【正文】 合一些業(yè)態(tài)如百貨類(lèi)的引進(jìn)，應(yīng)考慮適合本區(qū)域位置特點(diǎn)的業(yè)態(tài)u區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展滯后，無(wú)論是購(gòu)物、餐飲還是娛樂(lè)檔次都較低，品牌商家缺乏，商業(yè)尚處于初級(jí)階段u目前本項(xiàng)目周邊公共交通很不便利u由于順義地區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，區(qū)域人口密度相對(duì)較低，引進(jìn)具有較大知名度和市場(chǎng)影響力的品牌商家有一定的困難u周邊煤廠、加油站等環(huán)境的負(fù)面影響較明顯，同時(shí)也會(huì)影響商業(yè)氛圍的形成，隔離本項(xiàng)目商業(yè)與中心城區(qū)的溝通隨本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程及順義發(fā)展，逐步改善周邊人文環(huán)境，生態(tài)環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境3/8/2023 78商業(yè)部分 SWOT分析機(jī)會(huì)u根據(jù)順義地區(qū)的未來(lái)規(guī)劃，未來(lái)本區(qū)域規(guī)劃為順西餐飲娛樂(lè)街，將有較好的發(fā)展空間u隨著區(qū)域內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)，周邊人口密度和消費(fèi)力將不斷提升，將成為本項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)的有力支持u區(qū)域內(nèi)商業(yè)的落后同時(shí)也帶來(lái)了一些市場(chǎng)空白點(diǎn)和商業(yè)發(fā)展機(jī)遇u本項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)的品質(zhì)化將帶來(lái)具有一定消費(fèi)實(shí)力的目標(biāo)消費(fèi)群本項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)的品質(zhì)化將帶來(lái)具有一定消費(fèi)實(shí)力的目標(biāo)消費(fèi)群3/8/2023 79商業(yè)部分 SWOT分析威脅u現(xiàn)階段順義城區(qū)內(nèi)已形成一定的商業(yè)氛圍，為順義周邊客群普遍認(rèn)同，形成了一定的消費(fèi)習(xí)慣，其輻射作用較強(qiáng)，將吸引本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)客群，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展構(gòu)成威脅u從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，順義城區(qū)內(nèi)隨著大量房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，未來(lái)商業(yè)配套的面積和各類(lèi)業(yè)態(tài)將不斷增加，各自的商業(yè)輻射作用將不斷增強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇以品牌化、特色化、差異化商業(yè)特征，對(duì)輻射圈內(nèi)目標(biāo)客群形成強(qiáng)烈吸引3/8/2023 80目錄? 項(xiàng)目商圈分析? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析? 本項(xiàng)目商業(yè)部分 SWOT分析? 目標(biāo)消費(fèi)群定位分析? 本項(xiàng)目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位3/8/2023 81目標(biāo)消費(fèi)群來(lái)源未來(lái)本案住宅人群及項(xiàng)目周邊小區(qū)住宅人群項(xiàng)目周邊的建材家居等業(yè)態(tài)所帶來(lái)的商業(yè)人群周邊單位以及未來(lái)由于本案商業(yè)影響力所能帶來(lái)的其他人群（包括順義城區(qū)和周區(qū)區(qū)縣）商業(yè)人群居住人群其他人群3/8/2023 82目標(biāo)消費(fèi)群定位分析消費(fèi)力分析年齡分析其他人群分析：目標(biāo)客群以 25至 35歲和 35歲至 45歲的中青年居多，主要分布在 30至 45歲區(qū)間。此段年齡區(qū)間的目標(biāo)消費(fèi)者有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較旺盛的消費(fèi)需求，對(duì)生活品質(zhì)有一定的追求和理解。3/8/2023 83目標(biāo)消費(fèi)群定位分析消費(fèi)力分析年齡分析其他人群分析：目標(biāo)客群以月收入在 2023至3000元的事業(yè)單位公務(wù)員、教師、醫(yī)生和月收入在 30005000元的企事業(yè)單位中層、醫(yī)生、私營(yíng)業(yè)主居多，他們對(duì)商業(yè)配套的要求相對(duì)較好，除滿足一般的生活便利性商業(yè)配套外，對(duì)提升生活品質(zhì)的商業(yè)業(yè)態(tài)的消費(fèi)也有一定的要求；另外企業(yè)管理人員等高收入人員，以及事業(yè)單位中帶有一定隱性收入者也占一定比例3/8/2023 84目標(biāo)消費(fèi)群定位分析消費(fèi)力分析年齡分析其他人群分析：未來(lái)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期將以面對(duì)本項(xiàng)目身的居住人群，并對(duì)周邊商業(yè)人群、居民和工作人群也有一定的輻射作用，隨著本商業(yè)物業(yè)的特色化打造，其臨街外向型商業(yè)的消費(fèi)特征將日趨明顯，外來(lái)消費(fèi)人群將逐漸增加。3/8/2023 85目錄? 項(xiàng)目商圈分析? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析? 本項(xiàng)目商業(yè)部分 SWOT分析? 目標(biāo)消費(fèi)群定位分析? 本項(xiàng)目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位3/8/2023 86本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則以?xún)?nèi)向型與外向型商業(yè)相結(jié)合的形式，在滿足本案住宅目標(biāo)人群的商業(yè)配套需求的同時(shí)，以特色經(jīng)營(yíng)最大限度地吸引本區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群作為一期商業(yè)開(kāi)發(fā)，充分樹(shù)立本項(xiàng)目在順義區(qū)域的商業(yè)形象，以良好的市場(chǎng)形象作用和示范用帶動(dòng)后期的商業(yè)與住宅的開(kāi)發(fā)內(nèi)外兼顧內(nèi)外兼顧開(kāi)發(fā)示范開(kāi)發(fā)示范充分利用區(qū)域商業(yè)可借之勢(shì)，深入挖掘區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)需求和商業(yè)空白點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合本項(xiàng)目特質(zhì)進(jìn)行商業(yè)定位業(yè)態(tài)設(shè)置方面迎合本項(xiàng)目目標(biāo)居住人群的消費(fèi)特征 (順義地區(qū)中高端人群 )，以新型的集特色化與時(shí)尚感與一體的業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。提升物業(yè)形象力和吸引力借勢(shì)造勢(shì)借勢(shì)造勢(shì)特色經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)3/8/2023 87商業(yè)定位思路216。未來(lái)本案及區(qū)域內(nèi)中高端居民持續(xù)增長(zhǎng)的消費(fèi)力、消費(fèi)需求和消費(fèi)特征216。對(duì)商業(yè)配套的升級(jí)版需求216。項(xiàng)目東側(cè)已形成的商業(yè)氛圍216。本地區(qū)未來(lái)商業(yè)規(guī)劃借勢(shì)方案一以滿足社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)和生活需求為目標(biāo)，內(nèi)向型為主，外向型為輔的社區(qū)型商業(yè)方案二以大型品牌超市的號(hào)召力帶動(dòng)商業(yè)氛圍，以新型休閑型商業(yè)業(yè)態(tài)為特色，兼具內(nèi)向型和外向型特征，在滿足社區(qū)需求的同時(shí)更多追求產(chǎn)品的外向型功能社區(qū)型特色型滿足本項(xiàng)目目標(biāo)客群消費(fèi)需求為后期開(kāi)發(fā)起到形象示范作用實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化，引發(fā)商業(yè)與住宅的良性互動(dòng)引發(fā)商業(yè)與住宅的良性互動(dòng)3/8/2023 88商業(yè)體量定位? 本項(xiàng)目 C區(qū)擬開(kāi)發(fā)住宅 21萬(wàn)平米，按人均 30平米計(jì)算，可容納 7000人左右? 按北京地區(qū) 2023年人均商業(yè)面積 1平米的規(guī)劃計(jì)算，商業(yè)面積總體量需 7000平米? 加之考慮本項(xiàng)目商業(yè)對(duì)于周邊區(qū)域居民的輻射作用，對(duì)本地塊住宅的升值俄，以及本商業(yè)對(duì)于未來(lái)項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)中應(yīng)起到的示范作用和帶動(dòng)作用，可增加 2023至 3000平米綜合上述，建議本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模內(nèi)向型社區(qū)型商業(yè)控制在 70009000平米較為合理外向型區(qū)域型商業(yè)考慮到時(shí)順義城區(qū)乃至順義周邊區(qū)縣的輻射作用，以形成本區(qū)域商業(yè)中心態(tài)勢(shì)，商業(yè)體量可加大到 20230平米 ——25000 平米左右。3/8/2023 89商業(yè)定位（一） —— 主題定位以滿足社區(qū)居民生活需求為目標(biāo)追求服務(wù)的品質(zhì)化、便利化提供內(nèi)向型會(huì)所式 社區(qū)生活館3/8/2023 90商業(yè)定位（一） —— 定位詮釋? 規(guī)模定位：社區(qū)型商業(yè)? 功能定位：以滿足社區(qū)居民商業(yè)需求為主要目標(biāo)的內(nèi)向型配套商業(yè)? 檔次定位：中高檔會(huì)所式配套服務(wù)、追求生活服務(wù)的品質(zhì)化和便利性3/8/2023 91方案一商業(yè)部分規(guī)劃建議超市便利型社區(qū)配商業(yè)街餐飲區(qū)3/8/2023 92超市類(lèi)u中型中檔超市，如旺市百利、華潤(rùn)等 面積在 2023平米左右餐飲類(lèi)u中小型中檔特色餐飲、休閑餐飲等面積在 3000平米左右?jiàn)蕵?lè)類(lèi)u美容美體生活館、健身等面積在 1000平米左右商業(yè)定位（一） —— 業(yè)態(tài)定位3/8/2023 93業(yè)態(tài)功能及設(shè)置 單體面積（ m2） 數(shù)量 總面積（ m2）社區(qū)便利型商 業(yè)干洗店 100 1 100沖印店 80 1 80美容美 發(fā) 60——120 2 200音像制品、 書(shū) 店 60——150 1 150藥 店 100——200 1 200西 餅 屋 100——150 1 150眼 鏡 店 100200 1 200寵 物店 200 1 200鮮 花禮品 50 1 100銀 行、 郵 政 200 各 1 400商業(yè)定位（一） —— 業(yè)態(tài)定位社區(qū)便利型配套商業(yè)總面積在 2023平米左右3/8/2023 94商業(yè)定位（二） —— 主題定位以 大型品牌超市 為商業(yè)磁石以 特色餐飲 、 休閑餐飲、新型業(yè)態(tài) 為特色外向型為主、與內(nèi)向型配套相結(jié)合營(yíng)造順義地區(qū) 昭示性生活空間港3/8/2023 95商業(yè)定位（二） —— 定位詮釋? 功能定位：內(nèi)外兼?zhèn)?，在滿足社區(qū)商業(yè)需求的基礎(chǔ)上，以更好的業(yè)態(tài)組合和商業(yè)品質(zhì)、形象，全面吸引周邊區(qū)域的目標(biāo)客群? 主題定位：以中西式特色餐飲、大型品牌超市為特色，輔以?shī)蕵?lè)、及其他生活配套? 檔次定位：中檔、中高檔為主，追求消費(fèi)環(huán)境氛圍和服務(wù)品質(zhì)，突出其品質(zhì)化、特色化休閑化3/8/2023 96方案二商業(yè)部分規(guī)劃建議主體商業(yè)（大型主力超市）外向型臨街店鋪（餐飲、娛樂(lè)、其他新型業(yè)態(tài)）便利型社區(qū)配商業(yè)街外向型臨街店鋪（餐飲、娛樂(lè)）3/8/2023 97方案（二）商業(yè)規(guī)模定位2023025000平米左右主體商業(yè)和部分公寓下底商商業(yè)規(guī)模建筑形式商業(yè)規(guī)模以商業(yè)配套為主、并逐步向外向型商業(yè)拓展的社區(qū)級(jí)商業(yè)中心商業(yè)規(guī)模商業(yè)級(jí)別3/8/2023 98方案（二）商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議外向型臨街商業(yè)主體商業(yè)外向型臨街商業(yè)小區(qū)內(nèi)部道路便利型社區(qū)商業(yè)街便利型社區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài) 層數(shù) 面積 其他要求主力商業(yè)大型超市、綜合購(gòu)物3 15000平米層高、電力、進(jìn)深、樓板承重等外向型臨街商業(yè)餐飲、娛樂(lè)、新型業(yè)態(tài)2 單店 150400平米左右進(jìn)深、面寬、上下水、電力、排煙排污等便利型社區(qū)商業(yè)街社區(qū)便利型配套商業(yè)12 單店 50200平米左右根據(jù)業(yè)態(tài)不同有不同要求3/8/2023 99超市類(lèi)u大型知名超市：家樂(lè)福、易初蓮花、沃爾瑪u面積： 1000015000平米左右u作用：216。主力店品牌形象和集客作用，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)氛圍的形成216。吸引投資客的目光，帶動(dòng)商鋪的招商與銷(xiāo)售216。穩(wěn)定、有固定客流，有利于商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展216。提高本項(xiàng)目的生活便捷性，有利于住宅的銷(xiāo)售216。有利于提高周邊中小店鋪的入駐率和租金水平商業(yè)定位（二） —— 業(yè)態(tài)定位3/8/2023 100餐飲類(lèi)u以中式中型中檔特色餐飲為主流（如新派川菜、杭邦菜、私房菜等）u輔以少量中西式快餐（如韓式燒烤、日式拉面等）u少量咖啡、茶館、主題餐吧等總面積在 40005000平米左右商業(yè)定位（二） —— 業(yè)態(tài)定位3/8/2023 101娛樂(lè)及其他類(lèi)u酒吧uSPA、水療類(lèi)u美容美體類(lèi)u健身類(lèi)u休閑書(shū)吧u音樂(lè)茶吧等總體量在 10001500平米左右商業(yè)定位（二） —— 業(yè)態(tài)定位餐飲及娛樂(lè)業(yè)態(tài)的作用：216。其租金是商業(yè)部分穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源；216?？沙掷m(xù)滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。3/8/2023 102業(yè)態(tài)功能及設(shè)置 單體面積（ m2） 數(shù)量 總面積（ m2）社區(qū)便利型商 業(yè)干洗店 100 1 100沖印店 80 1 80美容美 發(fā) 60——120 2 200音像制品、 書(shū) 店 60——150 1 150藥 店 100——200 1 200西 餅 屋 100——150 1 150眼 鏡 店 100200 1 200寵 物店 200 1 200鮮 花禮品 50 1 100銀 行、 郵 政 200 各 1 400商業(yè)定位（二） —— 業(yè)態(tài)定位面積：社區(qū)便利型配套商業(yè)總面積在 2023平米左右作用：可保證穩(wěn)定的租金收益，滿足小區(qū)居民的生活配套需求3/8/2023 103謝 謝！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAI