【導(dǎo)讀】整個(gè)別墅區(qū)由院落、獨(dú)立及少量雙拼組成。院落別墅位于場(chǎng)地東南狹長(zhǎng)區(qū)域，劃小型院落別墅，約占總體別墅量的35%；向北隨著地勢(shì)的抬高及地形逐漸復(fù)雜，規(guī)劃為山體獨(dú)立別墅，約占總量的50%，并在該區(qū)域相對(duì)平緩地段輔建少量雙拼，約占總量的15%，以滿足該類產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。便捷及舒適，適當(dāng)設(shè)計(jì)臺(tái)階及坡道，要求踏步的高度、級(jí)數(shù)在人體舒適度的范圍內(nèi)。但鑒于坡地地形的特殊性，有些設(shè)計(jì)必須以實(shí)際地形為建筑基礎(chǔ)，必須合理規(guī)劃。格既考慮了注重私密及功能的心理，又保證了在居住中接觸大自然的效果。質(zhì)紋格，與東方人理智、涵養(yǎng)的性格有眾多吻合的地方。庭院顯示了主人的個(gè)性，把藝術(shù)相當(dāng)?shù)纳罨?。根?jù)對(duì)別墅的統(tǒng)計(jì)，私人庭院是家庭。本案的庭院設(shè)計(jì)以L型為主。坡屋頂不僅可以有效。有坡屋頂或構(gòu)造頂。璃小窗的運(yùn)用使主人在休閑時(shí)可倚窗遠(yuǎn)眺。交通空間在別墅中占有較大的比例，

　　

【正文】 入委托合同》（附件一）進(jìn)行。 . 2 項(xiàng)目前期介入階段， 地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開(kāi)業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司 相關(guān) 人員就物業(yè)公司提出的意見(jiàn)進(jìn)行溝通。 項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及 相關(guān)酬金（總成本的 1015%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米 2～ 4元）。 前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ： 由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。 經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響，為從前期 物業(yè)管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 100 公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。 物業(yè)管理方案策劃 ：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo) 準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi) 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)，將項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。 如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開(kāi)辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米 2～ 3 元），以便物業(yè)公司正常開(kāi)展工作 。 管理用房提供： 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房，用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉(cāng)庫(kù)等。 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒(méi)有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足 50平方米的按50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要 ，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 101 和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米 500元。 保潔開(kāi)荒 保潔開(kāi)荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施 工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。 地產(chǎn)公司如將保潔開(kāi)荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的 1015%）由地產(chǎn)公司承擔(dān) . 房屋集中交付使用（集中入伙） 房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。 集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。 地產(chǎn)公司如委 托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場(chǎng)布置、管理酬金等）報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān) . 售后服務(wù) 地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書(shū)》規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對(duì)已過(guò)保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作（具體參見(jiàn)地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書(shū)》） 地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí)， 應(yīng)與施 工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書(shū)，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣罰。 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照《保修協(xié)議書(shū)》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。 地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問(wèn)題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對(duì)接。 空置房管理 空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的?？罩梅康墓芾碣M(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 102 . 為避免在客戶看房時(shí)出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)空置房建立巡查制度，對(duì)門窗、水管、開(kāi)關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查，必要時(shí)對(duì)空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。 其他 代墊款項(xiàng)和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。 因 地產(chǎn)公司銷售或其它需要，承諾向業(yè)主贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān) ，此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。 若地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施 的開(kāi)戶費(fèi)用 ，地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時(shí)一并收取該項(xiàng)費(fèi)用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)收取此筆費(fèi)用，可參照地產(chǎn)委 托代理業(yè)務(wù)操作。 因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差，如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差，以及前期施工、售后返修等造成水電開(kāi)支過(guò)大等，即 實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。 物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計(jì)一次并報(bào)地產(chǎn)相關(guān)部門。 資料（樓書(shū)、廣告、合同及宣傳資料）時(shí)，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見(jiàn)。 地產(chǎn)公司不得對(duì)購(gòu)房者作出超過(guò)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾，雙方應(yīng)在房屋銷售前對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題統(tǒng)一口徑；對(duì)因銷售承諾過(guò)失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。 相關(guān)文件 《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》 《前期物業(yè)服務(wù)合同》 《保修協(xié)議 書(shū)》 本指導(dǎo)書(shū)內(nèi)容由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)修改、解釋。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 103 物業(yè)接管工作流程 物業(yè)公司接管初驗(yàn) 物業(yè)竣工驗(yàn)收 施工單位對(duì)初驗(yàn)存在的問(wèn)題進(jìn)行整改 物業(yè)正式接管驗(yàn)收 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 104 土 建 裝 飾 前期介入工作流程 組建前期介入工程組 了解樓盤基礎(chǔ)資料 擬定物業(yè)管理方案 房屋接管 共用設(shè)施和設(shè)備接管 五金附件 水衛(wèi)潔具 電氣設(shè)備 安防設(shè)備 水電氣底數(shù) 設(shè)施設(shè)備功能鑒定 設(shè)施設(shè)備使用說(shuō)明書(shū) 其他相關(guān)圖紙資料 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 105