【正文】 求居住改善和品質(zhì)多層小高層2高 —— ——改善——改善以資源命名萬科X X X 園情趣功能炫耀展示* ***35－39歲40－45歲后小太陽30%3華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 77 【 應(yīng)用價值 】 描述市場規(guī)律，在正確的基礎(chǔ)上做得更專業(yè) 戰(zhàn)術(shù)層面 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 78 萬科品類研究小結(jié) a. 城市土地屬性研究 ——城市現(xiàn)狀和發(fā)展地圖 ——產(chǎn)品線 ——對應(yīng)客戶需求等此幾類基礎(chǔ)研究，是新產(chǎn)品開發(fā)的前置工作，對新產(chǎn)品開發(fā)有明確的指導意義。 b. 個人認為，城市土地研究還可以深入進展，可以從不同角度分類，對應(yīng)產(chǎn)品線、客戶全生命周期有進一步的細分。 c. 從土地到客戶，從客戶到產(chǎn)品。而不是從土地到產(chǎn)品，然后從產(chǎn)品到客戶。 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 79 三、報告分析 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 80 框架 — 世聯(lián) 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 81 框架 — 世聯(lián) 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 82 土地屬性認知 相似板塊成長周期分析 從土地到客戶階段的核心結(jié)論 目標客戶研究 通過項目看客戶 市場競爭 競爭策略總結(jié) 規(guī)劃及產(chǎn)品總結(jié) 產(chǎn)品價格體系 產(chǎn)品和客戶定位結(jié)論 框架 — 萬科 C2 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 83 兩份報告的框架概覽 C2報告和世聯(lián)報告框架 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 84 類別 萬科 世聯(lián) 發(fā)展商的目標體系 未列 明確的目標解析 土地分析 萬科獨有的土地屬性分析 項目界定 相似案例研究 從同城其他板塊借鑒，上海聯(lián)洋。詳盡列舉了聯(lián)洋的變遷 列舉了都市重建和大盤案例，并整理出較完整結(jié)論 核心問題界定 無 有 目標客戶研究 有，相對簡單，但確實 有，較為簡單 通過項目看客戶 比較翔實 無 市場競爭（宏觀層面） 有 有 標桿項目的選擇 有，仁恒 無 規(guī)劃及產(chǎn)品建議 有，較翔實有力 有，視野寬廣，步驟完整 產(chǎn)品價格策略 有，針對性更強 有 客戶及產(chǎn)品定位結(jié)論 有，較準確翔實 有，客戶部分相對簡單，但定位部分整理了開發(fā)概念，并有明確分解方案。 商業(yè)配比和開發(fā) 無 較好的解決方案 90/70政策的解決 無 提出了較為合理的解決策略 項目成功的關(guān)鍵點整理 無 有，較為完整 萬科和世聯(lián)框架和內(nèi)容對比表 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 85 萬科和世聯(lián)框架和內(nèi)容對比總結(jié) a. 萬科 C2的報告基本為一人完成，個別部分 C2報告表現(xiàn)出色，內(nèi)容扎實，分析緊湊。而世聯(lián)報告可明顯看出是多人完成，體現(xiàn)了其公司的整理實力，在整體上、視野上，解決方案的系統(tǒng)性上都較為出色。 b. 視野、分析方法、知識基礎(chǔ)、團隊合作是撰寫一個優(yōu)秀報告的關(guān)鍵，個人認為以目前 CBD組為例，在視野上需要加強，分析方法需要整體學習和界定，并界定各模塊的質(zhì)量標準，成果物，知識基礎(chǔ)需要找出不足共同完善，加強團隊合作，會最終有利于完成一份優(yōu)秀的報告。 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 86 細分組塊的研究框架舉例 —— CBD項目周邊情況研究 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 87 一． 研究周邊的商業(yè)的分布情況 1. 業(yè)態(tài) ——街區(qū)或者社區(qū)商業(yè)，區(qū)域中心、面積、業(yè)態(tài)種類 2. 地理位置 3. 現(xiàn)在和未來的供給 二． 住宅 1. 地理分布 2. 小區(qū)規(guī)模、物業(yè)形態(tài)、價格、建成時間 ——住戶檔次和購買力 三． 周邊產(chǎn)業(yè)情況 1. 地理分布 2. 比較重點的企業(yè) ——能夠為我們帶來購買力的，包括醫(yī)院，政府機關(guān)，事業(yè)單位，壟斷行業(yè) 3. 職工數(shù)量，收入水平，消費特征 四． 寫字樓 1. 地理分布 2. 租金水平 3. 數(shù)量 4. 體量 5. 出租率 6. 檔次和級別 五． 文化和體育設(shè)施 1. 賽馬場 2. 高爾夫球場 3. 體育館 4. 雜技廳 六． 交通情況 1. 交通網(wǎng)點 2. 交通規(guī)劃 3. 道路現(xiàn)狀 七． 區(qū)域規(guī)劃 1. 市政 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 88 研究目的 一． 探測潛在需求能力 ——需求是否充分 1. 交通可達性 2. 住宅研究 3. 產(chǎn)業(yè)、企事業(yè)單位研究 4. 寫字樓 二． 考察周邊商業(yè)的競爭性 ——競爭程度和機會 1. 對周邊商業(yè)性質(zhì)、分布、業(yè)態(tài)等考察 三． 區(qū)域土地屬性 ——從檔次和功能角度的匹配性、發(fā)展性 1. 土地性質(zhì) 在城市中的位置的性質(zhì) 2. 功能 土地在城市中的功能 3. 檔次和形象 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 89 研究框架舉例 —— 有關(guān)戶型定位 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 90 有哪些因素會影響到戶型定位？ 一． 從開發(fā)角度的對“價格 /需求”的控制策略 1. 要求：更快 ——小戶型考慮？ 二． 研究競爭項目的戶型情況 三． 找到戶型的機會 ——供需 1. 了解個戶型的市場接受情況，在市場的比例，主流接受戶型。 2. 戶型配比的功能區(qū)間的組合的目的。 3. 從供給和需求角度兩個方面說。 四． 客戶 1. 通過客戶訪談情況定義戶型，包括家庭結(jié)構(gòu)、購買用途、了解需求面積等。 五． 參考項目 1. 其他標桿項目的戶型設(shè)置 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 91 結(jié)論 1. 戶型定位： 2. 配比 3. 面積 4. 對應(yīng)家庭 5. 階段性的對應(yīng)總價 6. 單價 7. 空間的特別考慮（儲藏室要求更大） 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 92 框架舉例 —— 競爭對手研究 競爭對手的選擇標準 1. 自身的位置（巨無霸、武昌的）、優(yōu)勢、劣勢、關(guān)鍵資源 2. 競爭對手的選擇羅列 ——以時間為軸 競爭力分析 1. 項目自身的開發(fā)模式，列明其開發(fā)核心 2. 各層級的優(yōu)劣，包括景觀、規(guī)劃、建筑設(shè)計、風格等個別細節(jié)。 3. 其關(guān)鍵競爭優(yōu)勢 4. 其關(guān)鍵劣勢 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 93 四、開發(fā)流程對應(yīng)的報告流程 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 94 有那些做法可以加快開發(fā)流程 a. 準備 拿地前的準備工作會讓拿地判斷更為“加快”和“準確” 。這些工作分為： ? 城市土地屬性研究 ? 城市客戶基礎(chǔ)研究 ? 產(chǎn)品標準研究等一些標準化工作 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 95 對開發(fā)流程的思考 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 96 市場部在開發(fā)流程里的對應(yīng)時間節(jié)點考慮 拿地之前 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 財務(wù)部 測算報告 市場部 著眼財務(wù)測算，但對客戶、產(chǎn)品開發(fā)組合等依然有扎實有力的分析 面向公司提供開發(fā)戰(zhàn)略。面向設(shè)計部除開發(fā)戰(zhàn)略外，給到有關(guān)客戶、標桿項目、戶型配比、商業(yè)、會所、售樓處位置等建議 提供各期開發(fā)范圍及時間，物業(yè)類型和規(guī)模。展示區(qū)、樣板房展示范圍及時間等。 設(shè)計部 合約部 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 97 THANKS 華潤置地武漢公司編輯整理，2023年3月 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH