【正文】 本（元）實(shí)際成本（元） 23返租三年，一次返還單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元） 23n外街鋪是東莞市場上最暢銷的商鋪產(chǎn)品，沒有銷售壓力，因此不需要用返租的形式來促進(jìn)銷售。143內(nèi)街價(jià)值試算 —— 內(nèi)街采用返租三年，每年返租一次無返租單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元）12023 480000 192023/192023 每年返租一次，返租三年單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元）65/ 返租三年，一次返還單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元）65/ n部分內(nèi)街鋪可以利用返租模式促成銷售；n選擇每年回報(bào)率遞增式的返租能夠在銷售時(shí)向客戶清晰傳達(dá)出發(fā)展商對項(xiàng)目升值潛力的信心，從而支持客戶對前景的信心，促成銷售?！悍底夥桨复_定』 / 方案試算 2144大鋪價(jià)值試算 —— 大鋪采用返租三年，一次性返還無返租單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元）6500 3900000 1560000/1560000 4694403.944694403.94每年返租一次，返租三年單價(jià)（元） 總價(jià)（元） 首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元） 1902439/ 返租三年，一次返還單價(jià)（元） 總價(jià)（元） 首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元） 1902439/ n大鋪總價(jià)高，首期支付高昂，購買的進(jìn)入性門檻較高。為促成銷售，應(yīng)盡量降低進(jìn)入門檻。n本項(xiàng)目大鋪每個(gè)均為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不能用分割面積的辦法降低總價(jià)，因此只能利用返租減少首期以降低進(jìn)入門檻。n比較兩種返租模式， 一次性返租能明顯降低首期，因此建議對大鋪一次性返租?！悍底夥桨复_定』 / 方案試算 31451年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 從第六年開始月租金收益超過月供，投資者將解除還款壓力1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 街鋪內(nèi)鋪1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 大鋪二層『 投資者租金收益分析 』 /月租金收益1461年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 十四年以后租金總收益完全回本，后五十六年為純收益期街鋪內(nèi)鋪大鋪二層1年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 1年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 街鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =內(nèi)鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =大鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =14年收益 14年收益 14年收益 『 投資者租金收益分析 』 /租金總收益147計(jì)算說明：假設(shè)第 415年，投資回報(bào)率以 6%的年增長速度遞增， 15年后增長速度放緩，回報(bào)率基本保持不變，年收益基本固定。15年租金總收益萬元50年租金總收益萬元70年租金總收益萬元后 56年租金純收益萬元街鋪（ 60平米） 內(nèi)鋪（ 40平米） 大鋪二層（600平米） 『 投資者租金收益分析 』 /租金總收益148以外街鋪核算計(jì)算條件：外街鋪面積 60平米；單價(jià) 25000元 /平米，總價(jià) 1500000；第一年投資回報(bào)率 5%, 第二年回報(bào)率 6%，第三年回報(bào)率 7%；三年后回報(bào)率以 6% 的速度增長， 第 15年后增長保持穩(wěn)定；產(chǎn)權(quán) 70年。投資分析：首付 =總價(jià) *40%=600000元； 貸款額 =總價(jià) *60%=900000元； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) = /月；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實(shí)際成本 =總成本 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實(shí)際成本 =655%； 年收益率 =56年收益率 /56=%?！?投資者收益核算 1』149以內(nèi)街鋪核算計(jì)算條件：內(nèi)街面積 40平米；單價(jià) 14634元 /平米，總價(jià) 585366元；第一年投資回報(bào)率 5%,第二年回報(bào)率 6%，第三年回報(bào)率 7%；三年后回報(bào)率以 6% 的速度增長， 第 15年后增長保持穩(wěn)定；返租 3年，每年返還；產(chǎn)權(quán) 70年。投資分析：首付 =總價(jià) *40%=； 貸款額 =總價(jià) *60%=； 返租金額 =總價(jià) *投資回報(bào)率 *返租年限 =； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) =；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實(shí)際成本 =總成本 3年返租金額 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實(shí)際成本 =771%； 年收益率 =56年收益率 /56=%。『 投資者收益核算 2』150以大鋪核算計(jì)算條件：大鋪面積 600平米；單價(jià) 7927元 /平米，總價(jià) 4756098元；第一年投資回報(bào)率 5%,第二年回報(bào)率 6%，第三年回報(bào)率 7%；三年后回報(bào)率以 6% 的速度增長， 第 15年后增長保持穩(wěn)定；返租 3年，一次性返還；產(chǎn)權(quán) 70年。投資分析：首付 =總價(jià) *40%=1902439元； 貸款額 =總價(jià) *60%=2853659元； 返租金額 =總價(jià) *投資回報(bào)率 *返租年限 =； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) =；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實(shí)際成本 =總成本 3年返租金額 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實(shí)際成本 =771%； 年收益率 =56年收益率 /56=%?！?投資者收益核算 3』BACK151 綜 合商 業(yè) 建筑形 態(tài) 商 業(yè) 面 積 銷 售狀況華 南 MALL 集中商 業(yè) 40萬㎡ 推售售 總 面 積 的 12％，已基本售罄第一國 際 集中 +街 鋪 17萬㎡ 只剩 約 十個(gè)步行街商 鋪地王廣 場 街 鋪 12萬㎡ 開 發(fā) 商 進(jìn) 行商 鋪 回收， 統(tǒng) 一 經(jīng)營世博廣 場 街 鋪 +集中 16萬㎡ 招商 較為 理想， 銷 售一般星河 傳說 集中 +街 鋪 12萬㎡ 銷 售極 為 一般君豪商 業(yè) 中心 集中 3萬㎡ 總 共四 層 商 業(yè) 全部租 給 萬佳百 貨盈 鋒 廣 場 二期 街 鋪 約 2萬㎡ 銷 售已近尾聲新世界新天地 街 鋪 約 4萬㎡ ——愉景 東 方威尼斯 集中 +街 鋪 約 16萬㎡ 一期大部分只租不 賣 ，二期 規(guī) 劃中小 計(jì) 約 131萬㎡從時(shí)間上看，本項(xiàng)目銷售時(shí)面臨的主要競爭對手為以中信陽光澳園為主的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。鄰 里社區(qū)商 業(yè) 建筑形 態(tài) 商 業(yè) 面 積 銷 售狀況金地格林小城 街 鋪 約 1萬平米 2023年底推出中信陽光澳園 街 鋪 約 8000平米 2023年 6月推出理想 0769 街 鋪 首批推出 約 50間鋪 2023年 11月推出，首批已售罄另有大量寫字樓的群樓商業(yè)及社區(qū)商業(yè)，均為現(xiàn)樓，其具體銷售時(shí)間難以預(yù)料 152u靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023u雨中黃葉樹，燈下白頭人。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 一月 2103:19:3803:19Jan2123Jan21u1故人江海別，幾度隔山川。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 21一月 2103:19:3803:19:38January 23, 2023u1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 23 一月 20233:19:38 上午 03:19:38一月 21u1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/23 3:19:3803:19:3823 January 2023u1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 3:19:38 上午 3:19 上午 03:19:38一月 21u沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023u很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2103:19:3803:19Jan2123Jan21u1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2103:19:3803:19:38January 23, 2023u1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 一月 20233:19:38 上午 03:19:38一月 21u1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/23 3:19:3803:19:3823 January 2023u1空山新雨后，天氣晚來秋。 3:19:38 上午 3:19 上午 03:19:38一月 21u楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023u閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 2103:19:3803:19Jan2123Jan21u1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 2103:19:3803:19:38January 23, 2023u1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 一月 20233:19:38 上午 03:19:38一月 21u1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/23 3:19:3803:19:3823 January 2023u1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 3:19:38 上午 3:19 上午 03:19:38一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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