【正文】 23年 6月完工賣場的標準化展示71商業(yè)街展示帶動住宅銷售u 消費者能夠感知到未來的生活愿景，繼而引發(fā)買房的沖動u 商業(yè)街展示餐飲、零售、文化、娛樂等為一體的歐美風格街區(qū)商業(yè)，主要突出時尚生活和體驗式消費72櫥窗展示已確定商家業(yè)態(tài)，給客戶信心73售樓處前廣場關鍵點： 增加可參與性（休憩長椅、遮陽傘） 體現(xiàn)生態(tài)、自然，多布置植物 完善導示系統(tǒng)廣場可作為公眾休憩場所，提供小型表演舞臺和臨時的展示空間/給街區(qū)公民提供一種 “ 人居人聚 ” 的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗的價值74售樓處 —— 客戶體驗概念展廳關鍵點：保證有足夠的空間擺放展品考慮沒有展示活動時，展廳的布置植物造景， 避免過于空曠開辟時光展板，展示御用攝影大師隨時拍攝的 記錄項目歷程的照片VIP服務區(qū)關鍵點：高檔家私、增加品質感配置電腦，方便網(wǎng)絡查詢 提升服務品質，體現(xiàn)尊貴感75《投資手冊》、《樓書》、 《萬客會專刊》目的： 使客戶充分了解項目的優(yōu)勢和亮點時間： 內容規(guī)劃： 片區(qū)未來規(guī)劃 項目規(guī)劃 賣點提煉 投資案例講解 關鍵物料關鍵物料另備：海報、折頁宣傳物料76系列影視宣傳片：見證項目成長史目的： 給到客戶最直觀的對未來生活形態(tài)感受， 同時可以作為紀念品贈送給客戶時間： 影視系列一 7月制作完成規(guī)劃： 新的傳播模式的應用，根據(jù)項目進展的不 同階段推出不同主題的宣傳片關鍵物料關鍵物料宣傳物料 —— 客戶體驗77服務人員類別 工作 服裝置業(yè)顧問 接待客戶，介紹項目，銷售 深色西裝 工牌售樓處大堂經(jīng)理 負責整個售樓處服務人員的管理和安排 深色西裝 工牌售樓處保安人員（停車場、入口接待人員）引導客戶停車、前往售樓處和帶領客戶就座 統(tǒng)一制服 工牌售樓處保潔人員 整個售樓處的清潔工作 統(tǒng)一制服 工牌售樓處吧臺服務人員 專門負責洽談區(qū)及 VIP區(qū)的酒水餐飲服務 統(tǒng)一制服 工牌樣板房保潔人員 負責樣板房的清潔工作 統(tǒng)一制服 工牌樣板房示范大使 負責樣板房內的接待和講解 統(tǒng)一制服 工牌綜合服務大使 為客戶提供按揭、二三級市場聯(lián)動服務 職業(yè)套裝、工牌客戶服務中心接待大使 負責接待業(yè)內、相關行業(yè)參觀團 職業(yè)套裝、工牌銷售服務 — 專業(yè)團隊78綜合服務大使目的： 人性化服務體系，創(chuàng)新模式，建立項目的第一 形象，給與客戶專業(yè)的高品質售后服務，形 成口碑傳播時間： 服務內容： 針對律師、保險、公正、備案、抵押 登記、催款等一系列按揭手續(xù)提供一條龍服務 提供代客招租等專業(yè)服務銷售服務79品牌物管，公共契約模式目的： 給到客戶最安全最人性化的物管信心時間： 2023. 6月確認完成關鍵要求： 擬定物管公共契約條款 法律確認公共契約 萬科品牌物管 萬科運河東 1號80活動營銷 —— 塔臺唱大戲渠道營銷 —— 直效客戶資源事件營銷 —— 引領銷售高潮體驗營銷 —— 完全展示攻略2 Who am I ?1 Mission?3 How to do?銷售目標入市策略與推售營銷推廣攻略815月 6月 7月 8月 12月、 VIP客戶參觀示范區(qū)9月 10月 11月 1～ 5月事件營銷安排 不斷制造銷售高潮！ VIP卡周末樓盤活動 /商鋪 VIP認籌 解籌 /力店開店慶典82事件營銷 1： 房博會目的：提升項目市場認知度、知名度，為后期項目儲備客戶83事件營銷 2： 萬科運河東 1號項目啟動新聞發(fā)布會代言人提前在公眾媒體亮相發(fā)表言論5月初主流媒體開始炒作、路牌廣告信息發(fā)布關鍵工作 :御景灣酒店地點 :項目預熱，項目整體推介目的 :邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者 萬科公司領導 政府部門領導 世聯(lián)領導 業(yè)內人士 萬科業(yè)主、萬客會會員邀請主持：萬科主題：項目開發(fā)理念介紹，項目推介（項目啟動新聞發(fā)布會）84事件營銷 3： 投資論壇形式：論壇 /發(fā)布會 /講座主題：中國舊城區(qū)商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討重要舉措：成立萬科商業(yè)投資機構 /投資會邀請嘉賓： 各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記 萬科公司領導 世聯(lián)公司領導 商業(yè)投資分析專家、權威人士 萬科業(yè)主、萬客會會員、世聯(lián)客戶（投資論壇）85事件營銷 4： 商鋪 VIP認籌（招商會 /商鋪 VIP認籌）目的：積累商業(yè)客戶時間： 權益內容： 50000元紅籌， 5000元藍籌（一個鋪位至少有 一個紅籌三個籃籌）卡號 =選鋪順序號 (紅籌客戶選完籃籌客戶再選選鋪當日成功選房者額外優(yōu)惠積分增值優(yōu)惠（萬客會成員購買、老帶新等 積分） 宣傳物料 東莞運河東 1號招商?？? 目錄 ？—— 中國經(jīng)濟及零售消費業(yè)發(fā)展分析？—— 東莞國民經(jīng)濟發(fā)展及零售業(yè)發(fā)展分析、消費力增長、商業(yè)現(xiàn)狀分析？—— 項目分析、定位86事件營銷 5： 主力店簽約儀式暨招商推介會主力店確定關鍵工作 :御景灣酒店地點 :展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售目的 :邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者邀請 /萬科公司領導邀請/業(yè)內人士邀請 /萬科高爾夫花園老業(yè)主邀請 /萬客會會員主持：萬科主題：簽約儀式，招商推介 主力店簽約儀式暨招商推介會視招商進展情況具體確定時間 :后續(xù)新聞及軟文報道87事件營銷 6： 公寓 VIP卡認籌（發(fā)售公寓 VIP增值卡）目的：積累客戶，整合萬科、世聯(lián)資源，突破地產(chǎn)預售限制時間： 權益內容： 3000元購卡 卡號 ≈ 選房順序號 選房當日成功選房者額外優(yōu)惠 3％ 積分增值優(yōu)惠（購房、參加活動和老帶新等積分） 增值性，隨著萬科資源的整合度，權益不斷增加 88事件營銷 7： VIP客戶、萬客會會員參觀示范區(qū) 萬客會會員、 VIP客戶參觀示范區(qū)發(fā)送邀請函 售樓處專人接待 模型講解媒體記者進行新聞圖文報道觀看影視宣傳片咖啡廳服務人員茶水招待參觀首批樣板房電瓶車接送返回售樓處休息拍照、專人講解電瓶車89事件營銷 8： 街鋪解籌 房博會商鋪解籌（客戶消化）216。茶點、樂隊等準備充足216。銷控版216。認購書、合同等相關銷售資料到位216。重視生活的舒適性和品質、關注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對價格有一些敏感責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務實、對金錢在某種程度上保有 “ 節(jié)儉 ” 精神、對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質、懂得享受生活、關注時尚流行元素、 對價格有一定的敏感財富層面價值層面保守 轉型 新式高中低99 『客戶定位』 /客戶篩選注 :此表的客戶層面是相對綜合平均的客戶中低財富層面價值層面保守 轉型 新式高 國際公館（洋房）凱旋城格林小城陽光澳園新天地景湖春天本項目100項 目 中信陽光澳園 中信新天地 中信凱 旋城 世 紀 城國 際 公 館 宏 遠江南世家 金地格林小城 平均 約年 銷 售量 m2 8萬 10萬 7萬 10萬 7萬 銷 售套數(shù) 730套 1300套 450套 250套 1000套 500套 800套銷 售周期 6月 12月 12月 12月 12月 6月 12月月銷售套數(shù) 121 108 37 21 83 83銷售分期的市場參考： 東莞單個樓盤的年銷量一般為 710萬 M21011報告重點回顧Mission?2023年底回款 2023年 11月底商鋪銷售 70％ （不含集中商業(yè)）公寓銷售 100％1022報告重點回顧Who am I ?產(chǎn)品屬性 : 東莞前所未見的，體驗式的，最有情調的，具有文化特色的商業(yè)步行街萬科運河東 1號 ——“ 金三角 ”首席街鋪投資屬性 : 安全、穩(wěn)定、升值、長期1033報告重點回顧How to do?渠道營銷 —— 直效客戶資源活動營銷 —— 搭臺唱大戲體驗營銷 —— 完全展示攻略事件營銷 —— 引領銷售高潮限量發(fā)售 —— 推出即售磬104The End.新我們真誠為您服務 !預祝項目圓滿成功 !105附件 1：招商指引106業(yè)態(tài)選擇 —— 思路 1：根據(jù)商業(yè)街區(qū)的定位模式成行成市（同質同類）完全補缺（同系不同類）擴大主題（不同系不同類）補缺模式成行成市模式適用條件：u 需求持續(xù)增加，商家具有較高經(jīng)營水平；u 交通及地域關聯(lián)性強，一般在成熟商圈周邊延展較易實現(xiàn)；u 特點：借勢，吸引客戶、共享客戶、爭奪客戶。u以服裝為主的典型商業(yè)街有：東城步行街 /花園新村步行街。如銀豐路 /花園路。以一座總建面為 、娛樂、休閑中心為主。給予一定的優(yōu)惠條件；次主力店 216。產(chǎn)品適應性強；216。127『商業(yè)』 /二層均價二層均價 =內街均價 *55%根據(jù)市場經(jīng)驗，合理二層價格一般是一層價格的 40%—50% 左右二層均價初步確定為 [6359， 6937]元 /平米說明：二層鋪位 “街鋪化 ”是本項目二層鋪位街的最大價值點。n 由于市場的投資回報普遍較低，發(fā)展商一旦承諾過高的投資回報，將會被投資者認為是高風險的和不切實際的。n本項目大鋪每個均為獨立產(chǎn)權，不能用分割面積的辦法降低總價，因此只能利用返租減少首期以降低進入門檻。投資分析：首付 =總價 *40%=1902439元； 貸款額 =總價 *60%=2853659元； 返租金額 =總價 *投資回報率 *返租年限 =； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) =；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實際成本 =總成本 3年返租金額 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實際成本 =771%； 年收益率 =56年收益率 /56=%。 23 一月 20233:19:38 上午 03:19:38一月 21u1比不了得就不比，得不到的就不要。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1越是沒有本領的就越加自命不凡。 3:19:38 上午 3:19 上午 03:19:38一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleif。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1知人者智，自知者明。 23 一月 20233:19:38 上午 03:19:38一月 21u1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1行動出成果，工作出財富。鄰 里社區(qū)商 業(yè) 建筑形 態(tài) 商 業(yè) 面 積 銷 售狀況金地格林小城 街 鋪 約 1萬平米 2023年底推出中信陽光澳園 街 鋪 約 8000平米 2023年 6月推出理想 0769 街 鋪 首批推出 約 50間鋪 2023年 11月推出，首批已售罄另有大量寫字樓的群樓商業(yè)及社區(qū)商業(yè)，均為現(xiàn)樓，其具體銷售時間難以預料 152u靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧?！悍底夥桨复_定』 / 方案試算 31451年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報率 % % % % % % % %月租金收益 月供 從第六年開始月租金收益超過月供，投資者將解除還款壓力1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報率 % % % % % % % %月租金收益 月供