【導讀】整個別墅區(qū)由院落、獨立及少量雙拼組成。院落別墅位于場地東南狹長區(qū)域，劃小型院落別墅，約占總體別墅量的35%；向北隨著地勢的抬高及地形逐漸復雜，規(guī)劃為山體獨立別墅，約占總量的50%，并在該區(qū)域相對平緩地段輔建少量雙拼，約占總量的15%，以滿足該類產(chǎn)品的市場需求。便捷及舒適，適當設(shè)計臺階及坡道，要求踏步的高度、級數(shù)在人體舒適度的范圍內(nèi)。但鑒于坡地地形的特殊性，有些設(shè)計必須以實際地形為建筑基礎(chǔ)，必須合理規(guī)劃。格既考慮了注重私密及功能的心理，又保證了在居住中接觸大自然的效果。質(zhì)紋格，與東方人理智、涵養(yǎng)的性格有眾多吻合的地方。庭院顯示了主人的個性，把藝術(shù)相當?shù)纳罨?。根?jù)對別墅的統(tǒng)計，私人庭院是家庭。本案的庭院設(shè)計以L型為主。坡屋頂不僅可以有效。有坡屋頂或構(gòu)造頂。璃小窗的運用使主人在休閑時可倚窗遠眺。交通空間在別墅中占有較大的比例，

　　

【正文】 入委托合同》（附件一）進行。 . 2 項目前期介入階段， 地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司 相關(guān) 人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。 項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及 相關(guān)酬金（總成本的 1015%）由地產(chǎn)公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米 2～ 4元）。 前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ： 由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時公約》。 經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權(quán)、服務(wù)標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應(yīng)充分考慮其對后期的影響，為從前期 物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 100 公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。 物業(yè)管理方案策劃 ：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應(yīng)擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標準、內(nèi)部管理機制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。 物業(yè)管理費測算 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。 物業(yè)管理費定價應(yīng)參照當?shù)卣笇?準和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔相應(yīng)虧損。 項目開辦費 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內(nèi)分攤到物業(yè)管理成本中。 如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米 2～ 3 元），以便物業(yè)公司正常開展工作 。 管理用房提供： 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。 管理用房的標準，當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項目總建筑面積千分之二比例（不足 50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要 ，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 101 和周邊活動設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風、噪音應(yīng)達到國家住宅房內(nèi)標準。 ，報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔，裝修標準：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米 500元。 保潔開荒 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施 工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的 1015%）由地產(chǎn)公司承擔 . 房屋集中交付使用（集中入伙） 房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負責制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。 集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設(shè)備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。 地產(chǎn)公司如委 托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報地產(chǎn)公司審核，費用由地產(chǎn)公司承擔 . 售后服務(wù) 地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)認定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔責任。物業(yè)公司只負責正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》） 地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實， 應(yīng)與施 工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標準、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進行評估和扣罰。 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標準按照《保修協(xié)議書》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。 地產(chǎn)公司項目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負責工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。 空置房管理 空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的?？罩梅康墓芾碣M及水、電、供暖等費用由地產(chǎn)公司承擔。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 102 . 為避免在客戶看房時出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產(chǎn)公司應(yīng)對空置房建立巡查制度，對門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司，費用由地產(chǎn)公司承擔，具體收費標準由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。 其他 代墊款項和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。 因 地產(chǎn)公司銷售或其它需要，承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔 ，此部分費用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。 若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)時已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施 的開戶費用 ，地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時一并收取該項費用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時收取此筆費用，可參照地產(chǎn)委 托代理業(yè)務(wù)操作。 因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項目用水、電、氣、暖等費用形成的交費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用或工業(yè)用標準交費與按民用標準收費之間形成的價差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即 實際存在的收支價差和量差，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔補差責任。 物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計一次并報地產(chǎn)相關(guān)部門。 資料（樓書、廣告、合同及宣傳資料）時，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見。 地產(chǎn)公司不得對購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾，雙方應(yīng)在房屋銷售前對可能出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑；對因銷售承諾過失導致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔責任。 相關(guān)文件 《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》 《前期物業(yè)服務(wù)合同》 《保修協(xié)議 書》 本指導書內(nèi)容由物業(yè)公司新項目部負責修改、解釋。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 103 物業(yè)接管工作流程 物業(yè)公司接管初驗 物業(yè)竣工驗收 施工單位對初驗存在的問題進行整改 物業(yè)正式接管驗收 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 104 土 建 裝 飾 前期介入工作流程 組建前期介入工程組 了解樓盤基礎(chǔ)資料 擬定物業(yè)管理方案 房屋接管 共用設(shè)施和設(shè)備接管 五金附件 水衛(wèi)潔具 電氣設(shè)備 安防設(shè)備 水電氣底數(shù) 設(shè)施設(shè)備功能鑒定 設(shè)施設(shè)備使用說明書 其他相關(guān)圖紙資料 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 105