【導讀】什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解?跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房?即便是自己家，也還有一些事情不能做?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些?出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦?進行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報?裝修合同包括哪些內(nèi)容?住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定?住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處?因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償?對產(chǎn)權不屬于自己的毗連房屋要承擔什么義務?房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責任的標準是什么?有效預防火災，業(yè)主該做些什么?空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費，是否由我們分攤?業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的?供水、供電、有線電視等費用如何收取?我到底算不算業(yè)主?

　　

【正文】 “ 是的，上述物業(yè)所有權人要有房管部門發(fā)給的《房地產(chǎn)權證》或辦理登記的《商品房預售合同》。 ” 發(fā)叔聽完后如釋重負，積 在心頭很長時間的癥結今天終于解開了。 那種快樂的心情，有點想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點威信．于是 “ 忍 ” 住了。 業(yè)主應該享有哪些權利和義務 ? 中國人講究一個 “ 名份 ” ， “ 我貴為汝夫 ” ，我在享受 “ 夫君 ” 的權利同時，還必須恪守 “ 夫君 ” 的義務，所以 “ 名份 ” 二字其實也包含了兩個方面：其一，是義務；其二，是權利。在對等中真正 “ 名符 其實 ” 。 所以，就當發(fā)叔明白了自己是 “ 業(yè)主 ” 的一瞬間，馬上就有另一個問題 “ 油然而生 ” ～一作為一種 “ 名份 ” 存在的 “ 業(yè)主 ” 究竟有哪些權利和義務呢 ? 象這種問題，對于物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的發(fā)仔而言，簡直就是小菜一碟，其熟悉程度差不多是 “ 倒背如流 ” ，所以，當發(fā)叔一提起，發(fā)仔就滔滔不絕起來。 “ 按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；對 物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金 (以下簡稱專項維修資金 )的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。打個比方吧，小區(qū)內(nèi)有關規(guī)章制度的制定，都要通過業(yè)主的審核，還有對于業(yè)主委員會的日常工作有權監(jiān)督等。 ” 發(fā)叔聽到這里，馬上想到了 “ 當家作主 ” ，他笑著對兒子說： “ 簡單來說，業(yè)主有權 ‘ 當家作主 ’ 對不 ?” “ 對極了，業(yè)主有權共同參與物業(yè)管理。 ” “ 這個問題我清楚了，現(xiàn)在你說說，作為一個業(yè)主還有哪些義務應該遵守呢 ?” 發(fā)叔真是有問不完的問題。 “ 業(yè)主應 該執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的有關決定；應該遵守業(yè)主公約；應該遵守有關物業(yè)管理的制度、規(guī)定；須按時交付物業(yè)管理費、按規(guī)定交納專項維修資金 等。” 聽到這里，發(fā)叔覺得很得意，覺得自己真正是物業(yè)的主人了。剎那間，心中涌出無數(shù)美好的念頭，一種責任感與使命感充溢了身體中的每一個細胞，大有 “ 物業(yè)興亡，舍我其誰 ”的美妙感受。 哪些屬于物業(yè)的使用人 ? 這天，發(fā)叔被老李、老張、老王拉著到休閑長廊 “ 砌長城 ” 。相對于老張他們，發(fā)叔平時算是甚少打麻將，所以技術不是很好。不過，發(fā)叔第一盤就來了個自摸，所以心花怒放。正在 這時候，門前有一個年輕人走了進來，對他們說 “ 各位叔叔，請問附近有房子出租嗎 ?” 發(fā)叔向來是熱心人，他接口道： “ 年輕人，準備租多大的房子呢 ?” “ 三房兩廳的。 ” “ 老張，你家不是有套房子空著的嗎，不如租出去，免得空閑著。 ” 老李接著說。 “ 我早有這個打算，好吧，年輕人，我給你一個電話號 碼，你去問問我媳婦，”老張笑咪咪地說。乎出現(xiàn)了一個問題，年輕人走后，發(fā)叔琢磨開了，你覺得這里面似乎出現(xiàn)了一個問題，想到將房子租出去了，自己就不是“業(yè)主”了，而租房者就是“業(yè)主 了，那他可以享受一系列法定的權利和承擔一系列義務。自己 的權利及義務豈不是隨著房子的出租而“剝奪”了嗎 ?不行，這個問題一定要和兒子商量一下，也好給老張?zhí)醾€醒。 那天，發(fā)叔一回到家，就問兒子發(fā)仔： “ 業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別 ?” “ 這是兩個不同的概念。 ” 發(fā)仔接著說 “ 業(yè)主是指物業(yè)所有權人，對物業(yè)具有處分、收益、使用和占有的權力。而物業(yè)使用人，則不一定是物業(yè)所有權人，物業(yè)使用人 正常是指物業(yè)的承租入或非業(yè)主使用物業(yè)的人。這里面是有區(qū)別的，物業(yè)使用人沒有所有權，簡單來說，他 (她 )只有物業(yè)使用權。 ” “ 噢，原來是這樣，不過你還是給我舉幾個例子吧。 ” 發(fā)叔接口道。 “ 打個比 方，如果你將房子出租出去，那些租房子的人就是物業(yè)使用人，他 (她 )與你簽訂房屋租賃合同，在合同期限內(nèi)，享有物業(yè)的使用權，但沒有所有權。其實還不止這種情形，比如你沒有將房子出租，可能會讓自己的親朋好友住，這群人也一樣屬于物業(yè)使用人。 ” 發(fā)叔終于明白了，他總結道： “ 也就是說看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的 標準，是看他 (她 ) 到底有所有權呢，還是只有使用權，對不 ?” “ 是的。 ” 兒子感到很高興。發(fā)叔也一下釋然了，不用擔心老張的權利被剝奪了。 物業(yè)使用人的權利與義務如何確定 ? 發(fā)叔是個愛動腦的人，就在發(fā)叔弄明白業(yè)主與物業(yè)使用人之 間的區(qū)別后，又一個問題產(chǎn)生了，發(fā)叔想，業(yè)主與物業(yè)使用人的最大區(qū)別是對 “ 物業(yè)所有權 ” 的不同。業(yè)主，具有所有權；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權。 “ 物業(yè)使用人有哪些權利和義務呢 ?” 發(fā)叔問發(fā)仔。 發(fā)仔說： “ 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人共同約定，但前提是不違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。 ” “ 怎么約定 ?” 發(fā)叔又道。 “ 比如，業(yè)主可以將參與與決定有關物業(yè)管理重大事項的權利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會委員等；當然也可以要求物業(yè)使用人履行相關義務，如按時繳納物業(yè)管理服務費等。不過這些約 定都應當在合同中注明。 ” 發(fā)仔細心為發(fā)叔講解。 發(fā)叔聽到這里接口道： “ 這里似乎有問題。 ” “ 哦，有什么問題 ?” 發(fā)仔奇怪地望著發(fā)叔。 “ 業(yè)主把權利委托給物業(yè)使用人好辦，他 不行使也不會損害業(yè)主的利益，但義務就不一樣，如果物業(yè)使用人不履行，業(yè)主就要自己履行，對吧 ?” 發(fā)叔說。 “ 哇，老爸，你的心思可真周密，這你也想到了。不錯，如果物業(yè)使用人違反物業(yè)管理條例或業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。 ” 發(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力。 業(yè)主大會 如何成立業(yè)主大會 ? 為了修改《業(yè)主公約》的事，發(fā)叔到處去搜集意見，希望在下 次召開業(yè)主大會的時候能將現(xiàn)在存在的問題都解決掉。晚上，發(fā)姨做好了飯菜，發(fā)仔也已經(jīng)回家了，發(fā)叔還沒回來。發(fā)姨很擔心： “ 這老頭，怎么回事呀，從來不會要人等的呀 !不會出什么事了吧 ?” “ 媽，放心了，老爸是這個小區(qū)的模范業(yè)主，這次《業(yè)主公約》的修改，還有誰比他更操心的。 ” 發(fā)仔笑著安慰發(fā)姨。 “ 我回來了 !” 人不見，聲先到，可以想象發(fā)叔是何等的開心。發(fā)叔開了門進來，手上抱了一大堆資料。東西還沒放下， 就嚷開了： “ 阿 偉，怎樣成立業(yè)主大會啊 ?” “ 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主人會。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。自首次業(yè) 主大會會議召開之日起成立。 ” 發(fā)仔心里佩服發(fā)叔做事的那份認真。 “ 業(yè)主大會由所有業(yè)主組成，我們小區(qū)的業(yè)主這么多，也 許開業(yè)主大會的時候站都沒地方站呢。”看來一說到物業(yè)管理，發(fā)叔不吃飯也渾身是勁。 “ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)較多的，以幢、單元、樓層為單位推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 ” 發(fā)仔邊說邊從發(fā)叔手里接過一大沓資料。 “ 那人數(shù)很少的呢 ?比如只有一個業(yè)主。 ” 發(fā)叔的想象力可真豐富。 “ 只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，山業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 ” 發(fā)仔笑著道。 “看你們的樣子，是不用吃飯都飽了?！卑l(fā)姨在一旁笑道?！爱斎灰燥垼眢w乃革命的本錢啊 !開飯嘍 !” 發(fā)仔大叫。 業(yè)主大會是什么 ?它有什么職責 ? 這幾天小區(qū)的業(yè)主都在議論本小區(qū)的《業(yè)主公約》，每一個人對《業(yè)主公約》的內(nèi)容都有自己的意見，發(fā)叔也不例外。發(fā)叔認為目前的《業(yè)主公約》有一些不合理的地方，應該修改一下，但是還不知道修改業(yè)主公約要通過什么樣的程序。有物業(yè)管理方面的問題就問發(fā)仔都成習慣了。 所以晚上等到兒子下班后第一句話就向他問道： “ 阿偉，修改〈業(yè)主公約》要通過什么樣的程序 ?” “ 對《業(yè)主公約》的修改要通過小區(qū) 的業(yè)主大會。 ” 發(fā)仔答道。 “ 業(yè)主大會才有這樣的權利，業(yè)主大會是什么組織 ?” 發(fā)叔很奇怪。 “ 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的組織。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 ” “ 哦 !那它有些什么職責呢 ?” 發(fā)叔又問道。 “ 第一，制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主人會議事規(guī)則；第二，選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；第 j三，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；第四，決定專項維修資金使用、續(xù)酬方案，并監(jiān)督實施；第五，制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán) 境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；第六，法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 ” 發(fā)仔不緊不慢地道。 “ 這種情況有點象人民代表大會呀 !” 發(fā)叔嘆道。 “ 當然了，業(yè)主是小區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有權人，現(xiàn)在都講民主嘛，重大問題當然要大部份業(yè)主同意才能生效了。但是，很多業(yè)主的參與意識不強，好象事不關已，隨意表決選舉，事后才發(fā)現(xiàn)對小區(qū)的公共利益包括自己的利益造成了很大損害。 ” 發(fā)仔笑著說。 “ 看來物業(yè)管理不僅僅是物業(yè)管理公司的責任，每個小區(qū)的業(yè)主都要以主人翁的態(tài)度搞好小區(qū)管理，這樣才能把小區(qū)管理得井井有條。才能真 正維護自身的權益。 ” 發(fā)叔不無感慨。 怎樣召開業(yè)主大會 ? 離召開業(yè)主大會會議的日期越來越近了，發(fā)叔也越來越激動，因為他搜集了許多的意見要在業(yè)主大會會議那天提出來。但是，他又擔心自己辛苦收集來的意見，業(yè)主會不會聽取，心想：不知業(yè)主大會是怎么召開的。于是跑去房間問發(fā)仔： “ 阿偉，業(yè)主大會怎樣召開啊 ?” 發(fā)仔正在看書，不過他只愣了一會，就反應過來了，答道： “ 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )的指導下，由業(yè)主代表、建沒單位 (包括公有住房出售單位 )組成業(yè)主大 會籌備組， 負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組應當自組成之日起 30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 ” “ 成立了業(yè)主委員會后，就由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，對嗎 ?” 這次業(yè)主大會會議是由業(yè)主委員會組織召開的，于是問道。 “ 對 !業(yè)主大會會議分定期會議和臨時會議，業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。因特殊情況而召開臨時會議，也由業(yè)主委員會組織召開。 ” 發(fā)仔細細地給發(fā)叔講解。 “ 具體程序是怎樣的 ?”發(fā)叔緊追不舍。 “ 開會前，、業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議召開 15日前將會議通知及有關 材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開會后，業(yè)主大會作出的決定由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔?！边@些知識對于別人可能很難，可是對于發(fā)仔，卻是信手拈來。 “ 那沒有去參加業(yè)主大會的業(yè)主怎么知道會議決定呢 ?” 發(fā)叔又問。 “ 業(yè)主大會的決定應當以 書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時進行公告，業(yè)主大會作出的決定對全體業(yè)主具有約束力?！卑l(fā)仔有問必答。 “ 這樣我就放心了。 ” 發(fā)叔輕松地笑了。 什么情況下， 業(yè)主大會的決定有效 ? 在業(yè)主代表大會中，發(fā)叔是發(fā)言最多的，提的問 題和建議也是最貼近業(yè)主平時的生活實際。因為發(fā)叔作過調(diào)查而且搜集了眾多業(yè)主的意見，更何況還有個高級參謀在旁出主意。更可貴的是，在參加業(yè)主大會 的過程中，發(fā)叔又想到了很多的新問題。業(yè)主代表大會完畢后，在回家的路上，發(fā)叔又迫不及待地將剛才所想到的問題向發(fā)仔提出來了： “ 剛才業(yè)主大會做的決定是不是都有效啊 ?” “ 不一定，按規(guī)定，業(yè)主 大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權 1/2通過；作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權 2/3以上通過。 ” “ 可惜啊，老王沒空參加業(yè)主大會，要不他可以提好多建議呢。 ” 發(fā)叔惋惜地說。 “ 其實，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議的，他為什么不委托一個人代他參加呢 ?” 發(fā)仔道。 “ 哎，你為什么不早說啊 ?” 發(fā)叔嘆道： “ 還有什么其他不用到現(xiàn)場，都可以參加業(yè)主大會的方法嗎 ?” “ 業(yè)主大 會本來就既可采用集體討論的形式，又可以采用書面征求意見的形式，不過都須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權的業(yè)主參加。 ” “ 對了，為什么有了業(yè)主大會還要成立業(yè)主委員會啊 ?” 發(fā)仔剛說完，發(fā)叔的問題競來了個一百八十度轉彎。 “ 業(yè)主大 會是一個決策機構，業(yè)主委員會是一個執(zhí)行機構。 ” 發(fā)仔的反應也不慢。 “ 看來還是業(yè)主大會的權力大，我還一直以為業(yè)主委員會是小區(qū)的 最高 機構．原來只是一個執(zhí)行機構。 ” 發(fā)叔情不自禁地笑了 _出來，發(fā)仔 聽了哭笑不得。 業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的 ? 這天，是發(fā)叔覺得很出風頭的一天，因為發(fā)叔所在的小區(qū)要召開第一次業(yè)主委員會大會。發(fā)叔由于勤奮好學，前不久當選為本小區(qū)的 “ 業(yè)主委員會委員 ” ，所以他覺得今天這個會議是自己為小區(qū) “ 發(fā)光發(fā)熱 ” 的機會了。 一大早，發(fā)叔就作了充分準備，還特地換了件新衣服。發(fā)叔邊穿衣邊自言自語： “ 這個 小區(qū)都有三百戶，為什么業(yè)主委員會委員才 5個 ?” 發(fā)仔正在旁邊，接口道 “ 業(yè)主委員會的組成數(shù)也有規(guī)定呀。 ” “ 噢，業(yè)主委員會的組成有什么規(guī)定 ?” “ 業(yè)主委員會委員不少于 5人。 ” “ 那可不可多出這個數(shù) ?” “ 當然可以