【正文】 （配電室） — 建筑安裝工程 60000 （供暖交換） — 建筑安裝工程 180000 （園林綠化） — 建筑安裝工程 202300 （其他輔助） — 建筑安裝工 43000 貸：應(yīng)付賬款 — 北京建工總公司 16800000 — 朝陽一建 12950000 — 海淀一建 18000000 3 12月 28日支付裕龍監(jiān)理公司監(jiān)理費(fèi) 40%。 借：開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi) — 監(jiān)理費(fèi) 600000 貸：銀行存款 600000 3 12月 30日預(yù)售 16號樓 88套， 7524平方米， 27086400元；高層住宅 96套， ， 38241792元；商務(wù)寫字樓 3000平方米， 33000元 /㎡ ，19800000元。 借：銀行存款 85128192 貸：預(yù)收賬款 — 客戶 85128192 間接成本與共同成本的分配 分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本（國稅發(fā) [2023]31號文） 3 16號樓與 710號樓前期工程費(fèi)分配 借：開發(fā)成本 — 房屋開發(fā)成本 — 商品房屋 住宅區(qū)（ 16號樓） — 前期工程費(fèi) （ 710號樓） — 前期工程費(fèi) 貸：開發(fā)成本 — 房屋開發(fā)成本 — 商品房屋（住宅區(qū)） — 前期工程費(fèi) 土地開發(fā)成本分配 借：開發(fā)成本 — 商品房屋（商務(wù)寫字樓） — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （住宅區(qū)）（ 16號樓） — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 710號樓） — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （社區(qū)商業(yè)用房） — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：開發(fā)成本 — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 住宅樓前期工程費(fèi) 面積 16號樓建筑面積 710號樓建筑面積 16號樓分配金額 710號樓分配金額 86192 32832 53360 土地開發(fā)成本 商務(wù)寫字樓 16號樓 710號樓 商業(yè)用房 面積 125468 36076 32832 53360 3200 成本 4配套設(shè)施費(fèi)用分配 配套設(shè)施 商務(wù)寫字樓 16號樓 710號樓 商業(yè)用房 面積 125468 36076 32832 53360 3200 成本 借：開發(fā)成本 — 房屋開發(fā)成本 — 商品房屋（商務(wù)寫字樓） — 基礎(chǔ)設(shè)施 （住宅區(qū)）（ 16號樓） — 基礎(chǔ)設(shè)施 （ 710號樓） — 基礎(chǔ)設(shè)施 （社區(qū)商業(yè)用房） — 基礎(chǔ)設(shè)施 貸：開發(fā)成本 — 房屋開發(fā)成本 — 配套設(shè)施 4市政公共配套設(shè)施費(fèi)分配 市政配套設(shè)施 商務(wù)寫字樓 16號樓 710號樓 商業(yè)用房 面積 125468 36076 32832 53360 3200 成本 119000 借：開發(fā)成本 — 商品房屋（商務(wù)寫字樓） — 公用配套設(shè)施 （住宅區(qū)）（ 16號樓） — 公共配套設(shè)施 （ 710號樓） — 公共配套設(shè)施 （社區(qū)商業(yè)用房） — 公共配套設(shè)施 貸：開發(fā)成本 — 市政配套設(shè)施 119000 4開發(fā)間接費(fèi)用分配 間接費(fèi)用 商務(wù)寫字樓 16號樓 710號樓 商業(yè)用房 面積 125468 36076 32832 53360 3200 成本 12740612 借：開發(fā)成本 — 商品房屋（商務(wù)寫字樓） — 開發(fā)間接費(fèi)用 （住宅區(qū)）（ 16號樓） — 開發(fā)間接費(fèi)用 （ 710號樓 — 開發(fā)間接費(fèi)用 （社區(qū)商業(yè)用房） — 開發(fā)間接費(fèi)用 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 12740612 4完工轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品商務(wù)寫字樓成本明細(xì)賬 借：開發(fā)產(chǎn)品 — 商品房屋（商務(wù)寫字樓） （住宅區(qū)）（ 16號樓） （ 710號樓） （社區(qū)商業(yè)用房） 貸：開發(fā)成本 — 商品房屋（商務(wù)寫字樓） （住宅區(qū)）（ 16號樓） （ 710號樓） （社區(qū)商業(yè)用房） 四：結(jié)轉(zhuǎn)成本 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其最重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因?yàn)樯婕暗椒康禺a(chǎn)銷售合同、認(rèn)購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料，和工程部、預(yù)算部、銷售部、財(cái)務(wù)部等部門，工程量浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要，準(zhǔn)備好了，才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算。 結(jié)算第一步：整理銷售資料，確認(rèn)銷售收入 就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額 “預(yù)收賬款”金額一致。銷售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價(jià)、銷售總價(jià)、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認(rèn)一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價(jià)。按照 .確認(rèn)的銷售收入做憑證： 借：預(yù)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單。 這個(gè)步驟比較麻煩，因?yàn)槭┕ず贤容^多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應(yīng)該把合同按照成本類別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來之后，分別算出各個(gè)類別合同的結(jié)算數(shù)。 結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對。 各個(gè)類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。 1. 款項(xiàng)已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒有開具，由于在預(yù)付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開具過來。 2. 施工單位還沒有結(jié)算，發(fā)票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發(fā) 2023年第 41號文進(jìn)行不超過 10%的預(yù)提，進(jìn)入到成本。 3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具。這個(gè)可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來。 結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對。 4. 施工單位因?yàn)槭韬?，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。 5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結(jié)算。但是實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。 最后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。 預(yù)提時(shí)候： 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款 預(yù)提 按照這個(gè)金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 結(jié)算第四步：計(jì)算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價(jià)，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。 這一步最重要的一點(diǎn)是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積，這個(gè)面積應(yīng)該等于可銷售面積 +車庫面積 +開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積。開發(fā)產(chǎn)品單價(jià) =開發(fā)產(chǎn)品 /結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積 根據(jù)第一步算出來的銷售金額，計(jì)算出來產(chǎn)品銷售成本 產(chǎn)品銷售成本 =開發(fā)產(chǎn)品單價(jià) *已經(jīng)銷售面積 賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 這里面一定要注意，開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的，開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨，并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時(shí)候，兩者才相等。 結(jié)算第五步：把主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤。這一步跟其他行業(yè)的賬務(wù)處理一樣，不在贅述。 謝謝聆聽！ 演講完畢，謝謝觀看！