某科技園成長型企業(yè)加速器策劃方案-資料下載頁
2025-08-16 01:53本頁面
【正文】 、招商中介機構(gòu)（如外商投資促進(jìn)協(xié)會、各行業(yè)協(xié)會等）、網(wǎng)絡(luò)報紙戶外廣告等的形式提高項目的認(rèn)知度，同時在目標(biāo)客戶群（南京：研發(fā)企業(yè)的南京辦事處、開發(fā)區(qū)中的國內(nèi)外知名企業(yè)、南京本地有潛力的研發(fā)企業(yè)；國內(nèi)研發(fā)企業(yè)總部、國際研發(fā)企業(yè)的中國辦事處；美國、歐州、韓國、日本、新加坡、印度：國際知名研發(fā)企業(yè)）中進(jìn)行一定的市場調(diào)查及重點推薦，試探市場反映，并及時調(diào)整相關(guān)策略 多重的優(yōu)惠政策： 享受國家級軟件園的優(yōu)惠政策； 獨一無二的園區(qū)環(huán)境及物業(yè)質(zhì)素： 容積率、高綠化率、環(huán)境優(yōu)美； 開放舒適的辦公空間； 高實用率（得房率）； 引進(jìn)的企業(yè)質(zhì)素高。 較完善的配套設(shè)施：餐飲、酒店等 獨具的區(qū)位交通優(yōu)勢：從區(qū)位上， 從交通上，近 312 國道、機場高速、繞 城公路。 賣點整合 招商執(zhí)行細(xì)案 重點 次重點 企業(yè) 招商 預(yù)期目標(biāo) 全面招商期 進(jìn)一步提高項目知名度；爭取企業(yè)的進(jìn)駐 /意向進(jìn)駐，招商手段及渠道多方面展開，同時力求以最低成本達(dá)到最理想的招商效果，實現(xiàn)項目的全面招商。 物業(yè)優(yōu)先選擇權(quán)： 由于此時正式招商剛剛開始，新入駐的企業(yè)有優(yōu)先選擇權(quán)，時機難得。 獨一無二的園區(qū)環(huán)境及物業(yè)質(zhì)素： 低容積率、高綠化率、環(huán)境優(yōu)美； 開放舒適的辦公空間； 高實用率（得房率）； 引進(jìn)的企業(yè)質(zhì)素高。 較完善的配套設(shè)施。 賣點整合 以 渠道（政府、中介、展會、交流會等）、活動（招商會、投資洽談 會、簽約儀式等）及人員推廣為主，輔以少量的報紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告等 媒體宣傳。 主要動作 （ 2022年 4月開始） 招商執(zhí)行細(xì)案 重點 次重點 跟隨 企業(yè) 招商 預(yù)期目標(biāo) 強力招商期 爭取更多企業(yè)進(jìn)駐，本階段將是項目招商成效有突破性增長的階段。這是因為經(jīng)過市場的預(yù)熱以及全面推廣期的鋪墊，市場對項目的認(rèn)知率已達(dá)到較高水平；更重要的是這時本項目以及周邊片區(qū)較多項目已完工，各種配套也基本到位，整個園區(qū)逐漸呈現(xiàn)規(guī)模，以最佳的形象展示給潛在客戶。因此，這一階段是簽約的高峰期。 園區(qū)優(yōu)質(zhì)客戶：龍頭企業(yè)的入駐為本項目的價值得到了提升，成為這個時 期最重要的一個賣點。 品牌物業(yè)管理服務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)是園區(qū)的增值服務(wù)，這時企業(yè)已積累到一定數(shù)量，可以將優(yōu)質(zhì)的園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)作為一個重要賣點。 賣點整合 － 拓展新的招商渠道，如對意向客戶的服務(wù)及跟進(jìn)力度，加強對已入駐客戶的服務(wù)，爭取以商引商。 主要動作 （ 2022年 4月開始） 招商執(zhí)行細(xì)案 重點 次重點 跟隨 企業(yè) 招商 預(yù)期目標(biāo) 快速發(fā)展期 在已入園企業(yè)的帶動下，招商引資形成良性循環(huán)，越來越多的企業(yè)主動前來洽談，因此這個時期更多是的吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入園，設(shè)定一定的入園門檻，提升園區(qū)的企業(yè)質(zhì)量。 園區(qū)已有客戶質(zhì)素：通過入駐企業(yè)的品牌效應(yīng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)及市場效應(yīng)可形 成園區(qū)核心賣點。首先先期入駐企業(yè)為知名企業(yè)，會產(chǎn)生品牌效應(yīng)，它將 有助于其它知名企業(yè)的進(jìn)駐。 其次，先期入駐的企業(yè)會吸引上下游企業(yè)進(jìn)駐。 四大平臺逐漸建立完畢。 賣點整合 － 企業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理； － 定期進(jìn)行全國招商； － 對客戶結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，置換出部分業(yè)績表現(xiàn)不好的企業(yè)，提高整體客戶質(zhì)量。 主要動作 （ 2022年 4月開始） 加速器：租售方式 本公司對高科技企業(yè)客戶需求調(diào)研結(jié)果顯示：大多數(shù)的高科技企業(yè)需求面積都在 1000 平方米以上，實力較強的大型客戶需求面積大部分在 3000 平方米以上。 本項目將來面對的客戶租賃需求特點預(yù)期如下： 3000M2 以上 (整層或以上 )———————— 核心租戶，重點引進(jìn)； 1000～ 3000 M2（標(biāo)準(zhǔn)單元或以上） ——— 主體租戶，大量引進(jìn)； 500～ 1000 M2（一半標(biāo)準(zhǔn)單元） ————— 輔助租戶，部分引進(jìn)； 500 M2 以下（需分割單元面積） 少數(shù)租戶，適量引進(jìn)。 單位需求 三種運營模式 目前房地產(chǎn)項目的運營普遍存在三種方式：只租不售模式，如蘇州科技園；只售投資與工業(yè)部 121 投資分析不租模式，如總部基地；租售結(jié)合模式，大連軟件園。這三種模式各有優(yōu)缺點。 租售模式選擇 運營模式建議 租售結(jié)合 以租代售 靈活組合 綜合考慮，建議本項目采用單一產(chǎn)權(quán)與分散產(chǎn)權(quán)相結(jié)合的租售結(jié)合模式，并保持產(chǎn)權(quán)的相對單一性。租賃部分保證發(fā)展商獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，出售部分保證發(fā)展商收回部分投資，降低招商風(fēng)險對投資回報的影響。以租代售更可以促進(jìn)招商重點企業(yè)的鎖定。 模式選擇 本項目的租賃不僅為獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，更重要的是未來的整體帶租約出售的收益，實現(xiàn)本項目的價值增值。 本項目的租賃建議有： 客戶質(zhì)量：以知名研發(fā)企業(yè)或有潛力的中型研發(fā)企業(yè)為主體客戶。 客戶租賃面積結(jié)構(gòu)：根據(jù)“二八定律”，如果 80%的面積被 20%的客戶占有，物業(yè)的投資風(fēng)險就會增加，因此在客戶租賃面積結(jié)構(gòu)上應(yīng)注意控制風(fēng)險。 模式選擇 客戶租約結(jié)構(gòu) ：知名企業(yè)一般租約為三 五年，相對長期穩(wěn)定的租約可以提升本項目價值。 租金遞增率：至少每三年遞增 8%以上。 租期結(jié)構(gòu)：如果短期租約比例過高，會增加項目的投資風(fēng)險，因此小于二年的短期租約比例可低于 40%。 客戶行業(yè)構(gòu)成：行業(yè)相對分散，以避免由于行業(yè)衰退而造成的租金回報風(fēng)險。 投資回報率：稅前 10%左右 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理 : 園區(qū)物業(yè)保養(yǎng)完好如初、客戶反饋良好、品牌物業(yè)管理，均為提升園區(qū)價值的重要物業(yè)管理因素。 租戶結(jié)構(gòu)
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