房地產(chǎn)成本核算(參考版)
2025-02-12 21:16本頁面
【正文】 ?注：對應(yīng)的成本已經(jīng)分?jǐn)偟狡渌?xiàng)目的成本中，不考慮其他項(xiàng)目的銷售情況，不需要追溯調(diào)整其他項(xiàng)目的銷售成本。 44 產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù) 2） ?產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主但用于營利的，對應(yīng)的銷售成本不允許在企業(yè)所得稅前扣除，對應(yīng)的資產(chǎn)的折舊或攤銷也不允許在企業(yè)所得稅前扣除 45 產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù) 3） ?！經(jīng)營性資產(chǎn)的面積不允許公攤！ ?如果已經(jīng)公攤給業(yè)主，應(yīng)直接調(diào)增當(dāng)期的應(yīng)納稅所得，不需要分別確認(rèn)收入和成本 ?還應(yīng)關(guān)注屋面使用權(quán)和外墻面是否屬于開發(fā)商。 公共建筑面積 ? 公攤系數(shù) =公攤率 247。 ?一般成本計算的程序 42 產(chǎn)權(quán)歸屬 ? 1995建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 ? 公攤率 = 套內(nèi)建筑面積 247。 ?通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品價格穩(wěn)定并且容易取得。 ? 通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品的價格很不穩(wěn)定或無法直接確定。 ?如果財務(wù)決算中沒有單獨(dú)注明其實(shí)際成本，可以按照項(xiàng)目預(yù)算作為計稅成本 ?注：均不考慮納稅調(diào)整事項(xiàng) 36 主產(chǎn)品 ?與副產(chǎn)品對應(yīng)的是主產(chǎn)品，成本等于實(shí)際開發(fā) 總 成本扣除副產(chǎn)品的計劃成本 ?注：主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本包括副產(chǎn)品的計劃成本與實(shí)際成本的差額 ?對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，主產(chǎn)品是指開發(fā)的主體項(xiàng)目，如商鋪、寫字間、住宅等 37 聯(lián)產(chǎn)品 ?聯(lián)產(chǎn)品是指企業(yè)在生產(chǎn)過程中使用同一種原料 ，同時生產(chǎn)出幾種具有同等地位但使用價值不同的主要產(chǎn)品 ?對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，聯(lián)產(chǎn)品是指同時開發(fā)的底層商鋪、非底層商鋪、寫字間、住宅等 38 聯(lián)合成本的分配 ? 聯(lián)產(chǎn)品分離前發(fā)生的生產(chǎn)費(fèi)用即聯(lián)合成本，可按照一個成本核算對象設(shè)置一個成本明細(xì)帳進(jìn)行歸集，然后將其總額按照一定的分配方法在各聯(lián)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配 ? 分離后按照各種產(chǎn)品分別設(shè)置明細(xì)帳，歸集其分離后所發(fā)生的加工成本。 33 分配開發(fā)成本 ?按照成本項(xiàng)目歸集各種開發(fā)成本 ?運(yùn)用分類法分割建筑安裝成本 ?按照分割后的建筑安裝成本權(quán)數(shù)分?jǐn)傞_發(fā)成本 成本計算方法 ?常見的有品種法、分批法、分步法 ?房地產(chǎn)企業(yè)一般采用分類法 ?分類法是品種法和分批法的結(jié)合和延伸，是指以產(chǎn)品的類別作為成本計算對象歸集開發(fā)成本，計算總的開發(fā)成本，再按照一定的標(biāo)準(zhǔn)和方法分配計算聯(lián)產(chǎn)品和副產(chǎn)品的成本的方法 34 副產(chǎn)品 ?副產(chǎn)品是指使用同種原材料，在生產(chǎn)主要產(chǎn)品的過程中附帶生產(chǎn)出來的非主要產(chǎn)品，或利用生產(chǎn)中的廢料加工而成的產(chǎn)品。 注：貫徹孰低原則 31 工程結(jié)算（續(xù)） ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入，應(yīng)計入到“營業(yè)外收入”科目，不得直接抵減應(yīng)付工程款或開發(fā)成本 ?分析：對總的應(yīng)稅所得沒有影響，但對不同的納稅年度產(chǎn)生影響 32
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