房地產(chǎn)成本核算-全文預(yù)覽
【正文】 的折舊或攤銷也不允許在企業(yè)所得稅前扣除 45 產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù) 3） ?！經(jīng)營性資產(chǎn)的面積不允許公攤！ ?如果已經(jīng)公攤給業(yè)主，應(yīng)直接調(diào)增當(dāng)期的應(yīng)納稅所得，不需要分別確認收入和成本 ?還應(yīng)關(guān)注屋面使用權(quán)和外墻面是否屬于開發(fā)商。 ?一般成本計算的程序 42 產(chǎn)權(quán)歸屬 ? 1995建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則 ? 公攤率 = 套內(nèi)建筑面積 247。 ? 通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品的價格很不穩(wěn)定或無法直接確定。 33 分配開發(fā)成本 ?按照成本項目歸集各種開發(fā)成本 ?運用分類法分割建筑安裝成本 ?按照分割后的建筑安裝成本權(quán)數(shù)分攤開發(fā)成本 成本計算方法 ?常見的有品種法、分批法、分步法 ?房地產(chǎn)企業(yè)一般采用分類法 ?分類法是品種法和分批法的結(jié)合和延伸，是指以產(chǎn)品的類別作為成本計算對象歸集開發(fā)成本，計算總的開發(fā)成本，再按照一定的標準和方法分配計算聯(lián)產(chǎn)品和副產(chǎn)品的成本的方法 34 副產(chǎn)品 ?副產(chǎn)品是指使用同種原材料，在生產(chǎn)主要產(chǎn)品的過程中附帶生產(chǎn)出來的非主要產(chǎn)品，或利用生產(chǎn)中的廢料加工而成的產(chǎn)品。 29 30 工程結(jié)算（續(xù)） ?如果實際結(jié)算款項小于結(jié)算成本，少結(jié)算的款項應(yīng)推定為建筑商的工程結(jié)余，不得作為開發(fā)成本的組成部分。 ? 企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對工程承包公司的此項業(yè)務(wù)則按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 20 公共配套設(shè)施費（續(xù)） ? 注：配套設(shè)施如果與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施，或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)負擔(dān)的配套設(shè)施費，一般采取預(yù)提的辦法，即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應(yīng)負擔(dān)的配套設(shè)施支出。為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按“建筑業(yè) 其他工程作業(yè)”征收營業(yè)稅 。 15 特殊納稅地點問題 在中華人民共和國境內(nèi)的單位提供的設(shè)計（包括在開展設(shè)計時進行的勘探、測量等業(yè)務(wù)）、工程監(jiān)理、調(diào)試和咨詢等應(yīng)稅勞務(wù)的，其營業(yè)稅納稅地點為單位機構(gòu)所在地。 7 成本項目 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在組織成本核算時，按照經(jīng)濟用途進行分類所確定的費用項目，具體包括以下六個項目： ?土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。 ? （五）成本差異原則。因此應(yīng)結(jié)合開發(fā)項目的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊
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