較小， 奇石硯臺是市場前期突破及做大做強關(guān)鍵? 商戶信心不足旅游文化市場利潤空間逐步縮小，從業(yè)人數(shù)減少 ，對行業(yè)發(fā)展信心不足淮南旅游文化市場整體空間有限，經(jīng)營商家對市場信心不足，前景看淡；部分業(yè)態(tài)具有良好基礎(chǔ)和資源稟賦，具有做大做強條件。85Document number2 旅游文化市場分析 /問題總結(jié)問題 表現(xiàn)熟人交易 產(chǎn)品購買者多是圈子里的熟客、老客，圈子狹小，關(guān)系型購買占很大比重混業(yè)經(jīng)營 因為熟人交易盛行，所以大量商鋪經(jīng)營內(nèi)容雷同，沒有在某種業(yè)態(tài)上做專做強做出特色信任缺失 經(jīng)營環(huán)境不佳，人流與交易不足，普通消費者對這個購物環(huán)境以及購買產(chǎn)品質(zhì)量難以產(chǎn)生信任感從經(jīng)營層面上看，以下三個問題互相制約、環(huán)環(huán)相扣，是淮南文化市場的頑疾，需要一個新的項目作為平臺來克服。86Document number3 旅游文化市場分析 /啟示啟示一：市場空間有限，需逐步打造通過市場調(diào)研，淮南旅游文化市場空間有限，項目需逐步打造，為以后預(yù)留空間。啟示二：明確主導(dǎo)業(yè)態(tài) 填充相關(guān)業(yè)態(tài)前期需明確主導(dǎo)業(yè)態(tài)，并填充相關(guān)業(yè)態(tài)，做大項目知名度和影響力，為招商服務(wù)。啟示三：大力優(yōu)惠招商 引進主力商家項目前期需實施更優(yōu)惠的政策，吸引商家入駐，并發(fā)展培育主力商家，培育市場。項目設(shè)想：項目應(yīng)分階段分步驟打造，逐步突破，最后做大做強，融入八公山旅游經(jīng)濟圈；本案前期應(yīng)以淮南獨有的奇石硯臺為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，輔以名人字畫、根雕根藝，并填充花卉盆景、古玩、瓷器玉器等；傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)與旅游文化區(qū)相互獨立，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以集中式為規(guī)劃原則，體現(xiàn)一站式，旅游文化區(qū)以分散為原則，體現(xiàn)文化休閑。啟示四：分區(qū)規(guī)劃 獨立協(xié)調(diào)旅游文化業(yè)態(tài)應(yīng)獨立規(guī)劃，不應(yīng)與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)混雜。87Document number旅游文化主題適應(yīng)性評價88Document number1 旅游文化主題適應(yīng)性評價旅游文化主題項目要素標(biāo)準(zhǔn) 必須是中心輻射的特點，或者類似性地位特質(zhì) 能級要素 具備水運、鐵路或公路等較為良好的對外交通系統(tǒng)；區(qū)域內(nèi)部交通條件優(yōu)越。 必須要素 具有相對較為良好的區(qū)位，便于到達及對外輻射 功能要素 所在區(qū)域具有濃厚的文化底蘊以及優(yōu)美的自然景觀 發(fā)展要素 政府對打造旅游文化市場有一定的規(guī)劃支撐和政策導(dǎo)向 政策要素通過對國內(nèi)旅游文化主題項目案例的研究分析，我們發(fā)現(xiàn)，打造一個以旅游文化為特色的市場要素是：89Document number2 旅游文化主題適應(yīng)性評價立市要素標(biāo)準(zhǔn) 本項目匹配度評估1 2 3 4 5 能級要素 必須要素 功能要素 發(fā)展要素 政策要素本項目適應(yīng)性評價：從基本要素考量，本案基本具備建設(shè)旅游文化主題商業(yè)，但需要地方政府在規(guī)劃及政策上給于更多支持。15依次指關(guān)聯(lián)要素的契合度向高。通過對國內(nèi)旅游文化主題項目案例的研究分析，我們發(fā)現(xiàn)，打造一個以旅游文化為特色的商業(yè)中心要素是：90Document number研究框架 項目屬性認(rèn)知項目屬性認(rèn)知252。 整體發(fā)展策略252。 項目定位建議252。 整體規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局建議252。 招商運營建議 市場機會論證市場機會論證物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價 旅游文化專題研究旅游文化專題研究91Document number整體發(fā)展策略92Document number1 整體發(fā)展策略 /開發(fā)目標(biāo)設(shè)定政府滿意區(qū)域形象得以改善 :完善區(qū)域公建配套，強化區(qū)域商業(yè)檔次和環(huán)境，提升區(qū)域形象區(qū)域價值能夠提升 :區(qū)域經(jīng)濟增長的重要支撐與可持續(xù)發(fā)展的助手，成為區(qū)域亮點集團滿意社會效益的實現(xiàn) :承擔(dān)城市發(fā)展進程中旗手角色 ,為集團員工創(chuàng)造更佳居住環(huán)境經(jīng)濟效益的實現(xiàn) :成為集團未來收益的重要來源 ,完成企業(yè)的保值增值目標(biāo)項目超額利潤的獲取 :進一步挖掘土地價值 ,實現(xiàn)項目最大化收益開發(fā)形成有效的開發(fā)模式 :通過具有代表性項目的開發(fā) ,進行項目開發(fā)模式凝練提升公司品牌效應(yīng) :依托項目品牌的塑造 ,實現(xiàn)淮礦地產(chǎn)品牌價值的提升公司滿意本項目的開發(fā)需考慮政府、集團、公司等方面的滿意度，在保證項目順利開發(fā)與回籠資金的同時，提升品牌與形成有效的運營模式。93Document number優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses）216。 地塊緊鄰區(qū)域交通主干道蔡新路，通達性、可視性佳216。 地塊規(guī)模優(yōu)勢216。 本案前期市場去化，特別是商業(yè)部分的去化有較大的難度216。 項目招商難度較大，僅依靠回遷商戶難以實現(xiàn)項目開發(fā)目標(biāo)機會（ Opportunities） SO：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 WO：利用機會，克服劣勢216。 區(qū)域商業(yè)發(fā)展落后，有改造提升的必要216。 區(qū)域性商業(yè)中心的規(guī)劃對本案有一定利好216。 項目緊鄰八公山旅游風(fēng)景區(qū)，可充分利用外部旅游資源稟賦216。借勢區(qū)域發(fā)展，先入定位片區(qū)形象216。利用交通優(yōu)勢，以特色吸引周邊客群216。立足片區(qū)，挖掘客戶價值216。產(chǎn)品對口，弱化片區(qū)抗性216。搶先站位，因勢利導(dǎo)威脅（ Threats） ST：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 WT：減小劣勢，避免威脅216。 人口外流、消費外溢，區(qū)域消費能力不足，難以支撐大體量商業(yè)項目216。 區(qū)域市場的競爭項目將分流本案商業(yè)及住宅客群216。依靠規(guī)模優(yōu)勢，分類別定義產(chǎn)品功能，商業(yè)塑造形象，住宅快跑回現(xiàn) 216。理解區(qū)域商業(yè)、整合區(qū)域資源，全新定位商業(yè)216。 打造具有附加價值的住宅產(chǎn)品，擴大客群通路通過 SWOT分析梳理本項目可以抓住的機會點2 整體發(fā)展策略 /項目 SWOT分析內(nèi)部能力外部因素94Document number3 整體發(fā)展策略 /驅(qū)動模式分析功能 復(fù)合性、適應(yīng)性區(qū)位 一般在城市或區(qū)域核 心建筑形式 多樣化總投資 較大經(jīng)濟風(fēng)險 較大客戶來源 具有自我寄生功能， 部分來自內(nèi)部客戶活動 體驗式的客戶綜合使用成本 較小綜合型大盤項目特征發(fā)展模式 適用條件模式一以商業(yè)為核心的模式地理位置－城市、區(qū)域核心或城區(qū)待發(fā)展區(qū)交通可達性－主干道沿線具備一定的人流及商業(yè)氣氛模式二功能均衡發(fā)展的模式優(yōu)越的地理位置－ CBD/城市中心便利的交通條件－主干道沿線 /地鐵口較大的規(guī)模－建筑面積 20萬㎡以上強制性的視覺沖擊－超高層 /建筑群模式三以酒店為核心的模式地理位置－不遠離城市核心區(qū)交通可達性－主干道沿線客戶支持－商務(wù)客戶模式四以寫字樓為核心的模式已形成產(chǎn)業(yè)簇群；引入核心客戶帶來相關(guān)簇群；未來商務(wù)核心區(qū)本項目為區(qū)域綜合型大盤項目，在綜合考慮項目物業(yè)功能設(shè)置及周邊區(qū)域特征基礎(chǔ)上， 項目最適合的發(fā)展模式是以商業(yè)為核心的驅(qū)動模式。95Document number4 整體發(fā)展策略 /策略選擇主題化 特色化立足現(xiàn)狀 整合資源 整體突破主題化 +特色化項目整體發(fā)展策略選擇不能違背市場發(fā)展規(guī)律，對于項目傳統(tǒng)商業(yè)部分應(yīng)以區(qū)域環(huán)境為基礎(chǔ)和背景，以區(qū)域消費容量作為項目發(fā)展依據(jù)。區(qū)域競爭項目是本項目傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展面臨的又一困境，在與周邊項目的貼身競爭中，本案應(yīng)堅持特色化競爭策略，形成經(jīng)營業(yè)態(tài)的錯位。區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)消費市場有限，項目應(yīng)充分整合域旅游資源稟賦，打造旅游文化主題，形成項目突破區(qū)域市場關(guān)鍵的利器！96Document number5 整體發(fā)展策略 /產(chǎn)品策略功能建議? 功能： 快跑回現(xiàn)住宅部分以對外銷售為主，采用快跑回現(xiàn)方式實現(xiàn)項目前期資金的回籠以及項目開發(fā)利潤的實現(xiàn)。住宅部分? 功能： 提升形象 項目商業(yè)部分還原面積較大，對于大型主力店建議以自持出租為主，商業(yè)部分主要承擔(dān)著塑造項目整體形象，提升項目影響，打造區(qū)域標(biāo)桿的作用。 鑒于本案 G地塊項目特點、市場競爭等情況，商業(yè)及住宅產(chǎn)品對本案具有不同的主要功能作用。商業(yè)部分97Document number項目定位建議商業(yè)成功定位法則項目商業(yè)定位建議項目住宅定位建議項目商業(yè)定位深化98Document number1 項目商業(yè)定位 /主題商業(yè)成功定位的法則 /六大關(guān)鍵因素成功的商業(yè)定位 地塊特性?地塊的規(guī)模?地塊使用性質(zhì)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀?區(qū)域商業(yè)消費所處層級?業(yè)態(tài)層次及飽和度區(qū)域資源稟賦?區(qū)域可供借勢的歷史文化及自然景觀資源外部競爭情況?外部市場供應(yīng)量?外部市場業(yè)態(tài)布局情況商業(yè)發(fā)展趨勢?商業(yè)業(yè)態(tài)隨著城市客戶消費文化的發(fā)展而發(fā)展的趨勢項目發(fā)展期望?商業(yè)在項目整體中的功能期望綜合權(quán)衡項目的地塊特性、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀、區(qū)域資源稟賦、外部競爭情況、商業(yè)發(fā)展趨勢、商業(yè)在項目整體中的功能期望六方面關(guān)鍵因素，是成就一個成功的商業(yè)項目的金科玉律。99Document number2 項目商業(yè)定位 /主題商業(yè)成功定位的法則 /