【導(dǎo)讀】袋不裝過大過厚物品，袋內(nèi)物品不外露；c)上班統(tǒng)一佩帶工作牌，工作牌應(yīng)端正的戴在左胸襟處；d)非當(dāng)班時間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不穿著或攜帶工衣外出；跟鞋，非工作需要不允許打赤腳或穿雨鞋到處走。工作完畢應(yīng)在工作場。所將鞋擦干凈再走；f)女員工應(yīng)穿肉色絲襪；g)非特殊情況不允許穿背心、短褲、拖鞋；h)男女員工均不允許帶有色眼鏡。a)女員工前發(fā)不遮眼，后發(fā)不超過肩部，不梳怪異發(fā)型；b)男員工后發(fā)根不超過衣領(lǐng)，不蓋耳，c)所有員工頭發(fā)應(yīng)保持整潔光鮮，不允許染除黑色以外的其他顏色；a)保持手部干凈，指甲不允許超過指頭兩毫米，指甲內(nèi)部允許殘留污物，b)員工應(yīng)經(jīng)常洗澡防汗臭，勤換衣服。衣服因工作而弄濕、弄臟后應(yīng)及時。4)女員工應(yīng)淡妝打扮，不允許弄妝艷抹，避免使用味濃的化妝品。理儀容儀表，必要時應(yīng)到衛(wèi)生間或工作間整理。他人安全或進行破壞，均應(yīng)做到冷靜克制。量清楚完整，不許不懂裝懂，摸棱兩可，胡亂作答。

　　

【正文】 《物業(yè)管理條例》已經(jīng)由 2020 年 5 月 28 日國務(wù)院第 9 次常務(wù)會議通過，自 2020年 9 月 1 日起施行。 物業(yè)的概念：是指已建成并投入使用的各類建筑物及相關(guān)的附屬設(shè)施、場地。包括：高層、多層住宅、寫字樓、商業(yè)大廈、工業(yè)廠房、倉庫、醫(yī)院、學(xué)校等。 物業(yè)管理：就是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的 環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)的對象是人。 物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，具備四個基礎(chǔ)特征：社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型。 物業(yè)管理的內(nèi)容： 物業(yè)管理內(nèi)容涉及領(lǐng)域較廣，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 常規(guī)性的公共服務(wù)內(nèi)容： 房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理； 房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護 與管理； 物業(yè)物理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)； 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)； 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； 物業(yè)檔案資料的管理； 專項維修資金的代管服務(wù)。 專業(yè)服務(wù)：家政、窗業(yè)經(jīng)營、文化娛樂、教育、體育、金融服務(wù)、代理中介； 委托服務(wù)：個別需求受其委托而提供的服務(wù)。 業(yè)主：是指物業(yè)的所有人，對物業(yè)具有處公、收益、使用和占有的權(quán)力。 物業(yè)管理費：是指在物業(yè)管理范圍內(nèi)，物業(yè)服務(wù)公司為業(yè)主或使用人提供標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù) 33 和委托服務(wù)所收取的有償服務(wù)費。 業(yè)主使用房屋權(quán)限：不能損環(huán)房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；不能對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱子、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險用品；不得利用房屋從事危害公共利民益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。 供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占 用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。 房屋保修期：屋面防水的保修期為 3 年，而墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞以及衛(wèi)生潔具等保修期為 1 年，燈具、電器開關(guān)的保修期為 6 個月，管道堵塞的保修期為 2 個月。還有很多其他部位、部件的保修期，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。住宅保修期從開開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。 房屋共用部位：基礎(chǔ)、人防地下室、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等 。 1房屋共用的設(shè)備設(shè)施：物業(yè)的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設(shè)施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井、以及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 1什么是專項維修資金？ 專項維修資金是物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，進行中修、 大修、翻新和更新改造等所需儲存的資金。專項維修資金又稱物業(yè)養(yǎng)老金。 2020 年9 月 1 日國務(wù)院《物業(yè)管理條例》施行前，專項維修資金的名稱為“物業(yè)維修基金”，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)維修基金”修正為“專項維修資金”。 1建立專項維修資金的依據(jù)是什么？ 建立的依據(jù)是《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房 [1998]213）、《廣東省物業(yè)管理條例》（ 1998 年第 13 號）、《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院 [2020]第 379號令）。 34 1專項維修由誰繳交？交納界限如何區(qū)分？繳交的標(biāo)準(zhǔn)如何？ （ 1） 核發(fā)商品房預(yù)售證在 1998 年 10 月 1 日（《廣東省物業(yè)管理條例》開始施行）后，購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在 2020 年 8 月 31 日（國務(wù)院《物業(yè)管理條例》施行）前的，且建設(shè)單位與購房者未在預(yù)售合同里約定由購房者交納的，由建設(shè) 單位按住宅建筑面積 50 元 /m的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。不足物業(yè)總投資 2%部分，則由建設(shè)單位按業(yè)主大會決定的方案交納。 （ 2） 核發(fā)商品房預(yù)售證在 1998年 9月 30日前或與建設(shè)單位簽定物業(yè)買賣合同在 2020年 9 月 1 日后的，由購房者按住宅（含別墅）建筑面積 40 元 /m，非住宅建筑面積 50 元 /m 的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。不足購房款 2%部分，則由購房者按業(yè)主大會決定的方案交納。 1本大廈相關(guān)裝修規(guī)定： 施工人員進入本大廈施工時間 星期一至星期五 8： 0012： 00 14： 0018： 00 備 注： 17： 30 做好清場前準(zhǔn)備工作，搞好施工單元門前衛(wèi)生， 18： 00 準(zhǔn)時離開單元，到大廈指定出口辦理離場手續(xù)。 施工證使用規(guī)定 必須按管理處規(guī)定，由裝修負(fù)責(zé)人統(tǒng)一辦理施工出入證； 進入大廈必須出示出入證，并遞交副證； 大廈范圍內(nèi)在施工期間，施工人員必須佩戴本人之出入證，不可以任何籍口或其他方式拒戴或佩戴他人之出入證，否則作無證處理，立即沒收其副證及清離大廈，押金不予退還；同一單元出現(xiàn)三次以上（含第三次）施工隊將立即停工整改。屢教不聽者，將拒絕進入本大廈進行任何施工工程。 余泥清運管理 規(guī)定 按管理規(guī)定向管理處支付余泥清運費用； 余泥清運時間： 14： 0017： 30 余泥必須用編織袋包裝，不能包裝之物品必須用繩捆綁好，不得散件搬運； 清運物品時必須注意大廈公共區(qū)域之成品保護，如有損壞，照價賠償； 清運余泥期間，必須注意周邊環(huán)境衛(wèi)生清潔，完成清運工作后，必須徹底做好公共區(qū)域之衛(wèi)生清潔工作。 裝修申報手續(xù) 業(yè)主進行裝修前，需書面向管理處物業(yè)部申請。 經(jīng)物業(yè)部審核、批準(zhǔn)后將其裝修工程申請報送管理處工程部審批。同時，管理 35 處 會 要求所有的要裝修公司都 必須持有資質(zhì)證，或由業(yè)主承諾自行承擔(dān)因不良裝修引致之任何后果。 提交由施工單位商定之裝修內(nèi)容、藍(lán)圖及設(shè)計 (全套圖紙一式三份，比例 1： 100)。 A、原裝修平面圖 （用中文注明所用材料） B、改建后平面圖 C、改建后的吸排水管平面圖（若有更改） D、改建后浴室及淋浴間防水設(shè)施說明 F、弱電、供電平面圖 （包括電視、電話、光線通訊等）及用電說明負(fù)載功率 G、天花平面圖（若有更改） H、施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證（可用復(fù)印件，但公司名與公章的名稱一定要相符及公章一定要用原件） I、平面圖比例均為 1： 100 業(yè)主或裝修公司在辦理好以上手續(xù)后，工程部會在七至十個工作日內(nèi)完成審批（需報消防、城監(jiān)、城規(guī)等政府部門除外）。對違反申報程序，不服從工程監(jiān)理小組管理業(yè)主或裝修公司，管理處有權(quán)禁止進入單元內(nèi)違章作業(yè)，因此而產(chǎn)生一切后果由業(yè)主自行承擔(dān)。 1 任何 單位或個人對裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。 1所有人或使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外，任何一方不得多占、獨占 ，比如，保持共用樓道的衛(wèi)生； 1所有人或使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。 1 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止。 五、 相關(guān)法律 公民的權(quán)力和義務(wù) 我國公民的基本權(quán)力包括：平等權(quán)、選舉權(quán)和被選舉權(quán)，政治自由（言論、出版、集合、結(jié)社、游行和示威的自由），批評、申訴、控告或者檢舉的權(quán)利、人身自由、人格尊嚴(yán)，住宅不受侵犯，通信自由和通信秘密受法律保護，宗教信仰自由，勞動的 36 權(quán)利，勞動者休息權(quán)，獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利、受教 育權(quán)，進行科學(xué)研究，文學(xué)藝術(shù)創(chuàng)作和其他文化活動的自由，除此之外，還對特定情況的公民設(shè)置專條，給予保護。 我國公民的基本義務(wù)包括維護國家統(tǒng)一和各民族團結(jié)，遵守憲法和法律，保護國家秘密，愛護公共財產(chǎn)，遵守勞動紀(jì)律，遵守公共秩序尊重社會公德，維護祖國的安全，榮譽和利益，保衛(wèi)祖國，依法服兵級和參加民兵組織，依法納稅以及其他方面的義務(wù)。 犯罪的概念。 一切危害國家主權(quán)，領(lǐng)土完整和安全，分裂國家，顛覆人民民主專政和推翻社會主義制度，破壞社會秩序和經(jīng)濟秩序，侵犯國有財產(chǎn)或者勞動群眾集體所有的財產(chǎn)，侵犯公民私人所有的財產(chǎn)， 侵犯公民的人身權(quán)利，民主權(quán)利和其他權(quán)利，以及其他危害社會的行為，依照法律應(yīng)當(dāng)受刑罰處罰的，都是犯罪，但是情節(jié)顯著輕微，危害不大的，不認(rèn)為是犯罪。 正當(dāng)防衛(wèi)與緊急避險 為了國家公共利益、本人或者他人的人身財產(chǎn)其他權(quán)利免受正在進行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行為，對不法侵害人造成損害的，屬于正當(dāng)防衛(wèi)，不負(fù)刑事責(zé)任。 為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危害，不得已而采取的緊急避險行為，造成損害的同樣也不負(fù)刑事責(zé)任。 正當(dāng)防衛(wèi)過當(dāng)和緊急避險超過必要限度。 防衛(wèi)過當(dāng)是指正當(dāng)明 顯超過了必要限度造成重大損害的行為、防衛(wèi)過當(dāng)?shù)?，?yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)酌情減輕或者免除處罰。對正在進行形象、殺人、搶劫、強奸、綁架以及其他嚴(yán)重危及人身安全的暴力犯罪，采取防衛(wèi)行為，造成不法侵害人傷亡的，不屬于防衛(wèi)過當(dāng)不負(fù)刑事責(zé)任。 緊急避險超過不要限度造成不應(yīng)有的損害的，應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)減輕或者免除處罰。 安管員的權(quán)限。 安 管員的權(quán)限是指有關(guān)法律、法規(guī)賦予 安 管 人員為實現(xiàn)其職責(zé)而行使的范圍。 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定， 安 管 人員有以下權(quán)限： （一） 對刑事案件等現(xiàn)行違法人員，有抓獲并扭送公安機關(guān)，但無拘留、關(guān) 押、審訊、沒收財產(chǎn)的權(quán)力。 37 （二） 對發(fā)生在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的刑事、治安案件，有權(quán)保護現(xiàn)場，保護證據(jù)，維護現(xiàn)場秩序以及提供與案件有關(guān)的情況，但無現(xiàn)場勘查的權(quán)力。 （三） 依照法律、法規(guī)規(guī)定和客戶單位規(guī)章制度規(guī)定，勸阻或制止未經(jīng)許可的進入服務(wù)區(qū)內(nèi)的人員、車輛。 （四） 對出入服務(wù)區(qū)域的人員、車輛及其所攜帶的、裝載的物品，按照客戶單位規(guī)定進行驗證、檢查，但無人身檢查權(quán)。 （五） 按照合同規(guī)定對客戶單位進行安全防范檢查，協(xié)助客戶制定有關(guān)安全保衛(wèi)的規(guī)章制度，提出整改意見和建議。 （六） 執(zhí)勤中遇有違法犯罪人員不服制止，甚至行兇、報復(fù)的，可采取正當(dāng)防衛(wèi)，但不得波及無辜人員或不當(dāng)防衛(wèi)。 （七） 對客戶單位員工進行法制宣傳，協(xié)助客戶做好“四防”工作，落實各項安全防范措施，發(fā)現(xiàn)隱患漏洞或其他不安全因素，協(xié)助客戶及時整改，但不得對客戶單位員工的生產(chǎn)、生活、實施監(jiān)視。 （八） 對非法攜帶槍支、彈藥和管制刀具的可疑人員有權(quán)進行盤查、監(jiān)視，并報告當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)或單位保衛(wèi)部門處理。 （九） 對有違反治安管理行為的人，有權(quán)勸阻、制止和批評教育，但沒有對其處罰的權(quán)力。 （十） 對違法犯罪行為有權(quán)制止，但無處罰、裁決的權(quán)力。無權(quán)受理或處理民事糾紛 、經(jīng)濟糾紛和勞動爭議。 （十一） 對有違法犯罪的嫌疑人，可以監(jiān)視，并向公安機關(guān)或保衛(wèi)組織報告，但無偵查、扣押、收押的權(quán)力。 物權(quán) 物權(quán)是指權(quán)力人依法對待定的物享受直接支配和排他的權(quán)力，包括所有權(quán)、用著權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物包括不動和動等。 排他性：排除他人妨害權(quán)力行使的性質(zhì)。 物權(quán)的種類 自物權(quán)與他物權(quán) 自物權(quán)：自物權(quán)只有一種，即所有權(quán)。因此，自物權(quán)就是所有權(quán)，指財產(chǎn)所有人依法對自己所有的財產(chǎn)享有的物權(quán)。 他物權(quán)：除所有權(quán)以外的其他物權(quán)為他物權(quán)，他物權(quán)是指為權(quán)力人在他人所有的財產(chǎn) 38 上設(shè)置的，除所有權(quán)以外的其他物權(quán)。 自物權(quán)與他物權(quán)的區(qū)別： 權(quán)力主體不同：自物權(quán)的權(quán)力主體是物品所有人；他物權(quán)的權(quán)力主體是物品的非所有人。 權(quán)力內(nèi)容不同：自物權(quán)是完整物權(quán)，他物權(quán)是不完整物權(quán)。 權(quán)力存在期限不同：自物權(quán)一般每有期限的限制，只要所有的物事實上存在，自物權(quán)就一直延續(xù)；他物權(quán)往往具有存續(xù)期間。 動產(chǎn)權(quán)與不動產(chǎn)權(quán) 根據(jù) 標(biāo)明 物是動產(chǎn)權(quán)還是不動產(chǎn)權(quán)，可以把物權(quán)分為動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)。 動產(chǎn)的概念：在空間上改變其價值，使用價值的財產(chǎn)為動產(chǎn)。 不動產(chǎn)的概念：具有特定的空間位置，如果改變就影響到其價值的財產(chǎn)為不動產(chǎn)權(quán)。 用益物權(quán)與擔(dān)保權(quán) 根據(jù)他物權(quán)設(shè)定目標(biāo)的物權(quán)可以分為用益物權(quán)與擔(dān)保權(quán)。 用益物權(quán)：以實現(xiàn)對標(biāo)示物的使用和收益為目標(biāo)設(shè)定的物權(quán)，稱之為用益物權(quán)。 擔(dān)保物權(quán)：為了擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)人或第三人特定之物或權(quán)力上所設(shè)定的物權(quán)。 主物權(quán)與從物權(quán) 根據(jù)物權(quán)是否從屬于其他權(quán)力而存在的劃分方法。 主物權(quán)獨立存在，不以其他權(quán)力的存在為前提。 從物權(quán)不能獨立存在，以物權(quán)的存在為其存在的前提條件。如果主物權(quán)消滅，從物權(quán)亦隨之消滅。