【正文】 個(gè)外街鋪和 1個(gè) 2層大鋪92事件營銷 11： 開盤慶典（公寓解籌）（公寓解籌）關(guān)鍵條件：216。認(rèn)購書、合同等相關(guān)銷售資料到位216?，F(xiàn)場(chǎng)氛圍營造216。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對(duì)價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有 “ 節(jié)儉 ” 精神、對(duì)價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感財(cái)富層面價(jià)值層面保守 轉(zhuǎn)型 新式高中低99 『客戶定位』 /客戶篩選注 :此表的客戶層面是相對(duì)綜合平均的客戶中低財(cái)富層面價(jià)值層面保守 轉(zhuǎn)型 新式高 國際公館（洋房）凱旋城格林小城陽光澳園新天地景湖春天本項(xiàng)目100項(xiàng) 目 中信陽光澳園 中信新天地 中信凱 旋城 世 紀(jì) 城國 際 公 館 宏 遠(yuǎn)江南世家 金地格林小城 平均 約年 銷 售量 m2 8萬 10萬 7萬 10萬 7萬 銷 售套數(shù) 730套 1300套 450套 250套 1000套 500套 800套銷 售周期 6月 12月 12月 12月 12月 6月 12月月銷售套數(shù) 121 108 37 21 83 83銷售分期的市場(chǎng)參考： 東莞單個(gè)樓盤的年銷量一般為 710萬 M21011報(bào)告重點(diǎn)回顧Mission?2023年底回款 2023年 11月底商鋪銷售 70％ （不含集中商業(yè)）公寓銷售 100％1022報(bào)告重點(diǎn)回顧Who am I ?產(chǎn)品屬性 : 東莞前所未見的，體驗(yàn)式的，最有情調(diào)的，具有文化特色的商業(yè)步行街萬科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) ——“ 金三角 ”首席街鋪投資屬性 : 安全、穩(wěn)定、升值、長期1033報(bào)告重點(diǎn)回顧How to do?渠道營銷 —— 直效客戶資源活動(dòng)營銷 —— 搭臺(tái)唱大戲體驗(yàn)營銷 —— 完全展示攻略事件營銷 —— 引領(lǐng)銷售高潮限量發(fā)售 —— 推出即售磬104The End.新我們真誠為您服務(wù) !預(yù)祝項(xiàng)目圓滿成功 !105附件 1：招商指引106業(yè)態(tài)選擇 —— 思路 1：根據(jù)商業(yè)街區(qū)的定位模式成行成市（同質(zhì)同類）完全補(bǔ)缺（同系不同類）擴(kuò)大主題（不同系不同類）補(bǔ)缺模式成行成市模式適用條件：u 需求持續(xù)增加，商家具有較高經(jīng)營水平；u 交通及地域關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，一般在成熟商圈周邊延展較易實(shí)現(xiàn)；u 特點(diǎn)：借勢(shì)，吸引客戶、共享客戶、爭(zhēng)奪客戶。n東莞大型商場(chǎng) /超市主要集中分布在莞城、東城大道、東縱大道。u以服裝為主的典型商業(yè)街有：東城步行街 /花園新村步行街。酒吧也因此成為商業(yè)街的一個(gè)重要特色。如銀豐路 /花園路。需要依靠大量日常人流，項(xiàng)目交通條件 不適合 ；飲食休閑娛樂216。以一座總建面為 、娛樂、休閑中心為主。一般都有特定的選址計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)和流程，決策周期較長；216。給予一定的優(yōu)惠條件；次主力店 216。可一定程度帶動(dòng)其店鋪周邊的商業(yè)氛圍；216。產(chǎn)品適應(yīng)性強(qiáng)；216。進(jìn)行嚴(yán)格篩選；119【招商策略】主力店招商策略商家選址的基本出發(fā)點(diǎn) 決策因素 招商策略 招商方的職責(zé)分工高利潤 店鋪盈利能力 項(xiàng)目區(qū)域及店鋪位置 挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 招商部門客流量及客戶消費(fèi)水平交通條件建筑條件 布局及使用功能 產(chǎn)品定制或功能彈性化 開發(fā)商配套條件軟性指標(biāo) 租金 合理制定租金提供優(yōu)惠條件及優(yōu)質(zhì)服務(wù) 開發(fā)商管理與服務(wù)低風(fēng)險(xiǎn) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 項(xiàng)目定位 u定位準(zhǔn)確u科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài) 招商部門項(xiàng)目或發(fā)展前景輔助業(yè)態(tài)或商家 u規(guī)劃前景u盡快確定主力店及知名品牌店 招商部門 /開發(fā)商能力可及資金流 u開店計(jì)劃u內(nèi)部決策流程 u調(diào)查、訪談 招商部門人力資源地方政策BACK120附件 2：商鋪均價(jià)121『商鋪』 /定價(jià)方法市場(chǎng)比較法外街均價(jià)區(qū)間內(nèi)街均價(jià)區(qū)間二層大鋪均價(jià)區(qū)間市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) +產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) +產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)122『商業(yè)』 /確定市場(chǎng)比較的參考標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目商業(yè)屬性① 區(qū)域 —— 位于成熟片區(qū)， 非繁華商業(yè)地段② 商業(yè)形態(tài) —— 中型規(guī)模的商業(yè)街③ 商業(yè)類型 —— 街鋪123『商業(yè)』 /靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)選擇參考項(xiàng)目說明：選取東莞典型商業(yè)街，并根據(jù)外部因素和內(nèi)部因素進(jìn)行對(duì)比打分。127『商業(yè)』 /二層均價(jià)二層均價(jià) =內(nèi)街均價(jià) *55%根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，合理二層價(jià)格一般是一層價(jià)格的 40%—50% 左右二層均價(jià)初步確定為 [6359， 6937]元 /平米說明：二層鋪位 “街鋪化 ”是本項(xiàng)目二層鋪位街的最大價(jià)值點(diǎn)。國 際 公 館 4000 價(jià)格；產(chǎn)品；社區(qū) 15%『住宅與公寓』 /靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格洋房：洋房靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià) =3785元 /平方米133樓盤名稱 均價(jià)（元 /平米） 可比性 權(quán)重第一國際 3700（去除裝修） 規(guī)模類似 35%鴻福廣場(chǎng) 3600 成熟地段 30%新世紀(jì)河畔廣場(chǎng) 3300 成熟地段 10%中信新天地 3200 社區(qū)感 15%城市假日 3100 社區(qū)感 10%『住宅與公寓』 /靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格公寓：以上價(jià)格均按毛坯房統(tǒng)計(jì)公寓靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià) =3495元 /平方米134『住宅與公寓』 /可預(yù)期溢價(jià)因素：市場(chǎng)自然增長帶來的溢價(jià) 東莞城區(qū)市場(chǎng)均價(jià)增長率 2023年為 %， 2023年為%，年平均增長率約在 10%左右，預(yù)期 2023年市場(chǎng)均價(jià)會(huì)有 300—350 元的增值空間。n 由于市場(chǎng)的投資回報(bào)普遍較低，發(fā)展商一旦承諾過高的投資回報(bào)，將會(huì)被投資者認(rèn)為是高風(fēng)險(xiǎn)的和不切實(shí)際的。142『返租方案確定』 / 方案試算 1街鋪價(jià)值試算 —— 街鋪采用無返租銷售無返租單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元）25000 1500000 600000/60000071805539.981805539.98每年返租一次，返租三年單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元） 23返租三年，一次返還單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元） 23n外街鋪是東莞市場(chǎng)上最暢銷的商鋪產(chǎn)品，沒有銷售壓力，因此不需要用返租的形式來促進(jìn)銷售。n本項(xiàng)目大鋪每個(gè)均為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不能用分割面積的辦法降低總價(jià)，因此只能利用返租減少首期以降低進(jìn)入門檻。投資分析：首付 =總價(jià) *40%=600000元； 貸款額 =總價(jià) *60%=900000元； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) = /月；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實(shí)際成本 =總成本 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實(shí)際成本 =655%； 年收益率 =56年收益率 /56=%。投資分析：首付 =總價(jià) *40%=1902439元； 貸款額 =總價(jià) *60%=2853659元； 返租金額 =總價(jià) *投資回報(bào)率 *返租年限 =； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) =；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實(shí)際成本 =總成本 3年返租金額 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實(shí)際成本 =771%； 年收益率 =56年收益率 /56=%。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 23 一月 20233:19:38 上午 03:19:38一月 21u1比不了得就不比，得不到的就不要。 3:19:38 上午 3:19 上午 03:19:38一月 21u沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 21一月 2103:19:3803:19:38January 23, 2023u1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 3:19:38 上午 3:19 上午 03:19:38一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleif。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1知人者智，自知者明。 3:19:38 上午 3:19 上午 03:19:38一月 21u楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 23 一月 20233:19:38 上午 03:19:38一月 21u1楚塞三湘接，荊門九派通。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。鄰 里社區(qū)商 業(yè) 建筑形 態(tài) 商 業(yè) 面 積 銷 售狀況金地格林小城 街 鋪 約 1萬平米 2023年底推出中信陽光澳園 街 鋪 約 8000平米 2023年 6月推出理想 0769 街 鋪 首批推出 約 50間鋪 2023年 11月推出，首批已售罄另有大量寫字樓的群樓商業(yè)及社區(qū)商業(yè)，均為現(xiàn)樓，其具體銷售時(shí)間難以預(yù)料 152u靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。投資分析：首付 =總價(jià) *40%=； 貸款額 =總價(jià) *60%=； 返租金額 =總價(jià) *投資回報(bào)率 *返租年限 =； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) =；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實(shí)際成本 =總成本 3年返租金額 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實(shí)際成本 =771%； 年收益率 =56年收益率 /56=%?！悍底夥桨复_定』 / 方案試算 31451年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 從第六年開始月租金收益超過月供，投資者將解除還款壓力1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 街鋪內(nèi)鋪1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 大鋪二層『 投資者租金收益分析 』 /月租金收益1461年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 十四年以后租金總收益完全回本，后五十六年為純收益期街鋪內(nèi)鋪大鋪二層1年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 1年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 街鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =內(nèi)鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =大鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =14年收益 14年收益 14年收益 『 投資者租金收益分析 』 /租金總收益147計(jì)算說明：假設(shè)第 415年，投資回報(bào)率以