富豪青年國際廣場商品住宅項(xiàng)目策劃全案公寓住宅-資料下載頁
2025-06-02 20:01本頁面
【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目位于煙臺市福山區(qū)福海路東，天府街北側(cè)。該項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍公頃（計(jì)112300㎡，萬元），銀行貸款4000萬元。萬元，投資利潤率為%，投資凈利潤率為%。人民住房需求，促進(jìn)國家房改政策的實(shí)施，推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目的建設(shè)是必要的、可行的。成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在5%至8%時，房地產(chǎn)處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)；根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神，過本公司前三期工程項(xiàng)目的熱銷可以驗(yàn)證。此類小區(qū)的供給結(jié)構(gòu)。住房條件，為社會提供相當(dāng)數(shù)量物美價(jià)廉的住房。體，深受市民的青睞。個人購房比例不斷提高，全國城鎮(zhèn)商品住。宅中個人購房比例已超過80%。量取勝的觀念正在逐步建立。通過組團(tuán)內(nèi)企業(yè)的搬遷，優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)市場的提供了消費(fèi)主體。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境良好。10月完工，可占有三個購房高峰期。
【正文】 入 0 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 3 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 折現(xiàn)率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： ￥ 4, 注： 本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、 運(yùn)營費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅? 開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財(cái)務(wù)費(fèi)用。 評估表８ 項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 建 設(shè) 期 經(jīng) 營 期 30 第 1年 第 2年 3 4 一 借款償還 1 年初借款累計(jì) 2 本年借款增加 3 本年應(yīng)計(jì)利息 4 本年還本 5 本年付息 6 年末借款累計(jì) 二 還款資金來源 1 利潤 2 折舊費(fèi) 3 攤銷費(fèi) 4 其它還款資金 項(xiàng)目貸款償還期 年 四、 資金籌措 本項(xiàng)目投資款項(xiàng)貸款 4000 萬，其他部分自籌解決。 31 第十一章 效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）銷售收入估算 本項(xiàng)目住宅建筑面積 萬平方米，商業(yè)用房建筑面積 萬平方米。銷售價(jià)格參照項(xiàng)目所在地福山目前的平均房產(chǎn)價(jià)格，遵循謹(jǐn)慎原則 ,分四個價(jià)格檔次進(jìn)行銷售預(yù)測，其中最低銷售價(jià)格低于福山區(qū)最低市場成交價(jià)格，最高銷售價(jià)格低于福山區(qū)最高市場成交價(jià)格(住宅房平 均價(jià)格 2000 元 /平方，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 3000 元 /平方 )。以此測算銷售收入： 32 多層住宅（總面積 27540 ㎡） （ 1） 27540 ㎡ 1780 元 /㎡＝ 4902 萬元 31233 萬元 （ 2） 27540 ㎡ 1880 元 /㎡＝ 5177 萬元 33303 萬元 （ 3） 27540 ㎡ 1980 元 /㎡＝ 5453 萬元 35212 萬元 （ 4） 27540 ㎡ 2080 元 /㎡＝ 5728 萬元 37200 萬元 小高層、高層住宅（總面積 77960 ㎡） （ 1） 77960 ㎡ 1880 元 /㎡＝ 14656萬元 （ 2） 77960 ㎡ 1980 元 /㎡＝ 15436萬元 （ 3） 77960 ㎡ 2080 元 /㎡＝ 16216萬元 （ 4） 77960 ㎡ 2180 元 /㎡＝ 16995萬元 商業(yè)用房（總面積 46700 ㎡） （ 1） 46700 ㎡ 2500 元 /㎡＝ 11675萬元 （ 2） 46700 ㎡ 2700 元 /㎡＝ 12690萬元 （ 3） 46700 ㎡ 2900 元 /㎡＝ 13543萬元 （ 4） 46700 ㎡ 3100 元 /㎡＝ 14477萬元 3 項(xiàng)中的（ 1）（ 2）（ 3）（ 4）加在一起247。 4 得出可行性平均價(jià)銷售收入為 34237 萬元，最高銷售收入為 37200 萬元，最低銷售收入為 31233 萬元。 （二）營業(yè)稅及附加估算 根據(jù)有關(guān)稅法，本項(xiàng)目出售住宅應(yīng)按銷售收入的 5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 7%交納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的 3%交納教育附加稅，印花稅、房產(chǎn)交易費(fèi)分別按照銷售收入的 %估算，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng) 33 目應(yīng)交納營業(yè)稅及附加共計(jì) 萬元；最高交納 2232 萬元；最少交納 萬元。 （三）銷售利潤估算 銷售利潤為銷售收入減營業(yè)稅及附加再減項(xiàng)目投資額，經(jīng)測算，本項(xiàng)目銷售利潤平均為 萬元，最高為 萬元，最低為 萬元 （四）投資凈利潤率和投資利潤率 平均投資凈利潤率 =*100%=% 最高投資凈利潤率 =*100%=% 最低投資凈利潤率 =*100%=% 平均投資利潤率 =*100%=% 最高投資利潤率 =*100%=% 最低投資利潤率 =*100%=% 二、社會效益分析 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化，可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。如何滿足人們對提高居住質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都在探索和實(shí)施。 本項(xiàng)目的建成，按照高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性及示范性：規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上要適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)超前性；充分推廣使用各種新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)科學(xué)性；在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、質(zhì)量、公建服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理等方 34 面都具有明顯的導(dǎo)向作用，體現(xiàn)示范 性，達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。以人性化為設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，汲取國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，并融入煙臺福山區(qū)地域文化及地形特色，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃布局街坊化，配套管理智能化，營造一個度假式生活的高級住宅區(qū)，為煙臺市展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用。從而以點(diǎn)帶面，推動本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。 另外，隨著項(xiàng)目的實(shí)施，將帶動周圍地區(qū)商業(yè)及餐飲、娛樂、商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，直接、間接地為社會提供更多的就業(yè)機(jī)會。因此具有良好的社會效益。 第十二章 不確定性分析 一、盈虧平衡點(diǎn) 房地產(chǎn)市場的供不 應(yīng)求使房產(chǎn)價(jià)格短時期內(nèi)不會下降，我們?nèi)∑骄涤?jì)算的收入為萬元，項(xiàng)目投資總額為萬元，盈虧平衡點(diǎn)為 *100%=%，即當(dāng)項(xiàng)目銷售達(dá)到 %時，盈虧達(dá)到平衡點(diǎn)。 二、敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素為建安費(fèi)用和價(jià) 35 格水平。因而，敏感性分析針對項(xiàng)目稅后全部投資的內(nèi)部收益率，計(jì)算銷售價(jià)格上下波動 5%、 10%、 20%和建設(shè)投資上下波動 5%、10%、 20%時，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響。見敏感性分析表。 售 價(jià) 變 動 20% 10% 5% 0 5% 10% 20% 建 設(shè) 投 資 20% 10% 5% 0 % % % % 5% % 10% % 20% % % 從表中可以看出： 當(dāng)銷售價(jià)格不變，建設(shè)投資成本增加 20%時，利潤率為%，項(xiàng)目可行。 當(dāng)建設(shè)投資成本不變，售價(jià)降低 20%時，利潤率為 %，項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
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