【導讀】增長；零售業(yè)的經(jīng)營繼續(xù)呈現(xiàn)全面上升的態(tài)勢。尤其是從06年開始，勞動力市。場的良好狀況以及居民收入的增長，持續(xù)推高了中國的家庭消費。根據(jù)萬事達卡國際預測，到2020年，全國的零售總額。巨大的發(fā)展?jié)摿σ约叭骈_放的市場吸引了眾多國際零售巨頭登陸中國。杭州、成都等經(jīng)濟發(fā)達的省會城市和經(jīng)濟中心城市。開放后，跨國集團更是加大了在中國的圈地進程，調(diào)查顯示，2020年底至今，僅沃爾瑪、家樂福的新增門店數(shù)量占其目前門店總數(shù)的比例就超過三分之一。部地區(qū)相當，但東西部市場絕對規(guī)模的差距短期內(nèi)將難有顯著改觀。06年，國家實行穩(wěn)健的貨幣財政政策，四川經(jīng)濟仍保持平穩(wěn)健康發(fā)展。系數(shù)有所下降，食品類消費支出比重繼續(xù)下降。據(jù)統(tǒng)計，05年成都全市內(nèi)資、外資、合資大型商貿(mào)連鎖企業(yè)超過50家，連。占全市社會消費品零售總額的23%。另外，2020年成都市零售店的發(fā)展也是亮點。進入到06年，成都連鎖商業(yè)發(fā)展增速有所放緩，但仍保持適度增長。

　　

【正文】 根據(jù)市場調(diào)查所得數(shù)據(jù)，我們分別選取 品牌知曉率、購物環(huán)境、衛(wèi)生條件、服務員態(tài)度等共 10項指標，分別賦予 ，經(jīng)過計算得到綜合得分和排名。很明顯，家樂福在上述 6家超市當中的總分最高，遠遠高于其他品牌，成都市場的綜合影響力最大。而百佳由于在購物環(huán)境、分區(qū)合理性、服務態(tài)度三項因素上沒有得分，因此導致其綜合排名最差。 小結(jié)： 通過定性、定量兩方面的對比，我們發(fā)現(xiàn)，家樂福和伊藤在成都的綜合影響力要遠遠高于其他外資品牌的超市。這同他們早在上世紀 90年代就在成都市場的捷足先登是密不可分的。而處于最末三位的沃爾瑪、易初蓮花、百佳，都 是于近一兩年才登陸蓉城的，所以其市場影響還有限。但這并不意味著這三家綜合超市在成都的前景就一定堪憂，相反，從這三個零售品牌制定的未來在成都雄心勃勃的新店發(fā)展計劃來看，有可能使成都的零售格局產(chǎn)生變化，由以前的單極市場發(fā)展為多極并存的市場格局。 （五）成都分區(qū)域外資零售品牌對比研究 從成都目前的外資零售商門店分布圖上可以清晰地看到目前成都外資零售企業(yè)的區(qū)域分布情況，根據(jù)所調(diào)查的 10 家門店，西北區(qū)域包括有 八寶家樂福、九里堤沃爾瑪、麥德龍、歐尚、一環(huán)路易初蓮花、新城市廣場百佳共 6 家門店。西南區(qū)域包括 光華家樂福、伊 藤雙楠店兩家門店。而 城東區(qū)域包括 雙橋子家樂福、SM 廣場沃爾瑪、 玉雙路百佳三家。 我們選取年營業(yè)額這一關鍵指標對這三個區(qū)域的門店進行一個綜合對比，得到各區(qū)域最終排名，以期對本項目的招商有所參考。 所在區(qū)域 商場名稱 年營業(yè)額（億 /年） 排名 西北區(qū)域 八寶家樂福 1 麥德龍 2 歐尚 3 新城市廣場百佳 4 九里堤沃爾瑪 2 5 一環(huán)路易初蓮花 6 城東區(qū)域 雙橋子家樂福 3 1 玉雙路百佳 2 2 SM 廣場沃爾瑪 3 西南區(qū) 域 伊藤雙楠店 7 1 光華家樂福 2 從表中可以看出，在所調(diào)查的成都市西北區(qū)域的 6家門店中， 八寶街家樂福店以年營業(yè)額 ，緊隨其后的是麥德龍，一環(huán)路易初蓮花排在最末位。城東區(qū)域以雙橋子家樂福年營業(yè)額最高，達到 3億。西南區(qū)域則是雙楠伊藤洋華堂更勝一籌。 成都市區(qū)各大外資現(xiàn)有超市分布圖 家樂福 沃爾瑪 百佳 伊藤洋華堂 易初蓮花 麥德龍 歐尚 項目位置 項目位置 第 四部分、項目發(fā)展研究 （一）項目基本情況 項目地址： 成都 青羊 區(qū)城西光華大道與青羊大道的交會處，介于二、三環(huán)之間 項目性質(zhì)： 商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)商： 博瑞地產(chǎn) （二）項目所在區(qū)域特征分析 區(qū)位優(yōu)勢： ◆ 政府未來規(guī)劃有利于光華商圈的發(fā)展并成熟 根據(jù)了解，青羊區(qū)政府致力于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)，提出以打造騾馬商圈和金沙光華商圈為重點，促進傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型。目前金沙光華商圈區(qū)域已建成商業(yè)商務面積 30 多萬平方米，正在建設中的達 50 多萬平方米。 ◆ 項目位于二、三環(huán)內(nèi)，交通便利。 從成都圈層結(jié)構(gòu)來看， 光華 圈層雖不處在成都核心圈層，但仍屬于城市中間圈層。而且該區(qū)域交通便利，公 交系統(tǒng)發(fā)達。 ◆具備穩(wěn)定的顧客群數(shù)量。 毗鄰西南財經(jīng)大學、 省委黨校、行政干部學院 等高校，周邊遍布博瑞都市花園、 水木光華、 成都花園、杜甫花園、中華花園等諸多大型中高檔住宅小區(qū)，據(jù)估計，目前該區(qū)域高尚居住人口超過 3 萬人，有高達 5 萬人校園經(jīng)濟人群，再加上流動人口，總消費人群超過 10 萬， 擁有強大的購買潛力。 區(qū)位劣勢： ◆ 本案周邊幾公里區(qū)域內(nèi)，已具備麥德龍、家樂福這樣的大型綜合超市。沃爾瑪也與大地新光華合作，將于近期入駐。對于項目以后的綜合超市類商業(yè)環(huán)境更加殘酷。 ◆ 目前周邊配套還不夠成熟，目前還未能形成 一個有效的商業(yè)配套體系，像零售、餐飲、休閑、娛樂、購物、美容等等商業(yè)配套還有所欠缺。 區(qū)位機會： ◆ 作為中高檔社區(qū)的集中區(qū)域，光華商圈將逐步成熟。 各類商家將在未來逐步進駐光華，據(jù)了解， 仁和春天將會在光華村開一個5 萬平方米的新店，瞄準該區(qū)域高端人群。王府井百貨也在為擴張開店進行積極選址，光華商圈很可能是考慮的重要對象。 同時，重慶孔亮鱔魚火鍋、豪庭軒等大型餐飲企業(yè)也已選址光華，預計未來該區(qū)域的各種類型的商業(yè)配套會逐漸增多并趨于成熟。 ◆ 各大零售巨頭紛紛選址光華 ,有利于區(qū)域零售氛圍的形成 . 區(qū)域商業(yè)氛 圍的營造需要眾多商家的共同努力 ,家樂福、沃爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)的進入，從另一方面來看，可促進光華區(qū)域的商業(yè)化程度，進一步提高人氣。 ◆ 成都社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)潛力巨大 由于城市中心區(qū)未來都會存在人口真空化趨勢，而離中心區(qū)適度距離的周圍區(qū)域以及社區(qū)區(qū)域?qū)嬖诰薮笊虡I(yè)潛力。 （三）項目招商建議 租金建議 可以附近家樂福光華店以及雙楠伊藤店租金水平為參考，該區(qū)域零售商租金接受范圍約在 25－ 35 元 /m2/月之間。具體價格還受樓層、面積、地理位置等其它因素影響。結(jié)合項目所在區(qū)域的諸多發(fā)展優(yōu)勢，建議考慮租金報價在 30 元/m2/月左右。 零售業(yè)態(tài)建議 由于項目位置的一定區(qū)域內(nèi)已存或在建的純大型綜合超市超過 3 家，為避免較大產(chǎn)品的同質(zhì)性，建議采取綜合超市加百貨的綜合零售業(yè)態(tài)。一樓可選擇做租賃式的品牌店中店，負樓以及二、三樓建議做綜合超市。建議在引進大型零售商的同時，引進如麥當勞、肯德基等其他類型的零售商家，從而提升樓盤價值。 零售商選擇建議 ▲ 從各外資品牌現(xiàn)有門店分布考慮，結(jié)合本項目地址?？墒紫扰懦覙犯?、歐尚、麥德龍、伊藤，建議可從沃爾瑪、易初蓮花或百佳中進行選擇。 品牌名稱 在蓉布局 家樂福 內(nèi)環(huán)、城東、城西 、城南 伊藤 內(nèi)環(huán)春熙商圈、西南雙楠區(qū) 沃爾瑪 成都西北、東北方向 易初蓮花 城北一、二環(huán)間 麥德龍 城西二環(huán)路口 百佳 內(nèi)環(huán)騾馬市商圈、東北一環(huán)方 歐尚 城西羊西線 ▲ 在充分考慮各品牌目前的在蓉布局的基礎上，再從品牌在成都市場的影響力 方面來考慮， 建議選擇沃爾瑪或百佳。從商品結(jié)構(gòu)上來考慮，百佳因其 百貨兼容超市的零售業(yè)態(tài)而具備一定區(qū)域競爭優(yōu)勢。 品牌 成都年度總營業(yè)額（億元） 零售業(yè)態(tài) 百佳 百貨兼容超市 沃爾瑪 超市 易初蓮花 超市 ▲ 根據(jù)各大零售企業(yè)在 成都的開店計劃，建議選擇沃爾瑪、易初蓮花或百佳。因為沃爾瑪、易初蓮花與百佳在成都有明顯的擴張計劃，同時由于存在沃爾瑪大地光華店暫緩開張的不確定因素，建議博瑞可與沃爾瑪方接觸，尋求合作可能。 易初蓮花 準備在成都開 68家，人口密集，交通方便 百佳超市 成都市區(qū)項目為主 沃爾瑪 成都市區(qū)及二級城市，預計 07年會在城東成仁路口開設一家新店 結(jié)論： 從各大零售品牌在成都的現(xiàn)有店鋪布局、成都市場影響力、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開店計劃四方面綜合考慮，沃爾瑪、百佳超市為本項目招商最佳選擇。 附錄：《成都各大賣場消費者調(diào)查報告》 第一部分 ：結(jié)論及建議 ? 成都各大賣場的認知率比較平均的 ? 消費者最常逛的幾大賣場以家樂福、好又多、人人樂為主 ? 消費者最常逛的一個賣場則以家樂福為首要，占三成的比例 ? 消費者最常逛這家賣場的主要原因是離家離公司近，以地理位置的優(yōu)勢占近四成的比例 ? 消費者心中對購物環(huán)境和氣氛的選擇中，家樂福是最能作為代表的 ? 針對賣場衛(wèi)生狀況的評比中，好又多以百分之二十三的比例占首選 ? 占三成比例的消費者認為家樂福的貨品配比最為齊全 ? 促銷活動的多樣化中家樂福被四成左右的 消費者所認同 ? 商品價格相對便宜的是好又多 ? 消費者認為分區(qū)最合理的賣場是家樂福 ? 知名度高的賣場以家樂福為首 ? 服務員態(tài)度好的在消費者心中以伊藤洋華堂為最好 ? 停車位準備最充裕的為人人樂賣場 ? 交通的便利性上家樂福和人人樂在消費者心中占同等比例各為百分之二十六 ? 每月中常逛各大買場的消費者人群里男女比例為 3 比 7 ? 學歷以高中及大專生為主 ? 個體經(jīng)營者占受訪者的近兩成左右，其余各行業(yè)受訪情況都較平均 ? 普通消費者中月收入在 2000 元以下的近半數(shù) 第二部分 ：消費者樣本分析報告 此次調(diào)查采取流動式訪問問卷的調(diào)查方法。集 中在成都市春熙路商業(yè)圈進行流動隨機性面訪，樣本總量 100 人。 一、樣本分配情況 計劃區(qū)域 計劃完成樣本 實際完成樣本 實際錄入樣本 春熙路商圈 100 102 100 ? 訪問的城區(qū)主要集中在成都最繁華的商業(yè)區(qū)春熙路商圈。 二、背景分析 性別 性別男30%女70%男女 ? 在本次已購調(diào)查中，女性樣本均占七成，而男性樣本僅占三成，由此表現(xiàn)出女性更對購物等消費情況更所關心。 年齡 年齡1725231087550 5 10 15 20 25 301825歲2630歲3135歲3640歲4145歲4650歲5155歲5660歲 ? 在本次已購調(diào)查中，年齡主要集中在 2635 歲之間，這個年齡層的人相對在賣場購物的幾率較高，共計占總比例的近五成，這類消費者其每月逛賣場的頻率到 達一周四次以上。 學歷 學歷1438351210 10 20 30 40初中及以下高中/ 中專/ 技校大專本科碩士及以上 ? 次此調(diào)查中消費者的學歷不是很高，主要集中在高中和大專學歷，本科生所占比例不是很高。 家庭結(jié)構(gòu) 現(xiàn)家中人口數(shù)51073831010203040506070801人 2人 3人 4人 5人 7人 ? 七成以上的人家庭結(jié)構(gòu)都為一家三口型 從事行業(yè) 從事行業(yè) 百分比 制造業(yè) 9 金融 /保險 6 旅游 /酒店 2 飲食服務 13 政府 /公共事業(yè) 3 個體零售 /批發(fā) 19 運輸 6 藝術(shù)和廣播電視業(yè) 5 教育文化和醫(yī)務衛(wèi)生 11 IT 業(yè) 5 進出口 /貿(mào)易 2 農(nóng)業(yè) /林木業(yè) /漁業(yè) /采礦 1 通訊 /電信 5 退休 6 家庭主婦 /沒有工作 5 學生 2 ? 除了近兩成的消費者是個體經(jīng)營者外，其他所在行業(yè)都比較分散 職務 職務 百分比 中層管理人員 (經(jīng)理助理部門經(jīng)／主管 ) 4 國家機關公務員 /事業(yè)單位員工 2 單位一般員工 63 家庭主婦 /退休 10 專業(yè)技術(shù)人員 (教師、醫(yī)生、律師、會計師等 ) 7 自營工商人員 /個體工商戶 10 學生 2 目前沒有工作 2 ? 在消費者有固定工作的受訪者中，以企事業(yè)單位一般員工為主 家庭年總收入 家庭年收入53103311290 10 20 30 40 50 605 6 萬元7 8 萬元8 9 萬元9 1 0 萬元1 0 1 1 萬元1 1 萬元及以上拒絕回答 ? 受訪消費者中家庭年收入半數(shù)人在 6 萬以下 個人月收入 個人月收入48239837110 10 20 30 40 50 602 0 0 0 元以下20002499元25002999元30003499元35003999元40004999元50005999元拒絕回答 ? 個人月收入近半數(shù)在 2000 元以下