【正文】 一步豐富、完善、提升項(xiàng)目的形象品牌。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略售樓處建議p 首選方案在興和東路和中都大街交叉口，展示面足可利用商業(yè)固建，節(jié)省成本，另外此離市中心較近。p 次選方案主要為離張北一中近，展示學(xué)校氛圍，塑造教育地產(chǎn)概念。p 銷售現(xiàn)場(chǎng)功能齊備，分區(qū)合理p 在外圍做景觀示范區(qū)內(nèi)裝溫馨典雅 分區(qū)合理景觀示范區(qū)魅惑十足售樓處 2售樓處 1外觀高檔氣派營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略渠道建設(shè)張北市場(chǎng)渠道建設(shè)方案方向 以張北渠道建設(shè)為主，覆蓋周邊縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)傳統(tǒng)營(yíng)銷和直銷相結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)作原則 分散市場(chǎng)，集中運(yùn)作 只與一家實(shí)力代理行合作，提高效率營(yíng)銷渠道建設(shè)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略常規(guī)推廣有償數(shù)據(jù)庫(kù)協(xié)成資源目標(biāo)性推廣業(yè)務(wù)員資源現(xiàn)場(chǎng)感染、路牌、客戶人際傳播和公關(guān)活動(dòng)為主戶外、投遞等媒體、酒店、企事業(yè)單位場(chǎng)所擺放來(lái)自不同地域、樓盤、特殊關(guān)系資源等的業(yè)務(wù)員協(xié)成多年樓盤運(yùn)作積累客戶資源信息公司提供，郵寄、專場(chǎng)推介、專有服務(wù)等行業(yè)客戶資源 品牌推廣和公眾傳播 ,增加體驗(yàn)人群 !怎怎樣樣讓讓客客戶戶來(lái)來(lái)客戶拓展渠道營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略p 戶外廣告p 道旗、工地圍檔戶外與導(dǎo)引216。 戶外廣告 — 主要以形象輸出和賣點(diǎn)輸出為主216。 在戶外的選擇上以有效性為依據(jù)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶進(jìn)行攔截。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略大眾媒體網(wǎng)絡(luò)分眾傳媒高端論壇大眾媒體前期以軟文形式預(yù)熱，后期軟硬結(jié)合適度推廣量市場(chǎng)培育期；以形象為主，結(jié)合報(bào)廣媒體以新聞角度闡述，綜合角度建立高端可信的產(chǎn)品形象網(wǎng)絡(luò)、分眾傳媒建立高知客群內(nèi)影響力營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略專業(yè)銷售物料新都市主義，精品人居住區(qū)形象打造，發(fā)行未來(lái)社區(qū)生活場(chǎng)景的示意書和工藝別致樓書營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略據(jù)工程節(jié)點(diǎn)組織滲透式營(yíng)銷活動(dòng)據(jù)工程、配套各項(xiàng)進(jìn)展，重大節(jié)點(diǎn)組織活動(dòng)，抓住時(shí)機(jī)加強(qiáng)對(duì)客戶制造影響，開盤前增加客戶的信心，以促成成交。 張北生活街區(qū) 展現(xiàn)精神內(nèi)涵 文化主題 活動(dòng)3.“樣板間開放儀式 ”……專業(yè)銷售活動(dòng)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略行業(yè)雜志、刊物、直郵平面媒體軟文加形象推廣，或隨雜志附送項(xiàng)目樓書；于各銀行、電信部門針對(duì)客戶的內(nèi)刊投放廣告，財(cái)單夾頁(yè)廣告；星級(jí)酒店和相關(guān)娛樂場(chǎng)所放置項(xiàng)目宣傳資料；針對(duì)企事業(yè)單位重要客戶進(jìn)行項(xiàng)目宣傳資料直郵，重大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)發(fā)放邀請(qǐng)函；營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略邀請(qǐng)金卡、鉆石卡客戶，目標(biāo)客戶攜伴參加海上游艇雞尾酒會(huì)，聯(lián)手名牌鉆石珠寶展演，畫展形式，體現(xiàn)尊貴奢華和格調(diào)，擴(kuò)大有效客戶的影響面?，F(xiàn)場(chǎng)辦卡者贈(zèng)送精美禮品。利用人氣和高格調(diào)影響帶動(dòng)促進(jìn) VIP卡銷售。中高端客群主題活動(dòng)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略u(píng) VIP卡出售，選房順序號(hào)，含 800元售樓大廳內(nèi)咖啡吧消費(fèi)券，（可退，若后期購(gòu)房可抵 3000元房款）。u 據(jù)人氣狀況一個(gè)月后意向金增至 10萬(wàn)元直接升級(jí)鉆石卡，可直接確定房號(hào)；u 意向金增至 5萬(wàn)元升級(jí)金卡， 具開盤優(yōu)先選房權(quán)囤積人氣提練分離高低誠(chéng)意度客戶貴賓卡鉆石卡金卡利用會(huì)員組織、 VIP客戶卡分級(jí)別管理，區(qū)分和引導(dǎo)客戶購(gòu)買意向VIP分級(jí)維護(hù)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略口碑宣傳為主要有效傳播途徑老客戶簽約后發(fā)放 “業(yè)主權(quán)益卡 ”。老客戶可將此卡交新客戶，新客戶獲得 3000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠。憑此卡購(gòu)房成功后，老客戶獲得減免 3個(gè)月物管費(fèi)的權(quán)益。此卡注明期限。中高端人群圈層生活較為集中，充分利用這種圈層進(jìn)行老帶薪活動(dòng)，可以使項(xiàng)目的客戶群統(tǒng)一，保持高端品質(zhì)。老帶新活動(dòng)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略以短信和 DM直投為主要手段，數(shù)據(jù)庫(kù)資源相配合短信與 DM推廣成本低，客戶資源針對(duì)性強(qiáng)，有一定持續(xù)保留期，并可根據(jù)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及時(shí)調(diào)整，是拓展客戶的重要手段。直效行銷營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略結(jié)合工程和銷售節(jié)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地域、產(chǎn)品價(jià)值、活動(dòng)事件等舉辦客戶活動(dòng)，進(jìn)行感情溝通與交流，保持客戶對(duì)本案的持續(xù)印象，輔以 “以老帶新 ”客戶獎(jiǎng)勵(lì)政策，節(jié)假日通過電話、短信、郵寄賀卡等祝福形式，提升老業(yè)主滿意度，促進(jìn)口碑宣傳。增強(qiáng)與業(yè)主溝通，促進(jìn)人際傳播，樹立良好口碑人際傳播營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目本身與壩上草原嫁接，凡是購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶，均可享受去往壩上草原的旅游交通及食宿問題！項(xiàng)目可直接針對(duì)京津唐客戶乃至河北周邊區(qū)域客戶進(jìn)行推薦，如與旅行社等相關(guān)合作單位嫁接，將項(xiàng)目作為客戶的重點(diǎn)參觀 “景點(diǎn) ”之一。項(xiàng)目開發(fā)商可承擔(dān)客戶相關(guān)費(fèi)用，作為廣告營(yíng)銷費(fèi)用。與京津唐及河北周邊區(qū)域的 4S店合作，在內(nèi)擺置相關(guān)宣傳單頁(yè)，針對(duì)自駕車旅游客戶進(jìn)行針對(duì)性宣傳！異地客戶資源營(yíng)銷和旅游客戶資源營(yíng)銷重點(diǎn)推薦營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略凡是購(gòu)買本項(xiàng)目客戶，可直接就讀張北一中教育資源客戶針對(duì)性重點(diǎn)推薦營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略價(jià)格策略低開高走，高調(diào)入市搶占市場(chǎng)先機(jī)為了有一個(gè)良好的開端，項(xiàng)目應(yīng)低價(jià)入市，引爆市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流。小幅上漲，小步快跑入市均價(jià)必須保證取得開門紅，根據(jù)市場(chǎng)接受程度，結(jié)合銷售進(jìn)度，分階段小幅上漲；每次上漲幅度不要太大，每次漲價(jià)時(shí)間間隔縮短一些，也就是小幅多次上漲。價(jià)格傾斜，迅速回款為確保快速回收資金，減輕項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，建議對(duì)一次性付款和短期內(nèi)付清全款的客戶給予價(jià)格上的充分傾斜。市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制銷售過程中根據(jù)特定時(shí)點(diǎn)上市場(chǎng)各因素的變化狀況，對(duì)具體的營(yíng)銷周期、價(jià)格走勢(shì)、價(jià)格升降幅度配合營(yíng)銷手段進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略品牌亮相期項(xiàng)目亮相期主打開發(fā)商品牌占據(jù)戶外及圍擋開發(fā)商項(xiàng)目品牌戶外及圍擋資源品牌蓄水期售樓處樣板間亮相VIP客戶開始認(rèn)購(gòu)開盤強(qiáng)銷期一期 30%銷售額持續(xù)銷售期一期 60%銷售額二次強(qiáng)銷期一期 80%銷售額二期開始積累二次開盤期一期收尾，二期開盤強(qiáng)銷， 30%銷售率營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)說(shuō)明p 以上節(jié)點(diǎn)需要根據(jù)建筑施工和產(chǎn)品規(guī)劃節(jié)點(diǎn)來(lái)定，并根據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)來(lái)進(jìn)行調(diào)整p 一期銷售量需要等產(chǎn)品規(guī)劃出來(lái)之后方能確定樓座和銷售面積p 總體銷售節(jié)點(diǎn)與甲方商量后確定營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略本項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃和安排與貴司深入溝通，就項(xiàng)目和市場(chǎng)建立初步的共識(shí)；獲取項(xiàng)目詳盡資料，深入研究項(xiàng)目地塊價(jià)值；與貴司共同確定項(xiàng)目的定位和方向；開展各項(xiàng)專項(xiàng)研究，如 “大盤開發(fā)戰(zhàn)略 ”、 “社區(qū)營(yíng)造關(guān)鍵點(diǎn) ”、 “區(qū)域項(xiàng)目開發(fā) ”項(xiàng)目定位和產(chǎn)品發(fā)展策略的研究確定； 85萬(wàn)平米大盤分期開發(fā)策略的制定；項(xiàng)目產(chǎn)品溢價(jià)空間的打造（細(xì)節(jié)、灰空間、送面積等等）；項(xiàng)目市場(chǎng)全程營(yíng)銷策略的制定；以上僅為我司針對(duì)貴司本項(xiàng)目開發(fā)工作列舉的個(gè)別重點(diǎn)環(huán)節(jié)，意在通過本次的市場(chǎng)研究，更加深入的開展項(xiàng)目工作，力爭(zhēng)在貴司項(xiàng)目正式動(dòng)工前，完成項(xiàng)目開發(fā)工作的戰(zhàn)略和策略性的定位；為項(xiàng)目贏得充分的市場(chǎng)空間和機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綜合開發(fā)效益。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略銷售前項(xiàng)目服務(wù)流程產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務(wù)前提：基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定協(xié)成服務(wù)：市場(chǎng)研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項(xiàng)目定位 。階段目標(biāo)：項(xiàng)目市場(chǎng)定位；為設(shè)計(jì)提供物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議；服務(wù)前提：進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段協(xié)成服務(wù)：總體規(guī)劃建議；戶型平面建議；產(chǎn)品創(chuàng)新深入建議；建筑細(xì)部建議 。階段目標(biāo)：確定最佳方案服務(wù)前提：定位與產(chǎn)品確定協(xié)成服務(wù)：總體營(yíng)銷推廣策略；形象定位；賣場(chǎng)、展示規(guī)劃；推廣計(jì)劃 。階段目標(biāo)：確定銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)確定；提交銷售執(zhí)行報(bào)告前期定位第一階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)第二階段營(yíng)銷計(jì)劃第三階段銷售準(zhǔn)備第四階段銷售服務(wù)前提：達(dá)到執(zhí)行報(bào)告要求協(xié)成服務(wù)：銷售人員培訓(xùn)；銷售資料準(zhǔn)備；………階段目標(biāo)：積極籌備臨門一腳提交價(jià)格策略報(bào)告銷售團(tuán)隊(duì)到位；營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略團(tuán)隊(duì)人員組織架構(gòu)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略 THE END THANKS歡迎探討