【正文】 的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占開發(fā)量的25％左右。總體看，**年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于**年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度增強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作崗位的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購(gòu)房比例）以及投資性購(gòu)房的比例。**年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93，以投資為目的占7，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了**年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于**年水平。**年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，**年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。**。，；。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地點(diǎn)政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地點(diǎn)財(cái)政收入的奉獻(xiàn)率超過(guò)了6。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。**年，。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告第五篇：房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研報(bào)告前言房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至維護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定都有十分重要的意義。一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1992年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過(guò)五萬(wàn)億元；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。八十年代以前，沒(méi)有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會(huì)把它作為商品來(lái)買賣。它自然就不會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開始起動(dòng)，開始流通。二、當(dāng)今房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)入2008年9月以來(lái)，美國(guó)金融市場(chǎng)風(fēng)云再起，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購(gòu)美林集團(tuán)、AIG集團(tuán)陷入危機(jī)，強(qiáng)烈震撼了美國(guó)金融市場(chǎng)，并在國(guó)際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國(guó)次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī)。由于這場(chǎng)金融危機(jī)仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，危機(jī)將走向何方并止于何處?巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是未解之謎，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見(jiàn)。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從2004年底至2006年6月的1年多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次，而且2006年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國(guó)樓市與美國(guó)樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。三、房地產(chǎn)過(guò)快上漲原因及對(duì)策（一）.房地產(chǎn)過(guò)快上漲原因客觀原因（1）．土地價(jià)格上漲是最直接的原因。房?jī)r(jià)上漲的根源在于土地供應(yīng)趨緊引發(fā)的土地價(jià)格上漲。而“土地財(cái)政”加劇了土地價(jià)格上漲，在現(xiàn)有的土地“招、拍、掛”、財(cái)稅等政策制度下，地方政府是最大受益者，通過(guò)賣地可以獲得巨額利益，客觀上刺激賣地沖動(dòng)。在2010年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)依然能“不跌反漲”，主要原因之一是地價(jià)仍然在漲，各地頻頻出現(xiàn)新“地王”就是證明。此外，由于存量房地產(chǎn)的高價(jià)格使當(dāng)期取得土地的價(jià)格通過(guò)競(jìng)價(jià)的方式快速上漲，并延續(xù)高房?jī)r(jià)－高地價(jià)－更高房?jī)r(jià)的循環(huán)。（2）．充裕的流動(dòng)性是房?jī)r(jià)上漲的主要“推手”。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，2008年下半年以來(lái)，國(guó)家加大了宏觀調(diào)控力度，實(shí)施了一系列刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施，國(guó)家4萬(wàn)億投資規(guī)模帶動(dòng)地方投資的超常規(guī)發(fā)展，加上適度寬松貨幣政策下銀行信貸規(guī)模的加速擴(kuò)張，200雖然，從2010年下半年中央銀行就開始引導(dǎo)貨幣政策回歸常態(tài)，持續(xù)不斷地回收流動(dòng)性，但由于存量貨幣過(guò)于巨大，加之，其他主要國(guó)家貨幣政策寬松，熱錢大量涌入，市場(chǎng)的流動(dòng)性仍過(guò)度寬裕。在剛性需求下，流動(dòng)性的泛濫又進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。（3）．經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然趨勢(shì)。從需求上看，由于土地是稀缺資源，隨著需求的增加房?jī)r(jià)上漲是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的必然趨勢(shì)。特別是，我國(guó)正處于城市化高速發(fā)展階段，未來(lái)將有超過(guò)4億的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，加之，我國(guó)人口多、“18億畝耕地”紅線的客觀限制，人多地少矛盾尖銳，住房供求矛盾將長(zhǎng)期存在。主觀原因（1）．地方政府推動(dòng)。目前，房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，也為地方政府帶來(lái)巨大效益。為獲取更多的土地出讓收入，地方政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲樂(lè)見(jiàn)其成。同時(shí)，賣地行為進(jìn)而刺激地價(jià)的不斷攀升，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲。（2）．開發(fā)商刻意操作。目前，除了容積率外，開發(fā)商完全壟斷了所購(gòu)地塊之上的處置權(quán)和定價(jià)權(quán)，形成市場(chǎng)性壟斷。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的不動(dòng)性、差異性，在需求一定時(shí)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的外部壓力較小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間價(jià)格合謀，一家高價(jià)，共同提價(jià)，群體漲價(jià)。同時(shí)，部分開發(fā)商還惡意炒作“房?jī)r(jià)越調(diào)越高”的消息，加之近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲形勢(shì)，購(gòu)房者因?qū)笫蟹績(jī)r(jià)看漲，心理恐慌，也只能被迫接受。（3）．消費(fèi)者、投機(jī)者推波助瀾。房地產(chǎn)價(jià)格上漲信號(hào)，使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)后市看好，從而盲目跟風(fēng)。同時(shí)，由于投資渠道狹窄，各種投資者、投機(jī)者趁勢(shì)推波助瀾，加劇了房?jī)r(jià)上漲。（二）.抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的對(duì)策在當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的情況下，面對(duì)多重利益糾葛，抑制房?jī)r(jià)上漲要以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€，加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，兼顧地區(qū)差異性和社會(huì)公平性，進(jìn)一步加大土地供應(yīng)力度、改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、采取有效措施加快保障房建設(shè)，盡快形成房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)與保障性住房“雙軌制”發(fā)展模式，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。（一）從嚴(yán)格控制土地為有限制放開，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。土地緊張一直是房地產(chǎn)商借口漲價(jià)的理由。因此，要繼續(xù)加大土地供應(yīng)，加強(qiáng)用地結(jié)構(gòu)管理，消除土地供求矛盾。一是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。二是加大對(duì)土地違法違規(guī)行為的查處力度，加快處置閑置房地產(chǎn)用地，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)清算和稽查土地增值稅。三是加強(qiáng)結(jié)構(gòu)管理。要求地方政府盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，進(jìn)一步增加有效供應(yīng)。（二）改土地供給量控制為利用率控制，切實(shí)推進(jìn)集約用地。一是對(duì)住宅規(guī)定最低容積率和樓層高度。應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展水平和發(fā)達(dá)程度，規(guī)定最低容積率和建樓高度，讓新建住宅向空中發(fā)展，最大限度節(jié)約土地。二是加強(qiáng)工業(yè)用地管理，分行業(yè)制定投資用地率。要嚴(yán)控開發(fā)區(qū)設(shè)置和工業(yè)用地審批，迫使工商業(yè)建筑也向空中發(fā)展，盡快扭轉(zhuǎn)工商業(yè)用地的嚴(yán)重浪費(fèi)行為。（三）進(jìn)一步加強(qiáng)差別化住房信貸政策落實(shí)，有效抑制投資性、投機(jī)性購(gòu)房行為。一是充分發(fā)揮信貸政策抑制不合理住房需求特別是投資投機(jī)性需求的作用。要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)管，提高差別化信貸政策落實(shí)力度。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，地方政府應(yīng)果斷采取包括限購(gòu)政策在內(nèi)的臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。二是嚴(yán)厲打擊商品住宅銷售環(huán)節(jié)中的各種違規(guī)行為，加強(qiáng)信息公開透明，減少房地產(chǎn)商利用虛假信息制造房?jī)r(jià)上漲假象盈利空間，引導(dǎo)居民理性購(gòu)房。（四）加強(qiáng)持有交易環(huán)節(jié)管理，提高住宅使用率。當(dāng)前，交易和持有成本低是造成投資性、投機(jī)性購(gòu)房的重要原因，這一方面推高房?jī)r(jià)，另一方面造成大量的住宅浪費(fèi)。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)閑置住宅管理、增加持有成本能有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格。（五）改革土地出讓收入的管理體制，提高保障性住房政策執(zhí)行力。一是加快推進(jìn)土地收入管理體制。在積極推進(jìn)將土地轉(zhuǎn)讓收入列入財(cái)政預(yù)算管理的同時(shí)，要加大財(cái)政體制改革力度，進(jìn)一步規(guī)范中央和地方在財(cái)權(quán)與事權(quán)分配方面的關(guān)系，解決目前比較突出的中央出政策、地方出資金的問(wèn)題，從根本上解決地方政府不再過(guò)度依賴“土地財(cái)政”解決問(wèn)題。進(jìn)一步規(guī)范銀行的信貸行為，加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)管理，有效消解地方政府運(yùn)用“土地財(cái)政”的外在支持力。二是加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，堅(jiān)持房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)與保障“雙軌制”、“二元制”發(fā)展方向，盡快形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。要提高政策執(zhí)行力、落實(shí)力，通過(guò)政績(jī)考核、土地出讓金一定比例用于保障房建設(shè)強(qiáng)制性管理、保障性用地占用地規(guī)劃比例管理等措施，確保保障性住房建設(shè)計(jì)劃全面完成。四、房地產(chǎn)的走勢(shì)及前景金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求有著決定性意義，貨幣金融政策是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱絕對(duì)的推動(dòng)力。貨幣擴(kuò)張將降低利率，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的融資成本，從而提高房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)提高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模也上升，從而拉動(dòng)總產(chǎn)出上升。在適度寬松貨幣政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的局面。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控，調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場(chǎng)預(yù)期，特別是明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，加上限購(gòu)措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營(yíng)業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也將大大增加購(gòu)房者的資金成本和未來(lái)的交易成本，也將增加投資性購(gòu)房的獲利風(fēng)險(xiǎn)。一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場(chǎng)輻射力強(qiáng)，在當(dāng)前全社會(huì)貨幣流動(dòng)性充裕的背景下，仍將擁有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。然而在一線城市土地價(jià)格大幅上漲、購(gòu)房負(fù)擔(dān)明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場(chǎng)份額呈下降趨勢(shì)。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時(shí)未來(lái)中國(guó)城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場(chǎng)的發(fā)展空間也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)移。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，難與少數(shù)央企爭(zhēng)地的開發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房?jī)r(jià)上漲打開了新通道。相對(duì)于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處快速的上升周期。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)和空間。