【正文】 一月 2103:19:3803:19Jan2123Jan21u1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。n比較兩種返租模式， 一次性返租能明顯降低首期，因此建議對(duì)大鋪一次性返租。128『商業(yè)』 /商鋪均價(jià)外街均價(jià)： 25000元 /平米內(nèi)街均價(jià)： 12023元 /平米二層均價(jià)： 6500元 /平米世聯(lián)建議，各類型商鋪均價(jià)初定為：說(shuō)明：銷售過(guò)程中，可根據(jù)各類型商鋪的具體銷售情況進(jìn)行價(jià)格提升。國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名品牌商家；216。110小結(jié)：本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)應(yīng)選擇以餐飲為主定位模式 基本條件 業(yè)態(tài)選擇 本項(xiàng)目適用性分析成行成市 交通及地域關(guān)聯(lián)性極高綜合零售業(yè)216。補(bǔ)缺模式適用條件：u 市場(chǎng)同一類別業(yè)態(tài)不完善；u 市場(chǎng)商業(yè)主題有空白點(diǎn)或較為稀缺；u 市場(chǎng)對(duì)所缺業(yè)態(tài)有一定的消費(fèi)需求。茶點(diǎn)、樂(lè)隊(duì)等準(zhǔn)備充足關(guān)鍵條件：大戶云集，笑傲東莞91鋪王拍賣會(huì)鋪王選擇規(guī)律 ——一、商鋪價(jià)值全體現(xiàn)。整個(gè)選房流程安排216。近期市場(chǎng)借鑒：華南 MALL預(yù)計(jì)其投資回報(bào)率年均增長(zhǎng) 5％40項(xiàng)目屬性東莞前所未見(jiàn)的，體驗(yàn)式的，最有情調(diào)的，具有文化特色的商業(yè)步行街產(chǎn)品屬性未來(lái)的商業(yè)金三角之一區(qū)域?qū)傩园踩?、穩(wěn)定、升值、長(zhǎng)期投資屬性41——“ 金三角 ”首席街鋪萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)推廣形象42商鋪升值，租金升值，回報(bào)升值投資有風(fēng)險(xiǎn)，安全最重要，安全創(chuàng)富大戶云集，笑傲東莞推廣語(yǔ)432 Who am I?3 How to Do?報(bào)告結(jié)構(gòu)—— 我們賣什么？ —— 銷售執(zhí)行1 Mission? —— 目標(biāo)梳理442 Who am I ?1 Mission?3 How to do?銷售目標(biāo)入市策略與推售營(yíng)銷推廣攻略商鋪銷售面積： 1600070％＝ 11200 M2單元面積 套數(shù) 總面積街鋪 一層外街 4MX15M＝ 60M2 4045套 約 2700M2一層內(nèi)街 4MX10M＝ 40M2 約 60套 約 3000M2100200M2 6套二層 平均約 600M2 13套 約 7800M2集中商業(yè) 2023M2銷售商鋪種類確定商鋪銷售 70％、公寓銷售 100％即可完成 05年銷售目標(biāo)13500M2集中商業(yè)面積達(dá) 2023平米，且位于 24層，銷售難度最大，因此本次提案暫 不考慮銷售集中商業(yè)銷 售45外街均價(jià)： 25000元 /平米內(nèi)街均價(jià)： 12023元 /平米二層均價(jià)： 6500元 /平米公寓均價(jià)： 4000元 /平米附件 3：住宅與公寓均價(jià)附件 2：商鋪均價(jià)2 Who am I ?1 Mission?3 How to do?銷售目標(biāo)入市策略與推售營(yíng)銷推廣攻略商鋪、公寓價(jià)格確定46產(chǎn)品類型 總套數(shù)總面積（ M2）均價(jià)（元 /M2）總價(jià)（元）銷售難度二層大街鋪 13套 約 7800 5070萬(wàn) 難一層內(nèi)街鋪 約 66套 約 3000 3600萬(wàn) 中一層外街鋪 約 45套 約 2700 6750萬(wàn) 易公寓 約 100150套 40006000 16002400萬(wàn) 易100％銷售總金額： 17020—17820 萬(wàn)，銷售 67％－ 70％即達(dá)到回款 12023萬(wàn)的目標(biāo)一期銷售目標(biāo)分解2 Who am I ?1 Mission?3 How to do?銷售目標(biāo)入市策略與推售營(yíng)銷推廣攻略472 Who am I ?1 Mission?3 How to do?銷售目標(biāo)入市策略與推售營(yíng)銷推廣攻略一期入市策略1）商鋪銷售時(shí)機(jī)： 商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實(shí)景展示，已簽約 12家主力大商家。操作關(guān)鍵點(diǎn)：引入知名品牌的經(jīng)營(yíng)公司，給客戶以信心；明確發(fā)展商、經(jīng)營(yíng)公司、小業(yè)主之間的權(quán)責(zé)和利益關(guān)系；216。216。賣未來(lái) ，通過(guò) 主力店增強(qiáng)客戶信心 ；216。時(shí)間要求：2023年 9月，商業(yè)街解籌之前確定；創(chuàng)造價(jià)值36風(fēng)險(xiǎn)保證 3：開(kāi)發(fā)商建立商業(yè) 推廣基金 ，幫助商家旺場(chǎng)216。2）先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌： 商業(yè)和公寓進(jìn)行充分的市場(chǎng)預(yù)熱和展示后再認(rèn)籌。認(rèn)購(gòu)書、合同等相關(guān)銷售資料到位216。（昭示性強(qiáng)、人流必經(jīng)之路） 二、唯一性。107東莞城區(qū)商業(yè)格局分析：在逐漸形成 6大商圈中，綜合零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且堅(jiān)趨飽和n東莞城區(qū)目前商業(yè)總量為約 300萬(wàn)平米，城區(qū)人均商業(yè)量已經(jīng)超過(guò) 2平方米的警戒線。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目缺乏可依托的商圈；216。一般對(duì)地址有一定要求，對(duì)產(chǎn)品的適應(yīng)性較強(qiáng)；216。129『商業(yè)』 /商鋪實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) /M2均價(jià)（元 /M2） 總銷售面積（ M2） 總價(jià)（元）外街一層 約 2700 6750萬(wàn)內(nèi)街一層 約 3000 3600萬(wàn)內(nèi)街二層大鋪 約 7800 5070萬(wàn)整體平均 13500 15420萬(wàn)說(shuō)明：商業(yè)整體均價(jià) /平米中未考慮集中商業(yè)售價(jià)130附件 3：住宅與公寓均價(jià)131『住宅與公寓』 /定價(jià)方法動(dòng)態(tài)價(jià)格 =靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià) +溢價(jià)空間市場(chǎng)比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營(yíng)銷措施溢價(jià)外部溢價(jià)因素 內(nèi)部溢價(jià)因素項(xiàng)目成熟溢價(jià)產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià)品牌信譽(yù)溢價(jià)目前階段可根據(jù)市場(chǎng)增長(zhǎng)平均走勢(shì)、分期開(kāi)發(fā)案例總結(jié)來(lái)估計(jì)本項(xiàng)目溢價(jià)空間，其余因素僅能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算?！悍底夥桨复_定』 / 方案試算 31451年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 從第六年開(kāi)始月租金收益超過(guò)月供，投資者將解除還款壓力1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 街鋪內(nèi)鋪1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 大鋪二層『 投資者租金收益分析 』 /月租金收益1461年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 十四年以后租金總收益完全回本，后五十六年為純收益期街鋪內(nèi)鋪大鋪二層1年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 1年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 街鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =內(nèi)鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =大鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =14年收益 14年收益 14年收益 『 投資者租金收益分析 』 /租金總收益147計(jì)算說(shuō)明：假設(shè)第 415年，投資回報(bào)率以 6%的年增長(zhǎng)速度遞增， 15年后增長(zhǎng)速度放緩，回報(bào)率基本保持不變，年收益基本固定。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1知人者智，自知者明。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 23 一月 20233:19:38 上午 03:19:38一月 21u1比不了得就不比，得不到的就不要。n本項(xiàng)目大鋪每個(gè)均為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不能用分割面積的辦法降低總價(jià)，因此只能利用返租減少首期以降低進(jìn)入門檻。127『商業(yè)』 /二層均價(jià)二層均價(jià) =內(nèi)街均價(jià) *55%根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，合理二層價(jià)格一般是一層價(jià)格的 40%—50% 左右二層均價(jià)初步確定為 [6359， 6937]元 /平米說(shuō)明：二層鋪位 “街鋪化 ”是本項(xiàng)目二層鋪位街的最大價(jià)值點(diǎn)。給予一定的優(yōu)惠條件；次主力店 216。如銀豐路 /花園路。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式思想守舊、頑固、愛(ài)面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對(duì)價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有 “ 節(jié)儉 ” 精神、對(duì)價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感財(cái)富層面價(jià)值層面保守 轉(zhuǎn)型 新式高中低99 『客戶定位』 /客戶篩選注 :此表的客戶層面是相對(duì)綜合平均的客戶中低財(cái)富層面價(jià)值層面保守 轉(zhuǎn)型 新式高 國(guó)際公館（洋房）凱旋城格林小城陽(yáng)光澳園新天地景湖春天本項(xiàng)目100項(xiàng) 目 中信陽(yáng)光澳園 中信新天地 中信凱 旋城 世 紀(jì) 城國(guó) 際 公 館 宏 遠(yuǎn)江南世家 金地格林小城 平均 約年 銷 售量 m2 8萬(wàn) 10萬(wàn) 7萬(wàn) 10萬(wàn) 7萬(wàn) 銷 售套數(shù) 730套 1300套 450套 250套 1000套 500套 800套銷 售周期 6月 12月 12月 12月 12月 6月 12月月銷售套數(shù) 121 108 37 21 83 83銷售分期的市場(chǎng)參考： 東莞單個(gè)樓盤的年銷量一般為 710萬(wàn) M21011報(bào)告重點(diǎn)回顧Mission?2023年底回款 2023年 11月底商鋪銷售 70％ （不含集中商業(yè)）公寓銷售 100％1022報(bào)告重點(diǎn)回顧Who am I ?產(chǎn)品屬性 : 東莞前所未見(jiàn)的，體驗(yàn)式的，最有情調(diào)的，具有文化特色的商業(yè)步行街萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) ——“ 金三角 ”首席街鋪投資屬性 : 安全、穩(wěn)定、升值、長(zhǎng)期1033報(bào)告重點(diǎn)回顧How to do?渠道營(yíng)銷 —— 直效客戶資源活動(dòng)營(yíng)銷 —— 搭臺(tái)唱大戲體驗(yàn)營(yíng)銷 —— 完全展示攻略事件營(yíng)銷 —— 引領(lǐng)銷售高潮限量發(fā)售 —— 推出即售磬104The End.新我們真誠(chéng)為您服務(wù) !預(yù)祝項(xiàng)目圓滿成功 !105附件 1：招商指引106業(yè)態(tài)選擇 —— 思路 1：根據(jù)商業(yè)街區(qū)的定位模式成行成市（同質(zhì)同類）完全補(bǔ)缺（同系不同類）擴(kuò)大主題（不同系不同類）補(bǔ)缺模式成行成市模式適用條件：u 需求持續(xù)增加，商家具有較高經(jīng)營(yíng)水平；u 交通及地域關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，一般在成熟商圈周邊延展較易實(shí)現(xiàn)；u 特點(diǎn)：借勢(shì)，吸引客戶、共享客戶、爭(zhēng)奪客戶。銷控版216。66 —— 主題：體驗(yàn)生活美食月啤酒節(jié)千人盆菜宴時(shí)尚素食節(jié)東莞最大的披薩競(jìng)賽 67 —— 主題：健康美容月關(guān)鍵：相關(guān)活動(dòng)邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)、港臺(tái)明星參與，以明星效應(yīng)聚集人氣68 —— 歡樂(lè)新年月方式：聯(lián)合著名電臺(tái)、媒體單位舉辦各類圣誕節(jié)、迎新晚會(huì)（請(qǐng)知名明星、演員參與）目的：聚集人氣，引起市場(chǎng)及客戶的關(guān)注，帶旺整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，促進(jìn)商鋪銷售69活動(dòng)營(yíng)銷 —— 塔臺(tái)唱大戲渠道營(yíng)銷 —— 直效客戶資源事件營(yíng)銷 —— 引領(lǐng)銷售高潮體驗(yàn)營(yíng)銷 —— 完全展示攻略2 Who am I ?1 Mission?3 How to do?銷售目標(biāo)入市策略與推售營(yíng)銷推廣攻略701132245售樓處前廣場(chǎng)商業(yè)街全情展示12345形象墻商業(yè)街櫥窗展示售樓處2023年 7月初完工2023年 7月初完工2023年 7月底完工2023年 8月底完工2023年 6月完工賣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化展示71商業(yè)街展示帶動(dòng)住宅銷售u 消費(fèi)者能夠感知到未來(lái)的生活愿景，繼而引發(fā)買房的沖動(dòng)u 商業(yè)街展示餐飲、零售、文化、娛樂(lè)等為一體的歐美風(fēng)格街區(qū)商業(yè)，主要突出時(shí)尚生活和體驗(yàn)式消費(fèi)72櫥窗展示已確定商家業(yè)態(tài)，給客戶信心73售樓處前廣場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)： 增加可參與性（休憩長(zhǎng)椅、遮陽(yáng)傘） 體現(xiàn)生態(tài)、自然，多布置植物 完善導(dǎo)示系統(tǒng)廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所，提供小型表演舞臺(tái)和臨時(shí)的展示空間/給街區(qū)公民提供一種 “ 人居人聚 ” 的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗(yàn)的價(jià)值74售樓處 —— 客戶體驗(yàn)概念展廳關(guān)鍵點(diǎn)：保證有足夠的空間擺放展品考慮沒(méi)有展示活動(dòng)時(shí)，展廳的布置植物造景， 避免過(guò)于空曠開(kāi)辟時(shí)光展板，展示御用攝影大師隨時(shí)拍攝的 記錄項(xiàng)目歷程的照片VIP服務(wù)區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)：高檔家私、增加品質(zhì)感配置電腦，方便網(wǎng)絡(luò)查詢 提升服務(wù)品質(zhì)，體現(xiàn)尊貴感75《投資手冊(cè)》、《樓書》、 《萬(wàn)客會(huì)專刊》目的： 使客戶充分了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn)時(shí)間： 內(nèi)容規(guī)劃： 片區(qū)未來(lái)規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃 賣點(diǎn)提煉