【正文】 的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占開發(fā)量的25％左右。總體看，**年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于**年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度增強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作崗位的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。**年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93，以投資為目的占7，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了**年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于**年水平。**年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，**年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。**。，；。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地點政府開辟了財源，每年對地點財政收入的奉獻率超過了6。拉動了社會總體消費的增長。**年，。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地縣房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告第五篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告房地產(chǎn)市場營銷調(diào)研報告前言房地產(chǎn)行業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，乃至維護整個社會的穩(wěn)定都有十分重要的意義。一、我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，自1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計已超過五萬億元；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。八十年代以前，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。二、當今房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀進入2008年9月以來，美國金融市場風云再起，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉(zhuǎn)化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何方并止于何處?巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是未解之謎，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。次貸危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從2004年底至2006年6月的1年多時間里，美聯(lián)儲多次上調(diào)利率，但中國的利率只上調(diào)了兩次，而且2006年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。三、房地產(chǎn)過快上漲原因及對策（一）.房地產(chǎn)過快上漲原因客觀原因（1）．土地價格上漲是最直接的原因。房價上漲的根源在于土地供應(yīng)趨緊引發(fā)的土地價格上漲。而“土地財政”加劇了土地價格上漲，在現(xiàn)有的土地“招、拍、掛”、財稅等政策制度下，地方政府是最大受益者，通過賣地可以獲得巨額利益，客觀上刺激賣地沖動。在2010年嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，國內(nèi)主要城市房價依然能“不跌反漲”，主要原因之一是地價仍然在漲，各地頻頻出現(xiàn)新“地王”就是證明。此外，由于存量房地產(chǎn)的高價格使當期取得土地的價格通過競價的方式快速上漲，并延續(xù)高房價－高地價－更高房價的循環(huán)。（2）．充裕的流動性是房價上漲的主要“推手”。為應(yīng)對金融危機，2008年下半年以來，國家加大了宏觀調(diào)控力度，實施了一系列刺激經(jīng)濟發(fā)展的措施，國家4萬億投資規(guī)模帶動地方投資的超常規(guī)發(fā)展，加上適度寬松貨幣政策下銀行信貸規(guī)模的加速擴張，200雖然，從2010年下半年中央銀行就開始引導貨幣政策回歸常態(tài)，持續(xù)不斷地回收流動性，但由于存量貨幣過于巨大，加之，其他主要國家貨幣政策寬松，熱錢大量涌入，市場的流動性仍過度寬裕。在剛性需求下，流動性的泛濫又進一步推高了房價。（3）．經(jīng)濟發(fā)展必然趨勢。從需求上看，由于土地是稀缺資源，隨著需求的增加房價上漲是經(jīng)濟發(fā)展帶來的必然趨勢。特別是，我國正處于城市化高速發(fā)展階段，未來將有超過4億的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，加之，我國人口多、“18億畝耕地”紅線的客觀限制，人多地少矛盾尖銳，住房供求矛盾將長期存在。主觀原因（1）．地方政府推動。目前，房地產(chǎn)業(yè)成為我國擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，也為地方政府帶來巨大效益。為獲取更多的土地出讓收入，地方政府對房價上漲樂見其成。同時，賣地行為進而刺激地價的不斷攀升，最終導致房價的持續(xù)快速上漲。（2）．開發(fā)商刻意操作。目前，除了容積率外，開發(fā)商完全壟斷了所購地塊之上的處置權(quán)和定價權(quán)，形成市場性壟斷。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的不動性、差異性，在需求一定時，價格競爭的外部壓力較小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間價格合謀，一家高價，共同提價，群體漲價。同時，部分開發(fā)商還惡意炒作“房價越調(diào)越高”的消息，加之近年來房價不斷上漲形勢，購房者因?qū)笫蟹績r看漲，心理恐慌，也只能被迫接受。（3）．消費者、投機者推波助瀾。房地產(chǎn)價格上漲信號，使消費者對房地產(chǎn)后市看好，從而盲目跟風。同時，由于投資渠道狹窄，各種投資者、投機者趁勢推波助瀾，加劇了房價上漲。（二）.抑制房地產(chǎn)價格上漲的對策在當前錯綜復雜的情況下，面對多重利益糾葛，抑制房價上漲要以科學發(fā)展為主題，以加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€，加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，兼顧地區(qū)差異性和社會公平性，進一步加大土地供應(yīng)力度、改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、采取有效措施加快保障房建設(shè)，盡快形成房地產(chǎn)業(yè)市場與保障性住房“雙軌制”發(fā)展模式，促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。（一）從嚴格控制土地為有限制放開，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。土地緊張一直是房地產(chǎn)商借口漲價的理由。因此，要繼續(xù)加大土地供應(yīng)，加強用地結(jié)構(gòu)管理，消除土地供求矛盾。一是對房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。二是加大對土地違法違規(guī)行為的查處力度，加快處置閑置房地產(chǎn)用地，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目重點清算和稽查土地增值稅。三是加強結(jié)構(gòu)管理。要求地方政府盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，嚴格落實保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項目審批，進一步增加有效供應(yīng)。（二）改土地供給量控制為利用率控制，切實推進集約用地。一是對住宅規(guī)定最低容積率和樓層高度。應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、城市發(fā)展水平和發(fā)達程度，規(guī)定最低容積率和建樓高度，讓新建住宅向空中發(fā)展，最大限度節(jié)約土地。二是加強工業(yè)用地管理，分行業(yè)制定投資用地率。要嚴控開發(fā)區(qū)設(shè)置和工業(yè)用地審批，迫使工商業(yè)建筑也向空中發(fā)展，盡快扭轉(zhuǎn)工商業(yè)用地的嚴重浪費行為。（三）進一步加強差別化住房信貸政策落實，有效抑制投資性、投機性購房行為。一是充分發(fā)揮信貸政策抑制不合理住房需求特別是投資投機性需求的作用。要加強對商業(yè)銀行的監(jiān)管，提高差別化信貸政策落實力度。對于房價過快上漲的城市，地方政府應(yīng)果斷采取包括限購政策在內(nèi)的臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。二是嚴厲打擊商品住宅銷售環(huán)節(jié)中的各種違規(guī)行為，加強信息公開透明，減少房地產(chǎn)商利用虛假信息制造房價上漲假象盈利空間，引導居民理性購房。（四）加強持有交易環(huán)節(jié)管理，提高住宅使用率。當前，交易和持有成本低是造成投資性、投機性購房的重要原因，這一方面推高房價，另一方面造成大量的住宅浪費。因此，進一步加強對閑置住宅管理、增加持有成本能有效抑制房地產(chǎn)價格。（五）改革土地出讓收入的管理體制，提高保障性住房政策執(zhí)行力。一是加快推進土地收入管理體制。在積極推進將土地轉(zhuǎn)讓收入列入財政預算管理的同時，要加大財政體制改革力度，進一步規(guī)范中央和地方在財權(quán)與事權(quán)分配方面的關(guān)系，解決目前比較突出的中央出政策、地方出資金的問題，從根本上解決地方政府不再過度依賴“土地財政”解決問題。進一步規(guī)范銀行的信貸行為，加強地方政府融資平臺管理，有效消解地方政府運用“土地財政”的外在支持力。二是加快推進住房保障體系建設(shè)，堅持房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場與保障“雙軌制”、“二元制”發(fā)展方向，盡快形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。要提高政策執(zhí)行力、落實力，通過政績考核、土地出讓金一定比例用于保障房建設(shè)強制性管理、保障性用地占用地規(guī)劃比例管理等措施，確保保障性住房建設(shè)計劃全面完成。四、房地產(chǎn)的走勢及前景金融貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的需求有著決定性意義，貨幣金融政策是決定房地產(chǎn)市場冷熱絕對的推動力。貨幣擴張將降低利率，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者的融資成本，從而提高房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤提高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模也上升，從而拉動總產(chǎn)出上升。在適度寬松貨幣政策影響下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購銷兩旺的局面。為了遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進行了全方位的調(diào)控，調(diào)控政策密度、嚴厲程度超出市場預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加上限購措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業(yè)稅征收從嚴、加息等政策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風險。一線城市由于經(jīng)濟發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時未來中國城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場的發(fā)展空間也會相應(yīng)轉(zhuǎn)移。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進一步受限，難與少數(shù)央企爭地的開發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場，二、三線城市的房地產(chǎn)市場正處快速的上升周期。隨著區(qū)域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機和空間。