【正文】 溢價的增長空間進(jìn)行修正。參數(shù) 估算指標(biāo) 指標(biāo)數(shù)據(jù)范圍Pn 動態(tài)價格 ——n 動態(tài)增長年限 項目明年 6月銷售， n值取 1代入計算K 可能誤差 [3%， +3%]1－ K 置信度綜合修正參數(shù) [， ]M 多因素協(xié)調(diào)值 [， ]P0 靜態(tài)比準(zhǔn)價 住宅 3785元 /㎡；公寓 3495元 /㎡γ1 市場價格自然增長率 10％γ2 大盤開發(fā)成熟溢價增長率 5％ —8%γ3 —γ6 規(guī)劃、營銷、產(chǎn)品、品牌的溢價增長率 以市場經(jīng)驗估算為 10%『住宅與公寓』 /建立估算函數(shù)構(gòu)建價格估算函數(shù)為：估算參數(shù)表：138『住宅與公寓』 /動態(tài)均價范圍P住宅 ? [3901,4491]（單位：元 /㎡）P公寓 ? [3602,4147]（單位：元 /㎡）說明：目前本項目不確定因素較多，此價格僅為粗略估算公寓價格不含裝修BACK139附件 4：備選方案 — 返租140『返租方案確定』 /選擇原則項 目名稱 第一國 際 世博廣 場 華 南 MALL 地王廣 場 愉景 東 方威尼斯銷 售模式實 行三年返租，第一年5%，二年 6% ，三年 7%一、二 層業(yè)主自理，三層實 行返租，年回 報 率%A區(qū) 實 行 10年返租， B區(qū) 實行 16年返租， C區(qū) 實 行 5年返租，年回 報 率均 為7%無任何返租，但可以幫助 業(yè) 主出租商 鋪正常 銷 售，目前無任何返租市場在售商業(yè)項目銷售模式參考n 目前東莞市場商鋪的投資回報率一般在 %—5% 之間，超過 5%的投資回報可以對投資者產(chǎn)生吸引力。n 由于市場的投資回報普遍較低，發(fā)展商一旦承諾過高的投資回報，將會被投資者認(rèn)為是高風(fēng)險的和不切實際的。n 萬科品牌帶給人的印象一直是踏實、穩(wěn)健、持續(xù)增長的形象，這一形象將通過本項目得以強(qiáng)化并更加深入人心?；貓舐手鹉赀f增模式統(tǒng)一回報率模式分區(qū)返租模式硬銷模式（無返租）硬銷模式（無返租）141『返租方案確定』 /回報率逐年遞增模式回報率逐年遞增模式n 回報率逐年遞增暗示著項目物業(yè)價值的持續(xù)增長， 并透露出發(fā)展商對項目增值潛力的信心。n 返租三年，首年返租金額按回報率 5%計算（符合市 場平均水平），第二年按 6%計算，第三年按 7%計算。142『返租方案確定』 / 方案試算 1街鋪價值試算 —— 街鋪采用無返租銷售無返租單價（元）總價（元）首付 4成 /實際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實際成本（元）25000 1500000 600000/60000071805539.981805539.98每年返租一次，返租三年單價（元）總價（元）首付 4成 /實際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實際成本（元） 23返租三年，一次返還單價（元）總價（元）首付 4成 /實際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實際成本（元） 23n外街鋪是東莞市場上最暢銷的商鋪產(chǎn)品，沒有銷售壓力，因此不需要用返租的形式來促進(jìn)銷售。143內(nèi)街價值試算 —— 內(nèi)街采用返租三年，每年返租一次無返租單價（元）總價（元）首付 4成 /實際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實際成本（元）12023 480000 192023/192023 每年返租一次，返租三年單價（元）總價（元）首付 4成 /實際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實際成本（元）65/ 返租三年，一次返還單價（元）總價（元）首付 4成 /實際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實際成本（元）65/ n部分內(nèi)街鋪可以利用返租模式促成銷售；n選擇每年回報率遞增式的返租能夠在銷售時向客戶清晰傳達(dá)出發(fā)展商對項目升值潛力的信心，從而支持客戶對前景的信心，促成銷售。『返租方案確定』 / 方案試算 2144大鋪價值試算 —— 大鋪采用返租三年，一次性返還無返租單價（元）總價（元）首付 4成 /實際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實際成本（元）6500 3900000 1560000/1560000 4694403.944694403.94每年返租一次，返租三年單價（元） 總價（元） 首付 4成 /實際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實際成本（元） 1902439/ 返租三年，一次返還單價（元） 總價（元） 首付 4成 /實際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實際成本（元） 1902439/ n大鋪總價高，首期支付高昂，購買的進(jìn)入性門檻較高。為促成銷售，應(yīng)盡量降低進(jìn)入門檻。n本項目大鋪每個均為獨立產(chǎn)權(quán)，不能用分割面積的辦法降低總價，因此只能利用返租減少首期以降低進(jìn)入門檻。n比較兩種返租模式， 一次性返租能明顯降低首期，因此建議對大鋪一次性返租?！悍底夥桨复_定』 / 方案試算 31451年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報率 % % % % % % % %月租金收益 月供 從第六年開始月租金收益超過月供，投資者將解除還款壓力1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報率 % % % % % % % %月租金收益 月供 街鋪內(nèi)鋪1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報率 % % % % % % % %月租金收益 月供 大鋪二層『 投資者租金收益分析 』 /月租金收益1461年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 十四年以后租金總收益完全回本，后五十六年為純收益期街鋪內(nèi)鋪大鋪二層1年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 1年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 街鋪成本 =實付首期 +10年月供總額 =內(nèi)鋪成本 =實付首期 +10年月供總額 =大鋪成本 =實付首期 +10年月供總額 =14年收益 14年收益 14年收益 『 投資者租金收益分析 』 /租金總收益147計算說明：假設(shè)第 415年，投資回報率以 6%的年增長速度遞增， 15年后增長速度放緩，回報率基本保持不變，年收益基本固定。15年租金總收益萬元50年租金總收益萬元70年租金總收益萬元后 56年租金純收益萬元街鋪（ 60平米） 內(nèi)鋪（ 40平米） 大鋪二層（600平米） 『 投資者租金收益分析 』 /租金總收益148以外街鋪核算計算條件：外街鋪面積 60平米；單價 25000元 /平米，總價 1500000；第一年投資回報率 5%, 第二年回報率 6%，第三年回報率 7%；三年后回報率以 6% 的速度增長， 第 15年后增長保持穩(wěn)定；產(chǎn)權(quán) 70年。投資分析：首付 =總價 *40%=600000元； 貸款額 =總價 *60%=900000元； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) = /月；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實際成本 =總成本 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實際成本 =655%； 年收益率 =56年收益率 /56=%?！?投資者收益核算 1』149以內(nèi)街鋪核算計算條件：內(nèi)街面積 40平米；單價 14634元 /平米，總價 585366元；第一年投資回報率 5%,第二年回報率 6%，第三年回報率 7%；三年后回報率以 6% 的速度增長， 第 15年后增長保持穩(wěn)定；返租 3年，每年返還；產(chǎn)權(quán) 70年。投資分析：首付 =總價 *40%=； 貸款額 =總價 *60%=； 返租金額 =總價 *投資回報率 *返租年限 =； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) =；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實際成本 =總成本 3年返租金額 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實際成本 =771%； 年收益率 =56年收益率 /56=%?！?投資者收益核算 2』150以大鋪核算計算條件：大鋪面積 600平米；單價 7927元 /平米，總價 4756098元；第一年投資回報率 5%,第二年回報率 6%，第三年回報率 7%；三年后回報率以 6% 的速度增長， 第 15年后增長保持穩(wěn)定；返租 3年，一次性返還；產(chǎn)權(quán) 70年。投資分析：首付 =總價 *40%=1902439元； 貸款額 =總價 *60%=2853659元； 返租金額 =總價 *投資回報率 *返租年限 =； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) =；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實際成本 =總成本 3年返租金額 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實際成本 =771%； 年收益率 =56年收益率 /56=%?！?投資者收益核算 3』BACK151 綜 合商 業(yè) 建筑形 態(tài) 商 業(yè) 面 積 銷 售狀況華 南 MALL 集中商 業(yè) 40萬㎡ 推售售 總 面 積 的 12％，已基本售罄第一國 際 集中 +街 鋪 17萬㎡ 只剩 約 十個步行街商 鋪地王廣 場 街 鋪 12萬㎡ 開 發(fā) 商 進(jìn) 行商 鋪 回收， 統(tǒng) 一 經(jīng)營世博廣 場 街 鋪 +集中 16萬㎡ 招商 較為 理想， 銷 售一般星河 傳說 集中 +街 鋪 12萬㎡ 銷 售極 為 一般君豪商 業(yè) 中心 集中 3萬㎡ 總 共四 層 商 業(yè) 全部租 給 萬佳百 貨盈 鋒 廣 場 二期 街 鋪 約 2萬㎡ 銷 售已近尾聲新世界新天地 街 鋪 約 4萬㎡ ——愉景 東 方威尼斯 集中 +街 鋪 約 16萬㎡ 一期大部分只租不 賣 ，二期 規(guī) 劃中小 計 約 131萬㎡從時間上看，本項目銷售時面臨的主要競爭對手為以中信陽光澳園為主的社區(qū)商業(yè)項目。鄰 里社區(qū)商 業(yè) 建筑形 態(tài) 商 業(yè) 面 積 銷 售狀況金地格林小城 街 鋪 約 1萬平米 2023年底推出中信陽光澳園 街 鋪 約 8000平米 2023年 6月推出理想 0769 街 鋪 首批推出 約 50間鋪 2023年 11月推出，首批已售罄另有大量寫字樓的群樓商業(yè)及社區(qū)商業(yè)，均為現(xiàn)樓，其具體銷售時間難以預(yù)料 152謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH