【正文】 當建設投資成本不變，售價降低 20%時，利潤率為 %，項目可行。 二、敏感性分析 影響本項目財務效益的主要不確定性因素為建安費用和價 35 格水平。從而以點帶面，推動本市及周圍地區(qū)住宅建設的發(fā)展。 （三）銷售利潤估算 銷售利潤為銷售收入減營業(yè)稅及附加再減項目投資額，經(jīng)測算，本項目銷售利潤平均為 萬元，最高為 萬元，最低為 萬元 （四）投資凈利潤率和投資利潤率 平均投資凈利潤率 =*100%=% 最高投資凈利潤率 =*100%=% 最低投資凈利潤率 =*100%=% 平均投資利潤率 =*100%=% 最高投資利潤率 =*100%=% 最低投資利潤率 =*100%=% 二、社會效益分析 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化，可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。銷售價格參照項目所在地福山目前的平均房產(chǎn)價格，遵循謹慎原則 ,分四個價格檔次進行銷售預測，其中最低銷售價格低于福山區(qū)最低市場成交價格，最高銷售價格低于福山區(qū)最高市場成交價格(住宅房平 均價格 2000 元 /平方，商業(yè)網(wǎng)點 3000 元 /平方 )。非獨立法人的房地產(chǎn) 開發(fā)項目可參照本表使用，同時應注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設投資、經(jīng)營資金、 運營費用、所得稅和債務等的合理分攤； 開發(fā)建設投資中應注意不含財務費用。 合計 1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2 經(jīng)營成本 產(chǎn)品分攤成本 運營費用 修理費用 3 經(jīng)營稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 稅前彌補虧損 7 所得稅 8 稅后利潤 稅后彌補虧損 盈余公積金 公益金 應付利潤 未分配利潤 注： 本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。 （二）其它費用 勘察費：按建筑面積 5 元 /平方米計算； 設計費：按建筑面積 8 元 /平方米計算； 施工監(jiān)理費：按建筑面積 8 元 /平方米計算； 城市建設綜合開發(fā)費：按建筑面積 140元 /平方米計算 人防費：按建筑面積 12元 /平方米計算； 供電貼費：按建筑面積 40元 /平方米計算； 供水增容費：依據(jù)當?shù)噩F(xiàn)行收費標準和項目需用量估算； 勞保統(tǒng)籌：按工程費用的 %計算； 征地費：按當?shù)噩F(xiàn)行收費標準估算。 煙臺市人民政府煙政辦發(fā)【 1995】 103 號“關于實施安居工程優(yōu)惠政策的通知”。 委員會還可根據(jù)小區(qū)居住居民的不同要求提供合理的服務，力圖營造一個干凈優(yōu)雅的家具環(huán)境和溫馨的生活氛圍，使小區(qū)的居民真正體會到舒適安全的家的感覺。 住戶檔案管理。其服務內(nèi)容主要包括： 對物業(yè)日常事物的管理，包括對小區(qū)道路、綠化、治安、衛(wèi)生、及消防等進行日常綜合管理。 第九章 物業(yè)管理機構 城市物業(yè)管理機構，是近幾年在住房商品化過程中出現(xiàn)的對住宅居住提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。項目計劃 2020年 10月至 2020年 10月止。 17 采用新型安全環(huán)保墻體材料，推廣使用新技術，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能 降耗，保證人身安全。 項目設計用水量為 /年。本項目在土建階段即進行區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)劃建設。 生活污水 生活污水采取化糞池進行處理，達標后經(jīng)污水 管道排入市政污水處理管網(wǎng)。 15 第六章 環(huán)境保護 本項目地址位于煙臺市福山區(qū)天府街中段。 污水 該項目生活污水經(jīng)化糞池處理后沿小區(qū)主次干道敷設的地下污水管道排至市政污水管網(wǎng)。 五、結構設計 （一）設計依據(jù) 《民用建筑設計通則》 （二）結構設計 本項目住宅的結構類型為框架結構，基礎為獨立基礎。針對住戶對住宅裝修不可預見的諸多需求，本項目住宅只進行室內(nèi)初裝修，實施“毛坯房” ，以便給居民提供自由選擇的空間，避免居民再裝修造成的巨大浪費，以及對支撐結構的損壞而帶來的不安全隱患。 在立面上，采用適宜色調(diào)的墻面和獨特風格的房頂處理，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 第五章 設計方案 一、設計依據(jù) 《民用建筑設計通則》 《住宅建筑設計規(guī)范》 建筑單位提供的項目功能要求 二、設計原則 本方案以人為本，環(huán)境為先，如今的房地產(chǎn)市場，買房 就是購買環(huán)境這一觀念已經(jīng)深入人心，消費者的口味已發(fā)生了根本性的變化，本方案將室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境的處理作為設計重點。建筑面積共約 萬平方米。每戶均敷設空調(diào)專用線路，窗外預留空調(diào)主機安裝位置。雨水經(jīng)暗渠匯集后可直接排入雨水網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。不久前更是被評為“全國十大魅力城市”。 （ 5）角礫：該層進行標準貫入 8 點次，其平均值為 擊，標準值為 。 地質(zhì)條件 根據(jù)勘察揭露土層為雜填土，中砂，粉質(zhì)粘土和角礫，各土層自上而下分述為： （ 1）雜填土：自地表至孔深 — 米，層底標高在— 米之間?；疖囍边_北京、上海、濟南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網(wǎng)絡，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了經(jīng)濟基礎。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與遼東半島對望，并與大連隔海相望。 34′ 121176。市場前景看好。在居民當中取得了廣泛的認知度。對本項目開發(fā)又增加了居住便利條件，對購房者更有吸引力。房地產(chǎn)開發(fā)以市場為導向，以質(zhì)量取勝的觀念正在逐步建立。 二、項目建設的必要性 （一）符合國家產(chǎn)業(yè)政策及地方發(fā)展規(guī)劃的要求 建設 “經(jīng)濟適用的商品住宅”是當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是為了抑制目前高速增長房價 ,是我國政府和人民共同關心的大事。我國經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)多年以大于或相當于 8%的高速度增長，人民群眾的生活水平和消費水平有了很大的提高，人們對住房的要求不再局限于基本居住空間的基礎上，對改善居住質(zhì)量的愿望強烈，伴隨著國家一系列促進住房消 費政策的出臺，極大的推動了城市居民購房置業(yè)， 1999年開始的商品房熱銷局面一直延續(xù)到現(xiàn)在。 項目商業(yè)部分可向市場提供近 5 萬平方米的經(jīng)營面積，對于健全區(qū)域商業(yè)配套、活躍區(qū)域商業(yè)氣氛、帶動市場發(fā)展起到積極作用。 本項目固定資產(chǎn)投資 萬元 。 1 第一章 總論 一、項目概況 （一）項目名稱 富豪青年國際廣場 （二）建設地點 本項目位于煙臺市福山區(qū)福海路東，天府街北側。 其中 ， 企業(yè)自籌 萬元 （項目資本金 萬元 ， 預售收入 萬元） ， 銀行貸款 4000萬元。 項目的建設開發(fā)具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，因此本項目的建設是必要的、可行的。 根據(jù)國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神， 5 到 1998 年底，我省已基本停止了住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，煙臺市政府為了更好的貫徹國務院、省政府關于深化住房制度改革的指示精神，同時也為了更好的發(fā)展煙臺市房地產(chǎn)業(yè)，決定調(diào)整住房投資結構，一是逐步開發(fā)建設一批適合于廣大雙職工低收入階