【正文】 41 600銷售費用明細:銷售管理費,廣告宣傳費,業(yè)務(wù)宣傳費,策劃費,業(yè)務(wù)推廣費,銷售傭金,預(yù)售許可辦證費,產(chǎn)權(quán)辦證費,房屋測繪費,模型費36 / 36。 10 000 6 400 25 200 根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各庫存商品成本分配的開發(fā)間接費記入各庫存商品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“生產(chǎn)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 520 000　　　　 合　　計　　　　　6 400 5 600 70 000　　 181周轉(zhuǎn)房 75 000　　 9 600 102商品房 開發(fā)項目編號名稱　　　直接成本　　　　分配開發(fā)間接費 開發(fā)間接費用分配表 301商品性土地；125000元8％＝10000元 181周轉(zhuǎn)房：70000元8％＝5600元 102商品房：120000元8%＝9600元 101商品房：50000元41600元247。 合計　　　　　　　　　　 520000 301　　　　 201　　　　 181　　　　 151　　　　 102　　　　 101　　　　 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費各庫存商品實際發(fā)生的直接成本如下： 某項庫存商品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內(nèi)該項庫存商品實際發(fā)生的直接成本本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用247。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進行分配。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計入房屋等生產(chǎn)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的生產(chǎn)成本，均不分配開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。 二、開發(fā)間接費用的分配 開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。 銀行存款　　 累計折舊　　 應(yīng)付福利費 貸：應(yīng)付工資企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 但就單位庫存商品分攤的費用來說，則隨著庫存商品量的變動而成反比例的變動，即完成庫存商品數(shù)量增加，單位庫存商品分攤的費用隨之減少；反之，完成庫存商品數(shù)量減少，單位庫存商品分攤的費用隨之增加。 其他費用 庫存商品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當期損益。 利息支出 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。 勞動保護費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 辦公費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。 折舊費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。 工資 這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項庫存商品所應(yīng)負擔(dān)，因而無法將它直接記入各項庫存商品成本。 一、開發(fā)間接費用的組成和核算 如有關(guān)庫存商品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的庫存商品的成本。 320 000 320 000 對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的生產(chǎn)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施開發(fā)成本，作如下分錄入賬： 貸：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 借：生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本配套設(shè)施費 460000 460000 對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“生產(chǎn)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“庫存商品——配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼： 四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬。 貸：預(yù)提費用——預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)成本 借：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 55000 55000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作： 貸：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 借：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 765000 765000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作： 貸：銀行存款 借：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 105000 105000 則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：201 　　 251 　　 252 水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預(yù)提辦法。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。 現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下： 按預(yù)提率計算各項庫存商品的配套設(shè)施開發(fā)成本時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)庫存商品的成本。 182周轉(zhuǎn)房；800 000元8％＝64000元 102商品房：900 000元8％＝72000元 各項庫存商品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施開發(fā)成本為： （1000000+900000+800000+800000+500000）100%＝320000247。 251　　幼托設(shè)施　　320 000元 181　　周轉(zhuǎn)房　　800 000元 102　　商品房　　900 000元 假定各項庫存商品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 例如：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施生產(chǎn)成本應(yīng)由10102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負擔(dān)。應(yīng)負擔(dān)該配套設(shè)施開發(fā)成本各庫存商品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計100% 某項庫存商品預(yù)提的配套設(shè)施開發(fā)成本＝該項庫存商品預(yù)算成本（或計劃成本）配套設(shè)施開發(fā)成本預(yù)提率 這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負擔(dān)的配套設(shè)施開發(fā)成本，無法接配套設(shè)施的實際生產(chǎn)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的生產(chǎn)成本。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。 對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施開發(fā)成本”項目，并記入“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的借方和“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。 企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。 它本身應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費。 對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的生產(chǎn)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。 對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。 對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等生產(chǎn)成本，并在“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入庫存商品成本。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算除應(yīng)該預(yù)留的工程質(zhì)量保證金275萬元、。在這以前，施工單位累計完成施工產(chǎn)值4900萬元，甲方已經(jīng)確認，并進行了帳務(wù)處理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計入“生產(chǎn)成本――建筑安裝工程費”4900萬元，已預(yù)付施工單位工程款3920萬元，應(yīng)付施工單位工程款980萬元。〔例７〕以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務(wù)處理就不再贅述。帳務(wù)處理分為：借：生產(chǎn)成本――某項目――建筑安裝工程費 600萬元 貸：應(yīng)付賬款――施工企業(yè)――工程款 600萬元〔例６〕次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設(shè)備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。帳務(wù)處理為：　　　借：原材料――庫存材料 60萬元 　原材料――庫存設(shè)備 50萬元　　　　貸：預(yù)付賬款――預(yù)付購貨款　　　　 15萬元　　　　　　其他應(yīng)付款――質(zhì)量保證金　　　　　　　　銀行存款　　　　　　　　 〔例４〕該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。300萬元　貸：銀行存款 500萬元〔例3〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯３部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫。帳務(wù)處理為： 借：預(yù)付賬款――施工企業(yè)――預(yù)付備料款 200萬元 －－施工企業(yè)－－預(yù)付工程款現(xiàn)將相關(guān)帳務(wù)處理說明如下：〔例１〕該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80％再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位?！±纾骸∧撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標，甲施工企業(yè)中標承建該工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個工程價款的最終結(jié)算。七、“建筑安裝工程費”的核算程序“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：１、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；２、開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；３、開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場；４、施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結(jié)算賬單》；向施工單位結(jié)算甲供材料價款，抵作工程進度款；開發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時，按實際成本，借記“庫存商品”科目，貸記本科目。預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)庫存商品成本。　 企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實體的，應(yīng)根據(jù)附屬對象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料――庫存設(shè)備”科目。四、生產(chǎn)成本的主要帳務(wù)處理（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算賬單”承付工程款，計入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項目中)，借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款”科目。三、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點，選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。二、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。