【正文】 、上下九之后的新興商業(yè)圈，其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。根據(jù)最新制定的《面向2010年亞運(yùn)會(huì)的廣州城市發(fā)展》，天河新城市中心被定義為“兩心四城”中的一心，為天河中心地位奠定了基礎(chǔ)。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。 　　天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭，四周專業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式，以大商場(chǎng)、高尚消費(fèi)為重點(diǎn)，裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤(pán)踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢(shì)。 　　代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城等；集中在石牌的IT業(yè)商場(chǎng)有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽(yáng)光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書(shū)中心，黃埔大道沿線的南國(guó)廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤(pán)集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。 　　天河的商鋪可以說(shuō)是寸土寸金，一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場(chǎng)內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場(chǎng)首層租金750元/㎡；維多利廣場(chǎng)首層500－800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400－500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200－250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在100－200元/㎡左右。一個(gè)逐級(jí)遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。 天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的，主要是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度較大，價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。 2003年－2007上半年天河區(qū)商鋪與全市（原八區(qū)）商鋪成交均價(jià)對(duì)比表年份 天河（元/㎡） 增長(zhǎng) 全市（元/㎡） 增長(zhǎng) 2003 14，951 % 13，597 % 2004 12，234 % 13，547 % 2005 12，250 % 9，687 % 2006 13，734 % 11，263 % % % 　　天河的商鋪可以說(shuō)是淋漓滿目，滿街滿巷都是，從大型商場(chǎng)、裙樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個(gè)興奮期。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。太平洋電腦城、天河電腦城人氣鼎盛，整個(gè)場(chǎng)的出租基本是滿位，即使首層、二層的頂手費(fèi)要上3040萬(wàn)；南方電腦廣場(chǎng)重新裝修后，人氣有所上升，招商情況亦屬火熱。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì)存在一定的招商難度。 　　2003年和2005年的天河區(qū)商鋪批出量遠(yuǎn)大于成交量。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，㎡，㎡ ；2007年上半年批出3萬(wàn)㎡，㎡。天河商鋪交投活躍，商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化過(guò)程中。 　　天河商鋪的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場(chǎng)圈，從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足，這種發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專場(chǎng)、美食、娛樂(lè)等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。3項(xiàng)目商圈分析本項(xiàng)目地處東莞莊、粵墾路、廣園東快速干線交叉口處，處于天河北大型商務(wù)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。項(xiàng)目位處城市中軸線上，交通便利，有58133010（夜車）等十多路公交車可以到達(dá)，交通非常便利。這為顧客往來(lái)，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。加上規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)線的燕塘企業(yè)站距離粵墾路也不過(guò)7分鐘左右，從而造就了極其便利的交通網(wǎng)絡(luò)。目前地塊周邊已有九洲文化家園、天河北岸等多個(gè)居民區(qū)，并有多個(gè)中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)?？蛻魜?lái)源于私營(yíng)企業(yè)比例較大，沒(méi)有較為突出的職業(yè)背景，但是公司職員、醫(yī) 療機(jī)構(gòu)、私企業(yè)主、公務(wù)員、建筑設(shè)計(jì)、部隊(duì)軍人等將是項(xiàng)目基本的客戶職業(yè)背景構(gòu)成，對(duì)項(xiàng)目有一定的品質(zhì)需求。地緣性、高知性、理性的非剛性需求是群體的主要特征。天河北擁有如中信廣場(chǎng)等知名寫(xiě)字樓，但地塊周邊少數(shù)有定位乙級(jí)的寫(xiě)字樓。天河北寫(xiě)字樓群對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于提高項(xiàng)目所在的區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本項(xiàng)目的人流量和知名度，弊在于天河北的寫(xiě)字樓整體優(yōu)勢(shì)好過(guò)本項(xiàng)目，使得競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。但是本項(xiàng)目寫(xiě)字樓定位和消費(fèi)群體有別于天河北，主要吸引本地塊及周邊SOHO型的公司，特別是廣園東汽配市場(chǎng)的公司入駐，與天河北有著互補(bǔ)關(guān)系，具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。天河商圈素有華南第一商圈之稱，特別在天河北周邊內(nèi)環(huán)繞著十幾個(gè)大型高尚的住宅區(qū)，如天譽(yù)花園、都市華庭、中信公寓等。而購(gòu)房者通常是金領(lǐng)、成功人士、私人老板、外籍人士等具高端消費(fèi)能力的人士。這里的二手商品房售價(jià)也穩(wěn)居較高的水平，基本維持10000元/方左右。 由于坐落在天河北的東北面，后天河北也被稱為“天河北后花園”，其所涉及的范圍主要有粵墾路、東莞莊路、燕塘、五山等路段，客群主要是在天河北商業(yè)區(qū)上班的白領(lǐng)、周邊的生意人、學(xué)校的教職工、以及部分的游客。東莞莊、粵墾路作為后天河北的一個(gè)典型路段，它得益于地理的優(yōu)勢(shì)，和天河北僅一路之隔，且生活極其方便，超市（奧之星、創(chuàng)基）肉菜市場(chǎng)、學(xué)校（五一小學(xué)、長(zhǎng)征小學(xué)、紅英小學(xué)）、醫(yī)院、酒樓等生活設(shè)施一應(yīng)俱全，而且未來(lái)的市政規(guī)劃中，粵墾路還將是一條美食街。粵墾路有十幾個(gè)住宅小區(qū)，其中絕大部分為商品房，如金燕花園、金坤花園、金暉花園、匯富花園、瑞心苑、僑源山莊；以及天河北岸等。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商場(chǎng)寫(xiě)字樓酒店城市綜合體符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了地區(qū)對(duì)寫(xiě)字樓商場(chǎng)的需求，具有良好的市場(chǎng)前景?！　?項(xiàng)目SWOT分析隨著廣州市整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)良性增長(zhǎng)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速健康發(fā)展，投資主體和投資形式呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)。致力于商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)，在這方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和資源，項(xiàng)目附近的商業(yè)市場(chǎng)及知名公司為項(xiàng)目提供了良好的人氣，將會(huì)為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)捷足先登的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目所在地位于東莞莊區(qū)內(nèi)，其規(guī)劃性質(zhì)定位是大力發(fā)展住宅，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年將有大量人口入駐該地域，界時(shí)會(huì)形成一個(gè)龐大的消費(fèi)群體。本項(xiàng)目所在地位于廣園東路與東莞莊路、天壽路十字交叉路口，是與天河北平行而又相通的主干道，也是東莞莊前往天河北路的必經(jīng)之路，是天河北通往天河客運(yùn)站的出口之一，巨大的車流會(huì)大大增大天河北CBD商圈的輻射面，今后還將會(huì)在項(xiàng)目所在地建立東莞莊路天壽路立交橋，相應(yīng)將設(shè)立多條公交線路，方便其他商圈的市民前來(lái)本項(xiàng)目體驗(yàn)消費(fèi)，可以預(yù)計(jì)便利的交通會(huì)使本項(xiàng)目處于天河北部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)次核心位置。本項(xiàng)目地處天河北區(qū)域，以廣園東路為界，將天河北區(qū)域劃分為南北兩塊，區(qū)域配套設(shè)施具有南強(qiáng)北弱的特點(diǎn)。南部為CBD繁華區(qū)鬧市區(qū)，超市等配套設(shè)施較多，但項(xiàng)目所在地的東莞莊卻還沒(méi)有建立完善的配套體系，尤其缺乏大型的購(gòu)物中心，餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，未能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，這為本項(xiàng)目提供了巨大的市場(chǎng)空間，極大地利于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景，同時(shí)也可帶動(dòng)所屬區(qū)域的其他配套體系的興建。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析由于本項(xiàng)目屬空軍用地，只是租用沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，給項(xiàng)目的銷售帶來(lái)市場(chǎng)方面的困難。本項(xiàng)目地處東莞莊區(qū)域，國(guó)企廣東農(nóng)墾集團(tuán)的家屬及外來(lái)購(gòu)房者較多，這也決定了本區(qū)的大多數(shù)市民收入水平低廣州市平均水平，大多屬于“目的性”消費(fèi)，這對(duì)本項(xiàng)目所需的購(gòu)買力支持造成很大影響。 本項(xiàng)目地處東莞莊區(qū)與天河北路交界處，就目前城市規(guī)模來(lái)看，感覺(jué)距離市中區(qū)雖稍近, 目前交通規(guī)劃還完全實(shí)施，公交線路不多，項(xiàng)目所處位置為天河北CBD上下班塞車瓶頸處，目前的交通狀況不利客流量的增長(zhǎng)，但隨著本區(qū)域的城市配套設(shè)施的建設(shè)，此問(wèn)題會(huì)得到解決。由于本項(xiàng)目所在地周邊區(qū)域?qū)購(gòu)V園東路，配套設(shè)施不全，交通不暢，以及廣深鐵路所造成的噪音大，灰塵多, 這對(duì)商業(yè)的招商是一個(gè)不利因素；本項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)較少，以文具用品等批發(fā)為主，這給市民造成了一個(gè)本區(qū)域印象，如何突出本項(xiàng)目高檔次的定位優(yōu)勢(shì)，成功擺脫周邊區(qū)域給市民造成的印象是一個(gè)課題。東莞莊區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，人均消費(fèi)水平相對(duì)較低；同期珠江新城區(qū)域?qū)懽謽潜姸嗌鲜校綍r(shí)會(huì)為爭(zhēng)取客流量而出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)；本區(qū)域商業(yè)起步較晚，商業(yè)市場(chǎng)影響力被周邊區(qū)域擠壓。市民的收入水平和消費(fèi)水平日漸提升，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入在前年就達(dá)到萬(wàn)元以上，恩格爾系數(shù)不斷下降，說(shuō)明廣州市已進(jìn)入小康水平，人民可用于提高生活質(zhì)量的消費(fèi)資金正在不斷增加，消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)。在這種情況下，本項(xiàng)目為市民提供一個(gè)集五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、娛樂(lè)、休閑、餐飲等于一體的，能全面滿足不同客戶層的中型綜合購(gòu)物娛樂(lè)中心，極大地滿足了市民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，并以嶄新的元素引領(lǐng)市民的消費(fèi)理念。本項(xiàng)目周邊區(qū)域的人口數(shù)量、收入水平及消費(fèi)水平成長(zhǎng)較快，未來(lái)交通狀況也將大為改觀，到時(shí)會(huì)帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)，本項(xiàng)目因其遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)又將走在經(jīng)濟(jì)大潮的前端，天河北CBD人口是本項(xiàng)目最易消化的消費(fèi)群體。本項(xiàng)目所在區(qū)域配套尚未完善，市民缺少娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)開(kāi)始發(fā)展，商圈出現(xiàn)雛型，梯度市場(chǎng)正在形成，體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)高級(jí)形態(tài)雛形開(kāi)始顯現(xiàn)，商業(yè)市場(chǎng)集約化、產(chǎn)業(yè)化的需求為中型商業(yè)綜合項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的時(shí)機(jī)。6商場(chǎng)規(guī)劃物業(yè)類型SWOT大型購(gòu)物中心物流中心批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)街區(qū)大型娛樂(lè)中心超市百貨商住公寓綠化廣場(chǎng)會(huì)展中心住宅區(qū)酒店餐飲優(yōu)勢(shì)征地拆遷量小，由于是租地性質(zhì)，使項(xiàng)目具有相對(duì)的成本優(yōu)勢(shì)。11111111111項(xiàng)目附近的CBD商圈及知名公司，為項(xiàng)目提供良好的人氣。11101100011對(duì)于所在市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，城市綜合體具有一定的填補(bǔ)市場(chǎng)空白的優(yōu)勢(shì)。11111111111項(xiàng)目周邊的僅有空地多規(guī)劃為住宅用地。11011110001東莞莊本身還未有中型的綜合購(gòu)物中心，未能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，這些都極大地利于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景。11101101110具有良好的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)11111111111產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及物業(yè)開(kāi)發(fā)水平較高，并有提升空間。10011100001機(jī)會(huì)廣州市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)提供了經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。11111111111符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要11111100011城市配套尚未完善，市民缺少娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。10001001100城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入加大，提升城市不動(dòng)產(chǎn)的投資環(huán)境。11000011100區(qū)域商商圈出現(xiàn)雛型，梯度市場(chǎng)正在形成，商業(yè)市場(chǎng)集約化、產(chǎn)業(yè)化的需求為商業(yè)綜合項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的時(shí)機(jī)。10011100001首先選擇的購(gòu)物場(chǎng)所是以大中型超市為主10010100000整體收入屬中等水平，消費(fèi)能力比較強(qiáng)10011111111劣勢(shì)是城市的交通干道、車輛較雜且地塊邊緣不規(guī)整，為規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)不利。01011111110位于城市邊緣，新發(fā)展區(qū)域，缺乏商業(yè)氛圍。00111111111消費(fèi)者大都是“目的性消費(fèi)” 10011000100威脅城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱。01000001100城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在進(jìn)行當(dāng)中，不可預(yù)見(jiàn)完工時(shí)間是否能配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和推售。00000000000城市化進(jìn)程雖然在加快，但是無(wú)法預(yù)見(jiàn)其發(fā)展的速度，所以，雖然市場(chǎng)容量在擴(kuò)大，但是否內(nèi)配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度及規(guī)模還是一個(gè)未知數(shù)。00000000000區(qū)域商業(yè)起步較晚，商業(yè)市場(chǎng)影響力被天河北和珠江新城所擠壓。00100100000物業(yè)類型中型購(gòu)物中心大型娛樂(lè)中心超市百貨酒店餐飲批發(fā)市場(chǎng)商住公寓綠化廣場(chǎng)住宅區(qū)適合度21%15%14%13%9%8%6%4%通過(guò)市調(diào)SWOT分析及目前