房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序-資料下載頁(yè)
2025-01-06 22:48本頁(yè)面
【正文】 防報(bào)建需提供資料：建設(shè)工程消防審核申報(bào)表、圖紙（總平面、立面、剖面、平面分布）、規(guī)劃紅線(xiàn)圖。 人防報(bào)檢資料：報(bào)建項(xiàng)目總平面圖，人防工程單體設(shè)計(jì)建筑平面圖、一層建筑平面圖和建筑剖面圖（一式三份），施工圖設(shè)計(jì)（建、結(jié)、風(fēng)、水、電）（一式三份）。 43 消防報(bào)建、人防報(bào)建基本規(guī)范： 12 層以上要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的消防電梯， 17 層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，也不敢。 人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里， 911 那棟大樓就是前車(chē)之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。呵呵，開(kāi)個(gè)玩笑。 ? 7 節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。 44 ? 8 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 ? 9 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站審批手續(xù)?，F(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目。 ? 10 施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建 ? 11 施工許可證 為了加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)建筑法 》 、 《 建筑工程施工許可管理辦法 》 等法律、法規(guī)規(guī)定，1999年 12月 1日起在全國(guó)施行建筑工程施工許可證制度。 申請(qǐng)的準(zhǔn)備： （ 1）施工場(chǎng)地已基本具備施工條件； （ 2）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)； （ 3）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證； 45 （ 4）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求； （ 5）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)； （ 6）有滿(mǎn)足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范要求的施工圖紙； （ 7）已在質(zhì)量監(jiān)督主管部門(mén)及安全監(jiān)督主管部門(mén)辦理相應(yīng)的質(zhì)量、安全監(jiān)督注冊(cè)手續(xù)； （ 8）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，工期不足 1年的，到位資金不得少于工程合同價(jià)款的 50％；工期超過(guò) 1年的，到位資金不得少于工程合同價(jià)款的 30％。 ? 12 放線(xiàn)、驗(yàn)線(xiàn) 這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙審核通過(guò)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線(xiàn)。放線(xiàn)一般是規(guī)劃部門(mén)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)，正式放線(xiàn)的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線(xiàn)后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線(xiàn)冊(cè)。 工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他提前來(lái)做放線(xiàn)。 46 放線(xiàn)完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線(xiàn)。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的沒(méi)超出邊線(xiàn)，規(guī)劃就出驗(yàn)線(xiàn)冊(cè)。 這個(gè)驗(yàn)線(xiàn)工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。 ? 13 預(yù)售許可證 要取得了預(yù)售證才能開(kāi)盤(pán)售房，要求具備五證！五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工 程施工許可證 》 、 《 國(guó)有土地使用證 》 和 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃 委員會(huì)核發(fā)， 《 建筑工程施工許可證 》由市建委核發(fā)， 《 國(guó)有土地使用證 》 和 《 商品房預(yù)售許可證 》由市國(guó)土資源 和房屋管理局核發(fā)。 現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么 5000 元 / 平方米 “ 起 ”。預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪?？⒐ぶ?，實(shí)地測(cè)量。 47 ? 14 規(guī)劃、消防、人防、管線(xiàn)、質(zhì)量等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓 規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線(xiàn)，基本上驗(yàn)線(xiàn)可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。 消防、人防和管線(xiàn)驗(yàn)收， 質(zhì)量驗(yàn)收和各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收都完成了規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了就是最終的建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案?？⒐を?yàn)收備案完成，法定的正式交樓條件。 48 房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用樣本 49 講座中的相當(dāng)部分內(nèi)容純屬個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，水平有限，差錯(cuò)之處在所難免，敬請(qǐng)予以批評(píng)指正！歡迎提出不同觀(guān)點(diǎn)共同交流討論！ 長(zhǎng)沙賽為爾房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理有限公司 彭文洲 謝謝！ THANK YOU！ 演講完畢，謝謝觀(guān)看！
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