【導(dǎo)讀】石家莊市是河北省省會(huì),全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文化和信息中心，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開(kāi)放政策和金融對(duì)外開(kāi)放的城市。區(qū)重要商府，交通幹線，四通八達(dá)。路，有京珠、京太、青銀、石黃高速公路。京太客高速鐵路正在建。設(shè)中，京石段將於2020年5月正式通車(chē)。現(xiàn)轄6個(gè)區(qū)、12個(gè)縣、5個(gè)縣級(jí)市和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總。平方公里,市區(qū)萬(wàn)人。入8622元，同比增長(zhǎng)%，增速比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。6525元，同比增長(zhǎng)%。2020年城市居民人均可支配收入為元，首。工薪收入占家庭總收入的比重為％。調(diào)查顯示，2020年，本市居民家庭從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)人員戶(hù)均人，較。轉(zhuǎn)移性收入是指國(guó)家、單位、社會(huì)團(tuán)體對(duì)居民家庭的各種。2020年為例，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1633億元,按可比價(jià)格計(jì)算,增長(zhǎng)%,2020年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，較上年增。大市場(chǎng)交易額分別達(dá)到216億元和億元，在全國(guó)繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。心服務(wù)體系進(jìn)一步完善。

　　

【正文】 正在進(jìn)入發(fā)展成熟期。 第 部分 項(xiàng) 目 推 薦 一、 金世界（南花園商貿(mào)區(qū)） 根據(jù)石家莊市國(guó)土資源局（市國(guó)土資自（ 2020） 11 號(hào)，國(guó)有土地使用權(quán)掛牌公平出讓公告，於 2020 年 10 月 30 日取得國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)。（見(jiàn)附件一），根據(jù)（ 2020） 013 號(hào)地塊掛牌公開(kāi)出讓文件規(guī)定，公司以陸千萬(wàn)元人民幣的政府純得收益獲得 013 號(hào)地塊。競(jìng)買(mǎi)前本公司向 地產(chǎn)交易市場(chǎng)繳納伍千萬(wàn)元人民幣的競(jìng)買(mǎi)保證金。收款證明（見(jiàn)附件二）。共獲土地 379 畝，其規(guī)劃條件，公建配套見(jiàn)相關(guān)政府文件，可行性評(píng)估報(bào)告和環(huán)境評(píng)估報(bào)告及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（見(jiàn)附件三、四、五） 專(zhuān)案概述 本項(xiàng)目位於石家莊市東購(gòu)商圈中心部位，南鄰石家莊火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)總站，東鄰東方購(gòu)物中心，北鄰南花園商業(yè)步行街，西鄰交通主幹線中華大街，是石家莊市寸土寸金之地。這裏有享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的南三條商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、華北鞋城、華北燈飾城、華北傢俱城。外阜商家30 余萬(wàn)人， 2020 年商品批發(fā)總額 億元人民幣。這是項(xiàng)目樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)群體 之一。其二， 40 余萬(wàn)平米的高層住宅樓盤(pán)，我們將之定位于華北青年創(chuàng)業(yè)家園，認(rèn)購(gòu)主體由 2535 歲青年群體組成，讓他們獲取經(jīng)典樓盤(pán)的同時(shí)，也得到了無(wú)限的創(chuàng)業(yè)良機(jī)。其三， 10 余萬(wàn)平米的回遷業(yè)主和 10 余萬(wàn)平米的回遷單位因政府拆遷實(shí)行的是貨幣拆遷方式，廣大的回遷業(yè)主和回遷單位是我們第一用戶(hù)，一期工程的專(zhuān)案只要滿(mǎn)足他們的要求，我們的樓盤(pán)就已完成了 80%以上的銷(xiāo)售，在 我們確立回遷業(yè)主的同時(shí)，便完成了售樓回款的 80%以上，為我們的二期拆遷和建設(shè)收回了可觀的費(fèi)用。 經(jīng)多位專(zhuān)家和行家的論證， 40 余萬(wàn)平米住宅在主體封頂前可預(yù)售和 認(rèn)購(gòu) 70%以上， 15 余萬(wàn)平米的底商在封頂前可預(yù)售和認(rèn)購(gòu) 80%以上， 25 余萬(wàn)平米的商業(yè)辦公樓可預(yù)售 60%以上，這樣將為我們樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)售樓提供絕佳的銷(xiāo)售走勢(shì)，為我們順利完成項(xiàng)目提供無(wú)限商機(jī)。 綜上所述，本專(zhuān)案有完備的土地和建設(shè)規(guī)劃手續(xù)，良好的用戶(hù)群體和可靠的投資回報(bào)率，項(xiàng)目是可行的，她的順利竣工，即對(duì)石家莊市的建設(shè)和城市的品質(zhì)提升增加了新的亮點(diǎn)，也對(duì)廣大人民群眾提供了近 2 萬(wàn)個(gè)就業(yè)和創(chuàng)業(yè)良機(jī)，是利國(guó)、利民、利企業(yè)的三贏項(xiàng)目。 隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展，人民群眾對(duì)房產(chǎn)的需求日益提升，同時(shí)各級(jí)政府對(duì)老區(qū)、舊區(qū)的 改造工程逐步提到政府工作的議事日程，〈〈南花園商貿(mào)區(qū)〉〉金世界專(zhuān)案是石家莊市政府 2020 年市政改造工程的重點(diǎn)專(zhuān)案，得到了省政府和相關(guān)部門(mén)的大力支持。石家莊市國(guó)土源局根據(jù)政府要求發(fā)佈了（石國(guó)土資告字 [2020 年 ]10 號(hào)）收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書(shū)。（詳見(jiàn)附件） 2020 年 10 月 6 日，石家莊市國(guó)土資源局發(fā)佈了國(guó)有土地使用權(quán)掛牌公開(kāi)出讓公告，石國(guó)土資告字 [2020]11 號(hào)（詳見(jiàn)附件）。我公司根據(jù)公告規(guī)定以 6000 萬(wàn)元人民幣的政府純得收益獲得 013 號(hào)土地使用權(quán)，竟買(mǎi)前公司向土地交易市場(chǎng)交納了 5000 萬(wàn)元人民幣的竟買(mǎi)保證金，共獲土地 379 畝，其規(guī)劃條件、共建配套（見(jiàn)相關(guān)政府文件）可行性評(píng)估報(bào)告和環(huán)境評(píng)估報(bào)告及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（見(jiàn)附件）。 二、專(zhuān)案建設(shè)的必要性 把專(zhuān)案優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化爲(wèi)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)帶動(dòng)石家莊市的規(guī)模發(fā)展。金世界專(zhuān)案是根據(jù)河北省石家莊市十一五規(guī)劃和河北省政府、石家莊市政府及石家莊市廣大人民群眾的要求而建設(shè)的標(biāo)誌性工程。在政府各部門(mén)的大力支持下經(jīng)過(guò)我公司兩年多的努力已完成拆遷項(xiàng)目土地 70畝， 20 畝土地以完成拆遷合同將於 2020 年 5 月 1 日前完成拆遷工作。在已完成的拆遷土地上一期建設(shè)工程已開(kāi)槽，為廣大的回遷業(yè)主和單位建 設(shè) 13 萬(wàn)平米回遷樓盤(pán)，得到廣大拆遷用戶(hù)和單位的好評(píng)，為其餘拆遷業(yè)主和用戶(hù)樹(shù)立了很好的榜樣。為下一步拆遷工作奠定了良好的基礎(chǔ) 。 三、建設(shè)規(guī)劃及工程造價(jià) 本項(xiàng)目主體爲(wèi) 40 余萬(wàn) m178。住宅區(qū)、 15 萬(wàn)餘 m178。商業(yè)區(qū)， 25 萬(wàn)餘 m178。商業(yè)辦公樓和 4800 m178。公建。專(zhuān)案詳細(xì)規(guī)劃和可行性研究報(bào)告詳見(jiàn)〈〈金世界（南花園商貿(mào)區(qū)）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告〉〉。 環(huán)境評(píng)估詳見(jiàn)（石家莊市環(huán)境保護(hù)局（石環(huán)建函 [2020]106 號(hào)）。附件 本專(zhuān)案總投資 37 億元人民幣，其中土地出讓金政府純得益 6000萬(wàn)元人民幣，拆遷補(bǔ)償金一期 150 畝需 億 元人民幣，二期 150畝土地 億元人民幣，三期 79 畝土地 億元人民幣。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 300 萬(wàn)元人民幣，施工設(shè)計(jì)費(fèi) 2400 萬(wàn)元人民幣，監(jiān)理費(fèi) 960 萬(wàn)元人民幣，建安費(fèi)一期 萬(wàn)平米 億元人民幣，二期 萬(wàn)平米 億元人民幣，三期 萬(wàn)平米 億元人民幣。 公共建築 萬(wàn)平米 528 萬(wàn)元人民幣，環(huán)境綠化 6400 萬(wàn)元人民幣，小區(qū)道路486 萬(wàn)元人民幣，小區(qū)配套 億元人民幣，銷(xiāo)售稅金 億元人民幣，廣告策劃 800 萬(wàn)元人民幣，管理費(fèi)（含人員工資） 960 萬(wàn)元人民幣，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 700 萬(wàn)元人民幣， 物價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 390 萬(wàn)元人民幣。美元和人民幣的兌率風(fēng)險(xiǎn) 1520 萬(wàn)元人民幣， 總計(jì) 37 億元人民幣。 銷(xiāo)售回報(bào) 40 萬(wàn) m178。住宅，均價(jià) 4200 元 / m178。人民幣 = 億元人民 幣 15 萬(wàn) m178。底商，均價(jià) 11000 元 / m178。人民幣 = 億元人民幣 25萬(wàn) m178。商業(yè)寫(xiě)字樓均 價(jià) 6000元 / m178。人民幣 =15億人民幣 銷(xiāo)售收入 億元人民幣。 專(zhuān)案預(yù)計(jì)總工期 8 年，其中一期工程 3 年，二期工程 3 年，三期工 程 2 年。 項(xiàng)目回報(bào)率 108%，共獲毛利 億元 人民幣。 150 畝， 299700 平米， 300 萬(wàn)元人民幣， 899 萬(wàn)元人民幣， 359 萬(wàn)元人民幣， 萬(wàn)平米 億元人民幣， 2397 萬(wàn)元人民幣， 179 萬(wàn)元人民幣， 9590 萬(wàn)元人民幣， 億元人民幣， 300 萬(wàn)元人民幣， （含人員工資） 360 萬(wàn)元人民幣， 400 萬(wàn)元人民幣。 項(xiàng)目投資 億元。 銷(xiāo)售收入 億元。 項(xiàng)目回報(bào)率 85%。 毛利 億元。 二期工程開(kāi)發(fā)土地 150 畝，建設(shè)住宅 100300 平米、商業(yè)辦公樓199600 平米，其中底商 45600 平米， 1. 施工設(shè)計(jì)費(fèi) 899 萬(wàn)元人民幣， 2. 監(jiān)理費(fèi) 359 萬(wàn)元人民幣， 3. 建安費(fèi)二期住宅 100300 平米 億元人民幣， 4. 商業(yè)辦公樓和底商 199400 平米， 億元人民幣， 5. 環(huán)境綠化 237 萬(wàn)元人民幣， 6. 小區(qū)道路 179 萬(wàn)元人民幣， 7. 小區(qū)配套 9590 萬(wàn)元人民幣， 8. 銷(xiāo)售稅金 億元人民幣， 9. 廣告策劃 300 萬(wàn)元人民幣， 10. 管理費(fèi)（含人員工資） 360 萬(wàn)元人民幣， 11. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 200 萬(wàn)元人民幣。 項(xiàng)目投資 億元。 銷(xiāo)售收入 億元。 項(xiàng)目回報(bào)率 82 %。 毛利 億元。 三期工程開(kāi)發(fā)土地 79 畝，商業(yè)辦公樓 202000 平米，其中底商 104900 平米， 1. 施工設(shè)計(jì)費(fèi) 6018 萬(wàn)元人民幣， 2. 監(jiān)理費(fèi) 240 萬(wàn)元人民幣， 3. 建安費(fèi)三期 202000 平米 億元人民幣， 4. 環(huán)境綠化 1604 萬(wàn)元人民幣， 5. 小區(qū)道路 128 萬(wàn)元人民幣， 6. 小區(qū)配套 6419 萬(wàn)元人民幣， 7. 銷(xiāo)售稅金 億元人民幣， 8. 廣告策劃 200 萬(wàn)元人民幣， 9. 管理費(fèi)（含人員工資） 240 萬(wàn)元人民幣， 10. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 100 萬(wàn)元人民幣。 11. 美元和人民幣兌率風(fēng)險(xiǎn) 金 1520 萬(wàn)元人民幣。 項(xiàng)目投資 億元。 銷(xiāo)售收入 億元。 項(xiàng)目回報(bào)率 174%。 毛利 億元。 專(zhuān)案工程概況： 1． 一期工程占地 10 萬(wàn)平米，建築面積 30 萬(wàn)平米，建設(shè)週期為 36個(gè)月，銷(xiāo)售週期為 2 年。 2． 項(xiàng)目總投資額為 億元人民幣，其中：自籌資金 億元人民幣，合作方投資 億元人民幣。 一期工程開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)畫(huà) 1． 購(gòu)置土地 辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、動(dòng)遷手續(xù)。 2． 規(guī)劃總圖、單體方案 （ 1） 委託位址勘察單位完成現(xiàn)狀地形圖測(cè)繪及建築物初步地址勘察報(bào)告。 （ 2） 委託設(shè)計(jì) 編制〈委託設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)〉、〈 委託設(shè)計(jì)招標(biāo)檔〉，確定設(shè)計(jì)單位。 （ 3） 完成全部方案設(shè)計(jì)檔。 （ 4） 會(huì)同設(shè)計(jì)院、規(guī)劃局完成設(shè)計(jì)修改工作，取得〈詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)〉、〈單體方案審核意見(jiàn)書(shū)〉。 3．動(dòng)遷費(fèi)（ 1。 6 億元） 530 元 /平米 4．勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 50 元 /平米 5．圍擋、臨時(shí)水、電工程費(fèi)： 20 元 /平米 6．建築安裝工程費(fèi)： 1600 元 /平米（平均造價(jià)） （ 1）商業(yè)建築（可使用） 1800/平米 （ 2）高層綜合樓（毛坯房） 1600/平米 （ 3）高層住宅（毛坯房） 1400/平米 7．區(qū)域內(nèi)配套工程費(fèi)： （ 1）上下水外線 30/平米 （ 2）電力外線（含電力配套設(shè)備） 100/平米 （ 3）暖氣外線 50/平米 （ 4）公用設(shè)施（變電所、調(diào)壓站、學(xué)校、共廁、居民委等） 80/平米 （ 5） 道路、綠化、照明 90/平米 8．管理費(fèi)： 20/平米 9．監(jiān)理費(fèi)： 10/平米 10．預(yù)備費(fèi)： 10/平米 11．貸款利息： 370/平米 12．流轉(zhuǎn)稅（ 5。 55%） 280 元 /平米 13．成本合計(jì)（不含城市建設(shè)大配套費(fèi)）： 建築平米造價(jià)： 3400/平米 項(xiàng)目總投資額： 10。 32 億 一期工程房屋銷(xiāo)售計(jì)畫(huà)（ 15 億元） 1． 2020 年 12 月 15 日前主體封頂完成 20%房屋銷(xiāo)售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 20%= 3 億元 2． 2020 年 10 月 1 日竣工驗(yàn)收完成 50%房屋銷(xiāo)售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 50%= 億元 3． 2020 年 10 月 1 日（驗(yàn)收後六個(gè)月）完成剩餘 30%房屋銷(xiāo)售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 30%= 億元 一期工程資金計(jì)畫(huà)（ 億元） 4． 2020 年 5 月 10 日續(xù)交土地及動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)： 億元 5． 2020 年 5 月 15 日支付前期規(guī)劃設(shè)計(jì)等工程費(fèi)： 600 萬(wàn)元 6． 2020 年 12 月 15 日主體封頂支付建安工程費(fèi)（ 65%）： 億元 7． 2020 年 9 月 15 日竣工驗(yàn)收支付建安工程費(fèi)（ 55%）： 億元 8． 配套工程費(fèi)及其他 億元。 利潤(rùn)率： 1．項(xiàng)目總投資額： 億 2．銷(xiāo)售總額： 15 億元 3．總利潤(rùn)： 億元 根據(jù)以上分析，該專(zhuān)案地理位置優(yōu)越，具有較高的效益，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目可行。 二期、三期工程用一期投入資本金和銷(xiāo)售利潤(rùn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)專(zhuān)案，投入資金有充足的保障，可使專(zhuān)案良性運(yùn)行，順利竣工。