【正文】 0。房產先租后售的所得稅處理技巧　　不久前，國家稅務總局在對原房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知重新修訂的基礎上，下發(fā)了《關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號），新規(guī)定自今年1月1日起執(zhí)行。通知在明確規(guī)范和統(tǒng)一房地產企業(yè)有關所得稅征收的同時，也為房地產企業(yè)開發(fā)產品先租后售進行稅收籌劃提供了空間和依據?！　±?，A企業(yè)為一房地產開發(fā)公司，目前有3000萬元的開發(fā)產品由于各種原因暫時無法實現對外銷售；為了減少損失，增加收入，公司決定將該部分房產先行出租，待條件合適時再行銷售。在這過程中按國稅發(fā)〔2006〕31號文件的規(guī)定，公司既可以將上述房產轉作固定資產，也可以繼續(xù)按開發(fā)產品管理，二者的所得稅處理因此也不相同?！　∪鬉企業(yè)采用將上述房產轉作固定資產管理，五年后以3800萬元的價格實現對外銷售。根據國稅發(fā)〔2006〕31號文件關于開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產時應視同銷售，其收入（或利潤）確認方法和順序為：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格；由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；按開發(fā)產品的成本利潤率確定；開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定的規(guī)定。所以A公司當年在這一過程中的所得稅為[3000（1+15%）－3000]33%=（萬元）（成本利潤率按15%計算）。因此該固定資產的入賬價值為3450萬元，由于開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產管理，因而可按稅法規(guī)定扣除折舊費用（折舊年限以20年計，不考慮殘值和其他因素），所以每年可抵免的所得稅為（3450247。20）33%=（萬元），（－），=（萬元）（利率按6%計算，下同）；=（萬元）?！　∪绻麑⒎慨a對外銷售時，根據國稅發(fā)〔2006〕31號文件的規(guī)定，按銷售固定資產進行相關的稅務處理，由于其轉為固定資產時未繳納營業(yè)稅，因此其稅負為營業(yè)稅=38005%=190（萬元），營業(yè)稅金及附加為19萬元，假定增值率未超過20%，不考慮承擔土地增值稅（下同），所得稅=[3800－3450+（3450247。20）5－190－19）33%=（萬元）（不考慮其他因素，下同）。5年合計總稅負終值=+190+19+－=（萬元）?！　∪绻鸄公司將上述出租房產仍按開發(fā)產品管理，其他條件不變。則根據國稅發(fā)〔2006〕31號文件的規(guī)定，凡未將租賃的開發(fā)產品轉作固定資產的，在出售時仍按銷售開發(fā)產品進行相關的稅務處理。所以其營業(yè)稅為38005%=190（萬元），營業(yè)稅金及附加為19萬元，假定增值率仍未超過20%，因此不考慮土地增值稅。由于開發(fā)企業(yè)未將其轉作固定資產管理，因而不得扣除折舊費用。因此所得稅=（3800－3000－190－19）33%=（萬元）?！　∮捎贏公司只是對出租商品采用了不同的資產管理方式，而其他條件都相同，因此上述兩種方式下稅負的差額就是實際稅負的差額。通過比較可以看出，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產管理后再出租，盡管取得了提取折舊在稅前扣除的好處，但由于開發(fā)產品轉作固定資產時提前繳納了相關稅收，損失了資金的時間價值。當然，如果兩種方式中的某一種產生了土地增值稅，而另一種沒有，則結果又將發(fā)生不同的變化。 (摘自中國稅務報)合理設置機構享受最低稅率國家給予某些地區(qū)一定的稅收優(yōu)惠政策，并非毫無目的，而是為了鼓勵某類企業(yè)在這些地區(qū)的發(fā)展，而能夠享受這些稅收優(yōu)惠政策的主要是經營期較長、投資額較大的生產性企業(yè)。值得指出的是，某地區(qū)有關稅收優(yōu)惠政策所產生的影響，決非僅限于那些位于這一區(qū)域的納稅人，非該區(qū)域內的納稅人也可利用這些稅收優(yōu)惠政策，進行合法的稅收籌劃以減輕稅負。 　　某跨國公司在我國深圳和河北省某縣城，分別投資設立了兩家外商投資企業(yè)Ｓ公司和Ｐ公司，兩公司都生產同種機電產品。Ｓ公司負責新型機電產品的研究、開發(fā)，并負責生產、銷售；Ｐ公司只負責生產，并在本地區(qū)進行銷售。１９９８年，Ｓ公司因為其研制生產的機電產品技術先進，生產效率高，銷售狀況良好，研制開發(fā)費用等各項指標均達標，被深圳科技部門認定為高新技術企業(yè)。１９９８年，Ｓ公司實現銷售收入９０００多萬元，稅后利潤１５００萬元。Ｐ公司實現銷售收入４５００多萬元，而稅后利潤僅有４００萬元。Ｓ公司、Ｐ公司在管理模式、材料成本方面并無實質性差別；在人工成本上，Ｐ公司比Ｓ公司偏低，但Ｐ公司的利潤卻明顯比Ｓ公司少。為此，該跨國公司遂委托稅務顧問對Ｐ公司的財務及稅收情況進行分析。 　　稅務顧問接受委托后對Ｓ、Ｐ兩家公司的情況進行了比較，發(fā)現如下情形： 　　一、Ｓ公司已于１９９８年開始獲利，經申請并被認定為“高新技術企業(yè)”，享受深圳特區(qū)關于高新技術企業(yè)的優(yōu)惠政策：凡被認定為高新技術企業(yè)的，企業(yè)所得稅享受“二免三減半”的優(yōu)惠政策。按該政策，Ｓ公司從２０００年～２００２年執(zhí)行７．５％的所得稅稅率。 　　二、Ｓ公司的生產材料除免稅進口外，其國內供應商主要分布在長江沿岸，采購價格相同；兩公司的同種機電產品材料消耗量大致相等。 　　三、Ｐ公司于１９９７年設立，１９９７年、１９９８兩年享受二年免稅之后，開始按１５％的稅率繳納企業(yè)所得稅，三年后其企業(yè)所得稅稅率將為３０％(不含地方部分)。 　　通過比較，稅務顧問認為如何將公司的戰(zhàn)略規(guī)劃與企業(yè)更好地享受稅收優(yōu)惠政策結合起來，是進行稅收籌劃的關鍵。對Ｓ公司、Ｐ公司具體適用何種稅收優(yōu)惠政策，稅務顧問作了如下分析：根據有關稅法的規(guī)定，Ｓ、Ｐ兩公司在所得稅優(yōu)惠政策上有較大區(qū)別：Ｓ公司可享受１５％優(yōu)惠稅率，可以享受“二免三減”優(yōu)惠期的政策，如果減免稅期滿后仍然屬于先進技術企業(yè)的，可按稅法規(guī)定的稅率延長三年減半征收企業(yè)所得稅，稅率一般為１０％；Ｐ公司可享受“二免三減”的優(yōu)惠政策，但稅率為３０％（以上稅率不含地方部分）?；冢庸?、Ｐ公司享受的稅收優(yōu)惠政策的不盡相同，稅務顧問作出如下稅收籌劃建議： 　　原Ｐ公司生產的產品改由Ｓ公司生產，Ｓ公司可將某些生產工序交由Ｐ公司完成，原材料的采購統(tǒng)一由Ｓ公司完成。Ｐ公司相當于Ｓ公司的加工廠，不負責最終產品的銷售，在財務上反映為接受委托加工業(yè)務，由Ｓ公司負責銷售全部自產產品。上述稅收籌劃實施的結果如下： 　?。?、Ｐ兩家公司的所有產值都在Ｓ公司體現出來，原Ｐ公司的產品銷售業(yè)務由Ｓ公司完成，由Ｓ公司在其所在地深圳繳納企業(yè)所得稅。Ｓ公司給Ｐ公司下達委托加工單，應結算委托加工費，Ｐ公司的收入主要體現為委托加工費收入。試以２０００年情況為例，稅收籌劃前后的對比情況如附表。僅以銷售收入、銷售成本做比較，不考慮其他費用。 　　從表中可以看出，籌劃后的納稅方案比籌劃前相比，降低所得稅稅負１３５萬元，降低率為２０％（１３５／６７５），稅收籌劃的收益是相當大的。（財稅律師網）編者按： 如您對本刊內容有任何不同觀點，可直接與本期主編或作者聯系。 如您希望投稿或有其他意見，可與財稅法律研究委員會秘書榮紅梅律師聯系：@。第 14 頁 共 14 頁