【正文】 形象定位 北美風(fēng)情一期銷售情況 未開盤項目點評 國賓館度假， 18棟 72桿標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場核心賣點價格 中央水系部分均價 950010000元 /㎡兩邊 12023左右南海鴻龍灣詳細(xì)資料 　項目 南海鴻龍灣規(guī)模 占地 260畝、建面近 30萬、商住 268戶地理位置 東河區(qū)南海湖東岸分期 分二期：現(xiàn)一期 2023年初開工， 08年 6月份銷售，一期已經(jīng)入住。容積率 綠化率 51 %物業(yè)費 /平方米 月 主力戶型 270㎡ 400㎡客戶 本地 75% 東勝和北京 25%主題概念 南海湖畔 中國別墅形象定位 一期中式別墅 二期歐式別墅一期銷售情況 80%后期推盤 2023年 9月開二期歷史價格08年 7月起價 4620元 /㎡均價 5178元 /平方米 08年 8月最高價 11398元 /平方米 09年起價 3800元 /㎡最高價 11000元 /平方米 價格 均價 11398 元 /㎡六、南二里半地塊簡介 地理位置v 項目 該規(guī)劃用地位于東河區(qū)機(jī)場路東側(cè)、興航路兩側(cè)。v 項目 臨近包伊公路、機(jī)場路、機(jī)場高速，交通便捷；v 項目臨近南海旅游風(fēng)景區(qū)：國家 AAA級旅游風(fēng)景區(qū)，南海湖水域面積 5000畝，濕地面積 15000畝，風(fēng)景秀麗迷人，南海湖內(nèi)盛產(chǎn)黃河金翅大鯉魚、鯽魚等魚種，南海濕地自然資源豐富，由此產(chǎn)生了周邊以魚為主的飯店餐館，是包頭市最大的天然氧吧；2. 項目 地塊現(xiàn)狀v 地塊現(xiàn)已進(jìn)入拆遷階段，很快能進(jìn)入建造期；v 整體地塊呈北向南劍頭形。v 項目 南側(cè)面臨機(jī)場路，東側(cè)面臨包伊公路 , 整體地塊南北貫穿市政規(guī)化路，東西貫穿興航路 ,臨街面較長。用地周邊環(huán)境：v 緊鄰包頭機(jī)場；v 周邊老居民及農(nóng)民較多；v 屬于城鄉(xiāng)結(jié)合處 , 佳世隆農(nóng)貿(mào)商城，主要以農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)零售為主，東河區(qū)二里半以南蔬菜副食品批發(fā)集散地。v 周邊餐館林立，主要以南海魚為主要食材，類似農(nóng)家院，魚莊等飯店居多。二里半路北，有多家餐館，旅店 KTV等娛樂設(shè)施齊全。v 有 37中，二里半第二小學(xué)等交通配套：v 公共汽車： 132路， 18路， 30路。v 交通運輸資源豐富：包頭機(jī)場民航站、包頭鐵路貨場、國際集裝集散站、內(nèi)蒙古德美多式聯(lián)運有限責(zé)任公司包頭分公司等。教育配套： 二里半第二小學(xué)：始建于 1961年，校園占地 16081平方米。 202 2023少先隊大隊兩次被評為包頭市 “ 手拉手 ” 典型聯(lián)誼學(xué)校，評為包頭市優(yōu)秀大隊；連續(xù)多年被評為東河區(qū)優(yōu)秀大隊；教工團(tuán)組織評為優(yōu)； 2023年 “ 五三中隊 ” 被評為市級優(yōu)秀中隊。 包頭市第三十七中學(xué)：位于二里半路東側(cè)，以初中教育為主。東河區(qū)二里半?yún)^(qū)域問卷調(diào)查分析： 主體問卷在內(nèi)容及形式上最為全面，通過基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析及交叉分析，對包頭市南海區(qū)域市民住宅消費需求取向從不同層面和項目上進(jìn)行了歸納總結(jié)，得可用于規(guī)劃設(shè)計建議的客觀有效數(shù)據(jù)。訪談問卷分析 3040歲以之間的人群占到總問卷數(shù)的 60%,由于這一人群所占比重偏大，所以訪談問卷總體傾向于年收入不足 23萬元市民，代表中等及中等偏下收入的購買群體。問卷調(diào)查中 39%的人打算在一年之內(nèi)購買房屋， 34%的人或在兩年內(nèi)購買， 9%的人打算半年內(nèi)盡快購買。有 18%的人群不打算購買。 v 被訪者中，預(yù)計購房貸款者占到 %；一次性付清 %v 月供 10001500元 /月占到 %， 15002023元 /月占到 %v 由此可見，總價在 30萬左右，貸款額度 20萬左右，月供正好在 1500元上下，是大眾能接受的范圍 。二里半拆遷購買意向 在被訪者的 500人實際調(diào)查中，有 378人有購買意向，占到 %，另外122人無購買意向，占到 %購房戶型 v 其戶型選擇集中在，兩室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳一衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)，分別占到總體的 %， 17%， %，是相對集中的三個戶型。v 打算購買的住宅面積 如右表所示：戶型需求面積主要集中在 80100平米和 100120平米，分別占到總數(shù)的 64%和 17%表 234 打算購買的住宅面積 總計60平米以下60— 80平米80100平米100120平米120140平米140平米以上 匯總總數(shù) 0 55 318 85 33 8 500比例% 0% 11% % 17% % % 100%對單價承受能力很低， 16002023元 /平米以內(nèi)的占到 36%； 20232400元/平米占總數(shù) %；說明此人群中中端客戶是我們的目標(biāo)客戶群。 表 235 普遍認(rèn)為合理房價 總計16002023元 /平米20232400元 /平米25002900元 /平米30003500元 /平米3500元以上 匯總 總數(shù) 180 238 76 5 1 500比例 % 36% % % 1% % 100%需要住宅類型：多層住宅仍是此類人群的首選，高達(dá) %。其中需要電梯的人群占到 ,%，其余部分 %則不需要電梯。 表 236 打算購房的住宅類型 總計高層住宅（超過 16層）多層住宅（ 6層以下）小高層住宅（ 815層）別墅 匯總總數(shù) 28 383 85 4 500比例 % % % 17% % 100%購房戶型 表 238購房戶型 總計一房一廳一衛(wèi)兩房一廳一衛(wèi)三室一廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi) 其他 匯總總數(shù) 3 278 190 20 9 500比例 % % % 38% 4% % 100%購房目的 表 239 　打算購買的目的改善居住條件 結(jié)婚 投資 其他用途匯總 總數(shù) 415 25 39 21 比例 % 83% 5% % %從以上分析可以看出，改善目前居住條件的家庭或者個人占到大多數(shù)為83%，因為目前二里半?yún)^(qū)域的房屋大多為平房或未拆遷的農(nóng)民自建房，改善型住房需求量大，結(jié)婚和投資的比重不大。包頭房價今后走勢猜測 人群中大多數(shù)認(rèn)為包頭房價還會保持現(xiàn)狀，少數(shù)人認(rèn)為會下跌，可見市場還是對于人們的購買有影響力。 表 240 走勢預(yù)計總計 上 漲 保持現(xiàn)狀 下跌 匯總總數(shù) 125 288 87 500比例 % 25% % % 100%預(yù)計購房的總預(yù)算 表 241打算購房預(yù)算總計1020萬 2030萬 3040萬 4050 60上匯總總數(shù) 150 308 35 6 1 500比例 % 30% % 7% % % 100%由此可見，此區(qū)域的購房家庭或個人，購房預(yù)算在 2030區(qū)間占大多數(shù)，那么分析戶型和單價 ,目前 30萬左右房子是市場主體需求。 小結(jié)v 小結(jié)：中等及中等偏下層面消費者的需求在 80100平米，單價在 20232400元 /平米的中低檔的多層普通住宅，特點是只要價格合適其他因素會考慮少一些。此問卷中的高端客戶群并不多。v 通過對訪談問卷的分析，其被調(diào)查者總體層面與主體問卷需求基本吻合，有效支持了主體問卷中這一層面的需求取向的一致性。戶型面積主要集中在 80100平米和 100120平米，前兩項分別占到 64%和 17%。戶型選擇集中在兩房兩廳一衛(wèi)，三房兩廳一衛(wèi)，分別占到總體的 55%、 38%是相對集中的兩個戶型。相對來講，人們普遍接受的仍是傳統(tǒng)的平層住宅。收入人群大多在年收入 23萬元以下，代表層面偏低。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAI