【正文】 費(fèi)用）：占總收入20%216。第二部分 5A甲級寫字樓寫字樓項(xiàng)目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場定位。期間，97亞洲金融風(fēng)暴對港澳投資者造成了很大的影響，對寫字樓銷售市場也造成了嚴(yán)重的打擊。廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊。共劃分為14個(gè)20～40公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。歷經(jīng)了15年的發(fā)展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。 　　目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個(gè)分支，該商圈在2002年開始迅速崛起。在城市中心東移的趨勢下，于上世紀(jì)90年代中期拔地而起的中信廣場、大都會廣場、國際貿(mào)易中心等標(biāo)志性建筑物，奠定了天河區(qū)金融商務(wù)中心地位。20032005年隨著琶洲寫字樓市場的興旺以及東風(fēng)路一帶寫字樓的崛起，面對強(qiáng)烈的市場競爭，加上新推寫字樓的質(zhì)素平庸，天河區(qū)的寫字樓價(jià)格出現(xiàn)了下降，基本維持在81008300元/平方米均價(jià)左右。供應(yīng)量最大的是天河北區(qū)域，超甲級寫字樓數(shù)量達(dá)100萬平方米，還有55萬平方米的甲級寫字樓；珠江新城后勁強(qiáng)盛，未來兩年內(nèi)將大大縮短與天河北區(qū)域的差距，其超甲級寫字樓的供應(yīng)量80萬平方米，甲級寫字樓為15萬平方米；在老城區(qū)內(nèi)的中山路、解放路區(qū)域，超甲級寫字樓供流通的也有25萬平方米，甲級寫字樓約29萬平方米。如選擇甲級寫字樓很多會選天河北商圈：A）商業(yè)商務(wù)中新氣氛濃厚，對內(nèi)外城市有一定認(rèn)知和知名度，世界500強(qiáng)及大型國內(nèi)外企業(yè)較多；B）交通方便：有地鐵，京港鐵路，連接城市內(nèi)外環(huán)路，除交通擁擠；C）配套設(shè)施齊全，吃住方便，選擇性多；D加上現(xiàn)時(shí)的甲級寫字樓檔次及大廈設(shè)備高檔，對比舊的甲級寫字樓有很大改進(jìn)。目前，甲級寫字樓的銷售以散售為主，預(yù)期市場上的現(xiàn)存銷售供應(yīng)在半年內(nèi)可全部被消化，其中大部分買家是國內(nèi)企業(yè)，并以自用為主。單層1425M2；1500247。城市居民醫(yī)療保健消費(fèi)支出和教育文化娛樂服務(wù)支出成為消費(fèi)支出中增長最快的兩類，％％。至2007年5月，％，零售總額達(dá)到1030億元。”今年整體零售市場租金將繼續(xù)穩(wěn)定增長，將保持5％10％的增長率。 　　天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。太平洋電腦城、天河電腦城人氣鼎盛，整個(gè)場的出租基本是滿位，即使首層、二層的頂手費(fèi)要上3040萬；南方電腦廣場重新裝修后，人氣有所上升，招商情況亦屬火熱。讓天河全面啟動成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。天河北擁有如中信廣場等知名寫字樓，但地塊周邊少數(shù)有定位乙級的寫字樓?；泬酚惺畮讉€(gè)住宅小區(qū)，其中絕大部分為商品房，如金燕花園、金坤花園、金暉花園、匯富花園、瑞心苑、僑源山莊；以及天河北岸等。 項(xiàng)目劣勢分析由于本項(xiàng)目屬空軍用地，只是租用沒有產(chǎn)權(quán)，給項(xiàng)目的銷售帶來市場方面的困難。本項(xiàng)目所在區(qū)域配套尚未完善，市民缺少娛樂休閑場所。10011100001機(jī)會廣州市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)提供了經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。00000000000城市化進(jìn)程雖然在加快，但是無法預(yù)見其發(fā)展的速度，所以，雖然市場容量在擴(kuò)大，但是否內(nèi)配合項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及規(guī)模還是一個(gè)未知數(shù)。00111111111消費(fèi)者大都是“目的性消費(fèi)” 10011000100威脅城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱。11011110001東莞莊本身還未有中型的綜合購物中心，未能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，這些都極大地利于本項(xiàng)目的開發(fā)前景。在這種情況下，本項(xiàng)目為市民提供一個(gè)集五星級酒店、寫字樓、商場、娛樂、休閑、餐飲等于一體的，能全面滿足不同客戶層的中型綜合購物娛樂中心，極大地滿足了市民日益增長的消費(fèi)需求，并以嶄新的元素引領(lǐng)市民的消費(fèi)理念。本項(xiàng)目地處天河北區(qū)域，以廣園東路為界，將天河北區(qū)域劃分為南北兩塊，區(qū)域配套設(shè)施具有南強(qiáng)北弱的特點(diǎn)。 由于坐落在天河北的東北面，后天河北也被稱為“天河北后花園”，其所涉及的范圍主要有粵墾路、東莞莊路、燕塘、五山等路段，客群主要是在天河北商業(yè)區(qū)上班的白領(lǐng)、周邊的生意人、學(xué)校的教職工、以及部分的游客?？蛻魜碓从谒綘I企業(yè)比例較大，沒有較為突出的職業(yè)背景，但是公司職員、醫(yī) 療機(jī)構(gòu)、私企業(yè)主、公務(wù)員、建筑設(shè)計(jì)、部隊(duì)軍人等將是項(xiàng)目基本的客戶職業(yè)背景構(gòu)成，對項(xiàng)目有一定的品質(zhì)需求。 　　天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。 2003年－2007上半年天河區(qū)商鋪與全市（原八區(qū)）商鋪成交均價(jià)對比表年份 天河（元/㎡） 增長 全市（元/㎡） 增長 2003 14，951 % 13，597 % 2004 12，234 % 13，547 % 2005 12，250 % 9，687 % 2006 13，734 % 11，263 % % % 　　天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿巷都是，從大型商場、裙樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個(gè)興奮期。 　　代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城等；集中在石牌的IT業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。高檔品牌餐飲、化妝品、時(shí)裝、美容纖體及娛樂業(yè)的租戶，將為廣州消費(fèi)者提供獨(dú)特的購物體驗(yàn)。中國為全球最大及增長最迅速的消費(fèi)市場之一，零售商競相尋找機(jī)遇及爭取市場占有率，掀起外國零售商在內(nèi)地?cái)U(kuò)展業(yè)務(wù)的熱潮。隨著收入水平的提高，居民家庭支出中服務(wù)性消費(fèi)支出逐步擴(kuò)大?？蛻裟康模喊选凹摇卑岬匠墒焐虅?wù)區(qū)的專業(yè)寫字樓中，改善辦公環(huán)境，提升形象，尋求業(yè)務(wù)的更大發(fā)展。隨著外國金融機(jī)構(gòu)開放人民幣業(yè)務(wù)，越來越多外資銀行準(zhǔn)備或正在擴(kuò)張，還有大量會計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)公司也進(jìn)入廣州，帶動了甲級寫字樓租賃需求。加上廣州市其它各區(qū)上檔次的甲級寫字樓少的可憐，選擇性不大，無形中會吸引高端的客戶群眼光往天河區(qū)走。 　1998至2006年年天河區(qū)與全市寫字樓批出量與成交量對比 　　 單位：萬平方米 年份 天河區(qū) 成交量 全市成交量 1998 1999 1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 22 　2006至2007年天河區(qū)與全市寫字樓成交量與空置率對比 年份 新增量（萬平方米） 空置率（%） 2006 202007 352007年，廣州甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期，上半年有3座甲級寫字樓投入市場，下半年，廣州甲級寫字樓將新增80萬平方米，每個(gè)季度的吸納量為６萬平方米，因此空置率有所上升，％。 據(jù)調(diào)查顯示，天河區(qū)高檔寫字樓的租賃價(jià)格為80120元/m2?月，普通寫字樓為5070元/m2?月；買賣方面，天河區(qū)近幾年來的寫字樓銷售成交均價(jià)均高于全市寫字樓成交均價(jià)，19982002年的寫字樓成交均價(jià)為10880元/m2左右的水平，比全市寫字樓成交均價(jià)的10317元/平方米高出500元/m2左右。 3 天河區(qū)寫字樓市場分析天河，是廣州發(fā)展中的一個(gè)奇跡，這個(gè)彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的代表。此外，最重要的一點(diǎn)是，由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同，很多企業(yè)尤其是世界500強(qiáng)企業(yè)都樂意選擇CBD或者天河北作為根據(jù)地，因?yàn)檫@樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)。寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展是分不開的。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標(biāo)中信廣場更是聲名遠(yuǎn)播。新一批的甲級寫字樓當(dāng)中，不少具有實(shí)力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。742*230*76%*365＝4734萬元 餐飲、會務(wù)、商場收入中餐廳收入：東莞莊地區(qū)點(diǎn)心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個(gè)市，以接待一次測算，平均每天100桌，每人100元消費(fèi)水平，利潤為50%測算，則：100元*10人*100桌*365天*50%=1825萬元 西餐廳收入：天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準(zhǔn)、特色的西餐館是有一定的市場。7969 m2＝酒店土地成本：* 3697m2＝ 萬元2）建安與裝修設(shè)備成本（包括土建部分）包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟(jì)值（見下表）：序號分項(xiàng)工程名稱計(jì)算依據(jù)單方造價(jià)（元/m2） 1樁基工程（受力樁）總建筑面積160180 2地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐地下室建筑面積38004200 3結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積11001300 4建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積800900 5新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積12001500 6給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積350380 7噴淋、氣體消防總建筑面積100110 8污水處理（含管線）總建筑面積3540 9空調(diào)工程地上建筑面積550600 10地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積170190 11照明、防雷、動力、變配電總建筑面積800900 12電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳總建筑面積500550 13煤氣工程總建筑面積4550 14電梯、自動扶梯總建筑面積320360 15室外總體總建筑面積100115 16室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積32003500 17雜項(xiàng)工程總建筑面積280330 18洗衣房設(shè)備地上建筑面積150170 19廚房設(shè)備地上建筑面積250280總建筑面積為23983平方米，其中地上建筑面積為15589平方米，地下建筑面積約8394平方米，外墻面積約10000平方米。酒店類型不同，比例差距明顯。現(xiàn)時(shí)共規(guī)劃了200個(gè)停車位，其中180個(gè)為位處于地庫三層的有蓋車位，其余20個(gè)則設(shè)于一樓。精品店、獨(dú)立的書店、 18) 13) 室內(nèi)游泳池（水面積至少 40 平方米）。 8) 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 5) 圖書館（至少有 1000 冊圖書）。 5) 有風(fēng)味餐廳。 42) 商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 35) 28) 有公用電話，并有市內(nèi)電話簿。 20) 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補(bǔ)齊。至少有 40 間（套）可供出租的客房，70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有5個(gè)開間的豪華套房，有殘疾人客房。7) 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。營業(yè)收入方面，比如東方賓館，％。廣州五星級酒店增量仍很理性，當(dāng)然供給量增大、價(jià)格也自然受到市場調(diào)節(jié)。市旅游局認(rèn)為，隨著廣州城市國際化程度越來越高，外資來穗將投資、設(shè)辦事處、包長包房以及會議經(jīng)濟(jì)、歐美市場的開拓等原因都將導(dǎo)致高星級酒店供不應(yīng)求。正在建設(shè)中的酒店序號酒店名稱地理位置計(jì)劃開業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01正佳萬豪天河正佳2008年開業(yè)正佳萬豪國際大酒店正佳 正佳廣場五星將擁有360間客房，其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過140間，其余均為豪華商務(wù)套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級行政套房。10鳴泉居度假村廣州市白云大道南1068號