【正文】 line Group, 2023 ?主城區(qū)與北城區(qū)是城市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 ?海東區(qū)與城郊區(qū)是以外銷型為主的高端物業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域。 ?大理房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)布局，已呈現(xiàn)出一個(gè)金字塔形的結(jié)構(gòu)。金字塔的頂端，是臨海、傍山的休閑度假型高端別墅產(chǎn)品。中部是以本地居民自住為主的中高端多層、小高層、高層產(chǎn)品，金字塔的下部，則是作為保障性住房的中低端產(chǎn)品。 大理市各片區(qū)發(fā)展特征總結(jié) —— 大理房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)布局，已呈現(xiàn)金字塔形的結(jié)構(gòu)，主城區(qū)處于金字塔中部 主城區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 海東區(qū) 北城區(qū) 城郊區(qū) Code of this report | 80 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大理市土地供應(yīng)量分析 Code of this report | 81 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年，大理改造面積有 2904畝，其中下關(guān)片區(qū)的改造面積 1763畝，都以商業(yè)和居住用地為主。北城區(qū)改造面積 1140畝，以居住、商業(yè)、行政、娛樂(lè)用地為主。 大理城中村與舊城改造面積 信息來(lái)源于大理市政府相關(guān)部門采訪所得 Code of this report | 82 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 83 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大理土地供應(yīng)量預(yù)估 在 2023年土地交易量有 2625畝， 2023年第一季度的僅住宅和商業(yè)用地供應(yīng)量有 165畝，通過(guò) 2023年和 2023年的土地供應(yīng)量看，供應(yīng)量相對(duì)較大。 未來(lái) 3年內(nèi)大理的房地產(chǎn)發(fā)展將集中在主城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、海東區(qū)三個(gè)片區(qū)。其中開(kāi)發(fā)區(qū)和海東區(qū)面積有 60平方公里，預(yù)計(jì)在未來(lái) 3年內(nèi)將有 8000畝以上的開(kāi)發(fā)土地放量。 信息來(lái)源于大理市政府相關(guān)部門采訪所得 Code of this report | 84 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)處于城市變革發(fā)展的初期階段，近年內(nèi)即將有大量的同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品相繼面世，而且競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所處的區(qū)位相同甚至優(yōu)越于本項(xiàng)目。在如此的市場(chǎng)環(huán)境下，迫使項(xiàng)目必須加快開(kāi)發(fā)步伐，并以具有競(jìng)爭(zhēng)力的獨(dú)特產(chǎn)品與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，贏得市場(chǎng)。 小結(jié) Code of this report | 85 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大理市在售樓盤概況 Code of this report | 86 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主要在售樓盤分布圖 從圖上可以看出，在售項(xiàng)目有 21個(gè)，主要以 海東及主城區(qū)區(qū)為主，其中主城區(qū)為傳統(tǒng)居住區(qū)，海東區(qū)為旅游度假區(qū)，但是隨著土地的大量放量，配套的不斷完善，海東區(qū)也將漸漸成為居住核心區(qū)。 洱海傳奇 洱海國(guó)際生態(tài)城 洱海龍灣 大理公館 御培坊 洱海莊園 蘋(píng)果城 清逸佳園 錦達(dá)豪庭 惠豐新城 梨花溪 感通別墅 銀海山水間 花韻藍(lán)灣 藝墅花香 五洲國(guó)際商貿(mào)城 藝海天城 馨苑二期 滄海高爾夫 建標(biāo)華城 河畔人家 萬(wàn)誠(chéng)蒼洱大觀 Code of this report | 87 169。 Copyright Centaline Group, 2023 從圖上可以看出，待售項(xiàng)目有 11個(gè)， 5個(gè)項(xiàng)目為高層，其余為別墅、洋房，切集中在主城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。 財(cái)富中心 河畔人家二期 昌茂大廈 耀鵬明珠廣場(chǎng) 東升商務(wù)中心 建標(biāo)華城 洱海一號(hào) 惠豐新城三期 錦達(dá)豪庭 藝墅花香 梨花溪四期 主要待售樓盤分布圖 Code of this report | 88 169。 Copyright Centaline Group, 2023 從圖上可以看出，目前大理市舊改項(xiàng)目眾多，達(dá)到 18個(gè)，后續(xù)開(kāi)發(fā)量巨大，且改造格局集中于主城區(qū)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目存在很大的壓力 泰業(yè)地產(chǎn)舊改 俊發(fā)金星村改造 文化路項(xiàng)目 福星村改造項(xiàng)目 大菠蘿甸改造項(xiàng)目 現(xiàn)代商業(yè)影視城項(xiàng)目 黑龍橋以東項(xiàng)目 龍尾關(guān)保護(hù)項(xiàng)目 大關(guān)邑改造項(xiàng)目 皇后山村改造項(xiàng)目 大展屯改造項(xiàng)目 州委黨校片區(qū) 主要城中村項(xiàng)目分布圖 Code of this report | 89 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主要在售樓盤概況 主城區(qū)占地小， 容積率高 北城區(qū)放量大， 容積率高， 物業(yè)類型多樣化 Code of this report | 90 169。 Copyright Centaline Group, 2023 有部分樓盤無(wú)法調(diào)研到準(zhǔn)確數(shù)據(jù) 主要在售樓盤概況 容積率低，物業(yè)類型 以別墅、花園洋房為主 容積率低，綠化率高物業(yè)類型 以別墅、花園洋房為主 Code of this report | 91 169。 Copyright Centaline Group, 2023 惠豐新城 錦達(dá)豪庭 藝墅花香 ? 位于下關(guān)建設(shè)路 10號(hào)，周邊配套齊全，項(xiàng)目本身占地較小，由一棟商住樓構(gòu)成，商業(yè)不對(duì)外出售項(xiàng)目綠地率低，車位比1:，是下關(guān)中央生活區(qū)。 ? 位于城市南區(qū)，項(xiàng)目緊鄰二環(huán)南路，周邊環(huán)境臟、亂、差，通過(guò)自身改善，項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，還有景觀配套都得到客戶的認(rèn)可。交通便捷。一期、二期均已售罄，三期即將發(fā)售。 ? 位于下關(guān)泰安路以北，西戶型是loft公寓，項(xiàng)目同樣面對(duì)的問(wèn)題是車位比低，無(wú)法滿足業(yè)主需求。項(xiàng)目容積率高達(dá) ，綠化率不高，適合投資，一期推出 500多套，均已售罄。 主要在售樓盤概況 Code of this report | 92 169。 Copyright Centaline Group, 2023 洱海國(guó)際生態(tài)城 銀海 ? 山水間 ? 位于城市海東區(qū)，新城區(qū)，緊鄰大理市著名的洱海，遠(yuǎn)眺蒼山、等生態(tài)景觀。 ? 項(xiàng)目包括高層、別墅、大理當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)商業(yè)街、五星級(jí)酒店多種物業(yè)，綠地率 47%，小區(qū)建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約式。 ? 位于大理市海西區(qū)，距離大理古城之需 10分鐘路程； ? 項(xiàng)目別墅依蒼山而建，層級(jí)錯(cuò)落；根據(jù)不同分區(qū)的地形優(yōu)勢(shì)，因地制宜，營(yíng)造出不同景觀； ? 配套設(shè)施完整，有 5星級(jí)酒店、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)；建筑風(fēng)格是大理白族民居風(fēng)格，園林敲巧妙的與建筑融合，調(diào)性比較高； ? 唯一不足是項(xiàng)目大面積戶型多，大面積段的別墅去化率低。 主要在售樓盤概況 Code of this report | 93 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 通過(guò)上表可以看出，大理市樓盤建筑風(fēng)格比較多元化，高層結(jié)構(gòu)以現(xiàn)代風(fēng)格為主，別墅建筑風(fēng)格大多以白族民居為主，部分樓盤如洱海莊園也引入了比較先進(jìn)的 ART DECO風(fēng)格建筑。 主要在售樓盤概況 —— 建筑風(fēng)格 Code of this report | 94 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 通過(guò)上表可以看出，大理市小區(qū)園林方面風(fēng)格不明顯，一般就是簡(jiǎn)單的綠化，園林景觀多以石頭擺放為主，項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀缺乏概念。 主要在售樓盤概況 —— 園林風(fēng)格 Code of this report | 95 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主要在售樓盤概況 —— 戶型：面積以 80— 90㎡的兩房、 100— 140㎡以下的三房為主 惠豐新城面積往兩個(gè)極端發(fā)展， 一個(gè)是適宜投資的小戶型，一個(gè)是適合自住的中戶型。 目前的大理市場(chǎng)高層以 60—— 140㎡為主， 占到幾個(gè)推售項(xiàng)目的 60%左右 ； 150㎡以上的大戶型一般為海東、 海西的洋房或別墅，針對(duì)外來(lái)投資客； Code of this report | 96 169。 Copyright Centaline Group, 2023 小結(jié)： ? 通過(guò)對(duì)大理市重點(diǎn)樓盤的監(jiān)測(cè)得出，城市中心區(qū)近兩年新建商品房占地面積較小，建筑以高層為主；海東地區(qū)有大盤放量，項(xiàng)目相對(duì)于其它區(qū)域占地較廣，建筑以綜合性物業(yè)為主（洋房、別墅為主）。 下關(guān)城區(qū)主要以高層為主，如錦達(dá)豪庭、藝墅花鄉(xiāng)、惠豐新城等。 ? 建筑風(fēng)格方面，目前的大理市市樓盤，較多別墅區(qū)建筑風(fēng)格是當(dāng)?shù)匕鬃迕窬语L(fēng)格，高層主要是現(xiàn)代風(fēng)格。 ? 朝向上多以南北向?yàn)橹?，由于大理市古城區(qū)、洱海邊整體限高，所以周邊項(xiàng)目以洋房、別墅為主；在下關(guān)以自住為主，有少量投資，面積區(qū)間 100— 130㎡銷售較好。 由于目前的市場(chǎng)呈現(xiàn)樂(lè)觀趨勢(shì)，大理的自然資源很好，打造旅游地產(chǎn)是勢(shì)在必得。目前，云南城投、俊發(fā)地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)、花樣年地產(chǎn)等大型地產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)軍大理市場(chǎng)，證明未來(lái)大理市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)是可觀的。 Code of this report | 97 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 線上 戶外廣告 項(xiàng)目外墻廣告 單立柱 路旗道牌 電視 短信 ? 線下： 口碑 營(yíng)銷活動(dòng) 主要在售樓盤概況 —— 營(yíng)銷推廣 Code of this report | 98 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主要在售樓盤概況 —— 營(yíng)銷推廣 Code of this report | 99 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目分析 ━━━ 大理銀海山水間項(xiàng)目營(yíng)銷賣點(diǎn) ? 項(xiàng)目外觀 大氣磅礴的小區(qū)正門 入口 Logo單立柱昭示廣告 小區(qū)主道文化展示 無(wú)邊界泳池 涓涓花溪谷 既典雅又現(xiàn)代的售樓部 售樓部?jī)?nèi)部文化展示 祈福驅(qū)邪金龜舍利塔 山水間宰相府 Code of this report | 100 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目分析 ━━━ 大理山水間營(yíng)銷活動(dòng) ? 除了大理國(guó)際影展、當(dāng)代藝術(shù)展、樣板戲劇照展等重大文化活動(dòng)之外，小型社區(qū)文化活動(dòng)已經(jīng)形成常態(tài)化機(jī)制，幾乎每個(gè)季度都有隨著推廣活動(dòng)的成功山水間在市場(chǎng)上也成為了口碑較好的親水產(chǎn)品。 數(shù)據(jù)源自官方網(wǎng)站 Code of this report | 101 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目分析 ━━━ 洱海生態(tài)城項(xiàng)目營(yíng)銷賣點(diǎn) ? 項(xiàng)目外觀 海景 400畝濕地公園 9大全能運(yùn)動(dòng)公園 半島財(cái)富中心 五星級(jí)國(guó)際影院 帆船俱樂(lè)部 頂級(jí) SPA水療會(huì)所 外籍專業(yè)物管 售樓中心 推廣宣傳 洱海生態(tài)城蓄客期認(rèn)籌卡發(fā)售無(wú)實(shí)質(zhì)信息對(duì)外發(fā)布（如：價(jià)格等信息），造成市場(chǎng)的盲目追捧，給后期銷售造成一定影響，客戶因價(jià)格等具體信息不符退房退卡 Code of this report | 102 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目分析 ━━━ 洱海生態(tài)城營(yíng)銷活動(dòng) ? 大量廣告活動(dòng)的投入使得洱海生態(tài)城成為人們耳熟能詳洱海旅游度假區(qū)遠(yuǎn)近聞名的標(biāo)桿項(xiàng)目 數(shù)據(jù)源自官方網(wǎng)站與搜房網(wǎng) Code of this report | 103 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目分析 ━━━ 感通別墅項(xiàng)目營(yíng)銷賣點(diǎn) ? 項(xiàng)目外觀 蒼山景、古城景、觀山望海 佛教名山雞足山 蒼山原生森林 迷你別墅靈山秀水悠然看山 蒼山雪泉 SPA 推廣宣傳 Code of this report | 104 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 感通別墅吸引客戶投資的營(yíng)銷亮點(diǎn)在于代租返息業(yè)主購(gòu)房后，僅階段性居住，其房屋空臵期間業(yè)主將房屋一次性返租給代理公司，由代理公司為業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理的一種臵業(yè)模式 項(xiàng)目分析 ━━━ 感通別墅營(yíng)銷活動(dòng) Code of this report | 105 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大理在售項(xiàng)目銷售過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題 部分銷售人員不清楚銷售物業(yè)的建筑面積、風(fēng)格、密度、車位比等項(xiàng)目基本信息 ?銷售人員培訓(xùn)不到位，不能掌握項(xiàng)目的基礎(chǔ)知識(shí)； 銷售物