某商辦住宅項目立項報告-資料下載頁
2025-01-04 15:27本頁面
【正文】 0層 高層和商業(yè)連為一體（ 2棟公寓式酒店 +1棟 辦公 ） 產(chǎn)品 ，公寓式酒店戶均 60㎡ ，總價在 100萬以內(nèi)， 車位按照 /戶配比 。辦公一層 1275㎡， 總戶 數(shù) 255戶，車位按 100㎡ 1個。底下 2層均為車庫。 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟效益分析 項目產(chǎn)品定位 辦公成交面積來看 以 5080㎡ loft公寓式酒店為主，純辦公由于供應量問題成交較少。 成交總價來看 60~100萬之間，低總價、交通便利、不限購成為最大賣點。 未來供應情況 未來嘉定新城 loft產(chǎn)品供應逐步減少，龍湖，保利，合景等 loft競品大部分已進入尾盤階段。區(qū)域交通方便的辦公類產(chǎn)品尤為稀缺。 競品對比來看 目前嘉定市場成交速度來看 loft和辦公類均收到版塊目前火熱的去化速度和未來供應量都證明片區(qū)未來的商辦潛力巨大。 ? 針對該別墅項目進行靜態(tài)收益測算，測算依據(jù)如下： 地價：項目方預計出讓地塊土地總價 1098萬元 /畝，按地上計容總建筑面積計樓面地價為4000元 /㎡ 。 目前周邊沿街小商鋪均價在 3~4萬之間（非靠近軌交站），預計項目 2年后售價按 4萬 /㎡起算，預計整盤銷售周期 2年，總銷售收入接近 37億元，租金起始已 6元 /㎡ /天計算。 嘉定的酒店式公寓目前毛坯成交均價在 /㎡，辦公由于稀缺性，配套好的辦公售價可達 /㎡，辦公和酒店式公寓產(chǎn)品按 2年后市場預計定價為 /㎡，總銷售收入公寓式酒店為 ，辦公為 。 產(chǎn)品開發(fā)成本費用：產(chǎn)品按可售面積分攤直接開發(fā)成本除地價外為 6355元 /㎡ ，銷售費用按照 3%計提，貸款總金額 ，利息費用 。 地上建筑面積(㎡ ) 產(chǎn)品類型 面積 (㎡ ) 規(guī)劃戶數(shù) (戶 ) 戶均面積 (㎡ ) 起始 售價(元 /㎡ ) 年均漲幅 整盤均價 (元 /㎡ ) 銷售周期 月均銷售套數(shù) (套 ) 209,000 酒店式公寓 51,000 850 60 15,000 8% 18901 2023年 3季度 2023年3季度 35 辦公 25,500 255 100 15,000 8% 18525 2023年 4季度 2023年1季度 15 商鋪（可售部分） 66,250 828 80 40,000 10% 52983 2023年 1季度 2023年4季度 34 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟效益分析 項目測算基礎 ? 按照上述標準測算： 項目銷售收入 ； 股東層面凈利潤 ； 項目總投資 ； 項目土地增值稅合計 14億元，其中預繳； 項目投資利潤率 %； 銷售凈利潤率 6%； 融資狀態(tài)下 IRR %。 項目 單價 （ 按可售 面積攤 ） 總額 (萬元 ) 1 成本 10,385 217,053 土地 成本 4,030 84,227 除地價外的開發(fā)成本 6,355 2 收入 24,870 519,784 3 營業(yè)稅及附加 1380 28848 4 凈收入 23490 490936 5 毛利 13105 273884 6 毛利率 % 7 費用 373 7797 8 成本費用合計 10758 224849 9 土地增值稅 6733 140,709 10 稅前利潤 7542 169587 11 所得稅 1885 42397 12 項目公司凈利潤 5,656 140,709 13 項目總投資 287,549 14 項目投資利潤率 % 15 資金峰值 162,940 16 自有資金回報率 % 17 銷售凈利潤率 6% 18 IRR % 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟效益分析 34 項目初步概算 本項目由于可計入成本地價僅有 1000元 /㎡，銷售增值額過高，如果全部清算銷售凈利潤率僅為 6%，項目實際操作可通過售后不清算及增加建安成本來處理。 如不清算增值稅測算項目情況： 清算土增稅合計 ； 稅前利潤 ； 項目公司凈利潤 ； 項目凈收益 ； 銷售凈利率 %； 項目公司投資利潤率 % 總結(jié) 部分 項目 價值 第一部分 項目地塊概況 第二部分 市場分析 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟效益分析 第四部分 總體一級節(jié)點開發(fā)計劃和付款節(jié)奏 目 錄 35 第四部分 一級節(jié)點計劃和土地款付款節(jié)奏 36 節(jié)點 編號 關(guān)鍵計劃節(jié)點 時點 支付節(jié)點描述 實際產(chǎn)生支付金 額（萬元） 1 簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 2023年 5月 15日 簽訂 《 項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓 》 2 支付保證金地價款 20%（可商談） 2023年 6月 15日 簽訂 《 土地出讓合同 》 16,720 3 30%第二期股權(quán)收購 2023年 9月 30日 施工隊進場后 25,080 4 45%第三期股權(quán)收購 2023年 12月 30日 年底前 37,620 5 5%尾款 2023年 3月 30日 或已中信泰富參股方式保留 4,18 注：此金額是按底價中標估算，若拍賣成交價格上浮，則從第 3筆款項支出開始相應比例上浮 一級節(jié)點計劃 第四部分 一級節(jié)點計劃和土地款付款節(jié)奏 37 注：上海項目商業(yè)層高限制一層不得高于 。地下車庫不補地價。 上海項目的 《 預售許可證 》 的發(fā)放條件是主體封頂 序號 工作內(nèi)容 時間 開始 完成 周期 1 項目市場定位工作 2023年 3月 30日 2023年 5月 28日 58天 2 規(guī)劃方案設計 已完成 3 單體方案設計 2023年 3月 30日 2023年 5月 15日 45天 4 施工圖設計 2023年 5月 2日 2023年 5月 31日 30天 5 簽署 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 》 2023年 5月 28日 6 取得 《 土地證 》 已獲取 7 取得 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 已獲取 8 取得 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 已獲取 9 取得 《 建設工程施工許可證 》 已獲取 10 樁基施工開始 2023年 6月 21日 2023年 8月 21日 30天 11 開盤 2023年 6月 1日 12 竣工驗收 2023年 4月 1日 13 入伙 2023年 4月 1日 開發(fā)和銷售期 第四部分 一級節(jié)點計劃和土地款付款節(jié)奏 38 注：項目只分一期開發(fā)，可售面積按 2年平均分攤 分期 可售面積 開發(fā)周期 銷售周期 一期商業(yè) 66250 13Q316Q1,2年 9個月 16Q117Q4,2 一期辦公 25500 13Q316Q1,2年 9個月 15Q417Q1,1年半 一期 SOHO 51000 13Q316Q1,2年 9個月 15Q317Q3,2年 3個月 總計 142750 13Q316Q1,2年 9個月 15Q317Q4 2年半
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