【正文】 這一步跟其他行業(yè)的賬務處理一樣，不在贅述。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨，并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時候，兩者才相等。開發(fā)產品單價 =開發(fā)產品 /結轉產品面積 根據(jù)第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本 產品銷售成本 =開發(fā)產品單價 *已經(jīng)銷售面積 賬務處理：借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產品 這里面一定要注意，開發(fā)產品和主營業(yè)務成本是有區(qū)別的，開發(fā)產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發(fā)產品是發(fā)生的全部的成本。 借：開發(fā)產品 貸：開發(fā)成本 結算第四步：計算出開發(fā)產品成本單價，結轉開發(fā)產品到產品銷售成本。 最后，合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。 4. 施工單位因為疏忽，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。這個可以督促施工單位把質保金發(fā)票開過來。這樣的話，可以按照國稅發(fā) 2023年第 41號文進行不超過 10%的預提，進入到成本。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發(fā)票開具過來。 各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結算數(shù)。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。 這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。核對一致后，確認一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價。 結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入 就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額 “預收賬款”金額一致。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售合同、認購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。 借：開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費 — 監(jiān)理費 600000 貸：銀行存款 600000 3 12月 30日預售 16號樓 88套， 7524平方米， 27086400元；高層住宅 96套， ， 38241792元；商務寫字樓 3000平方米， 33000元 /㎡ ，19800000元。 借：銀行存款 8227 5840 貸：預收賬款 — 客戶 8227 5840 3 12月 7日支付稅金 借：應交稅費 — 應交增值稅 4113792 — 城建稅 — 教育費及附加 — 所得稅 4113792 貸：銀行存款 3 12月 28日 分別收到監(jiān)理工程師、預算合同部簽字確認的本期已完工程月報和工程價款結算賬單，經(jīng)財務部復核確認，本期北京建工總公司，朝陽一建，海淀一建分別完成工程量商務用房 1680萬、 16號樓住宅 1060萬、 710號樓住宅 1800萬、社區(qū)商業(yè)用房 150萬、 附屬配套設施 85萬。 借：預付賬款 — 朝陽一建 787860 貸：銀行存款 787860 3 11月 28日分別收到監(jiān)理工程師，預算合同部簽字確認的本期已完工程月報和工程價款結算賬單，經(jīng)財務部復核確認，本期北京建工總公司，朝陽一建，海淀一建分別完成工程量商務用房 2800萬元， 16號樓住宅 1500萬元， 710號樓住宅 2300萬元。 借：應交稅費 — 應交增值稅 — 城建稅 — 教育費及附加 — 所得稅 貸：銀行存款 3 11月 9日收小區(qū)附屬用房總體招標文件費，每份 10000元，共收 15份，金額 150000元 借：銀行存款 — 工商銀行 150000 貸：營業(yè)處收入 150000 3 11月 23日，小區(qū)附屬用房朝陽一建中標，中標價 7878600元 。 借：開發(fā)成本 — 商品房 住宅區(qū)（ 16號樓） — 建筑安裝工程費 8000000 貸： 應付賬款 — 朝陽 一建 8000000 2 9月 30日 收到經(jīng)監(jiān)理工程師和預算合同部簽字確認的海淀第一建筑工程公司710號高房住宅工程價款賬單已完工程月報，本月已完工程量為 850萬元，經(jīng)與申標工程量清單報價對比審核，財務部確認。經(jīng)監(jiān)理工程師簽字確認，公司合同預算部審核簽字確認已完工程量為 1200萬元。 借：銀行存款 19790 0000 長期借款 — 利息調整 210 0000 貸：長期借款 — 成本 20230 0000 19790=339/（ 1+r） + 339/（ 1+r） 2+339/（ 1+r） 3+339/（ 1+r） 4+339/（ 1+r） 5+339/（ 1+r） 6+339/（ 1+r） 7+（ 20230+339） /（ 1+r） 8 解得 r= 年利率 =4*r=% 2 9月 1日還北京綜合投資公司 , 北京化工集團總公司 ,北京東城新興投資總公司借款及利息。監(jiān)理工程師和合同預算部審核確認海淀第一建筑公司動員預付款支付申請，經(jīng)財務部復核中標單位預付款保函和動員預付款支付申請同意，按中標價 10%，支付中標單位預付款，預付款工程完成80%時分兩次從結算款中抵扣。 借：預付賬款 — 工程款（朝陽一建） 5121792 貸：銀行存款 5121792 2 7月 22日收投標單位高層住宅樓 710號樓招標文件費，每份 10000元，共計 10份。 借：銀行存款 — 工商銀行 100000 貸：營業(yè)外收入 100000 1 6月 30日取得建設銀行一年期 27000 0000短期借款，借款利率 %，到期一次還本付息。 借：預付賬款 — 工程款（北京建工總公司） 12987360 貸：銀行存款 12987360 1 6月 26日退投標保證金 借：其他應付款 — 投標保證金 600 0000 貸：銀行存款 — 工商銀行 600 0000 1 6月 28日收投標單位住宅樓 16號樓招標文件費，每份 10000元共計十份。 借： 開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費 — 質檢費 20 0000 貸：銀行存款 20 0000 1 6月 12日商務樓項目招標，收投標單位投標保證金每單位 100萬元， 6個單位交納。 借：預付賬款 — 隆達招標咨詢公司 146380 貸：銀行存款 146380 5月 25日 招標文件完成支付招標編制費 借： 開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費用 — 招標編制費 292759 貸：預付賬款 — 隆達招標咨詢公司 146380 銀行存款 146379 5月 25日支付招標辦招標管理費 73189元 借： 開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費用 — 招標管理費 73189 貸：銀行存款 73189 1 5月 25日收投標單位招標文件費每份 10000元 共 10份 借：銀行存款 100000 貸：營業(yè)外收入 100000 1 6月 3日太平莊路項目工程監(jiān)理招標裕龍監(jiān)理公司中標，中標價 1500000，首次支付 20% ，年底支付 40%，交工支付 40%。 借：預付賬款 — 市政設計院 34500 貸：銀行存款 34500 . 5月 21日市政設計完成太平莊路項目市政設計，設計費按概算 5950000元的 2%收取，計119000元。商務寫字樓按設計概算137088800元，設計費 2056332元。設計費構成： 2056332元， 宅 1758400元， 1800元， 6400元， 12023元， 1200元， 4000元， 18608元， 2200元。勘察費計 ，按小區(qū)建筑面積 ㎡ 計算 247。合同簽訂時支付設計費 30%， ，取得勘查設計報告時支付 。 舉例 1 月 15日拍得 A土地 （ 80404平方米），該地塊已七通一平，土地出讓金54674 7336元，出讓金含城市基礎設施配套費，應支付契稅 1640 （ 546747336 3%），印花稅 273374元（ 546747336 ‰ ），土地出讓金首付2733 73668元， 7月 15日前支付其余出讓金。 房屋開發(fā)成本核算對象的確定 房地產開發(fā)企業(yè)的房屋成本核算對象